[스크랩] 토지 매입시 유의사항

땅을 고르는 기본적인 방법을 정리해 본다. 1) 투자할 것인지, 실수요자인지... 토지는 투자와 실수요로 주택을 지어 거주할 목적이 분명해야 하는 것이다. 투자를 생각한다면 발전가능성과 인허가 문제, 부동산 취득에 문제없는지만 고려하면 되며 조금 덜 성숙된 땅을 값싸게 골라야 한다. 주거용 주택을 건축하기 위한 목적이라면 우선 허가와 도로 문제를 생각해야 할 것이며 기초 공사가 되어 있는 곳을 선택해야 건축허가 문제가 없을 것이다. 2) 지적도상 도로가 있어야 한다 지적도나 임야도의 도면상 도로가 불분명할 때가 많다. 아무리 입지조건이 좋은 토지라 하더라도 도로가 불분명하면 위험이 따를 수 있으며 매도자가 도로 문제점이 없다고 이야기하면 반드시 특약란에 기재하여 책임을 분명히 해 두는 것이 좋다. 3) 값이 싸고 좋은 것은 없다 값이 싸다고 깊은 산속에 토지나 농지를 사는 경우도 있는데 피해야 한다. 아름다운 경치에 취해 부동산을 구입하는 경우가 있는데 위험한 발상이다. 현 진입로 농로길이 있다 하여도 언제든 폐쇄될 수 있으며 개인소유 토지이므로 도로를 확보하기 어려운 것이다. 토지는 현 값도 중요하지만 미래에 추가로 투자비용이 소요될 수 있다는 점에 유의해야 한다. 전기 도로포장 통신공사 우수관 하수관 지하수 공사비용등 인허가비용 형질변경비용 도로준공비 등도 고려대상이다. 경험이 없이 전봇대 공사와 통신공사 등을 해보면 머리가 지끈지끈 할 때가 많고 스스로 지쳐 중도포기 하는 이들도 있다. 그만큼 기초 기반시설공사를 대단위에 한번에 하면 비용도 절약할 수 있지만 작은 토지로 단독으로 하는 것은 추가로 발생하는 금액이 평당 10만~15만원까지 발생할 수 있다. 때문에 실제 토지구입비용은 30%~40% 더 높은 금액에 구입하는 것이 되며 이를 피하기 위해서는 기초 기반공사 시설이 되어 있는 토지를 구입하는것이 좋다. 4) 공유지분보다는 단독필지를 구입한다 창업을 해도 동업은 가급적 하지 않는 것이 좋다. 부동산도 마찬가지다. 처음에는 좋은 생각으로 공유지분으로 공동구입을 하지만 다툼이 있게 마련이다. 부득이 공유지분으로 구입을 원하면 반드시 빠른 시일 내에 분할신청을 하여 본인이 원하는 위치에 단독 소유권을 하는 것이 바람직하다. 5) 공부(公簿)서류는 꼭 확인한다 개인적으로 토지를 매입할 상황이라면 면적을 알기 위한 토지(임야)대장, 땅의 생김새를 알기 위한 지적(임야)도, 해당 토지의 각종 개발행위 제한사항이나 땅의 가격평가를 가늠할 수 있는 토지이용계획 확인서는 필수사항이다. 6) 조건이 70% 이상이면 만족한 토지이다 가격과 부동산이 지니고 있는 목적과 성향, 주위환경, 도로와의 접근성 및 교육환경, 편의시설까지 100%를 기대하긴 어렵다. 7) 지목이 대지와 전,임야는 중요하지 않다 대지는 농지에 비해서 가격이 비싸다. 건축하기가 편하다는 장점은 있지만 결코 대지만을 고집할 필요는 없다. 임야라 하더라도 생산임지까지 개발이 가능하며 관리지역에 준보전 임야이면 더욱 더 좋다. 개발하는데 문제점이 없는 편이며 보전임지는 피하는 것이 좋다. 보전임지는 현지 거주자에 한하여 부분적으로 관리사(농장/과수원)의 일부 정도로 건물을 지을 수 있는 개발이 가능하기 때문에 피해야 한다. 보전임지는 보편적으로 가격이 싼 편이며 거래가 없는 편이다. 8) 지형보다 낮은 토지는 피하는 것이 좋다 땅의 형태와 경사도는 전망과 조망의 기준이 된다. 오르막길에 있다 하더라도 진입하는 데 조금 불편함이 있다하여도 문제될 것은 없다. 조금 불편함이 있기에 전망과 조망권이 보장이 되며 낮은 만큼 누릴수 없는 것이 있기 때문이다. 매입하고자 하는 땅은 도로보다 낮은 위치는 있는 것은 피하는 것이 좋으며, 임야는 경사가 적당히 10~20도 정도 이내 토지가 좋다. 진입로길이 단독으로 있으면 더욱더 좋은 토지라 할 수 있다. 주위에 축사나 묘지, 시설은 없는지 등도 점검해야 한다. 출처 : http://kr.blog.yahoo.com/keydong7/40

