[스크랩] 부동산 명도 방법

부동산을 경매로 구입할때 가장 어렵고 힘든 것이 그 부동산에 살고 있는 전소유자나 세입자를 내보내는 명도이다.
이 명도가 어렵고 시간과 비용이 많이 들기 때문에 그 만큼 싸게 살 수 있는 것이다. 경매도 인간생활의 한 부분이다.
사람이 살다보면 친지에게 보증을 섯다가 잘못되기도 하고, 사업을 위해 담보를 제공하고 융자를 받았다가 채무를 변제하지 못하여 경매를 당하기도 하지만, 이것 또한 인간이 살아가는 과정에서 잘못 엉켜진 문제인 것이다. 경매도 인간생활 중에 풀어야할 문제라면 그 문제가 엉켜 골치거리가 된 만큼의 시간과 과정이 있었듯이 그 문제를 풀려면 그 만큼에 상응하는 시간과 과정이 필요한 것이다.

부동산을 경매로 싸게 사려는 사람은 이 점을 간과해서는 안된다.
법원에서 경매를 실시했다 해서 명도까지 해주는 것도 아니고, 그밖에 달리 책임지는 사람은 없다. 낙찰인의 전적인 책임으로 자기의 경험과 지식과 능력으로 해결해야 하는 것이다. 이런 면에서 부동산경매의 명도과정에 경험이 매우 중요한 요소로 작용한다.
부동산경매는 소송의 한 형태이고 낙찰이란 그 중 한 과정이므로 낙찰되었다해서 방심하지 말고 집행에 필요한 절차를 계속 하는 것이다.
낙찰직후 소유자나 세입자를 만나보고 낙찰자임을 그들에게 알리고 잔금을 언제 치르게 되고 부동산을 언제까지 명도하여야 한다는 점을 통고할 필요가 있는 것이다. 이것은 미리 그들에게 이사할 준비와 마음의 각오를 하게 하여 명도기간을 단축시키는 효과가 있다.

잔금을 지불하고 나서 무엇보다도 먼저 할 일은 그 부동산의 점유자를 다시 만나서 명도를 재촉하는 일과 내용증명을 보내어 명백히 명도를 요구하는 것이다.

매수인이 잔금을 지불하고 나서는 점유자에게 명도를 재촉하여야 하는 데 문서로 하는 것이 효과가 크며 그 내용으로는 언제까지 명도를 해달라는 점을 표시하고 자발적으로 명도에 응하지 않는다면 본의아니게 의법조치를 할 수밖에 없음을 나타내어 강제집행의 의사표시를 해두는 것이 명도의 전초작업으로서 필요합니다.

사람을 만나봐서 대화를 해보면 어느 정도 타협의 여지가 있는지 여부를 알수 있습니다. 이때 타협의 가능성이 많지 않다고 판단되면 신속히 인도명령을 신청하는 것이 명도기간을 단축하는 데 도움이 됩니다. 경매를 당하는 채무자나 임차인등의 점유자들도 경매가 진행되면 법무사나 변호사, 컨설팅업체 등에게 자문을 구하거나 법원에 방문하여 궁금한 것을 알아보게 됩니다. 경매가 시작되면 대개 6개월 이상 주거생활이나 생업의 불안감으로 하루하루가 어려운 상황이 계속되므로 그들도 경매에 대하여 어느 정도 윤곽을 파악하고 어떠한 종결이 있을 것인가 각오와 준비를 하게 되는 것이 보통입니다. 물론 이들이 처한 입장은 각기 다릅니다. 하지만 분명한 것은 언제인가는 떠나야만 한다는 점은 인식하고 있는 것입니다. 그들도 골치 아픈 일을 청산하고 하루 빨리 새출발하여 생활에 안정을 찾아야 하기 때문입니다.

이때 낙찰인은 당당히 점유자에게 명도를 요구할 수 있어야 합니다. 첫번의 만남에서는 점유자의 일방적으로 불쾌한 명도 거절의 표시나 대책이 없으니 마음대로 하라는 등 타협의 여지가 별로 보이지 않을 것입니다. 그러나 낙찰인은 실망하지 말고 단호히 명도를 요구하고 한편으로는 타협점을 모색하여야 합니다. 대개의 경우 두번째부터는 실질적인 협상을 전개할 수 있습니다.

대개의 경우 두번째 만남부터 실질적인 협상을 전개할 수 있는 데, 점유자도 명도를 요구받은 충격과 불안에서 차츰 마음이 진정되어 해결책을 강구하다보면 어차피 부동산을 싸게 산 매수인에게 사정을 말할 수 밖에 없음을 인식하게 됩니다. 이때부터 매수인은 인내심을 갖고 강온의 협상술을 발휘할 수 있어야 합니다.

가진자로서 호의를 나타내어 도움을 줄 수 있고, 매수인의 입장에서도 그들을 안심시켜야 하고 따뜻한 감정을 갖고 대화할 수 있는 상대라는 것을 느끼게 해 주어야 합니다. 협상할때 중간자의 입장에 완충작용을 해 줄 수 있는 경험과 협상수완이 노련한 사람의 도움을 받을 수 있으면 좋습니다.
협상의 진전에 따라 점유자의 요구와 매수인의 수용점과의 간격을 좁히는 작업이 진행될 것입니다. 이때 강제 집행할때 드는 비용이 협상의 기준이 될 때가 보통입니다.

강제집행을 할 경우 부동산의 건물면적에 따라 집행비용이 결정되므로 인부값과 보관비용 등으로 지불될 것으로 예상되는 금액을 산출하여 이 금액을 점유자에게 제공할 것을 약속하고 점유자의 편리를 보아 이사날짜를 결정하도록 하는 것이 매수인이 제시할 수 있는 ! 맨河÷都求. 이때에 타협의 가망성의 정도를 참작하여 인도명령 등 집행의 진행을 촉진하여야 할 것입니다.
인도명령을 신청하고 점유자에게 송달되면 매수인은 집행문과 송달증명을 받아 집행관에게 강제집행을 신청하면 됩니다. 기간은 잔금 지불 후 통상 1-2개월이 될 것입니다.

출처 : 행복한 동네

글쓴이 : ajtthkakt 원글보기

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