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땅 투자의 맥
8.31일 부동산 대책의 영향으로 부동산 시장이 실수요자 위주로 재편되는 듯 하다. 2005년도 상반기까지 감소하던 아파트 미분양 물량이 수개월째 다시 늘어나고 있는 것과 토지 시장에서의 토지 거래 규모의 감소를 보면 전매 차익과 단기성 투자 이익을 노린 가수요 층이 확연히 사라졌음을 알 수가 있는 것이다.
그러나 그럼에도 불구하고 재테크 수단으로 아직도 부동산을 꼽는 사람이 대다수라는 것에는 이견이 없을 것으로 본다. 즉 지금은 단지 부동산 투자에 대한 규제가 워낙 심해 심리적으로 위축 되어 있어 관망세로 돌아 섰을 뿐 여전히 부동산을 재테크의 가장 유용한 수단으로 생각하며 관심을 가지고 있다는 것이다.
그러면 이렇게 재테크 수단으로서 대다수 사람들이 많은 관심을 가지고 있는 부동산 투자가 과연 성공투자만 한 것일까? 돌아보면 반드시 그렇지 만은 않다. 내가 사면 내리고 내가 팔면 오른다고 투덜대는 사람들이 주변에 많이 있는 걸 보면 다 같은 투자를 하고도 벌지 못한 사람도 꽤나 있는가 보다.
그러면 부동산 투자를 함에 있어서 실패하지 않기 위하여서는 어떻게 하여야 할까. 특별한 투자 요령이 있는 것일까.
필자는 이러한 질문에 대하여 부동산에 투자하여 돈을 벌었다고 하는 사람은 부동산 시장의 경기나 정책에 흔들림 없이 늘 부동산에 대한 관심을 가지고 공부하는 사람들이다 라는 말로 대답을 대신하곤 한다. 주변에 흘려버리기 쉬운 말 속에도 정보가 있으며 그냥 듣고 넘어 가버리기 쉬운 말 속에도 정보가 있다는 것인데 이러한 정보를 활용하고 맥을 짚어 나가는 사람만이 성공 투자를 하는 사람이라는 것이다.
이에 실패하지 않는 성공 투자를 이루기 위하여 땅 투자의 공식처럼 반복되어 온 투자의 맥을 살펴보기로 하자.
1. 땅에의 투자는 자금 회전력이 느리다는 것을 명심하여야 한다.
부동산 투자는 주식 투자와는 속성이 완전히 다르다. 현금 유동성이 약하므로 부동산 투자는 여유 자금으로 신중하게 투자해야 한다. 보통 땅에 투자하여 막대한 이익을 얻었다는 이야기들을 듣고 자신의 역량을 간과한 무모한 투자를 하는 경우가 있다.
무모한 투자란 거름지고 장에 가듯 남이 투자하여 돈을 벌었다고 하니까 타인 자본을 빌어 무리한 투자를 하는 것을 말하며, 이는 항상 실패가 잠재되어 있는 두려운 투자라는 것을 알아야 한다.
달리 표현하면 깡통들이 떠난 빈자리는 항상 부자가 채우게 되어 있고 부자는 무모한 투자를 한 깡통들이 떠나기를 항상 호시탐탐 노린다는 것이다. 과연 깡통 투자자가 될 것인가 여유로운 투자자가 될 것인가는 스스로에게 달려 있음을 알라.
2. 정보를 습득하기 위하여 항상 주의를 게을리 하지 않아야 한다.
통상 부동산에 대하여 관심을 가지고 있는 사람들조차도 정보의 중요성을 잊어버리고 육감의 투자를 하는 경우가 빈번하다.
하지만 한번의 부동산 투자 실패는 커다란 재산적 손실을 가져 올 가능성이 높으므로 투자자는 수시로 바뀌는 제도와 법령, 호재성 개발계획의 수집, 악재성 발표 등의 정보를 수집하여 분석을 할 줄 아는 식견을 길러야 한다.
부동산에 관한 지속적 학습을 통하여 부동산 투자의 흐름이 역사처럼 반복되고 있다는 것을 알게 될 즈음이면 틈새시장과 적절한 투자시점이 눈에 들어오게 될 것이다.
3. 기회비용을 고려 할 줄 알아야 한다.
바람직한 투자를 하기 위해서는 산술적 계산도 하여야 한다. 적절한 목적물을 찾아 투자를 하였다 하더라도 투자를 아니한 만 못하다거나, 기대 이익만큼 이익이 발생하지 않았다거나 다른 곳에 투자를 했더라면 하는 생각이 든다면 그것은 올바른 투자가 아니었다고 보아도 좋다. 후회하지 않는 투자를 하려면 철저한 계산이 전제 되어야한다.
4. 땅을 살 때는 도로와 지하철 등 대중교통의 전개 방향을 살펴보아야 한다.
흔히들 주변에 평당 가격이 싸고 면적이 넓으면 거기에 혹하여 땅을 사는 경우가 있다. 이러한 투자는 목적이 없는 무의미한 투자가 되어 오랜 세월 자금이 묶이는 상황이 발생할 수가 있을 것이다.