 

 

 

임야를 구입하고져 할 때 일반적으로 검토해야할 8가지 검토사항을 소개한다. 첫째 대상 임야가 특별한 목적이 없다면 보전임지가 아니어야 한다. 즉 산지관리법상 준보전임지가 활용도가 많다.보전임지는 공익목적 등 특별한 경우가 아니면 개발허가가 나지 않는다.보전임지는 대개 백두대간 보호지역, 문화재 보호구역, 공원지역, 계곡보전, 관광지역, 희귀식물 및 천연기념물 보존지역, 상수원보호구역 등 산림을 보전하기 위한 지역이다. 둘째 산지전용제한지역이 아니어야 한다. 즉 산림청의 산지전용제한지역으로 고시되어있지 않아야 된다.산지전용 제한지역에서는 원칙적으로 개발행위가 엄격히 제한 되어 있다. 셋째는 산림법상 보안림이나 사방지로 지정되어 있지 않고 또 과거 국고보조를 받아 조성한 조림지가 아니어야 한다. 홍수피해가 났던 임야인지도 조사해 보아야 한다. 네째는 산의 경사도가 25도를 넘지 않아야 한다. 종전에는 경사도가 45도까지 개발을 허용했으나 이제는 준보전임지라도 경사도 25도 이상의 가파른 산은 개발허가를 받기 어렵다. 다섯째는 산에 있는 나무의 상태를 살펴 보아야 한다. 산에 자라는 나무의 수종과 밀도나 크기도 산지전용허가의 한 가지 기준이 된다. 산에 있는 나무의 수종 (나무종류)을 "입목구성" 이라고 하며 나무 평균 나이가 50년 이상이나 활엽수림이 50% 이하이어야 한다. (50% 이상인 경우는 드물다) 또 나무의 밀도와 크기를 "입목축적" 이라고 하며 임야소재 시, 군의 평균치보다 50%를 넘게 울창하거나 나무가 크면 허가가 안된다. (그냥 보존하라고....) 여섯째는 연접개발제한으로 임야 500m 이내의 다른 산지에서 10,000평 이상의 개발허가가 이미 있는 경우 연접개발로서 금지된다.다만 그 개발허가는 2003년 10월 31일 이후 허가분에 한한다. 일곱번째는 임야내에 묘지가 없거나 적어야 한다. 남의 땅에 쓴 묘지도 함부로 훼손하거나 이장할 수 없으므로 후일 개발시에시간과 돈이 추가로 지출된다. 너무 많은 묘지를 쓴 임야는 좋지 않다. 여덟번째는 진입도로 문제이다. 토목공사나 임야 개발시 건축물을 짓기 위하여는 진입로는 필수적인 것이다.따라서 임야는 국도나 지방도등 기존 도로에 붙은 것이 좋다. 이상의 8가지 체크 포인트는 일반적인 임야구입에 있어서 통상 검토사항에 불과하다. 단지 투자나 장기보유 목적이라면 다 충족하지 않아도 된다. 반면 특정 목적을 위한 매입이라면 그 사업에 해당하는 규제가 없는지 추가로 검토해 볼 일이다.

