[스크랩] ◆ 부동산 투기행위중 `알박기` 이해와 관련법령 요약

 

◆ 부동산 투기행위중 '알박기' 이해와 관련법령 요약

알박기란, 부동산 투기수법의 하나로서 개발예정지의 토지를 일부만 구입한 뒤 매각을 거부하고 버티다가 시중가보다 몇배 혹은 몇십배 비싼 가격에 되파는 것을 말한다.

이러한 알박기행위는 민법 제104조 폭리행위, 형법 제394조 부당이득죄에 해당되나 민법상의 폭리행위는 거의 사문화되었으며 몇몇 알박기 행위에 대해서만 형법상의 부당이득죄로 처벌 되었다.

하지만 이런 부당이득죄의 처벌 또한 “ 무리한 법적용 ” 이라는 유죄의 기준이 논란의 되는 가운데 대법원이 판결을 통해 '알박기가 부당이득죄가 되기 위한 요건'을 제시함에 따라 앞으로 일선 법원의 판단기준이 될 것으로 보인다.

관련법과 기사, 판례를 살펴봄으로서 알박기에 대해 조금 더 살펴보기로 하겠다.

-주택법 제18조의 2 (매도청구 등) ※법령에 따라 전문이 아니면 관련부분만 발췌

제18조의2 (매도청구 등)

 

①제16조제2항제1호의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업주체는 당해 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 소유자(지구단위계획구역 결정고시일 3년 이전에 당해 대지의 소유권을 확보하여 계속 보유하고 있는 자를 제외한다)에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 사전에 3월 이상의 기간동안 협의하여야 한다.

②제32조제1항의 규정에 의하여 인가를 받아 설립된 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다.

③제1항 및 제2항의 규정에 의한 매도청구는 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조의 규정을 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업 또는 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.

[본조신설 2005.1.8]

-주택법 제18조의 2 3항의 준용규정인 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

제48조 (구분소유권등의 매도청구등)

①재건축의 결의가 있은 때에는 집회를 소집한 자는 지체없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의내용에 따른 재건축에의 참가여부를 회답할 것을 서면으로 최고하여야 한다.

②제1항의 최고를 받은 구분소유자는 최고 수령일로부터 2월이내에 회답하여야 한다.

③제2항의 기간내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 것으로 본다.

④제2항의 기간이 경과한 때에는 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 "매수지정자"라 한다)는 제2항의 기간만료일로부터 2월이내에 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축의 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 같다.

제5항, 6항, 7항 생략

-주택법 제18조의 2 제1항에따라 주택법 제16조 제2항 제1호의 규정 내용중 핵심은

1. 주택건설사업으로서 당해 대지면적의 100분의 90 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우(주택법 제16조 제2항 제1호) 사업계획승인을 받은 사업주체는 당해 주택건설 대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함)의 소유자(지구단위계획구역 결정 고시일 3년 이전에 당해 대지의 소유권을 확보하여 계속 보유하고 있는 자는 제외)에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 사전에 3월 이상의 기간 동안 협의하여야 한다.(동법 제18조의 2 제1항)

2. 동법 동조 제3항은 매도청구는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규정을 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업 또는 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.

3. 재건축 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대해 재건축에의 참가여부를 회답할 것을 서면으로 최고하고( 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제1항) 최고를 받은 구분소유자는 최고 수령일로부터 2월 이내에 회답하여야 한다(동법 동조 제2항) 이 기간 내에 회답이 없으면 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 것으로 보고(동법 동조 제3항) 제2항의 기간 즉 최고수령일로부터 지난 후 2개월이내에 동법 제48조에서 규정한 전원합의에 의해 재건축에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대해 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다.(동법 동조 제4항)

다음은 최근 대법원의 판결내용 관련 기사이다.

-시가 6배 ‘알박기’ 부당이득죄 안돼 ('현저히 부당' 여부는 주변시세 등 고려 신중히 판단)

최근 아파트 재개발이 활발해지면서 이른바 '알박기'가 사회문제가 되고 있는 가운데 대법원이 판결을 통해 '알박기가 부당이득죄가 되기 위한 요건'을 제시함에 따라 앞으로 일선 법원의 판단기준이 될 것으로 보인다.

알박기는 재개발예정지역에 미리 땅을 조금 사놓고 많은 돈을 받고 되파는 행위로 형법상 부당이득죄가 성립될 수 있다.

대법원 형사2부(주심 金龍潭 대법관)는 지난 15일 부당이득 혐의로 기소된 김모씨(52·여) 등 2명에 대한 상고심(2004도1246) 선고공판에서 무죄를 선고한 원심을 확정했다.

