[스크랩] 상담으로 알아보는 농지법

전원생활을 하려면 농지법에도 관심을 가져야 한다. 농사를 짓거나 전원주택을 짓기 위해 무작정 땅을 구입했다가는 낭패보기 쉽다. 전원생활을 꿈꾸는 이들이 실생활에서 부딪히기 쉬운 농지법 관련 궁금증을 상담으로 알아본다.

 

농지 구입

도시에 사는 데 친정어머니 명의의 땅을 증여받게 되었습니다. 그런데 농지라서 취득 절차가 궁금합니다. 마침 투기과열 지구로 지정된 곳입니다. 제 명의로 변경할 수 있을까요?
농지 소재지의 읍·면·동사무소에서 농지 취득자격증명을 발급 받아야 합니다. 농지취득자격증명 발급 시에는 주말체험영농(1000㎡ 미만)이나 농업 경영을 목적으로 농지를 취득해야 합니다. 거리가 너무 멀어 통상적으로 영농할 수 없다고 판단될 경우에는 반려 처분도 할 수 있으므로 농지 소재지 읍·면·동사무소 농지 담당자에게 가능 여부를 상담하십시오. 투기 지역은 부동산 양도 시 실거래 가격으로 과세하고 투기과열지구는 분양권 전매제한을 하는 것으로 알고 있습니다.

농가 주택 구입 시 부속 농지에 대해 농지취득자격증명을 받아야 하는지요. 부속된 밭은 여러 필지로 되어있고 그 중에는 현재 밭으로 사용하고 있으나 지목이 임야로 되어 있는 게 있습니다. 지목을 변경 할 수 있는지, 변경 시 부담금이 있는지 알고 싶습니다.
농지(지목이 임야이나 3년 이상 계속하여 농지로 사용한 사실상 농지 포함)를 취득할 경우 토지거래허가구역에서는 토지거래허가를, 그 밖의 지역에서는 농지취득자격증명을 발급 받아야 이전 등기를 할 수 있습니다. 지목이 임야나 농지로 사용하고 있는 사실상 농지에 대해서 농지(전·답·과수원)로의 지목 변경은 농지법상 인·허가 대상이 아니므로 농지조성비 부과 대상은 아니나 지적법상 시·군·구마다 약간의 해석 차이는 있으므로 토지 소재지 지적부서로 문의하시기 바랍니다.

토지거래허가지역내 농지를 2명이 공동 명의로 구입하려는데 가능한지요. 현재 해당 지역으로 이사를 했습니다.
농지취득자격증명 발급 대상 지역에서 공유지분일 경우 토지 면적의 과반수의 지분을 가진 자의 동의를 얻어 취득코자 하는 위치를 표시해 신청할 경우 가능합니다. 1필지의 토지를 두 사람이 취득코자 한다면 지적도 등 도면에 지분별 면적을 표시하여 신청하면 농지취득자격증명을 발급해 주고 있습니다.

진흥지역 논 옆에 진흥지역이 아닌 밭을 매입했습니다. 그런데 진입로가 없어서 진흥 지역 논 450평 중100평을 매입해 길을 내려고 합니다. 진흥 지역에도 길을 낼 수 있는지요. 또, 공동 명의는 되는지요.
농사를 짓기 위한 도로(농로)는 자체가 농지이므로 농지전용허가 없이 도로를 개설하여 사용할 수 있으나 건축을 위한 도로 등 농로 이외의 용도로 사용한다면 농지전용허가를 받아야 사용할 수 있습니다. 농업진흥지역에서도 농로나 사도설치가 가능하며 농업진흥지역이 경지정리 등 농업생산기반시설이 정비되어 있다면 2000㎡ 이하로는 분할하여 취득할 수 없으나 사도로 농지전용허가를 받았을 경우에는 분할 가능합니다. 또 토지거래허가 대상일 경우에는 공동지분으로 취득할 수 없으나 허가 지역이 아니라면 공동 지분 취득이 가능합니다.

