[스크랩] 부동산 유형에 따른 투자(판단)요령

 

           부동산 유형에 따른 투자(판단)요령

어줍지 않은 제 소견 입니다. 그냥 읽으시고 참고 하시는데 보탬이나 되었으면 합니다.

투자(投資)는 말 그대로 자본(현금이나 기타 현금과 같은 가치를 지닌물건)을 던져 넣는행위를 말 합니다.

내가 가지고 있는 현금이나 기타의 가치있는 무엇을 내가 던져 넣은것 보다 더욱 큰 가치를 만들어 되돌아오도록 하고 싶을때 우리는 투자를 하게 되는 것입니다. 그 대상은 현금(은행,증권,금전대부업,소위 돈장사)일수도 있고 제조공장이나 부동산등등 일일이 열거 할수 없을 만큼 많이 있습니다.

그 많은 투자의 대상 가운데 여기서는 부동산(不動産)투자에 관해서 이야기 해 보기로 합니다.

부동산, 지난 2006년 우리 나라는 전국이 부동산으로 뜨겁게 달구어져 나라 전체가 열대를 방불케한 해였습니다.

이렇게 뜨거워 지자 급기야 정부에서는 열기를 식히기 위한 각종 냉각정책들을 발표 하기에 이르렀고 금년들어 1.11대책까지 무려 30여가지 이상의 크고 작은 각종 대책들이 연달아 나오게 된 것입니다.

이런 와중에서 부동산은 어떤 사람들에게는 어마어마한 부를 안겨 주었고 어떤 사람들에게는 쫄딱 망하는 참담함을 안겨 주기도 하게 된것입니다. 그렇다면 어떤 사람들이 대박을 맞았고 어떤 사람들이 쪽박을 차게 되었을까요?

우선 대박을 맞은 사람들의 유형을 살펴 보기로 하겠습니다.

1. 고급 정보를 접할수 있는 사람.

2. 그 정보를 활용 하여 과감한 투자를 한 사람(행동으로 직접 옯긴 사람들)

3. 투자와 실 사용의 구분을 명확하게 하여 투자로 방향을 잡은 사람들은 일정수준 이익이 났을때 과감하게 팔고 빠져           나왔고 실 사용쪽에 중심을둔 사람들은 사용을 하면서 오랜 기간이 지난후 대박을 맞게 된 경우.

4. 소위 선수들이 빠져 나온후라도 투자 타이밍을 잘 선별하여 정확한 입지 에 투자를 한 사람.

5. 주변에 부동산 중개인이라든가 그 지역과 관련된 각종 정보를 많이 아는 사람이 있어 조언을 통하여 투자정보를 얻고 분석을한후 투자를 한 사람     들 등등..

 

다음으로 쪽박을 찬사람들을 보죠.

1. 이미 다 아는 정보를 마치 귀한 고급 정보로 착각을 하여 상투꼭지를 잡     은후 정부의 각종 규제에 얽매어 빼도박도 못하는 상황을 맞이한 사람들      (물론 시간이 지나면 대박의 행운이 올수도 있지만..)

2. 헛소문에 현혹 되어 정확하지 않은 입지를 투자처로 알고 뒤늦게 후회만     하는 사람.

3, 일부 몰지각한 기획 부동산 업자나 그와 유관한 사람들의 꾀임에 빠져 아     무것도 모른채 투자를 하였다가 낭패를 보고만 사람.

4. 진짜 정확한 정보를 접하고도 무엇을 몰라서 먼산만 바라 보다가 한숨만     쉬는 사람.

5. 나 잘난멋에 주변을 믿지 못하고 나홀로 투자에 나섰다가 낭패를 보고난     후 후회하는 사람등등...

6. 알차고 돈되는 정보를 알면서도 이리저리 재기만 하고 결단을(실천)내리     지 못하여 심정적인 낭패감으로 쪽박을찬 사람등등

대박과 쪽박은 그야말로 백지 한 장 차이입니다.

