[스크랩] 이런 부동산을 사면 망한다~~

이런 부동산을 사면 망한다~~ 오랜 세월 동안 정말 피눈물 나게  노력하여 만들어진 종자돈을    　 좀 더 나은 미례를 위하여  투자에 나서게 되는데 .. 순간적으로 판단 잘못으로  인하여 그 동안의 모든 고생이  물거품이 되고 　 가슴 앓이 하는 일들은 없어야 하겠기에 이글을 씁니다.   　 　        　 오늘 이후부터 우리 회원님들께서는    　 자신이 잘 모르는 분야에 대하여 어떤 행위를 하고 난 이후에 상담하기 보다는  　 상대방이 아무리 급하고 순 넘어가도록 급박하게 일에 진행 된다고 하여도    　 어떤 일을 행하기 전에 잘 모르는 분야 이거나 의문점이 있다면 돈 들어가는 일이 아니니 전문가와 먼저 상의를 하고 일 처리를 하여     　 모두가 평생 후회 하는 일들은 없어야 하겠으며  그럼 지금부터 몇 가지 예를 들어 보도록 하겠습니다.   　 　        　        　 1. 소규모의 주상복합상가       　    상가의 형태가 구성 되지 못하고 처음에는 분양가가 높아 분양이 잘되지 않았다가     떨이 형태로 30%~50% 정도에 싸다는 것에 현혹되어 분양상가를 분양받게 된다고     하여 상가가 활성화 되지 못 한다면 차후에는 원하는 월세를 받기는 커녕    원금 건지기도 어렵게 될 수 있다  　 　        　 2. 구좌로 분양하는 쇼핑몰      　    요즘 분양상가의 실태를 보면 매우 심각하다     　    경기에 영향도 있지만...      　    우선은 상가분양금이 사업자의 수익을 내기 위해서는    　    토지매입금,인허가비용,건축비,분양대행사의 수수료, 사업자 수익금,등등이  　    포함되다 보니 일반인에게 돌아가는 분양금이 매우 높아지게 된다.   　    호수로 분양되는 상가가 분양에 어려움이 있다 보니    　    임차인을 사전에 확정지어 보장된 임대료로로 투자자를 모으고 있는데  　    확정된 임대수입이 있다고 하여도 향후 상권이 뒷 받침해 주지 못하거나  　    운영상에 문제가 발생하였을 때는 애물단지가 되기 쉽다.     　    다른 문제는 목돈이 들어가는 상가가 분양이 잘 되지 않으므로   　    쇼핑몰 같은 경우는 지분에 구좌(3.3평방미터 ~ 5평방미터)로 분양하여  　    소규모 자금을 끌어들이려는 방식이 등장하게 되었는데    　    구좌 형태로 분양하는 상가는 공유면적을 빼면 실질적으로 사용하는 면적은  　    물건을 적치하지도 못하는 형태가 되므로 전혀 현실적이지 못하다   　    따라서 결과적으로는 옆 구좌 소유자와 연합하여 임대를 하게 되는데  　    개인의 재산권 행사에도 문제가 되며 큰 손해가 발생 할 수 도 있다   　                　 3.토 지        　    1)지금은 토지를 분할하지 못하게 되어 있다     　     따라서 토지를 가 분할도로만 분류한 후지분으로 소유권을 취득하는 경우  　     향후 자신의 토지를 찾고자 한다면 모든 지분자들을 상대로 소송을 하여야 한다     개인적인 재산권 행사에 많은 어려움이 있게 된다       2)처음 소유권 취득은 지분으로 취득하게 하였다가 사업자 주체가 향후  　     도시계획에 의한 사업승인으로 인하여 환지 방식으로 분류해 준다고 하는  　     경우가 있는데 이는 그 사업이 어떻게 진행될지 아무도 모르기 때문에  　     사업자 주체가 없어지는 경우에는 다른 대안을 찾을 수 없게 된다.   　     3)전원주택지 같은 경우 이미 바둑판처럼 필지가 분할되어 있고 기초 토목공사가 완료      된 경우에는 도로로 인한 허실이 몇 % 정도인지를 확인하여야 하며   　     기존 주택지에 50%이상 주택이 완성되어 입주가 되어 있는 경우가  　     아닌 경우에는 나 홀로 집을 지어야 하고 그 토지의 가격  상승을 바라보기에는 매우 어렵게 된다      　             　     따라서 일반 투자자가 토지에 접근하는 방식으로 가장 좋은 방법과  　     기초는 획일화된 토지보다는 지적상 유선형태의 자연그대로의 토지에  　     지적상 도로가 완전히 접한 토지를 우선으로 보며 주변 토지의 가격에서  　     조금 싼 토지를 취득한다면 투자의 실패는 없다.    　 　        　 4. 