농지전용신청을 해놓은 상태인 땅을 구입하면 어떤 문제가 있는지요. 농지전용부담금은 원주인이 냈다며 대지 가격으로 팔겠다고 합니다. 현재 근린 60평, 창고 17평, 주택 30평을 신청해 놓은 상태입니다. 저는 당장 집을 지을 계획은 없으므로 2년이 지나면 전용신청이 취소되겠지요. 그러면 전용부담금은 돌려받을 수 있나요?
건축물을 지을 생각이 없다면 허가 신청을 취소하고 농지조성비 만큼 가격을 조정한 후 계약을 하는 게 좋을 것 같습니다. 농지전용신청 허가가 취소되었을 경우 농지조성비는 농지전용을 받은 자(납부자)가 환급을 받을 수 있고 다시 농지전용을 신청하였을 경우 심사 조건에 맞으면 가능합니다. 지목 은 농지전용 목적에 따라 변경될 수 있습니다. 예를 들어 창고로 농지전용신청하면 지목이 창고로 변경되고 야적장 등으로 농지전용허가를 신청한다면 잡종지로 바뀌나 어떤 행위를 하기 전(농지전용)에는 변경되지 않습니다.

5000평짜리 관리 지역내 전을 여러 명이 필지 분할해 사려고 합니다. 뒤쪽 땅은 도로가 닿지 않으므로 단지내 도로를 공유 지분으로 만들려고 합니다. 그런데 필지 분할이 되지 않는다는 말을 들었습니다.
도로(사도)로 사용하고자 할 경우에는 여러 명이 사도 목적으로 농지전용허가를 받은 후 분할하면 좋을 것 같습니다. 뒤쪽에 있는 맹지를 다른 목적으로 전용하기 위해서는 단순한 통과 사용 승낙서로는 되지 않으며 앞 필지 소유자의 대지 사용 승낙서를 받아 진입도로로 농지전용허가를 받아야만 가능합니다. 앞 필지가 대지로 바뀌었다고 해도 통과 사용 승낙서만으로는 허가가 되지 않습니다.

 

전원 주택

농지의 일부를 전용해 단독 주택을 신축하려 합니다. 이때 전용 면적에 대해서 대지로 지목이 바뀌는 것으로 알고 있는데 그 시점이 준공 시점 후가 되는 것인지요? 또 주택의 일부(10평 정도)를 근린 생활 시설로 해서 차와 식사를 제공하는 음식점업을 하고 싶은데요.
지목은 준공 후에 변경됩니다. 주택으로 전용하려면 사전에 주택을 짓고자 하는 면적과 위치를 결정하여 경계 측량(지적 공사)후 사전 분할하여 농지전용(건축허가 등)을 신청하는 게 좋습니다. 일부를 휴게 음식점으로 사용하고 싶다면 처음부터 주택 및 휴게 음식점으로 농지전용을 신청하면 용도 변경 등 절차를 거치지 않아도 됩니다.

농막·농업 창고 등으로 허가 받은 후 준공 5년 뒤 농가 주택으로 용도 변경이 가능한지요.
농막은 농지 전용 허가(신고) 대상이 아니므로 5년이 지난 후 다른 용도로 사용하려면 농지전용허가(신고)를 해야 합니다. 농업용 창고의 경우 5년이 지난 후 농업인 주택으로 변경하고자 할 경우 농지전용용도변경승인(승인 대상이 아님) 없이 건축물 기재사항변경신고(이때 타법에 저촉 사항이 없어야 함)만 하면 됩니다.

전원 주택지에 집을 짓지 않으면 어떻게 되나요.
농지 취득 후 본인이 직접 농업 경영을 할 경우 불이익은 없지만 1996년 이후 취득한 농지를 휴경, 임대(사용대)를 한 것이 확인되는 경우에는 강제 매각 처분 등 불이익을 받을 수 있습니다. 농지전용허가를 한 후 정당한 사유 없이 2년 이상 대지의 조성, 시설물의 설치 등 농지전용목적 사업에 착수하지 아니하거나 농지전용 목적 사업에 착수한 후 1년 이상 공사를 중단한 경우에는 농지전용 허가를 취소할 수 있습니다.

부모님이 농가 주택을 구입한 후 바로 비농업인인 자식에게 증여가 가능한지요. 또 농지전용허가를 받고 농가 주택을 짓기 전에 아파트를 구입해도 되나요. 농가 주택을 구입하고 아파트를 구입하면 2가구가 되는데 농가 주택도 양도(매매)가 가능한가요.
신청지가 농업진흥지역이라면 비농업인에게 증여나 매매를 할 수 없고 농업진흥지역 밖이라면 용도변경승인(일반 주택)을 받은 후(농지조성비 납부) 증여를 해야 합니다. 또 주택이 있는 자도 자격 요건만 되면 농지전용허가를 받은 후 농가 주택을 지을 수 있습니다. 농가 주택은 양도는 가능하나 진흥지역은 농업인만이, 진흥지역 밖은 농업인이나 농업인이 아닌 경우 용도변경승인을 받으면 가능합니다.