흔히 우리들은 운(運)을 이야기 합니다. 그러나 운이라는것도 준비를 하지 않으면 내것으로 만들 수 없습니다. 부동산 투자를 수단으로 하는 재테크로 많은 수익을 올려 부자가 되겠다는 믿음과 의지로 관련 내용들을 공부하고 정보를 접하면서 그 정보가 실효성 있는 정보인지를 판단 할수 있는 실력을 갖추어야 한다는 말입니다. 동냥을 하드라도 그릇이 있어야 할수 있듯...

이와 같이 부동산 투자에 관한 가장 흔하면서도 우리가 잊고 지나칠수 있는 몇가지의 유의할점들을 되짚어 보았습니다.

그러면 본론으로 들어가 보겠습니다.

부동산은 대략 세가지 패턴으로 매매가 이루어 집니다.

첫째는 단순 투자입니다.

단순 투자는 흔히 부동산 투기로 변형되기 쉬운 행위인데, 사실 투기와 투자의 개념은 상당히 모호해서 사전적 의미로 밖에는 구분이 되지 않을수도 있을것입니다.

투기라는 이름으로 부동산에 투자하는 사람들과 그 결과 돈을 많이 번 사람들을 싸잡아 매도 하는것은 상당히 모순되고 다분히 시기와 질투의 표현이라는 생각을 하게 됩니다. 일예로 미국의 투자회사인 “론-스타”나 조지 소로스가 운용하는 펀드들이 IMF시절 우리나라의 취약한 법망과 공황상태에 빠진 국민들 틈을 비집고 들어와 여러 기업과 부동산을 헐값에 사들인뒤(물론 이때도 국내 굴지의 은행에서 돈을 대주었지요)불과 2~5년뒤 되팔아 수조원대의 이익을 남기고 철수를 한것이 과연 투자인지 투기인지 헷갈리는 상황과 비슷하다고 보여 집니다. 그러나 그들은 마치 우리나라를 구원하는 구언투수처럼 칙사 대접을 받지 않았나요?

어차피 세상사는 투자와 이익의 환수과정을 되풀이 하면서 진화,진보 되어 가고 있습니다. 그 대상이 무엇인가와 그 목적의 비중이 어디에 있느냐가 차이날뿐 이지요.

다시, 본론으로 가서 단순 투자는 각종 정보에 의해서 단기간 또는 수년후 개발이나 기타의 호재로 지가가 다른곳 보다 많이 올라서 많은 이익을 기대할수 있을때에, 그리고 다른 투자처에 비교해서 그 수익이 월등하게 많을것이라는 판단에 따라 부동산을 매입 하고 기다리는 것입니다.

이때는 정말이지 확실한 정보가 밑받침이 되지 않으면 행동으로 옮기기가 쉽지는 않죠. 그러나 1960년대 중반부터 우리나라가 산업화와 개발붐을 타고 투자를 해서 수없이 많은 사람들이 떼돈을 벌어 지금은 저 높은 곳에서 투기다 무어다 하면서 젊잖을 빼고 있을지도 모를 일입니다.

자자손손 그 부를 대물림해도 남을 만큼 많은 돈을 벌었습니다.

두 번째는 실사용 목적의 투자입니다.

예를 든다면 수도권 물가에 전원주택을 짓겠다,고 생각을 해서 200~300평의 농지나 임야를 매입하여 전용허가를 받은후 집을 짓고 거주를 하거나 무말에 활용을 한다면 이는 실수요투자로 본다는 것이죠. 물론 기업이 공장이나 기타 개발을 목적으로 매입을 하는 행위도 이에 속할것입니다.

이때는 기왕이면 다홍치마라는 생각으로 교통,개발계획,접근성,편의성등등을 고려하여 투자를 하게 됩니다.

세 번째는 실사용과 단순투자의 혼합형 투자입니다.