 

 

도로는 토지에게 아주 중요한 요소이다. 토지의 가치나 가격을 좌우하는 가장 중요한 요인 중 하나가 바로 '도로'이다. 도로는 토지의 생명을 좌우한다고 해도 지나치지 않다. 어떤 땅이 도로에 접해 있느냐 그렇지 않느냐에 따라 그 토지의 용도와 가격이 하늘과 땅만큼 달라진다. '맹지'라고 부르는 땅이 있다. 맹지란 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 가지지 못하는 토지를 말한다. 즉 도로에 붙어 있지 못한 토지이다. 맹지는 불편한 점이 많다. 도로에 접해있지 못하다 보니 우선 출입이 불편하다. 반드시 남의 토지를 거쳐서 드나들어야 한다. 그러니 늘 인접 토지 소유자에게 피해를 주게 되고 또 그 사람의 허락을 받아야 하는 불편함이 있다.또 맹지에는 건축법상 건물을 세울 수 없도록 되어 있다. 맹지에는 건축허가가 나지 않는다. 어떤 사람이 맹지에다 집을 지어놓고 매일 인접 토지를 지나다닌다면 그 인접토지의 소유자가 얼마나 피해가 많겠는가? 맹지는 이렇듯 불편함이 많은 토지라서 가격이 낮다. 용도도 아주 제한적이다. 시골의 맹지는 대개 버려져 있거나 농업용으로 사용되고 있다. 시골의 맹지는 인접 토지소유자의 도움을 받아서 농사를 짓는 경우가 가끔 있다. 시골에서는 이웃 사람이 농사짓느라 내 밭을 지나다니는 것쯤은 큰 문제로 여기지 않는 따뜻한 인심이 아직 살아 있다. 그래서 시골의 농지를 구입하실 때는 이런 점을 주의해야 한다.현장에 가 보니 농로가 있어서 도로에 접한 토지인줄 알고 샀는데, 나중에 알고 보니 그게 도로가 아니고 맹지였더라는 이야기를 가끔 듣는다. 시골의 농지를 구입하실 때는 제일 먼저 지적도를 발급받아서 도로에 접한 땅인지부터 확인하기 바란다. 도로는 도로법상 도로가 있고,사도법상 도로인 사도가 있다.도로법상 도로는 두말 할 나위가 없지만 사도법상도로는 개인 사도이기 때문에 같이 매수를 하거나 해야하고,상기의 도로나 사도가 아니면서 사용하게 될 인접토지에 대하여는지역권, 또는 사용승낙서를 받아낼 수 있다면 맹지라도 매수해도 된다.그런데 이 맹지에 도로가 생겨나면 이 토지는 그동안의 모든 족쇄로부터 풀려나게 된다. 이제는 도로가 생겼으므로 자유로운 통행이 가능하다. 인접 토지 소유자에게 통행허가를 구할 필요도 없고, 건축도 가능해진다. 토지의 가치가 크게 올라간다. 따라서 토지의 가격도 급상승하게 된다. 이렇듯 도로는 한 토지의 가치와 가격을 결정하는, 생명을 좌우하는 결정적 요인이다. 가령 어느 지역에 큰 도로가 생겨난다는 정보가 발표되면 그 즉시 그 지역의 토지가격이 상승한다. 따라서 토지에 투자하는 분들은 도로개설에 관한 정보에 빨라야 한다. 토지 투자에서는 도로에 관한 정보가 바로 '돈'이다. 어느 지역에 도로가 난다는 것은 이 지역에 새로운 시설 혹은 추가적인 시설이 들어선다는 것을 의미한다. 신설되는 도로를 따라 새로운 주택이나 상가, 혹은 공장 등이 들어설 것이다. 이는 도로 주변의 토지들이 보다 더 생산적이고 경제적인 용도로 이용된다는 것을 의미한다. 토지의 가격은 토지의 용도에 따라 달라진다. 같은 토지라도 어떤 용도로 이용되느냐에 따라 토지의 가격이 달라진다. 그런데 도로가 생김으로써 주변 토지의 용도가 더 생산적이고 효율적인 용도로 이용되므로 당연히 토지가격이 올라가게 된다. 토지 투자자로 성공하려면 한 손에는 지도를, 다른 한 손에는 도로개설에 관한 정보를 잡기를 바란다. 출처 : http://kr.blog.yahoo.com/keydong7/43

 

 

 

 

 

 

 

<출처;empas 강화도령>

 

 

 

 

 

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