 

창고·농막

허가 없이 지은 농기계 창고는 어떻게 하나요. 농기계 창고를 짓다가 면사무소에서 농지전용 신고를 한 후 지으라고 해 현재 중단된 상태입니다. 창고는 30평 크기의 조립식으로, 현재 바닥기초와 벽체 및 지붕까지 올라간 상태입니다. 그런데 농지전용 신고를 하려고 보니 자연환경보호지역이고 수산자원보호지역으로 되어 있는 것 같습니다. 이럴 경우 농지 전용신고가 가능한지와 면에서는 현재 짓고 있는 건물을 원상회복 한 후에 농지전용신고를 하라고 하는데 바닥까지 모두 철거(콘크리트 바닥)하라는 것은 무리가 아닌가요.
농지에 농업용 창고를 짓기 위해서는 농지전용신고(협의)를 한 후 시행해야 하나 농지전용신고를 하지 않고 축조중이라면 원상복구를 해야 할 것입니다. 또한 형질변경(포장)이 수반될 경우 국토의계획및이용에관한법률에 의한 개발행위허가 대상으로 법에 위반이 되므로 자세한 사항은 농지 소재지 담당 부서와 상담을 하시는 게 좋을 것 같습니다.

과수원에 소형 이동식 주택을 가져다 놓을 생각입니다. 집의 규모는 약 22㎡라 농막보다는 조금 크지요. 농지 전용을 하지 않고 가능할까요. 농막이면 화장실이나 샤워실은 안되는 것으로 알고 있습니다. 주말주택도 1가구 2주택에 해당하는지요.
농막에는 전기, 수도, 가스 등의 시설을 설치할 수 없습니다. 주거 목적이라면 주택으로 농지전용허가(협의)를 받아야 하고 주택으로 건축물관리대장에 등재되면 1가구 2주택에 해당됩니다.

논 1200평에 농가 창고를 지으려 합니다. 부모님은 다른 소득이 없이 현재 농사만 짓고 계시는데, 농지전용허가 대상자에 해당이 되는지요. 논이 있는 곳은 농림 지역인데 농가 창고를 지을 수 있다면 어느 정도 면적까지 가능하며, 군청에 신고만 하면 되나요.
농업용 창고의 경우 1500㎡까지 농지 전용 신고로 가능합니다. 농업용 창고는 용어 그대로 농사를 하는데 필요한 창고를 말하는 것으로, 규모는 논에서 나오는 수확량과 보유하고 있는 농기계 또는 농자재 등을 보관할 수 있는 면적이므로 영농 규모에 따라 면적이 다릅니다. 예를 들어 논 300평당 농사를 하면서 경운기 1대가 있다면 논에서 생산되는 쌀(6가마 정도)과 경운기 1대 그리고 비료, 농약 등 일부 농자재를 보관할 수 있는 면적 등으로 계산해 신청하면 됩니다. 농지법상은 농지전용신고만으로 가능하나 형질변경이 수반된다면 개발행위허가를 해야 하고 준공 후 건축법에 의한 건축물기재사항 신청을 해야 합니다.

 

농지 구입 시 이것만은 알아 둡시다

1 농업 목적으로 농지를 산 경우 반드시 본인이 직접 농사를 지어야 한다. 만약 정당한 사유 없이 본인이 직접 농사를 짓지 않고 농지를 놀리거나, 남에게 빌려주거나 농작업을 위탁한 경우에 구에서 당해 농지를 처분하도록 통지하게 된다. 취득 후 불가피하게 발생하는 ‘군 입대, 질병에 의한 입원, 공직 취임’등 정당한 사유로 인해 본인이 직접 농사 짓지 않은 경우는 예외일 수 있다. 농지를 농업 이외 다른 용도로 사용하고자 하는 경우에는 먼저 전용허가를 받거나, 전용 신고를 한 후에 취득하도록 한다.
2 직접 농사를 짓지 않아 처분 통지를 받은 후, 처분하지 않으면 이행강제금부과 등 불이익을 받게 된다. 처분통지를 받은 농지는 다시 농사를 짓더라도 반드시 처분해야 한다.
3 농지를 허위나 부정한 방법으로 취득한 것이 적발되면, 고발되어 3년 이하의 징역 또는 벌금에 처하게 되므로 일부 부동산중개인 등의 말만 믿고 농지를 산 후 직접 농사를 짓지 않아 처분명령, 이행강제금부과 등의 불이익을 받지 않도록 주의한다.

 

출처 : 다락골사랑-누촌애

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