[스크랩] 불황기 투자 사례들

최근 부동산 시장 침체로 마땅히 투자할 부동산이 없는 것이 사실이다. 지난해까지만 해도 재건축나 아파트에 투자해서 큰 수익을 낼 수 있었지만 올해는 상황이 확 바뀌었다. 이런 추세는 정부의 규제가 계속되는 한 내년에도 계속 이어질 것으로 예상되므로 불황기에 맞는 재테크 전략을 수립해야 한다. 최근 관심을 모으고 있는 부동산 상품으로는 토지, 재개발, 경매 등을 들 수 있고 수익형상품인 상가도 수요자들의 관심이 높다. 투자금은 최소 5천만원 정도에서 상품에 따라 많게는 수십억이상으로 다양하다. 불황기에 부동산 투자는 그만큼 위험이 따른다고 봐야하며 장기적인 안목으로 투자를 해야 하기 때문에 자금여건을 충분히 고려해 봐야 할 것이다. 최근 관심이 높아지고 있는 부동산상품에 대한 투자사례를 모아 소개한다. ◇재개발 투자사례 = 규제가 덜한 재개발 사업에 대한 관심이 높아지면서 사업초기 단계 재개발 사업장의 지분가격이 고평가돼 있는 곳도 늘고 있다. 결국 이런 재개발지분은 오래 들고 있어봐야 나중에 먹을 것이 적다는 얘기와도 같다. 때문에 달라진 투자패턴을 꿰지 못하고 종전처럼 단계별 투자에 나섰다가는 수익은커녕 기회비용만 날리는 우를 범할 수도 있다. 직장인 K씨는 최근 재개발 투자에 나섰다가 되레 손실을 보게 된 경우다. K씨는 구역지정 준비단계인 성북구 석관2구역에 위치한 대지5평(건물13평) 물건을 7,000만원에 매입했다. 이는 대지를 기준으로 하는 평당가로 환산할 때 평당 1,400만원에 육박하는 셈. 현지에 따르면, 24평 아파트 입주를 예상하고 있는 이 물건의 경우 매입가격에서 토지가액(통상 400만원 안팎 5평=2,000만원) 및 건물가액(90만원 안팎 13평=1,170만원)을 제외하고, 예상 조합원 분양가(1억4,000만원선) 등을 더했을 때 입주때까지 총 투자비용은 약 2억원 정도가 될 것으로 추산된다. 그런데 인근 두산아파트 22평의 매매가는 1억5,000만∼1억9,500만원선. 결국 현재 투자금액만으로도 주변시세보다 비싸다는 계산이 나온다. 게다가 재개발 사업이 초기단계에 있기 때문에 투자자들의 관심이 높은 지역이라면 초기단계 투자보다는 차라리 어느 정도 사업이 진행된 곳을 고르는 편이 낫다. 어차피 사업 초기나 말기나 지분가격이 별 차이가 없다면 사업진행 속도가 빠른 곳이 유리하기 때문이다. ◇경매 투자 사례 = 경매시장에서 연립주택은 아파트에 비해 환금성이 떨어져 그렇게 좋은 투자 대상은 아니다. 실거주자 중심으로 연립주택에 대한 입찰이 이뤄지고 있는 것도 그런 이유에서다. 하지만 잘만 고르면 돈이 될 수 있는 연립주택도 종종 있다. 재건축 추진 등 값이 오를 요인이 있는 연립주택이 그런 경우로 이런 물건은 낙찰하자마자 시세대로 되팔아 차익을 남길 수 있다. 서울에 사는 H(48)씨는 지난해 재건축이 추진 중인 같은 동네의 연립주택이 경매에 부쳐진 것을 알고 낙찰해 짭짤한 수익을 올렸다. 처음에는 연립주택이라는 이유로 내키지는 않았으나 현장 사정을 잘 알고 있던 H씨로서는 곧 '이건 돈이 될 수 있는 물건' 이라는 판단을 내릴 수 있었다. 우선 9개동으로 이뤄진 소형 단지형 빌라여서 재건축이 이뤄질 경우 건립 가구수가 제법 규모를 갖추게 돼 투자성이 높을 것으로 생각됐다. 무엇보다 빌라 집주인들끼리 재건축을 추진하는데 이의가 없어 사업이 원활하게 진행될 것으로 전망됐다. 