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2007년 1월 1일 이후 주택의 양도시 주택을 많이 보유한 사람에게는 많은 양도소득세를 부담하도록 하고 있으므로 주택을 여러 채 보유하다 양도하는 경우에는 세법의 규정을 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 특히 일반주택과 다가구 주택을 같이 보유한 경우에는 어느 주택을 먼저 양도하느냐에 따라 주택 수의 계산에서 차이가 있어서 양도소득세의 부담에 차이가 있으므로 주의를 요한다.
다주택자의 양도소득세 중과
◈ 1세대 2주택자의 중과
1세대가 2주택이상을 보유하다 그 중 1주택을 양도하는 경우에는 양도소득금액의 계산시 3년 이상 보유자의 경우 양도차익에서 공제되는 장기보유특별공제를 적용하지 않고 세율은 과세표준의 크기와 관계없이 50%의 세율을 적용하여 양도소득세를 과세하고 있다.
◈ 1세대 3주택이상자의 중과
1세대가 3주택이상을 보유하다 그 중 1주택을 양도하는 경우에는 2주택자와 마찬가지로 양도소득금액의 계산 시 3년 이상 보유자의 경우 양도차익에서 공제되는 장기보유특별공제를 적용하지 않고 세율은 과세표준의 크기와 관계없이 60%의 세율을 적용하여 양도소득세를 과세하고 있다.
주택수의 계산
1세대가 2주택을 소유하고 있는지 3주택이상을 소유하고 있는지의 주택수의 계산에서 다가구 주택과 다세대주택에서는 차이가 있다.
◈ 다세대주택과 다가구주택의 구분
▶ 다세대주택이란 한 건물 내에 여러 가구가 살 수 있도록 건축되어진 주택으로서 건물의 연면적이 660㎡이하이고 주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이하 이면서 건축 당시 다세대주택으로 허가 받은 주택으로 주택별로 각각 분리하여 등기가 가능하며 매매 또는 소유의 한 단위를 이루고 있는 주택을 말한다.
▶ 다가구주택이란 여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준(층수가 3개층이하, 건물의 연면적이 660㎡이하,가구 수가 2 ~ 19가구) 에 의하여 건축허가를 받아 건축한 주택으로 다가구주택은 각 가구별로 별도의 방과 부엌, 화장실, 독립된 출입구를 갖춰야 한다. 다가구주택은 건축법상 단독주택에 포함되기 때문에 각 가구별로 구분등기가 불가능하고, 각 가구를 분리해 사고 팔 수 없으며 건물전체 단위로만 매매가 가능하다.
◈ 다세대주택과 다가구주택의 주택수 계산
▶ 다세대 주택에 대해서는 주택별로 각각 분리하여 구분등기 된 주택 수에 따라서 보유 주택수를 계산하면 된다.
▶ 다가구 주택에 대해서는 건축법상으로는 단독주택에 포함되지만 양도소득세 중과대상 주택수를 계산 할 때는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 그러나 다가구주택 전체를 하나의 단위로 매매한 경우에는 그 다가구주택 전체를 하나의 단독주택으로 보고 양도소득세를 부과하도록 되어 있다.
◈ 다가구 주택보유자의 양도소득세
일반주택과 다가구주택을 보유하다가 주택을 양도하는 경우 어느 주택을 먼저 양도하느냐에 따라 주택수의 계산에 차이가 있어 양도소득세의 부담이 달라지게 된다.
▶ 일반주택을 먼저 양도하는 경우
일반주택1채와 다가구주택(4가구거주)을 보유하다 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는
1세대5주택을 보유하다 1주택을 양도하는 것으로 보아 1세대3주택 이상의 중과규정(장기보유특별공제배제, 60% 비례세율적용)을 적용받게 된다.
▶ 다가구주택을 먼저 양도하는 경우
일반주택1채와 다가구주택(4가구거주)을 보유하다 다가구주택을 먼저 양도하는 경우에는
다가구주택이 하나의 단독주택의 양도로 취급되어 1주택을 양도하는 것으로 보게 되므로 1세대 2주택의 상태에서 1주택을 양도하는 것으로 보아 1세대2주택 이상의 중과규정(장기보유특별공제배제, 50% 비례세율적용)을 적용받게 된다.
▶ 다가구주택 만을 보유하다 양도하는 경우
다가구 주택만을 보유하다 양도하는 경우에는 다가구주택의 양도를 단독주택의 양도로 보기 때문에 1세대1주택의 비과세규정을 적용 받을 수 있다. 비과세요건을 갖춘 후에 양도하는 경우에도 다가구주택의 양도가액이 6억원을 초과하는 경우에는 6억 초과분에 대해서는 양도소득세를 납부하여야 한다.
위의 내용에서 살펴본바와 같이 다주택자에 대해서는 양도소득세를 중과 하고 있고 다가구주택에서는 주택수의 계산에서 특별하게 취급하고 있으므로 이러한 내용을 잘 숙지한 후 대처 하여야 한다. |