토지거래허가제도

샬롬 요즈음 토지거래허가지역내에서의 임의거래가 발생될때 어떻게 하느냐 라는 문의가 있어

요점정리 합니다. 참고하십시요.

[토지거래 허가제]

1. 토지거래 허가제의 목적

국토해양부 장관 또는 시ㆍ 도지사는 토지거래 허가제도의 실시 그 밖에 토지 정책의 수행을 위해 대통령이 정하는 바에 따라 지가의 동향 및 토지거래의 상항을 조사하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로 5년이내의 기간을 정하여 중앙도시계획위원회의 심의 거쳐 토지거래 허가구역을 지정할 수 있다. 다만, 지정기간이 만료되는 허가구역을 계속하여 다시 지정하고자 할 때는 위원회의 심의 전에 미리 시ㆍ 도지사 및 시장, 군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다.

2. 허가구역지정대상

1) 광역도시계획ㆍ 도시기본계획ㆍ 도시관리계획 등 토지이용계획이 새로이 수립되거나  변경되는 지역

2) 법령의 제정 ㆍ 개정 또는 폐지나 그에 의한 고시 공고로 인하여 토지이용에 대한 행위  제한이 완화되거나 해제되는 지역

3) 법령에 의한 개발사업이 진행 중이거나 예정되어 있는 지역과 그 인근지역

4) 그 밖에 국토해양부 장관이 투기우려가 있다고 인정하는 지역 또는 관계행정 기관의 장이 특별히 튀가 성행할 우려가 있다고 인정하여 건설교통부 장관에게 요청하는 지역

3. 허가를 요하지 아니하는 면적

1) 용도지역: 허가를 요하지 아니하는 토지의 면적

2) 주거지역: 180 ㎡ 이하

3) 상업지역: 200 ㎡ 이하

4) 공업지역: 660 ㎡ 이하

5) 녹지지역: 100 ㎡ 이하

6) 미지정지역: 90 ㎡ 이하

7) 도시지역외의 지역 원칙: 250 ㎡ 이하

8) 농지: 500 ㎡ 이하

9) 임야 1000 ㎡ 이하

4. 토지 거래 허가 구역이 지정

지정 공고한 날로부터 5일후에 그 효력이 발생하며 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ 지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령이 정하는 바에 따라 시장 ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가 받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 같다.

5. 허가 구역 내에서 토지거래허가를 요하지 아니하는 경우

 (토지거래 허가가 필요 없는 경우)

1) 토지에 대한 소유권ㆍ 지상권을 이전 설정하는 계약이 아닌 경우

(1) 건축물(토지지분제외)에 대한 소유권이전계약

(2) 토지에 대한 전세권 임차권 ㆍ저당권 설정계약 등

(3) 무상계약 : 사용대차, 상속, 유증, 사인증여 등

2) 허가를 요하지 아니하는 면적이하의 토지거래

경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 기준면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관하여는 토지거래허가를 요하지 아니한다.

6. 면적 산정의 특례

1) 동일인과의 계속적 거래

일단의 토지 이용을 위하여 토지거래계약을 체결한 후 1년 이내에 다시 같은 사람과 일단의 토지의 전부 또는 일부에 대하여 토지거래계약 체결한  경우에는 그 일단의 토지 전체에 대한 거래로 본다

2) 허가구역지정 후 분할 토지 및 공유지분의 거래

허가구역을 지정할 당시 기준면적을 초과 하는 토지는 허가구역의 지정 후 당해 토지가 분할된 경우에도 그 분할된 토지에 대한 토지거래계약을 체결함에 있어서는 분할 후 최초의 거래에 한하여 허가를 요하지 아니하는 면적을 초과  하는 토지거래계약을 체결하는 것으로 본다. 허가구역의 지정 후 당해 토지가  공유지분으로 거래되는 경우에도 또한 같다. 토지의 분할 사유가 도시계획사업의 시행 등 공공 목적으로 인한 경우로서 그 면적이 허가를    요하지 아니하는  토지의 면적인 때에는 그러하지 아니하다.

7. 다음의 해당 법률에 따른 내용에 따라 허가구역 내 임에도 불구하고 토지거래허가제가 배제된다. 

(관 계 법 령:  토지거래 허가 배제 내용)

1) 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률

토지의 협의취득 수용ㆍ사용 및 환매

2) 민사집행법: 경매

3) 국유재산법: 국유재산을 일반 경쟁 입찰에 의하여 처분

4) 도시 및 주거환경 정비법

관리처분계획에 따른 분양의 경우 및 보류지 등을 매각

5) 도시개발법

(1) 조성 토지등의 공급계획에 따라 토지를 공급하는 경우.

(2) 환지예정지를 지정하는 경우.

