[스크랩] 재건축 무허가 건물 투자법

재개발 무허가건물 투자법

 

정부에서 헌법보다 더 바꾸기 힘든 부동산 정책을 만들겠다고 하는 요즘 일부지역을 제외하고는 전월세 시장은 물론이고 매매시장까지 에어컨 바람보다 더 찬 바람이 불고 있는 실정이다. 늘어만 가는 옥상옥의 규제정책에 부동산 시장이 전반적으로 활성화 되지 못하고 있다.

재건축지역에 대한 규제는 갈수록 더해지고 있는 시점에서 대학입시보다 더 심한 눈치작전을 해야 할지 난감할 뿐이다. 또한 저금리시대, 천정을 모르는 고유가시대, 불안정한 주식시장 등으로 재테크적 포트폴리오를 짜는데 상당히 고민을 요하는 시점에서 그래도 상대적으로 정부의 규제가 덜한 재개발 시장에 눈을 돌려보는 것도 하나의 방법이라 할 것이다.

재개발 시장에서도 사유지 보다는 초기 투자자금이 압박이 덜한 국·공유지상(이하 “시유지”라 칭한다.)무허가 건물에 대해 관심을 가져보는 편도 좋으리라 생각된다. 그런데 사유지(私有地)상 토지와 건물이 등기가 완비된 건물과 달리 무허가 건물에 대한 투자를 불안해하는 분들이 있는 것 같아 이에 대해 몇 가지 체크해야할 부분을 언급하고자 한다.

무허가 건물에 대한 오해는 ▶무허가 건물 소유자는 임대아파트를 분양받는다▶무허가 건물 소유자는 큰 평형을 배정받지 못한다는 것이다.

주택재개발지역내 “토지 등 소유자”는 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자이기 때문에 등기상 소유자는 물론이고 건물만 소유하고 있는 사람도 해당한다. 따라서 건물의 크고 작음에 상관없이 주거용이면 무허가 건물이라도 분양대상자이다. 그리고 무허가 건물 소유자라도 나중에 점유하고 있는 토지를 매입하여야 하고 토지에 대한 권리가액과 건물 부분에 권리가액을 합산하는 것이므로 큰 평형을 배정받을 수도 있다.

무허가 건물 투자시 체크할 점

▶재개발 기본계획에 포함여부
무허가 건물이 산재한 곳은 대부분이 재개발 기본계획에 해당하나 혹시나 있을 실수를 방지하기 위해서 사유지 투자시와 마찬가지이지만 기본계획 포함여부확인은 필수 사항이다.

▶점유사용료 완납여부
무허가 건물은 대체로 시유지상 건물이기 때문에 점유사용료를 내야 하는데 몇 년동안 납부하지 않아 몇 백만원 심지어는 일천만원이 넘게 점유사용료가 밀려있는 경우가 있으니 매도인이 명의 이전시 또는 그 이전에 사용료 부분을 해결할 것을 반드시 명시하여야 하고 납부하였다면 영수증을 확인하여야 한다.

▶무허가 건물 확인원 존재 여부
무허가 건물이라도 반드시 무허가 건물확인원이 존재하여야 하고 존재하지 않지만 기존의 항공촬영사진등 증거물에 의해 만들 수 있다면 매도인이 서류조건을 완비하여 무허가 건물확인원을 만든 다음 계약을 하여야 할 것이다.

▶신발생 무허가 건물이 아닐 것
서울시 조례의 경우 무허가 건물요건은 다음과 같다.
①1981년 12월 31일 현재 무허가 건축물 대장에 등재된 무허가 건축물
②1981년 제 2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가 건축물

③재산세 납부대장 등에서 1981년 12월 31일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가 건축물
④1982년 4월8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85㎡ 이하의 주거용 건축물로서 1982년 제 1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가 건축물

⑤2004년 11월5일 서울시조례에 추가로 “1989년1월24일 이전 무허가 건축물 중 조합정관에서 정한 건축물”로 완화 하여 85~86년에 지어진 만리동 일대의 재개발을 원활하게 풀어줬다.