시세가 법원 감정가인 5천5백만원보다 5백만원이 높은 6천만원 선에 형성돼 있는 것을 확인했다. 더욱이 두 번 유찰이 됐지만 당시 관할법원이었던 서울지법 서부지원의 경우 한 번 유찰 때마다 30%씩(일반적으로는 20%) 최저가를 내렸기 때문에 최저가가 절반 이하인 2천6백95만원으로 떨어져 있는 상태였다. 응찰을 결심한 朴씨는 3천6백80만원을 써내 낙찰했다. 최저가보다 9백85만원이나 높은 가격이었지만 확실히 낙찰할 심산이었다. 게다가 그 가격에 낙찰해도 상당한 차익을 남길 수 있다는 생각이었다. 1천2백만원에 세를 사는 임차인이 있었지만 후순위여서 별 마찰없이 이사비용 1백만원만 줘 내보낼 수 있었다. 이사비용과 세금 등 추가 비용으로 5백만원을 써 총 투자비로 4천1백80만원이 들었다. H씨는 잔금을 치른 후 부동산 중개업소에 집을 매물로 내놓았고 예상대로 곧바로 팔려 6천만원을 회수했다. 투자비를 제하고 순수하게 1천8백20만원을 벌었다. 불과 몇 개월 사이에 4천1백여만원을 투자해 43.5%의 엄청난 수익을 올린 셈이다 ◇상가 투자사례 = 남양주의 O씨(39)는 2002년 11월 화 성 태안 중심상업지역에 있는 상가 점포를 선분양 받아 높은 수익률을 기록했다. 통상 상가 시행사는 상가 터를 매입하면서 자금조달 차원에서 호수 일부를 미 리 분양한다. 보통 싼 가격에 팔 때가 많다. 그러나 인허가가 모두 완료되지 않은 상태에서 자금확보를 하려는 사례가 많으므로 다소 위험성이 있다. 일종의 선물투자인 셈이다. 구씨는 평당 1800만원으로 1층 24평짜리 상가 2개를 구입했다. 분양금액의 50% 를 선지급해 4억3200만원어치를 매입한 것. 본격적인 분양이 시작되면서 이 상가는 평당 2200만 ~ 3100만원선으로 분양이 시작됐다. 구씨는 상가 2개를 일반 분양가보다 저렴한 6억원씩에 매도해 각각 1억6800만 원의 차익을 남겼다. 선분양 상가는 초기 현금지급 비율이 높게 형성되지만 분양가가 저렴하다는 장 점이 있다. 택지지구 중심 근린상가처럼 분양성이 양호한 지역에서는 일반분양시점에 일반 분양가보다 낮게 매도하면 환금성도 확보된다. 구씨는 시행사가 땅 매입을 모두 끝낸 것을 확인하고 분양받아 성공했다. ◇토지의 투자 사례 = 평소 토지에 관심이 많았던 A씨는 전원주택을 짓기 위해 용인시 이동면 저수지가 보이는 곳에 농지 1000평을 평당 20만원에 매입했다. 뒤쪽에는 산, 앞에는 저수지가 있어 전형적인 배산임수형 집터였기에 만족할만한 거래였다고 좋아했다. 그러나 즐거움도 잠시. 시청관계자로부터 이땅은 진입로가 없는 땅. 즉 맹지여서 전원주택을 지을수가 없다는 말을 듣고 크게 실망했다. A씨는 동네 이장이 집을 짓게 해준다는 말만 믿고 이 땅을 매입했던 것이다. 한마디로 사기 아닌 사기를 당한 A씨는 농사만 지을 수 있는 땅을 시세보다 휠씬 높은 가격에 사들인 셈이다. 땅은 어떤 곳이든지 진입로가 없으면 쓸모가 없다. 그래서 시골땅을 살 때는 가장 먼저 진입로 확보여부를 확인해야 한다. 도시에서는 일단 길이 나 있으면 사도라도 막지 못한다. 그러나 시골에선 지적도상 도로로 구분돼 있어야 사도로 이용할 수 있다. 다만, 진입로 개설 예정지를 매입하거나 지주에게 사용승낙서를 얻어 진입로를 확보할 수 있다면 맹지를 매입해도 상관없다.

출처 : 부동산 재테크 패밀리

글쓴이 : 김용태 원글보기

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