특별분양 아파트 또는 지역 딱지      　    아무리 특별 공급이라고 하여도 아파트를 절반에 준다거나 하는 것은 있을 수 없다     또한 물건에 대한 확실한 법적근거와 공무원이 말하는 사실과   　    사실이 확실한 근거에 의하여 입증되기까지는 절대로 사면 않된다.   　    요즘 가상적이고 사기성 매물들이 시중에 횡횡하고 있다    　    내집마련을 좀 더 싸게 해보고자하는 일반서민들이 욕심이 앞서   　    피해보고 있는 현실이 매우 가슴 아푸다.     　             　 5. 재개발,재건축       　    일반인들이 재개발 또는 재건축에 관하여 물건에 대한 가치를 평가하기에는  　    지식이 부족하다 .       　    부동산업에 종사하고 있는 많은 중개인들도 너무나 많이 그리고 자주 관계된 법규들이     바뀌다 보니 정확하게 이해하고 컨설팅 하는 전문가가 매우 드문 현실인데  　    하물며 일반인 들은 더욱 물건을 사는데 있어서 매우 주의해야 한다.    　    조합원에 자격이 되는지?      　    현금청산 대상이 되는지?      　    몇평의 아파트를 받게 되는지?      　    자신이 가지고 있는 부동산에 권리가액이 얼마나 되는지?   　    정산시 부담금은 얼마나 되는지?      　    등등을 알기에는 무리라고 생각된다.     　    따라서 일반인들이 재개발 재건축에 접근 할 때는    　    입으로 만이 아닌 정말로 전문가를 만나야 실수를 하지 않는다　            　 6. 권리금 많은 상가       　    현재 운영되고 있는 점포의 상태가 아무리 장사가 잘되고   　    돈을 많이 벌고 있다고 하여도 그 운영을 본인이 하는 사업이 아니므로  　    자신이 지금 현장에서 돈 벌고 있는 사람과는 별개라는 사실을 직시하고    자신의 능력을 평가해 보는 것이 가장 우선이다.    나도 같을 것이라고 생각하는 즉시 망하는 길로 들어서게 되는 것이다.        　 　        　 7. 상가주택        　    주거와 임대수익을 동시에 원하는 경우인데     　    처음 물건을 접근 할 때는 임대료 수준이 주변의 시세와 합당한 임대료 인가를  　    확인해야 한다.       　    두 번째는 주거의 공간 확보인데  아무리 임대료가 상대적으로 많이 나온다고 하여도     원하는 주거의 공간이 확보되지 못한다면 오래 거주하기 힘들게 된다  　             　 8. 공직 또는 비자금 운운하는 부동산      　    선거철 마다 시중에 떠도는 말들인데     　    이러한 부동산 물건에 접근은      　    일반인들은 처음부터 접근을 말아야 한다.    　    대부분이 사기성에 휘말리거나 형채가 없는 낭설이기 때문이다.     9.전,월세    자신의 재산은 자기가 지켜야 하는 것이지  남이 대신 해 줄 수는 없는 것입니다.    최소한의 주택 임대차 보호법 정도 와 상가 임대차 보호법 정도는 이해하고 있어야 합니다.    피해가 발생하고 난 후에 울고 불고 후회 한들 소용없는 일들입니다.    일반 회원님들께서도 최소한 자신을 방어 할 수 있도록    남의 일이 아닌 내일이니 만큼 , 최소한의 부동산 공부는 하도록 합시다.

출처 : 토지사랑모임카페

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