작은 집이라도 한 채 짓고 가끔 이용도 하면서 때를 기다리다가 어떤 이유로 부동산 가격이 많이 올라서 기대 이상의 수익이 실현되면 미련 없이 매도를 하여 소위 꿩먹고 알먹고의 투자방법 이 되는 것입니다.

위와 같은 투자행위는 모든 부동산에 다 적용할수 있는 유형입니다.

그러나 현재는 정부에서 워낙에 고강도 백화점식 부동산 억제정책을 늘어 놓아서 좀처럼 투자에 나설 업두가 나지 않는 시기입니다.

아무리 그렇다 하여도 틈새는 있게 마련입니다.

따라서 그틈새를 어떻게 찾아 내느냐가 투자의 관건이라고 할수 있을 것입니다.

현재로 보아서는 아파트나 재건축,재개발,상가,오피스텔,등의 건물에 대한 투자는 상당한 리스크부담이 따른다는 판단입니다.

왜냐 하면 정부의 집값잡기 그물이 워낙에 촘촘하여 좀처럼 그 그물을 빠지기 쉽지 않을것이기 때문입니다.

따라서 양도세의 중과를 피할수 있는 범위내에서 작은 규모의 농지나 임야에 투자를 하여 소기의 투자수익을 올릴수 있는 방법을 강구해야할 시기이기도 하다는 판단입니다.

그렇다면 과연 어느곳을 투자처로 해야할것인가?라는 의문을 갖게 됩니다.

답은 단연코 “수도권”과 수도권과 가까운곳이고 다음이 바다와 계곡,냇가를 두루 겸비한곳,이라고 생각이 됩니다.

수도권은 좋은곳이 그리 많지 않다는 점이 아쉽기는 하지만 찾아보면 투자와 실사용을 겸한곳이 있기는 합니다.

바로 47번 경춘국도를 따라 가면서 펼쳐지는 경관이 수려한 가평 지역입니다. 이곳은 아직도 저평가된 지역이 더러 있을뿐 아니라 서울과의 거리도 적당하여 당장이라도 출퇴근이 가능한 지역이기도 합니다.

이곳은 정부의 자연친화적인 쾌적한 전원도시 건설이라는 정책적인 둣바침으로 공기좋고 물이 맑은 그야말로 웰빙을 실현할수 있는 곳이기도 합니다.

그리고 경춘선 복선 전철과 동서고속도로 경춘구간의 개통이 불과 2년후인2009년말에 모두 이루어 질뿐 아니라 자동차 전용도로및 제2외곽순환고속도로의 최우선개통구간(경기도 양평과 남양주시 화도읍구간)에 편입되어 있어서 그야말로 교통은 물만난 고기와 같이 사통팔달 손쉽게 가지 못하는 지역이 없게 되어 있지요.

이렇게 투자처를 정하고 결심을 하였다면 해당 물건에 대한 분석을 해야 합니다. 첫 번째 고려할점이 교통입니다.

대중교통이든 자가용 승용차든, 접근성이 좋아야 가고 오기가 쉽겠지요.

두 번째는 개발행위가 가능한지 여부입니다. 최소한 4미터의 도로는 확보가 되어 있는가? 전기와 수도및 하수도 처리는 가능 한가?

세번째가 주변 환경입니다. 마을과 인접한가? 각종 공해나 오염원은 없는가

프라이버시는 보장되는 입지인가등등 .. 네 번째는 개발시 경제성은 있는가?

왜냐하면 건축을 하기 위하여 터를 닦을때 경사진 임야등은 토목공사 비용이 많이 들어 갑니다. 그러다 보면 배보다 배꼽이 더 커질수 있지요.

입지를 더 이야기 하자면 요즘 뛰어난 입지는 사실 찾기가 쉽지는 않습니다.

최고의 입지르르구하려 한다면 찾고 기다리는 동안 지가는 점점 상승하게 되어 매입하고자 하는 시점에는 상당한 추가 부담을 감수해야만 할것입니다.

