[스크랩] 부동산펀드 투자 포인트

최근 부동산시장의 소강상태가 지속되고 있다. 각종 세금 및 재건축 관련 규제가 재건축 시장을 짓누르고 있는 데다 9월부터 분양가 상한제가 시행될 경우 수익성이 크게 떨어질 것으로 예상되기 때문이다.

분양가 상한제가 시행되면 정해진 분양가 내에서 책정해야 하기 때문에 조합원 부담이 늘어 사업이 장기 표류할 가능성이 커 급매물도 나오고 있는 실정이다.

1월 국민은행의 전국 주택가격 조사동향에 따르면 최근 부동산 시장은 11.15 정부의 부동산 안정화 대책 발표 이후 매수 대기자들이 관망세로 돌아서면서 상승세가 다소 안정된 것으로 나타났다.

하지만 이러한 부동산 직접투자에 대한 우려와 불확실성이 커지면서 부동산 간접투자방법인 부동산펀드에 대한 관심은 지속적으로 증가하는 가운데 정부주도의 부동산펀드 발표로 부동산 간접투자로의 관심은 더욱 더 커질 전망이다.

◈ 정부 주도의 부동산펀드

지난 26일 재정경제부에서는 "주택시장에서 공공부문 역할 강화를 위해 민간 재원을 활용한 펀드 조성이 검토되고 있다"며 재원조달 방법, 수익률, 규모 등은 구체적으로 결정되지는 않았지만 각 부처의 의견 등을 수렴해 3월초에 부동산펀드 설정 및 공공주택 확대방안을 발표하기로 했다.

이는 분양원가 공개 및 분양가 상한제로 민간건설사의 주택공급이 제한적일 것이라는 우려에서다.

또한 정부의 잇단 분양원가 공개 및 토지의 조성원가 공급정책 등으로 토지공사와 주택공사의 수익구조가 악화됨에 따른 대책의 일환으로 발행되는 것이다. 아직까지 확정되지는 않았지만 가장 중요한 것은 수익률 문제일 것이다.

투자하는 입장에서 시장수익률(5~10년 장기 국공채 수익률)을 상회해야 만 투자할 매력이 생기므로 2007년 1월 26일 현재 5년 만기 국고채 수익률은 5.08%임을 감안할 때 충분한 투자매력이 있을 것으로 판단된다.

최근 TV의 경제프로그램에 소개되어 투자자들의 관심권으로 들어오게 된 상품 중 하나가 부동산펀드다. 설정규모도 200여 개 이상의 펀드에 7조원가량의 자금이 투자되고 있다.

이에 부동산펀드의 종류 및 설정경향에 대해 살펴보고 올바른 투자방법을 알아 보기로 하자.

◈ 부동산펀드의 종류 : 대출형, 임대형, 경공매형, 개발형

부동산 펀드에는 크게 네 종류로 구분할 수 있다.

일정 이자를 받기로 하고 개발사업에 자금을 빌려주는 대출형, 상업용 건물을 매입해 임대수수료를 챙기는 임대형, 그리고 펀드에서 경매 및 공매부동산을 매입하여 재 매각 함으로서 수익을 창출하는 경공매형, 직접 토지를 매입한 뒤 건물을 지어 매각하는 개발형 펀드가 있다.

최근 국내 부동산펀드의 제한된 물량으로 해외부동산에 투자하는 펀드도 많이 출시되고 있다.

대출형 부동산펀드(Project Financing)는 아파트나 오피스텔 등을 건설하는데 필요한 자금을 모아 시행사에 대출한 후 대출이자를 받는 것을 목적으로 하는 펀드로서 국내 부동산펀드의 60%를 차지한다.

대부분 펀드에서 담보를 1순위 혹은 2순위로 설정하고 있으며 투자기간은 해당 부동산의 건설기간과 비슷하다.

투자포인트 : 대출형 펀드로서 채권수익률 5~6%에 비해 2~3%가 높은 7~9%가 대부분이며, 시행사의 지급보증이 있는 것이 일반적이지만 준공률 및 분양률 등도 점검해야 한다. 펀드의 이자율이 은행 대출이자율 보다 높게 형성되기 마련이어서, 만기이전에 조기상환(Call-Option) 될 위험도 있는데 이러한 경우 조기상환수수료를 추가 배당하는 것이 일반적이다.

임대형 부동산 펀드는 전체 국내 부동산펀드 중 31%를 차지하고 있으며, 개인투자가들이 투자할 수 없는 대형 상가 및 오피스텔 등을 매입한 후 임대하여 임대수수료 등의 안정적인 현금흐름 확보와 일정기간 후 부동산 가치를 높여 재 매각 함으로서 수익을 내는 형태의 펀드다.