(3) 환지처분의 경우 및 체비지 등을 매각

6) 주택법

사업계획의 승인을 얻어 조성한 대지를 공급 및 주택공급

7) 택지개발촉진법:택지 공급

8) 산업입지 및 개발에 관한 법률

산업단지개발사업에 의하여 조성된 토지를 사업시행자가 관리기관에 인계 양도하거나 기업체에 분양

9) 농어촌정비법

환지 계획에 따른 환지교부와 농지등의 교환ㆍ분합

10) 농어촌정비법

사업시행자가 농어촌 정비사업을 시행하기 위하여 농지를 매입

11) 상법에 채무자 회생 및 파산에 관한 법률

법원의 허가를 받아 권리를 이전 또는 설정

12) 국세 및 지방세

체납처분 또는 강제집행의 경우

13) 국가 또는 지방자치단체가 법령의 규정에 의하여

비상 재해 시 필요한 응급조치를 강구하기 위하여 권리를 이전 또는 설정

14) 한국농촌공사 및 농지관리기금법

한국농촌공사가 농지의 매매ㆍ 교환 및 분할

15) 외국인 토지법

외국정부 또는 국제기구가 토지취득의 신고를 하거나 허가를 받은 경우

16) 금융기관부실자산등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률

한국자산관리공사가 토지를 취득하거나 경쟁 입찰을 거쳐서 매각하는 경우 및 한국자산관리공사에 매각이 의뢰 되어 3회 이상 공매하였으나 유찰된 토지를 매각하는 경우

17) 법령

조세 부담금을 토지로 물납하는 경우

8. 토지거래 허가 신청

1) 허가구역 내에서 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 않는다.

2) 토지거래허가를 받지 아니하고 계약을 체결하거나 사위 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약체결 당신의 개별 공시지가에 의한 당해 토지가격의 30/100에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처하게 된다.

3) 토지거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 국토해양부 장관이 정하는 서류를 첨부하여 그 토지관할 시장ㆍ 군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.

(서류)

(1) 당사자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)

(2) 토지의 지번ㆍ 지목 ㆍ면적 이용현황 및 권리설정 현황

(3) 토지의 정착물인 건축물 ㆍ공작물 및 입목 등에 관한 사항

(4) 이전 또는 설정하고자 하는 권리의 종류

(5) 계약 예정금액

(6) 토지의 이용에 관한 계획

(7) 토지 취득에 필요한 자금조달계획

9. 토지거래허가 허가의 기준

시장 군수 구청장은 다음에 해당하는 경우에는 허가를 할 수 있다.

1) 자기주거용 주택용지

2) 주민복지시설 편익시설

3) 농업인등의 토지취득

① 그가 거주하는 특별시 광역시 시 군에 소재하는 토지 취득

② 그가 거주하는 주소지로부터 20Km 이내에 소재하는 토지를 취득하려는 자

4) 대체농지를 취득하려는 경우

① 농업인(실제경작자)로서 협의 양도하거나 농지가 수용된 자

② 농지의 협의 양도 또는 수용으로 인해 농업손실 보상을 받은 자

③ 취득가능기간 및 거리 : 3년 이내, 주소지로부터 80Km이내

④ 취득가액 : 종전가액 이하

5) 농업을 영위하기 위하여 토지를 취득하고자 하는 경우

6) 농지취득자격증명을 발급받았거나 그 발급요건에 적합한 자

① 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한  세대주의 배우자와 미혼인 직계비속을 포함하되, 세대주 또는 세대원 중 취학ㆍ질병요양  근무지 이전또는 사업상 형편 등 불가피한 사유로 인하여 당해 지역에 거주하지 아니하는 자를 제외한다) 전원이 당해 토지가 소재하는 특별시ㆍ광역시 (광역시의 관할구역 안에 있는 군을 제외한다.)ㆍ 시 또는 군 (광역시의 관할구역 안에 있는 군을 포함한다)에  허가 신청일로부터 소급하여 1년 이상 계속 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로  당해 지역에  거주하는 자

② 당해 토지가 소재하는 특별시 광역시 시 또는 군에 사무소가 있는 농어법인

7. 임업ㆍ 축산업 또는 수산업을 영위하기 위하여 토지를 취득하고자는 하는 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

① 세대주를 포함한 세대원 전원이 당해 토지가 소재하는 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는군에 허가신청일로부터 소급하여 1년이상 계속 주민등록이 되어 있는 자로서 실 제로 당해 지역에 거주하고 자영할 수 있는 요건을 갖춘 자

② 당해 토지가 소재하는 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군이나 그와 연접한 특별시 ㆍ 광역시ㆍ시 또는 군에 사무소가 있는 농업법인

10. 허가처분의 효과

토지거래허구구역에서 토지거래계약 허가 처분을 받은 경우에는 농지취득자격증명을 받은 것으로 보며, 허가증을 교부받은 경우에는 부동산등기특별조치법 규정에 의한 검인을 받은 것으로 본다.

11. 토지이용 의무기간

토지거래허가 처분을 받은 사람은 대통령이 정하는 사유가 있는 경우를 제외하고 5년의 범위이내에서 대통령령이 정하는 기간 동안 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다. 

(허가받은 토지이용목적 :이용 의무기간)

1) 농업인 등이 농업목적(대체취득포함) : 토지의 취득 시부터 2년

2) 공익사업에 따란 협의 양도 또는 수용된 토지에 대한 대체토지취득

3) 자기주거용 주택용지 : 토지의 취득 시부터 3년

4).농업인등이 축산업ㆍ 임업ㆍ 어업 목적 :토지의 취득 시부터 3년

다만 토지의 취득 후 축산물 임산물 수산물 등의 생산물이 없는 경우에는  5년으로 한다.

5) 주민 복지시설 편의시설 :토지의 취득 시부터 4년

6) 공익사업 시행자: 토지의 취득 시부터 4년

다만 분양목적으로 허가를 받은 토지개발에 착수한 후 분양하는 경우에는 그러하지 아니하다

7) 관계 법률 규정에 의한 사업시행자

8) 구역 지정 당시부터 사업시행을 하던 자

9) 현상보존목적

토지의 취득 시부터 5년

10) 기타목적

토지의 취득 시부터 5년

12. 토지거래허가지역의 약정서 양식(별첨2부)