그리고 대부분의 시도는 무허가 인정기준이 89년1월24일이전이고 부산의 경우만 89년3월29일 이전에 발생한 경우 인정 하고 있다.

▶집의 상태 확인
무허가 건물 상태가 좋을 리는 별로 없지만 그래도 직접 눈으로 확인하여야 한다. 왜냐하면 기존 세입자가 나간다고 하는데 새로운 세입자를 구하기 힘들 정도로 집이 낡으면 전세금만큼 투자금이 추가되기 때문이다. 또한 새로운 세입자를 구하기 위해 집을 수리하는 비용이 몇 백만원 이상 들 수 있기 때문이다. 또한 국공유지 불하시 점유한 면적만큼 불하받을 수 있기 때문에 반드시 실측을 하여야 한다.

무허가 건물이 유리한점, 불리한점

▶초기 투자금
사유지에 비해 토지를 기준으로 평당 200만원내지 400만원 정도 저가이기 때문에 사유지보다 초기투자금이 적은 사람한테 유리하다. 그러나 나중에 토지를 매입하여야 하므로 추진위원회 준비단계에서부터 사유지 거래금액에 육박한 금액은 기대수익을 올리기가 힘들다. 무허가 건물매입시 투입비용을 보면 무허가 건물 매입시 금액(필요경비 포함) 점유사용료 토지매입금액 추가부담금 기회비용에 따른 이자 매입시 중개수수료 전세입자 바뀔 경우 중개수수료 건물하자시 수리비용 등이다. 시유지가 초기비용이 적지만 숨어있는 비용까지 계산하여보고 또한 공시지가, 사유지와 가격차이등을 면밀히 검토하여 무허가 건물을 매입 한다면 실패보다는 성공할 가능성이 많다.

▶조세
무허가 건물을 매입시 유리한점 중에 매입시 등기를 하지 않으므로 등록세가 없다는 점과 취득세에서 건물만 과표가 되고 낡은 건물이 대부분이라 취득세부담이 거의 없다. 그러나 양도소득세에서 다주택 소유여부 판정시는 세금의 많고 적음을 떠나 무허가 건물도 1주택으로 본다는 점에 유의해야 한다.

▶무주택판정
조세분야와 달리 주택공급에 관한 규칙에서는 등기를 기준으로 하기 때문에 무허가 건물만 소유했다면 타지역에서 아파트 분양받을 때 무주택자로 우선분양대상자로 혜택을 볼 수가 있다.

▶점유사용료
무허가 건물을 소유자는 매년 점유토지면적에 대해 해당관청에서 부과하는 점유사용료를 납부하여야 하는데 재개발 사업이 늦어지면서 시세가 형성되지 않으면 점유사용료 증가로 인해 수익률이 기대만큼 못 미칠 수 있다.

▶점유연고권 인정기준
무허가 건물이 차지하고 있는 점유권을 인정하는 기준은 담장 등으로 경계가 구분되어 있는 실제 면적으로 하며 경계 구분이 불분명하면 처마끝 수직선을 경계로 한다. 매각 최대면적은 서울시 기준으로 200㎡(약60.5평)까지이다. 재개발 사업이 진행되면 조합설립후 관리처분인가 신청을 하는때까지 해당관리청과 매매계약을 체결하면 된다. 매매잔금을 일시로 납부하지 못할 경우는 20년분할 납부가능하며 이자율은 1년 정기예금 금리를 기준으로 한 이율(연3∼4%)을 기준으로 한다.

▶권리가액 평가
무허가 건물소유자일 경우 건물평가금액과 점유인정토지면적(200㎡이하)의 평가금액을 합산한 금액에다 비례율을 곱한 금액이 권리가액이 되기 때문에 국민주택규모(전용면적 25.7평)이상의 아파트를 분양 받을 수도 있다.

재개발 지역내 무허가 건물에 투자할 경우 일반적인 재개발 투자방법에다 무허가 건물에 상기에서 언급한 특유한 몇 가지만 유의하면 고수의 반열에 들었다 할 것이다.

 

출처 : 행복한 동네

글쓴이 : 행복인 원글보기

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