투자포인트 : 이 펀드는 펀드청산시점에서 보유 부동산을 반드시 매각해야 한다. 부동산경기의 호전이나 건물이나 영업의 프리미엄이 형성되어 높은 가격으로 매각될 경우 매각차익을 펀드 가입자에게 배분하는 특별 배당을 받을 수 있는 반면, 부동산 경기의 악화로 인해 처음 매입가격 이하로 매각할 경우의 손해는 가입자에게 귀속된다. 따라서 가입 전에 투자설명서 및 감정평가서 등의 자료를 세심하게 살펴볼 필요가 있다.

경공매형 부동산펀드는 경매의 인기는 높지만 자금의 한계와 지식으로 부족으로 일반인들이 참여하기는 쉽지 않다는 점이 이용한 펀드다.

법원경매와 자산관리공사에서 실시하는 공매를 통해 부동산을 시가보다 낮은 가격에 취득하는 형태의 펀드로서 임대수익과 재 매각 차익을 주요한 수익을 목적으로 하고 있으며 기대수익률은 10%내외가 일반적이다.

개발형 부동산펀드는 펀드가 시행사의 역할을 하여 개발에 직접 참여하여 분양이나 임대를 통해 얻은 개발이익을 펀드 가입자에게 분산하여 주는 구조다.

부동산 개발의 경우 토지매입에서 개발 그리고 분양에서 매각까지 모든 과정을 펀드에서 진행하는 사업이다. 이 때문에 수익은 높으나 투자기간이 길고 사업위험성도 커 운용사들이 참여를 꺼리는 상황이다.

◈ 해외부동산 투자펀드

해외 부동산펀드는 주로 해외 주식시장에 상장된 리츠(Reits)에 재투자하거나 부동산 개발회사의 주식에 투자하는 형태로 설정이 되고 있다.

주로 상장된 리츠에 투자하므로 높은 유동성과 고수익으로 많은 사랑을 받고 있으며, 투자 대상국가도 기존의 중국이나 동남아 이외에도 카자흐스탄, 미국, 두바이, 오세아니아 등으로 투자범위가 확대되는 추세다.

지난 1월 15일 정부는 해외펀드 비과세대책을 발표한 바 있다. 하지만 국내 운용사가 운용하는 해외 직접 투자형펀드 등 유가증권 투자에만 한정돼 있어서 국내 운용사에서 운용하지만 비과세 혜택은 없는 것이 특징이다.

시중의 유동자금이 500조원이라고 하지만 선뜻 국내 부동산직접투자하기에 불확실성이 큰 것이 현실이다.

하지만 해외간접 부동산펀드는 리스크를 펀드 내에서 상당부분 줄일 수 있고 소액으로도 투자할 수 있다는 장점이 있다.

현재 설정된 100억원 이상의 해외 부동산펀드는 20여 개에 달하고 있으며 설정금액도 1.8조원에 달하고 있다. 수익률도 6개월 평균 20% 이상이어서 괜찮은 편이다.

◈ 진화하는 해외 부동산펀드

투자목적의 해외 부동산 투자 한도가 300만 달러까지 늘어나고 2008~2009년 중에는 한도마저 폐지될 예정이다. 정부가 오는 2월부터 해외운용사의 역외 부동산펀드도 국내에서 판매가 허용됨에 따라 JP모건 등 세계적 운용사들의 상품도 쏟아져 나올 전망이다.
아직까지 출시된 해외 부동산펀드는 외국 증시에 상장돼 있는 리츠나 부동산 투자회사 등에 투자해 수익을 내는 상품 구조였다.

하지만 최근에는 리츠나 재간접펀드 등에서 벗어나 직접 해외부동산에 투자하는 상품이 등장했다.

M사가 최근 출시한 펀드는 국내 최초로 아시아, 태평양 지역의 경제 성장성이 높은 국가와 안정된 선진국의 핵심지역의 고수익 부동산에 분산 투자하는 상품으로 연간 8~10% 수익을 목표로 하고 있다.

◈ 해외 부동산펀드 투자시 유의점

어떤 투자에서나 꼭 버려야 할 것이 있다. 대박환상, 올인투자, 단기투자가 그것이다.
해외펀드와 마찬가지로 과거의 수익률을 잣대로 펀드를 선택해서는 안될 일이다. 해외부동산 펀드는 현지의 시장상황, 부동산제도, 지표 등을 투자자가 이해하는데 한계가 있다.

따라서 가능하다면 현지를 방문하라고 권하고 싶지만, 현실적으로 어려운 일이므로 투자설명서 등을 꼼꼼히 따져볼 수 밖에 없다.

또한 리츠형 부동산 펀드는 해외 통화로 투자하는 것이 일반적이어서 가입에 앞서 환헤지 계약이 돼 있는지 확인해야 하며, 환율변동에 대비해야 한다. 또한 반드시 자산운용협회에 등록된 펀드에 투자를 해야 할 것이며, 검증되지 않는 불법 사설펀드에 투자 할 경우 사기를 당하는 경우도 많다.

출처 : 부자마을 사람들

글쓴이 : 스파이스걸 원글보기

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