[스크랩] 내년에 집값이 폭락할 확실한 이유들

 

내년에 집값이 폭락할 확실한 이유들

 

 

 

 

 

1. 수요급감

① 앞으로 증가할 인구는 최대로 따져봐야 100만명 을 못넘긴다.
100만명 인구의 주택 수요는 3인 1가구로 따져봐야 33만가구 수요에 불과 하다

② 실질 경제인구는 감소하기 시작, 수명증가와 노령화 인구 증가로 절대인구 간신히 유지중이며 길어봐야 5년~10년 이내에 실질인구 감소된다.

일본을 보면 실질인구 감소현상이 예상보다 빨리 찾아왔다

③ 초중등학교 한반 학생수가 25명~45명 정도로 줄었고, 학생수 감소로 대학들이 통폐합 추진중 이거나 폐과, 폐교 진행중이다.

④ 인구 감소는 특히 도시주택 가격거품을 붕괴시키고 슬럼화 시킨다.


2. 공급과잉

① 지난 4~5년간 주택공급은 매년 65만호 가까이씩 쏟아졌다.

② 공급이 많이 이루어진 다세대, 다가구, 빌라, 오피스텔은 주택공급 통계물량에 잡히지도 않는다

이를 감안하고 일본 기준으로 재 산정시 이미 2004년말에 서울의 주택보급율은 106%를 넘어섰다.
일본의 경우, 주택보급율 107%에 달하고서 거품이 붕괴되기 시작했다.

③ 이밖에 내년에는 주택중 아파트만 서울 수도권에 14만가구, 전국적으로 28만가구의 입주물량이 쏟아지고 서울과 강남에 IMF이후 사상최대의 입주물량이 쏟아진다.

금년에 대규모 단위로 분양된 강남 송파의 물량들과 동탄 신도시 입주물량은 3년 뒤에 폭탄물량 예고되어 있으며 이외에 판교,김포, 파주, 양주 등등 신도시 물량이 줄을 서 있어서 솔직히 저 곳에 누가 다 입주할런지 의문이 갈 정도이다.

3. 실질소득 감소

올 3분기(7∼9월) 전국 가구의 실질소득이 3년 만에 처음 감소세로 돌아섰으며, 도시에 거주하는 근로자가구의 소득 증가율도 외환위기 이후 최저 수준으로 떨어졌다.


4. 버블붕괴 전세계적 동조화

① 호주는 금리인상 하고난 후 가장먼저 주택가격 거품 20%가 제거되었다

② 상하이는 최고 42%까지 폭락하여 거품 붕괴가 진행중이고 전문가들은 추가 30% 붕괴를 예상한다
이외 중국 전역에서의 부동산 버블이 붕괴 진행중이다

③ 미국도 가장 많이 오른 뉴욕 맨하탄의 고가주택들의 경우 이미 거품붕괴 시작하여 13% 정도 하락 하였고 미국 전역으로 확산 중이며 이외에도 미 연방 기준금리의 지속적인 인상 및 모기지 세제지원 대폭축소 조치 등으로 대형부동산투자신탁 펀드의 주가폭락 등이 나타나고 있다.

5. 금리인상

① 미국 FRB 에서 기준금리 연속 12회 인상으로 중립수준을 넘어서는 4%대에 올려 놓았고 12월과 내년 1월 및 새로 부임하는 버냉키 의장도 금리인상을 지속할 뜻을 밝히고 있어 이제 국제금리는 고금리시대가 확실해졌다

② 한은에서 지난달 3년 5개월만에 첫번째로 콜금리 인상을 단행하였고 미 FRB 12번째 인상으로 한미간 정책금리 차이가 벌어짐에 따라 국내자금의 해외 이탈 우려 및 콜금리 인상이 확실시 된다.

③ 이미 시중은행들이 금리를 인상하기 시작했고 최근 우리은행에서는 예금금리로 6.4%의 확정금리 상품들을 팔기 시작했다. 앞으로 시간이 지나면서 7%대, 8%대의 예금상품들이 등장 예상된다

예금금리 7%이면 대출금리는 두자릿수대로 올라선다.

④ 예금금리 8%대 이면 진정한 부자들의 여유자금들이 무리하게 거품그득한 팔리지 않는 부동산 시장을 기웃거릴 이유가 사라지게 된다. 자산시장 거품은 실수요자에 의해 만들어 진 것이 아니라

가수요자들의 기대심리와 투기도박에 의해 만들어진 것인 만큼, 이는 가수요시장의 기반 붕괴와 자산시장의 직접적인 거품 大 붕괴를 의미한다.


6. 가계대출 위기와 실물자산 거품붕괴 급격 진행

① 가계부채발 위기가 점점 다가오고 있다. 가계부채 총액이 이미 500조원을 넘어섰다

2004년말 가구당 부채 2,990만원대에서 2005년 8월 현재 가구당 빚이 3,500만원을 넘어 섰으며 1인당 빚이 1,000만원을 넘어섰으나 실질소득은 오히려 줄어들고 있어 앞으로 험난한 구조조정과 위기를 예고하고 있다.

② 금리상승에 따른 이자부담 증가에 따라 실물자산의 거품붕괴가 급하게 진행될 수 밖에 없어보이며 이자내며 버티는 과도한 채무를 진 개인들과 건설업체 및 2금융권의 부도와 구조조정이 불가피해 보인다. 이 과정에 이들이 부채와 바꾸어 놓은 실물자산들이 경매시장으로 넘어 가고 경색된 시장에서 급매에 급매물로 작용하여 자산 시장 거품을 급속히 걷어낼 것으로 보인다.


③ 향후 금리인상 속도에 따라 경매시장에 고가매물 폭주 및 땡처리 물량이 지속적으로 나타날 가능성이 높아졌으며 내년에는 회오리바람이 몰아칠 것으로 보임

7. 정부 대책의 단계적 시행 및 후속대책 여파

① 정부의 대책들이 하나씩 하나씩 시행되며 시장에 보이지 않는 영향을 미치기 시작...
- 분양가 인하, 민간분양 아파트의 원가 공개, 택지 조성원가 공개, 이중계약서 방지 등등

② 보유세 인상속도는 현재의 정부의 적자 살림살이로 인해 더욱 가속화 될수 밖에 없어보인다.

200조원대의 정부부채 앞으로 3년후 300조원대의 부채증가 속도 및 금리인상에 따른 이자 부담액은 결국 국민들 호주머니로 부터 나와야 하며 담배값 인상, 다주택자 보유세 중과에 중과등 사회적 정책에 반하는 요소들로 부터 더욱 무겁게 진행되갈 것이다.

특히, 다주택자의 세금의 경우는 더욱 중과되어질 것이 불가피해보이며 다주택자의 보유세 증가 속도는 금리인상 속도보다 훨씬 가파르게 진행될 것이다.

③ 분양가 인하등 잇따르는 후속대책들로 인해 폭리분양가와 거품제거에 영향을 줄것이다

④ 이외, 지방자치단체의 각종지원등에 따른 기업들의 지방이전, 공기업 이전, 미군부대 이전, 행정수도 이전 등이 자산거품 붕괴에 영향을 미칠 것이다.

 

 

 

출처 : 고유념 자각애

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