때문에 위에 열거한 몇가지의 조건에 부합하는곳이 나오면 매입을 신중하게 검토해야 할것입니다.

자~그러면 매입을 검토하는곳이 있다면 어떤 내용을 검토해야 할것인지를 말씀 드리겠습니다.

첫 번째가 등기부 등본입니다.

등기부 등본은 건물이 있는 경우에는 건물과 토지를 따로 발부 받아서 확인해야 하지만 나대지나 임야,전,답등의 건물이 없는 곳은 토지분만 발부 받아(요즘은 인터넷으로도 간단히 발부 받을수가 있습니다.)표제부를 보시면 그땅의 면적,지목등이 표시 되어 있습니다. 매도자나 소개자,또는 위임을 받아 매매를 대신하는자의 설명이 맞는지를 확인한후 갑구에서는 등기자와 매도자가 일치 하는지의 여부를 확인하고  을구에는 제반 행위제한 법률내용즉, 근저당,가압류등의 유무를 확인하고 매도자가 지불하는 대금으로 그 내용들을 해소할수 있거나 해소를 직접 할수 있는곳이라면 별다른 문제는 없을 것입니다. 또한 중도금과 잔금을 치루기 전에는 반드시 등기부를 열람내지 발부 받아 그동안에 변화는 없는지를 확인하여야 합니다.

다음으로 시군구청에 가거나 인근 읍면동사무소에서 토지대장(임야일때는 임야대장)과 국토(토지)이용계획 확인원(시지역이거나 도시계획이 수립된 지역은 도시계획확인원)지적도(임야일 경우 임야도)를 발부 받아서 확인을 해야 하는데, 국토(토지)이용계획 확인원에는  12개 항목의 확인 내용이 있습니다. 1번항목의 도시관리계획란에는 용도지역,지구,구역,도시계획시설,지구단위계획구역,기타의 순으로 나열되어 있죠,

용도지역란에는 관리지역(세분화된 지역일 경우 계획 관리지역)안에 체크가 되어야 하고, 용도지구란부터 아래로 기타란까지는 특정해당란이 없어야 합니다. 다음으로 2번부터 12번항목까지는 아무곳도 해당내용이 없이 맨 우측에 해당업슴이라고 표시가 되어 있어야 됩니다.그래야 행위가 가능합니다.

토지대장은 그 토지의 주민등록등본과 마찬 가지입니다.

토지대장등본에는 소유자,면적,지목등이 기재 되어 있는데 등기부상의 매도자와 일치여부,면적,지목등을 정확히 확인해야 되겠죠.

다음 지적도(임야도)인데 토지의 형대와 이웃한 토지들과의 조합된 모양이 표시 되어 있습니다. 이것을 보고 내가 사고자 하는 토지의 정확한 모양을 보고 도로와 하천등의 접한모양을 확인해야 합니다.

자..이렇게 확인을 하고 이상이 없으면 토지소재지의 시군구청인근에 있는 토목측량설계사무소를 방문하셔서 내가 사고자 하는땅에 어떤 제한이 있는지,개발이 실제 가능한지여부를 문의하고 가능하다면 매입을 하게 됩니다.

이상으로 토지 매입(구입)할 때 일반적으로 고려해야할 사항들을 알아 보았습니다.

다음은 토지 매입할때의 해당 토지의 입지를 판별 하는법을 알아 보도록 합니다.

입지...입지의 사전적 의미는 이렇습니다.

1 식물이 생육하는 일정한 장소의 환경.
2 <경제>인간이 경제 활동을 하기 위하여 선택하는 장소

식물이나 인간이 생활 하는곳의 자연적,인위적인 환경을 말한다고 할수 있겠는데요, 토지는 원형 그대로의 입지가 있고 인위적으로 조성된 장소가 있겠지요. 자연 그대로란 말은 그야말로 있는 그대로의 원형일테고 인위적인 조성이란 임야나 전답을 해당 기관의 인허가를 받은후 사용하기 알맞게 크기를 조절하여 나누고 도로나 기타의 생활환경적인 기초공사를 완료한곳을 말한다고 할수 있겠는데요.

