[스크랩] 소자본으로 재개발·재건축지역에 투자를 하려면…

소자본으로 재개발·재건축지역에 투자를 하려면…

---

입력날짜 : 2007. 11.03. 00:00

　비싼 1층보다 저평가된 2~3층을 노려라
　
　재개발·재건축지역에서의 건축물 용도가 상가이거나 점포 등 근린생활시설인 경우는 구역내에 건립하는 상가(생활편익시설)의 분양권이 주어진다. 만일 주택을 분양 받고도 권리가액이 남게 되면, 남는 금액이 상가 최소면적의 분양가액을 초과한 경우에도 본인의 희망에 따라 상가 분양권을 취득할 수 있다.
　이처럼 재개발·재건축지역의 상가는 대부분을 우선권이 주어지는 현지인에게 있는 만큼, 1층 상가를 취득하기란 금액면에서나 기회에서 쉽지가 않은 것이 현실이다.
　최근 광주지역 도처에서 재개발·재건축이 진행되고 있는데, 재개발·재건축지역 투자에 관심이 있다면 우선, 적은 금액의 투자를 고려해야 리스크를 줄일 수 있다.
　재개발·재건축지역의 경우 실제로 공사가 진행되고 입주가 시작하기까지 예측할 수 없을 만큼 시간이 소요되기 때문이다. 이에 재개발·재건축지역에 투자를 하는데 있어 보다 경제적 성과를 볼 수 있는 길을 제시해 본다.
　
　2~3층의 경우 1층의 30~40% 가격으로 거래되기도
　도로부지는 소액투자로 분양자격 취득할 수 있어
　주차장 입구 울타리 막으면 100% 일반 대지 평가
　
　재개발·재건축지역 등에 투자하는 부동산 가운데 상가도 하나의 투자상품으로 손꼽힐 만큼 중요한 위치를 차지하고 있다.
　상가의 경우 일반인들은 대부분 1층의 경우만 중요 투자상품으로 여기고 있는데, 생각보다 저평가된 투자가 가능한 부분이 있다. 바로 예의주시할 대상은 2~3층의 점포다.
　흔히 2~3층 점포는 실수요자들이 직접 점포를 운영하기 위해 상권을 분석하는데 그치며, 투자자들의 눈에는 들어오지 않는 투자 도외층으로 여겨지는 게 현실이다.
　통상적으로 상가를 감정 평가할 때 1층을 100으로 기준을 삼는다면 2~3층은 50~60의 감정이 가능하다.
　그런데 실제 재개발 재건축지역의 상가는 1층의 경우 어느 정도의 시세가 형성돼 있으나 2~3층 상가의 경우에는 다르다. 아주 열악한 수익률 및 노후도로 인해 1층의 50~60% 가격이 아닌 30~40%의 가격이하로 거래되는 것이 비일비재하다.
　따라서 이러한 점을 감안해 1층 상가와 2~3층 상가의 실제 매매가가 현저하게 차이가 난다면, 차별화된 투자 컨셉으로 고려해 봄직한 부분이다.
　재개발지역 등에서 흔한 경우는 아니지만 도로를 투자의 대상으로 삼는 투자자도 간혹 볼 수 있다. 적은 투자금액으로 분양자격을 취득할 수 있는 하나의 기회가 될 수 있기 때문이다.
　도로의 경우 대부분 국·공유지가 많은 것이 사실이지만 사유지이면서 도로로 이용되고 있는 경우도 상당수 존재한다.
　4m 이내의 골목길이나 모양이 일정하지 않은 대지에 건축물이 건축되고 남은 부분을 포장해 사실상 도로로 사용되는 경우가 대표적인 예이다.
　이는 일반적으로 그 지목의 종류와 무관하며, 토지소유자의 주택 유무를 불문하고 토지면적이 90㎡ 이상이면 분양자격 또는 입주권 자격이 주어지는데 이러한 토지의 종류중 가장 대표적인 경우가 '도로'다.
　다만 도로부지는 일반 대지의 경우 보다 높은 감정평가를 받을 수 없는 단점이 뒤따르게 된다. 통상 사도법상의 사도부지를 제외하고는 일반대지의 1/3가격 수준에 평가를 받으므로 만일 도로 지분을 매입시에는 이러한 평가가격을 감안해 매수 금액을 산정해야 한다.
　만일 이러한 가격이상으로 매수를 할 경우는 오히려 일반대지를 매수하는 것이 훨씬 더 나은 선택이 될 수 있기 때문이다.
　재개발 구역등의 지역 곳곳에 가끔 존재하는 주차장의 경우도 눈여겨 볼만한 부분이다.
　주차장의 경우에 도로유사시설로 인정해 의외로 아주 저렴한 가격으로 매각되는 경우가 있다. 주차장의 감정평가시 또 다른 변수도 작용하고 있는데, 반드시 염두할 사항이 있다.
　만일 주차장의 용도보다 주차장 입구를 울타리 등으로 막고, 그 안에 언제든지 주택 등 건축물 축조가 가능한 상태라면 주차장으로서의 평가가 아니라 100% 일반 대지로서 평가를 하게 된다.
　따라서 이러한 부분에 대한 감정평가의 TIP을 미리 알고 있다면 의외의 투자 수확을 거둘 수 있을 것이다.
　경사지 법면의 경우에도 현재 이용되고 있는 전답등의 용도 또는 방치된 상태를 그대로 감정평가 되지 않는다. 성토, 절토, 보강공사를 통한 대지이용 가능성에 따라 감정평가가 참작된다. 그러므로 법면의 부위가 넓고 도로로 부터 접근성이 뛰어난 필지 등은 눈여겨 볼만한 부분이다.

/박연오기자 yopark@kjdaily.com   

출처 : 부자마을 사람들

글쓴이 : BM.참부자 원글보기

메모 :