[스크랩] 다운(업)계약서를 실제로 썼을 때 대처요령

다운(업)계약서를 썼을 때의 대처요령

다운계약서나 업계약서를 작성한 뒤 취득세 중과세, 양도세 가산세 부과 등 불이익이 주어지는 것을 알고 정상계약서의 작성을 요구하거나 계약파기를 요구하는 사례가 많다. 반대로 다운계약에 위반하여 정상금액으로 신고하면 위약금을 물리는 조항을 두는 경우도 있다. 이럴 경우 어떻게 대처할 것인지가 문제된다.

먼저 다운(업)계약서에 대하여 대법원은 무효가 아니라고 본다. 즉 “양도소득세를 회피할 목적으로 매매계약서에 실거래액 보다도 낮은 금액을 기재한 것만으로는 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 된다고 볼 수는 없다”고 판시하였다. 그리고 줄여서 기재한 금액만큼에 대해 현금보관증을 작성해 주는 경우가 많은데 이 역시 매매대금의 일부로 보았다(대판 2007다3285).

그러면 정상계약서의 작성을 요구할 수 있는지, 그 요구에 불응할 경우 계약을 해제할 수 있는지가 문제된다. 다운계약서를 통하여 세금을 절감하지 않고는 매매계약을 하지 않았을 정도로 세금절감이 매매계약의 중요한 부분이라고 볼 수 있는 경우에만 해제사유가 되고, 단순히 ‘주된 계약에 따르는 부수적 의무’에 불과하다면 해제사유가 될 수 없다(대판 92다7795). 따라서 다운계약서 작성에 협조할 의무는 주된 매매계약에 따르는 부수적인 의무에 불과하다 할 것이어서 다른 특별한 사정이 없으면 그 불이행을 이유로 계약을 해제하기가 어려울 것이다. 또한 다운계약서 작성을 거부함으로써 일방이 탈세를 통한 이득을 하지 못하였다 하여도 ‘위법소득’에 대한 것이어서 손해배상청구가 인정되기 어렵다.

따라서 다운계약서를 파기하고 싶다면 상대방과 중개업자에게 취득세 중과, 영업정지나 등록취소, 형사처벌, 양도소득세 신고불성실가산세(40%) 등의 불이익을 경고하여 파기하도록 유도하는 것이 바람직하다.  상대방이 계약파기에 불응하면 그냥 정상가격으로 신고해 버리면 된다. 설사 정상가격으로 신고했다 하여도 위에서 본 바와 같이 상대방이 더 낸 세금에 대해 손해배상청구를 청구할 수는 없다고 보여지기 때문이다.

다운계약서를 썼다 해도 매수인은 후에 되팔 때 실거래가로 신고하고, 실매매계약서와 실매매대금지급을 증빙하는 서류(통장사본, 송금영수증, 수표사본 등)를 첨부하면 실거래가 기준으로 양도소득세를 낼 수 있다.

한편 다운계약서 작성 약정을 지키게 하기 위하여 위약금약정을 한 경우 무효설도 있으나 다운계약서가 유효한 이상 위약금약정도 유효하다고 보아야 할 것이다.

출처 : 경매하는 친구들의 모임

글쓴이 : 김재권 원글보기

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