요행히 영화세트장이나 촬영장 같은 것이 들어오지 않는다면 영원한 오지로 남아 있기 때문이다. 따라서 도로 또는 지하철의 현황과 연장선상에 있는 개발축의 입지를 선택해야 한다.
5. 왜 땅을 사는지 뚜렷한 목적이 있어야 한다.
땅을 사면서 사용수익의 목적과 투자의 목적을 구별 하여야 하며 목적이 없는 땅의 매입은 실패 할 확률이 높다. 목적을 가지고 거기에 맞는 적절하고 합리적인 땅을 골라야 하는데 투자 목적의 매입과는 달리 사용수익 목적의 부동산 매입은 땅의 모양, 형태, 경사도, 방향, 토질, 도로에 접하는 부분 등이 커다란 비중을 차지하기 때문에 공간 계획의 형태와는 다른 각도로 접근을 하여야 한다. 다시 말하면 사용 목적의 땅 매입은 그린벨트라 하더라도 올바른 매입이 되는 것이며 만족을 얻어 낼 수 있는 것이다.
6. 땅에 대한 공법상 규제 사항을 면밀히 조사하여야한다.
이를 다른 표현으로 말한다면 땅의 이력, 경력을 살펴보아야 한다는 것이다. 아무리 싸고 좋아 보이는 땅을 구입하였다 하더라도 활용도가 없고 장래에도 개선의 여지가 없다면 그것은 올바른 투자가 되지 않으며, 이를 알아내기 위하여서는 기초적인 현황 조사와 더불어 공법상 규제 내용을 살펴야 하는 것이다.
7. 발품을 팔며 주변을 살펴야 한다.
목적 부동산 주변에 쓰레기매립장. 하수종말처리장, 화장장. 납골당, 공동묘지, 도살장, 고압선. 공해 공장, 소음, 분진 유발 공장 등 기피시설과 유류창고, 주유소 등의 위험시설, 사격장. 예비군훈련장, 비행장 등의 소음시설 등 님비현상 유발시설이 있지는 않은지 꼼꼼히 살펴 보아야한다.
이러한 시설은 개발을 제한하는 요인이 될 수도 있으며 신규 수요자 층의 매입 선호도가 약하여 가격 하락의 요인이 될 수 있기 때문이다. 따라서 땅 투자 시는 현장 임장과 확인이 아주 중요하다 하겠다.
이상에서 살펴 본 투자와는 다소 다르게 어느 정도 여유를 가지고 장기적인 가능성을 보고 땅을 사두려고 할 때는 미래가치와 내재적 가치를 고려한 투자를 하여야 한다.
1. 미래적 가치 = 국토 계획법에 따른 공간 계획을 이해하여야 한다.
처음 땅을 사고자 하는 사람들은 아무리 좋은 땅을 권하여도 좋은지 나쁜지 구별을 잘못하는 경우가 많다.
초보자가 선호하는 땅 투자의 기준은 다음을 벗어나지 못하는데 그 결점이 있는 것이다.
예를 들어 남향이어야 하고 반듯하여야 하며 시야가 탁 트여 있어야 한다. 그리고 또 무언가 내 것이라는 경계가 명확하여야 하며 차가 내 땅까지 쑤욱 들어와야 한다. 아울러 싸다는 느낌이 가슴까지 파고들어야 한다는 등의 기준이 그것이다.
하지만 장기적인 투자에 있어서는 땅의 생김새, 방향, 도로의 상태 등 열거한 내용들이 중요하지 않는 경우가 많다.
그 지역의 공간 계획에 따라 밑에 있는 땅은 그 형태를 달리하고 없어져 버리는 것이기 때문이다. 즉 도랑이 흐르든, 토질이 나쁘든, 돼지우리가 있든, 바위산이 있든지 간에 공간 계획에 따라 다 없어져 버릴 바탕들이므로 그 위에 가상 그림을 잘 그릴 줄 알아야 한다는 것이며 그 그림을 기초로 땅을 선택하여야 한다는 것이다.
구체적으로 혁신도시를 그려보면 어떨까...
2. 내재적 가치 = 도시기본계획과 도시관리계획에 따른 집행계획의 수립을 숙지하여야 한다.
장기적인 투자를 고려하여 입지를 선정하였다면 자체로 내부적인 개발계획을 품고 있는 땅이 좋다. 사두고 어떻게 될지 모르는 땅보다 비젼을 제시하는 땅이 좋다는 것이며, 근래에 들어서는 선 계획 후 개발이라는 기본 이념에 따라 예측 가능한 투자를 할 수 있게 되었으므로 이러한 곳을 찾아 투자를 한다면 실패 할 확률은 적어 질 것이라 본다.
마지막으로 부동산 투자. 땅 투자의 맥을 찾아내고 적절한 투자 시점을 판단하기 위하여서는 정책의 변화, 제도의 변화, 세제의 변화 등을 꾸준히 학습하여 정보를 분석하고 응용하는 노력이 있어야 한다는 것과 이렇게 노력하여 투자한 사람은 실패 하지 않았다라고 필자는 전하고 싶다. |