재판부는 판결문에서 "부동산의 매매와 관련해 피고인이 취득한 이익이 현저하게 부당한지 여부는 우리 헌법이 규정하고 있는 자유시장경제질서와 여기에서 파생되는 계약자유의 원칙을 바탕으로 △당해 토지를 보유하게 된 경위 △보유기간 △주변 부동산의 시가 △가격결정을 둘러싼 쌍방의 협상과정 △거래를 통한 피해자의 이익 등을 종합해 구체적으로 신중하게 판단해야 한다"고 밝혔다.

재판부는 이어 "김씨가 토지를 시세보다 높은 가격에 재건축조합에 매도했다 하더라도 피해자 조합은 김씨의 토지를 매입하지 않고도 사업을 추진할 대안이 있었음에도 불구하고 조합이익에 가장 부합한다는 판단에 따라 토지를 구입한 점 등에 비춰볼 때 피해자 조합이 '급박한 곤궁' 상태에 있었다고 보기는 어렵다"고 덧붙였다.

김씨는 지난2003년 부천시원미구에 아파트재건축을 추진하던 모 주택조합으로부터 사업계획승인에 필요한 김씨소유의 대지 1백평을 팔라는 요청을 받고 시가의 6배가 넘는 32억원에 판 혐의로 기소돼 1심에서 징역 1년에 집행유예 2년을 선고받았으나, 2심에서는 무죄를 선고받았었다. - 법률신문-

-속칭 '알박기' 투기가 정부의 강력한 규제를 받게되자, 다양한 방식으로 변형되면서 기승을 부리고 있다.

전통적인 개념의 알박기는 재개발이나 택지개발을 앞두고 개발정보를 사전에 입수해 사업대상지의 일부 토지를 매입한 뒤 개발업자에게 매도를 거부하면서, 적게는 시가의 몇배에서 많게는 수백배에 이르는 땅값을 받고 되파는 수법을 말한다.

이때문에 정부는 형법상 부당이득죄를 적용해 알박기 사범을 엄단하고 있으며, 지난 7월 '건설경기 연착륙 방안'의 일환으로 개발업자에게 민사소송을 통해 매매계약을 강제로 체결할 수 있는 매도청구권을 부여했다. 다만, 매도청구권의 남발을 막기 위해 90% 이상의 토지를 확보하고 토지 소유자와 충분한 사전협의를 거친 뒤 매도청구권을 행사할 수 있도록 했다.

-공매절차를 거친 알박기 이외에도, 단속과 규제의 눈을 피하기 위한 변종 알박기 수법이 다양하다.

대구지역의 한 택지개발 사업지에서는 지주에게 계약금과 중도금이 지불된 이후 알박기 사범이 지주를 찾아가 양도소득세 부담을 떠안겠다며 명의는 그대로 둔 채 땅을 산 다음, 사업자에게 거액의 웃돈을 요구하기도 했다. 이 과정에서 잔금이 입금될 통장을 해지해 계약이 파기되도록 만들기도 하는 것으로 알려지고 있다.

이밖에 재개발 사업지에 있는 노후건물을 겉모습만 번드르르하게 개축한 뒤 거액의 보상비를 챙기는 사례도 있으며, 곧 헐릴 가게에 입주해 임차기간을 상가임대차보호법에서 보장하는 최대한으로 계약한 뒤 인테리어를 바꿔놓고 권리금 등을 요구하는 경우도 있다.

<주>성원씨앤디 노기원 상무는 "알박기는 대부분 개발정보를 미리 알 수 있는 부동산개발업자 또는 부동산업자와 전주가 이익을 나누기로 약속하고 결탁해서 이뤄지는데, 요즘들어 예상하지 못한 일도 벌어지고 있다"고 말했다.」

-우리집 마련 닷컴 < 알박기의 업그레이드 >

주택법에서 규정한 매수청구권이 사업주체가 청구할 수 있게 되면 이러한 알박기 행위는 근절될 줄 알았지만 문제는 시행사(사업주체)들의 강제수용권이 확대된 법개정에도 불구, 소송으로 갈 경우 판결까지 오랜 시간이 걸려 시행사들이 법에 호소하기를 꺼리고 있는데다 법적 강제력을 가지기 위해선 90% 이상의 토지 확보가 있어야 가능하다는 단서조항으로 10%이상의 지주들이 담합하면 대항할 방법이 없다는 데 있다.

정당한 투자에 의한 합당한 이익은 어쩔 수 없지만 주변시세가 평당 100만-200만원에 불과한 땅을 1000만원 넘게 달라고 하면 향후 아파트 개발시 분양가를 치솟게 하는 요인이 된다는 점에서 지역 개발 차질은 물론 주택의 안정적 공급 저해라는 부작용 초래 우려마저 커지고 있는 지금 관련법령으로 인해 얼마나 실효성을 거두고 있고, 형사적 유죄판결을 통해서 알박기의 투기 행위를 얼마나 제지할 수 있을 지 다시 검토해 보아야 하겠다.

 

출처 : 부자마을 사람들

글쓴이 : bm.참부자 원글보기

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