[스크랩] 경매 성공 사례

4개월만에 경매로 1억 벌기

H회사에 다니는 40대 초반의 한 회사원 A는 부동산에 대하여 남다른 관심이 많은 편이었다. 어느날 경매로 나온 32평의 아파트를 가지고 자문을 구하러 왔다. 아파트 특징을 살펴 보았더니 위치나 구조도 양호하고 등기부상의 권리관계도 깨끗하여 괜찮다고 말해 주었다.

그런데 세입자가 보증금이 2억원이나 되는데도 확정일자를 받지 않아 법원에서 우선변제권을 행사 할 수 없는 물건이었다. 일명 경락인에게 대항할 수 있는 임차인(경락인에게 대항할 수 있는 임차인은 본서 경매부동산의 법률관계 등을 참고바람)으로 경락인이 임차인의 보증금 2억원을 물어주어야 하는 상황이었다.

다시한번 이 물건을 꼼꼼히 살펴보았더니 소유자와 임차인이 짜고 경락인에게 보증금을 인수하도록 만들어 놓았다는 것을 알 수 있었다. 아파트는 경매로 날리더라도 보증금은 낙찰자에게 달라고 주장하여 한 몫 챙기기 위해서이다. 이는 일부 채무자나 임차인이 많이 이용하는 가장 임차인과 유치권의 문제로, 경락인에게 보증금이나 명도를 거부하는 것이다.

예전에는 가장 소액 임차인을 만들어 제일 먼저 배당을 받아가는 방법을 주로 이용했으나, 최근에는 훨씬 금액이 큰 이 방법을 많이 이용하고 있다.

그래서 회사원 A에게는 현장 답사와 실태조사를 맡기고, 본인은 감정평가내역과 법적인 관계를 분석하기 시작하였다. 조사 결과 가짜 임차인일 확률이 90%이상 되었다. 그래서 회사원 A에게 보증금 2천 4백만원과 신분증 그리고 도장을 준비하게 한 후, 다음날 입찰에 들어갔다.

입찰 당일 본 물건을 열람하는 사람은 하나도 없었다. 그럴 수 밖에 없는 것이 외형상 나타나고 있는 임차인의 보증금액이 2억원이나 되고 그 보증금을 경락인이 인수하면서까지 그런 부동산을 매입 할 사람은 없기 때문이다.

그래서 단독으로 2억 2000만원을 쓰고 낙찰 받을 수 있었다. 회사원의 아파트 전세금 1억 8천만원과 낙찰받은 부동산을 담보로 4천만원을 융자받아 잔금을 지불하였다.

이제 가장 중요한 문제는 가장 임차인을 내보내는 것이다. 인도명령결정은 특별한 사정이 없는 한 그 절차가 간단하고 2주일 이내에 결정문이 나오기 때문에 경락인의 입장에서는 인도명령결정을 이용하는 것이 유리하다.

회사원 A도 잔금 지금 후 인도명령결정신청을 바로 하였다. 일반적으로 임차인은 인도명령결정문의 대상이 아닌 명도소송의 대상 이라고 생각하기 쉽다. 물론 임차인이 경락인에게 대항 할 수 있는 요건을 외형상 갖추고 있기 때문에 서류상의 요건만으로 본다면 명도 소송의 대상이 틀림없다.

그러나 경락자의 입장에서는 그 임차인은 불법 점유자이며 가장 임차인이다. 이는 어떤 쪽에서 생가하느냐에 따라 달라 질 수 있는 것이다. 굳이 절차도 복잡하고 판결을 받기까지 오랜 시간과 비용이 많이 드는 명도소송까지 할 필요는 없는 것이다.

소송은 기술이다. 얼마나 빠른 시간과 적은 비용을 들여 판결과 집행을 할 수 있느냐가 관건인 것이다. 드디어 인도명령결정의 신청이 상대방에게 보내지고 양측의 답변서와 준비서면이 오가게 되었다.

준비서면을 제출할 때에도 계획을 잘 세워야 한다. 구 민사소송법 체계와 달라 지금은 당사자가 법원에 출석하여 심리를 하는것이 아니고, 준비서면에 의해서 하기 때문이다. 따라서 한번에 모든 정보를 쏟아 붓지 말고, 단계별로 공격하는 것이 유리하다.

그래서 그동안 치밀하게 준비하여 왔던 내용과 서류들을 단계별로 공격하여 상대방측의 변호사를 궁지로 몰아 갔다. 신청한 후 2개월 만에 인도명령결정문이 양측에 송달 되었다. 상대방은 결정문을 받고 난 후 창피해서 그런지 2일 후 이사를 가버렸다.

그동안 소송을 준비하느라 지출하였던 비용과 잔금에 대한 이장 등도 손해배상으로 청구하려고 하였지만 소유자가 순순히 이사를 갔고, 경락받은 부동산의 상태도 그런대로 양호하였기 때문에 포기하고, 간단히 도배와 수리를 한 후 이사를 갔다.

위의 사례는 법적인 분석을 조금 요하는 내용이었지만, 4개월 정도 시간과 노력을 들여 1억원을 벌고 전세금으로 내집을 장만을 하였다는 점에서 성공적으로 부동산을 매입한 경우라고 할 수 있다.

출처 : 행복한 동네

글쓴이 : 행복인 원글보기

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