[스크랩] 성공적인 부동산 법원경매투자가의 자질

최근 부동산 불황을 법원경매를 통해 돌파해보려는 사람들이 부쩍 많아지고 있다. 부동산 투자나 법원경매로 성공하기 위한 조건들이 있을까? 있다면 당초부터 타고 태어나는 것일까, 아님 후천적인 훈련이나 연습을 통해서일까?

성공적인 부동산 투자를 위해서는 선천적인 요소와 후천적인 요소가 모두 필요하며, 투자 결과에도 상당한 영향을 미친다는 것이 본인의 판단이다.

법원경매 시장도 이미 대중화되어 과거처럼 운 좋게 초보자가 고수익을 올리기란 여간해서는 어렵다. 현재와 같이 경매시장에 물건이 급증한다 해도 좋은 물건은 경쟁률이 높아 낙찰가가 올라가기 마련이어서, 수익은 그만큼 떨어질 수밖에 없다.

좋은 성적(높은 수익)을 기대하기 위해선 어떤 것부터 준비해야 할까?

(1) 법원경매와 부동산에 관한 공부를 많이 해야 한다.
당연한 이야기지만 이 점을 간과하는 사람들이 의외로 많다. 법원경매는 다른 부동산 거래보다 훨씬 더 많은 공부가 선행되어야 한다. 물론 그것의 대가가 높은 수익이라는 것은 말할 필요도 없다. 본인 수준에 알맞은 교재를 선택해서 지속적으로 공부를 계속해야 한다.

(2) 부동산 시장의 흐름을 알아야 한다.
부동산 가격 역시 수요*공급에 의해서 가격이 결정된다는 것은 말할 필요가 없다. 따라서 시장에서 수요자들이 어떤 것을 원하는지 아는 것이 중요하다. 중소형 주택공급이 부족하다든지, 낡은 건물을 구입해 리모델링을 통한 투자에 성공한 사례가 많다든지 하는 것들이다. 시장 흐름을 아는 사람이 투자에 강한 사람이다.
그러기 위해서는 시장의 흐름이나 정보공유, 과거의 사례나 패턴들에 대한 공부를 게을리 해서는 안 된다.

(3) 관심 있는 지역에 대한 정보를 정확히 알고 있어야 한다.
수많은 지역에 대한 정보를 다 아는 것은 힘들기 때문에 2～3개 지역을 구체적으로 정해 탐색하는 것이 좋다. 해당 지역의 전반적인 발전 전망은 어떤지, 개발계획은 있는지, 사람들이 많이 몰리는 곳은 어딘지, 현 시세는 어느 정도인지 등을 알아야 남들보다 한발 欖?투자로 성공할 수 있다.

따라서 처음에는 자신이 잘 아는 지역의 물건부터 관심을 가지고 얼마에 평가되어 얼마에 낙찰되는지, 그리고 경쟁률은 얼마나 되는지, 또 왜 그런 낙찰가격이 형성되는지에 대한 기초사항을 꼼꼼히 파악하는 데서부터 걸음마를 시작해야 한다. 많은 것을 한꺼번에 알려고 하지 말고, 가급적 구체적인 범위를 한정시켜서 정보 수집하는 자세가 필요하다.

(4) 관심 지역에 대한 가격과 동향을 잘 알고 있어야 한다.
경매정보를 접할 때 감정가는 으레 시세라고 생각하고 꼼꼼히 알아보지 않는 경우가 많은데, 감정가와 현시세가 차이 나는 경우도 적지 않다. 즉 감정시점과 입찰시점 사이에는 차이가 많아서 경우에 따라서는 2~3년의 갭이 있는 경우도 허다하다.

이런 경우 감정가격 대비 낙찰가격만을 생각하지 말고 현재 시세를 참고하면서 입찰에 응하지 않으면 만년 2등 신세를 면하기 어렵다. 경매에서 2등은 아무 의미가 없다. 이를 위해서는 누가 더 많이 다리품을 파느냐가 경매투자 성공의 초석이 된다. 지금처럼 부동산 가격의 변동이 심한 상황에서는 법원 감정가격과 낙찰시점 가격의 차이가 일치하지 않을 수 있다. 이는 지역의 동향에 대해서도 마찬가지다.

(5) 부동산 전문가들이 추천하는 인기 물건(지역)을 맹신하지 말자.
감히 부동산을 예측한다는 것이 얼마나 힘들고 어려운가는 부동산 공부를 하면 할수록 더 뼈저리게 느낀다. 본인도 다른 언론매체에 기고를 하고 있지만 전문가들의 견해나 예상은 그야말로 참고사항이어야지 그 자체를 신주단지 모시듯 하는 자세는 바람직하지 않다.

에피소드 하나를 소개하면 지난 연말에 있었던 건국대학교 부동산대학원 송년회에서 내년 부동산에 대해 대강이라도 전망을 해보자는 질문에 참석자 대부분이 ‘잘 모르겠다!’라고 답한 것이 기억에 새롭다.

우리나라에서 부동산에 관한한 이름만 대면 누구나 다 알 수 있을 만큼 유명하고 실력 있는 사람들끼리 모였는데도 말이다. 따라서 확고한 자기원칙이나 신념이 없으면 바쁘기만 하지 소득은 신통치 않을 수도 있다. 자신의 입장에 맞는 주종목을 발견하기 전까지는 준비하며 기다리는 끈기가 필요하다.

(6) 철저한 임장활동을 해야 한다.
본인 주변에 큰 돈은 안 가지고도 경매와 부동산투자로 상당한 수익을 올리는 존경하는 억척여사가 한 분 있다. 이 분과 물건을 조사하러 갈 때 보면 이 분의 특기가 여지없이 드러난다.

만일 재개발 지구인 미아리 2지구 물건을 조사하러 간다고 가정하자. 그러면 이 분은 반드시 대중교통을 이용한다. 그리고는 그 지역의 지하철역인 미아 삼거리보다 한 정거장 전인 길음역이나, 한 정거장 다음인 미아역에서 내린다. 3～4시간 걸려서 목적 물건지까지 가는 동안 수없이 부동산 업소에 들러서 주변과 현장을 파악한다.

또 하나는 중개업소에 처음에는 그냥 빈손으로 들어가서 10여 분 이야기를 해 본 다음, 믿을 수 있는 부동산 중개업소라는 판단이 서면 일단 나왔다가 음료수 등을 한 박스 사들고 다시 들어간다. 그 다음부터는 그 중개업소에 나오는 소위 “좋은 물건”은 제일 먼저 자기에게 연락이 온다고 한다.

본인 주변에서 이 분만큼 서울 시내 뉴타운 지역마다의 특색, 재개발 재건축지역 지구의 조건이나 시행 시공사, 입주 여건과 시기, 가격 변동상황등을 손바닥 보듯 아는 분을 알지 못한다.

적어도 강북 뉴타운을 중심으로 하는 재개발 재건축에 관한 사항은 본인보다 몇 수 위라고 인정한다. 얼마 전부터는 아직도 실력이 모자라다며 공인중개사 자격시험에 도전 중인데 좋은 결과가 있기를 기원하며, 그 부지런함과 도전 정신에 존경의 마음을 금할 수 없다. 부동산은 운동화 값을 얼마 지불하느냐에 따라 내공이 달라진다는 말이 있는데 틀린 말이 아닌 것 같다.

출처 : 행복한 동네

글쓴이 : 행복인 원글보기

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