위의 두가지 형태는 장단점이 있을수 있습니다.

자연 그대로의 토지는 가격이 비교적 저렴하고, 매입자의 생각이나 기호에 맞게 원하는 만큼 다듬고 만들 수 있고 조성된 토지는 처음부터 매입자의 의지가 반영될수는 없겠지만 비용과 시간을 절약할수 있는 만큼 매입비용이 더 들어간다는 점이 단점이 될수 있습니다.

그러나 자연 그대로를 매입 하여 시간과 비용을 들이다 보면 어지간한 의지를 갖지 않고는 비용과 시간을 허비할수도 있습니다.

또한 원하는만큼의 크기를 매입하기가 힘이 든다는 단점도 있겠지요.

따라서 소규모를 원하는 매입자는 기조성된 곳을 면밀히 살피고 비교하여 아래와 같은 요건을 갖춘곳이라면 적극 매입을 고려해야 합니다.

첫째, 자신이 거주하는 곳에서의 거리입니다. 거리가 멀면 먼만큼 자주 가지 못하게 될것이고 그러다 보면 자칫 관리가 소홀해 지고 결국은 매도할 때 제값을 받기가 힘들어 질수 있습니다.

두 번째는 주변의 혐오시설 유무입니다. 예를 들어 장례식장이라든지 가스충진소,주유소,화장터,탄약고,등이 있는 부근이라면 심리적인 불안을 트끼게 되어 사용하기가 꺼려 지기도 하지만 무엇 보다도 매도할 때 원매자가쉽게 나타나지 않게 되어 애를 먹을수 있습니다. 세 번째는 특정 종교 시설입니다.

교회기도원,연수원,청소년시설등이 가까이 있으면 소음과 많은 차량및 사람들의 통행으로 본의 아니게 사생활 노출은 물론 불쾌감을 느낄수 있습니다.

네 번째는 물이 많이 흐르는 하천 과 가까이 있는가 여부입니다.

처음 보기에는 좋을지라도 장마로 인하여 물난리를 만나거나 불어난 물로인한 수해를 입을수도 있기 때문입니다.

또한 강이나 호수,저수지,깊은 연못이 가까이 있다보면 처음에는 조망이라든지 전망이 좋을듯 하지만 생활 하면서 조망이나 전망만 즐길수는 없을테고

안개및 습기로 인하여 전염병이나 기타 풍습질환에 걸릴수 있고 나이가 들수록 습기로 인한 관절염,신경통등이 쉽게 걸릴수도 있기 때문입니다.

다섯 번째로는 넓은 도로과 가까운가 하는 점입니다.

넓은 도로가 가까이 있어 주야로 차량의 통행이 있는 곳이라면 소음으로 제대로 잠을 잘수도 없게 되고 이로 인하여 신경쇄약에 걸릴수도 있기때문입니다. 아무리 차음벽을 설치 한다고 하여도 소리는 들리게 되고 어린이나 노인들은 교통사고에 노출될 위험도 상존하기 때문입니다. 마지막으로 마을과 너무 동떨어진곳이 아니라야 합니다. 사람은 어차피 이웃과 어울려 살아야 하는 사회적인 동물이기에 그렇습니다. 외로우면 건강과 수명에 영향을 끼치게 되지요. 그리고 아주 응달진곳만 아니라면 향은 중요한 기준이 되지는 않습니다. 서울의 아파트를 보시면 사방팔방의 향으로 건축 되어 있어도 빈집은 하나도 없습니다.

그밖에 고려할 내용들이 많이 있지만 우선 위와 같은 점이 중요하기에 간단히 기술하여 보았습니다.

출처 : 부자마을 사람들

글쓴이 : 운해 원글보기

메모 :