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스태그플레이션시대 부동산 투자는?
살아있는 부동산, 일등부동산 찾아야
경기 선행지수가 4개월 연속 하락하고(3월 산업활동동향), 3월에는 신규취업자가 18만 4천명에 불과해 2005년 2월 이후 3년 1개월만에 가장 낮은 증가율을 보였다고 한다.(4월 고용동향) 특히 모든 경제지표가 역주행하고 있는 상황에서 4월에도 신통치 못할 것이라는 전망이 우세하여 경기가 하강 국면으로 전환하는 신호일 가능성이 크다고 전망하고 있다.
이와 달리 4월 원재료 가격 상승률은 56%, 10년만에 최고치일 뿐 아니라 생산자 물가는 10% 가까이 급등했고, 수입물가 상승률도 30%를 넘어섰다고 한다. 특히 소비자물가는 4.1%까지 올랐으며 국제유가가 배럴당 130달러를 돌파하는 등으로 물가 급등세를 보이고 있다.
이처럼 경기가 하강하고 물가가 치솟는 스테그플래이션 상황에서 어떤 부동산에 투자하여야 할까?
먼저 스태그플레이션(stagflation)이란 경기는 늪에 빠져 있는데, 물가는 치솟는 현상을 말한다. 경기가 침체되는 가운데 물가가 치솟아 기업활동 위축과 국민 생활고를 가중시키는 현상이다. 스테그플레이션이 발생하면 일자리가 줄어들어 결과적으로 소득이 감소하는데도 써야 할 돈은 늘어나게 되어 살림살이는 더욱 빠듯하게 된다.
나아가 투자할 여력이 그만큼 줄어들거나 혹은 이자지불 능력이 그만큼 떨어지게 된다.
스테그플레이션이 발생하면 모든 부문이 충격을 받지만 그 가운데 어디가 가장 직접적이고 큰 충격을 받을까? 소비의 경우 구멍가게나 소규모 영세식당 등이 가장 직접적이고 큰 충격을 받을 것이다.
투자의 경우에도 마찬가지로 소비의 경우와 별반 다를 것이 없이 구멍가게나 소규모 영세식당 등에 해당하는 부동산이 상대적으로 더 큰 충격을 받을 것이다.
따라서 스테그플레이션의 이러한 충격을 가능한 적게 받거나 받지 않지 않기 위해서는 먼저 "살아 있는 부동산"에 투자하여야 한다.
"살아 있는 부동산"이란 값을 올라가게 할 요인이 있어 값이 오를 수 있는 부동산으로, 그 요인은 트렌드(trend)와 재료이다. 트렌드는 사회적 분위기를 반영하는 것으로, 예컨대, '강남 불패 신화', '버블세븐', '신버블세븐', '브랜드' 등을 말한다. 트렌드가 있는 부동산은 내릴 때 찔끔 내리고 오를 땐 성큼 오르는 특징을 보이고 있다. 그러므로 스테그플레이션이 발생하면 과거의 트렌드가 아닌 새로운 트렌드가 있는 그러한 부동산을 발굴하여 투자하여야 할 것이다.
재료는 '재건축', '뉴타운' 등과 같이 개발 호재를 말한다. 재료가 있는 부동산에는 실수요뿐 아니라 가수요까지 따라붙어 높은 수익을 창출할 수 있을 것이다.
다음으로 "일등 부동산"에 투자하여야 한다. "일등 부동산"이란 자동차의 경우 벤츠처럼 그 지역의 부동산시장에서 가장 영향력 있는 부동산이라고 할 수 있다. 이러한 부동산 역시 내외부 층격이 일 때 상대적으로 값의 하락폭은 적은 반면에 상승폭은 큰 것이 특징이다.
"일등 부동산"을 만드는 요인으로 부동산에 따라 다른데, 아파트의 경우 커뮤니티, 위치, 교통, 학군, 환경, 규모 등이, 땅의 경우 위치와 용도 등이, 상가건물의 경우 위치 등일 것이다.
부자마을 사람들
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출처 : 부자마을 사람들
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