올해 전국에 개발이 가능한 토지로 팔자가 바뀌는 땅이 대거 탄생할 전망이다. 많은 자치단체들이 땅의 용도를 조정하는 관리지역 세분화 작업을 올해 안에 마무리할 것으로 보여서다.
관리지역(옛 준농림지·준도시) 세분화 작업은 개발 가치 여부를 따져 관리지역을 계획·생산·보전 등의 용도로 나누는 것이다. 개발 가치가 높으면 아파트 등을 지을 수 있는 계획 관리지역으로 분류하고 보전할 필요성이 있는 곳은 개발이 억제되는 생산·보전 관리지역으로 지정된다.
개발 가능용지로 분류되는 땅은 당연히 땅값이 크게 뛰는 상팔자 신세로 돌변하고 그렇지 않은 곳은 오히려 땅값이 떨어질 수도 있다. 지자체들의 판단 하나로 관련 토지의 운명이 뒤바뀌게 된다.
이에 따라 개발가능 용지로 바뀔 가능성이 높은 지역은 투자자들의 관심이 높아지면서 가격이 들먹거리고 있다.
올해까지 세분화 안 하면 불이익
국토해양부에 따르면 지난해 말 현재 전국 관리지역 세분화 대상 146개 지방자치단체 중 이 작업을 끝낸 곳은 15곳에 불과하다. 나머지는 입안 공고 중(46개)이거나 입안 공고 준비 중(85개)이다. 수도권에서 고양·파주·양주·포천·김포(북부권) 등 7개 지자체가 관리지역 세분화 작업을 마쳤다.
지자체들의 세분화 작업이 지지부진 한 것은 주민 반발이 커서다. 그러나 정부가 올해 안으로 이 작업을 끝내지 못한 지자체는 개발불허 등의 불이익을 줄 방침이어서 올해 전국적으로 세분화 작업이 봇물을 이룰 것으로 보인다.
국토해양부 관계자는 "광역시 및 인근지역에선 2005년 말까지, 기타 시·군 지역에선 2007년 말까지 세분화를 완료하도록 국토계획법에 규정돼 있지만 주민 반발을 의식한 지자체가 소극적으로 대처해 지지부진하다“며 “관련 지역의 관리지역 세분화 미비로 공장 설립 등이 지연되는 불상사가 생길 경우 관리지역 개발 불허 등 불이익을 줄 계획”이라고 말했다.
계획관리지역 공시지가 얼마나 올랐나
2006년 12월 수도권에서 가장 먼저 세분화 작업을 끝낸 고양시의 경우 계획관리지역으로 지정된 땅은 공시지가를 기준으로 이전보다 가격이 10∼20% 가량 올랐다. 반면 생산·보전 관리지역으로 지정된 땅은 거의 변동이 없는 것으로 조사됐다.
관리지역 세분화 작업을 통해 계획관리지역으로 지정된 일산동구 설문동 424번지 밭(2259㎡)의 공시지가는 ㎡당 15만원에서 20만원으로 33%나 뛰었다. 인근 설문동 326번지 목장용지(1600㎡)도 개발 가능용지로 바뀌자 공시지가가 ㎡당 15만원에서 17만원으로 올랐다. 실제 금액은 이보다 훨씬 높다.
그러나 보전관리지역으로 묶인 주변 내유동 산29-7번지 임야(7489㎡)는 공시지가가 ㎡당 7만5500원에서 4만800원으로 46% 떨어진 것으로 조사됐다.
계획관리지역에선 아파트도 지을 수 있어
지난해 관리지역 세분화를 끝낸 파주·양주·포천·김포 등도 마찬가지다. 김포시 월곶면 군하리 38-11 번지 논(4438㎡)은 계획관리지역 세분화 이후 공시지가가 ㎡당 9만3000원에서 9만6000원으로 올랐다. 반면 보전관리지역으로 분류된 주변 용연동마을 밭(1031㎡)의 공시지가는 ㎡당 5만2000원으로 이전과 변동이 없었다.
이렇게 땅값이 뛴 것은 개발 가능용지로 바뀌어 부동산 가치가 높아졌기 때문이다.
이왕범 감정평가사는 “계획관리지역은 지구단위계획을 수립할 경우 200%까지 용적률이 완화돼 아파트는 물론 1·2종 근린생활시설 등이 들어설 수 있어 가격을 높게 매긴다”고 말했다.
