부동산투자론

부 동 산 투 자 론

 

제 1 장 부동산 투자 총론

제1절 부동산 투자의 일반이론

1. 부동산투자의 개념

부동산투자의 개념은 현재의 소비를 희생한 대가로 미래의 경제적 보상을 받으려고 하는 투자행위를 말한다 . 투자의 종류는 크게 나누어 실물투자(real investment)와 재무투자(financial investment)로 구분한다.

2. 부동산에 투자하는 이유

부동산투자에 있어서 어떤 투자자는 효용의 극대화를 목적으로 하기도 하고, 어떤투자자는 부의 극대화를 목표로 하기도 한다. 그러나 부동산투자는 일반적으로 부의 극대화를 의미하는데 그 동기는 미래수익(future return)을 얻기 위한 동기에서 유발된다.

3. 부동산의 투자결정

부동산 투자과정은 두가지 국면으로 구성되어진다. 첫째는 시장가격의 추산, 즉 가능한 부동산 가격 추산이며, 둘째는 투자가격의 계산이다. 그러므로 부동산의 투자결정이란 부동산투자자 상호간, 또는 부동산투자와 다른 대체적인 투자안을 서로 비교하고 투자결과에 대한 평가를 하여 최적의 투자안을 선택하는 결정이다.

4. 부동산투자 주체와 목적

부동산투자의 일반적 목적

①부동산의 장기보유

②부동산의 개발, 분양

③부동산의 전매

5. 부동산투자의 일반적 특성

1)개별성(비동질성, 비대체성)

토지는 지리적 위치가 고정되어 있기 때문에 각 토지 마다 매우 강한 개별성을 갖고 있다. 일반상품은 표준화에 의하여 대량생산되고 견본거래를 할 수 있지만 토지는 개별성이 강하므로 대량생산이나 견본거래가 불가능하여 반드시 임장활동을 하여야 한다.

2)공급의 한정성

토지는 자연 그대로의 피조물로서 그 물리적인 양을 인위적으로 증가시킬수 있는 생산물이 아니다. 지구상의 면적은 바다를 매립하여 뮥지를 만든다고 하여도 토지용도의 전환에 불과하다.

3)투자의 안전성

투자로 획득한 자산을 장래에 처분하여 원금을 합리적으로 회수할 수 있는 것을 말한다.

4)투자소득의 발생

부동산의 투자소득에는 양도소득(capital gain)과 임대소득(rental income)이 있는데, 부동산의 소유,임대, 그리고 앵도에 의한 자본이득을 목적으로 한다.

5)토지의 영속성

토지는 소모, 마멸되지 않는 영속성 또는 불변성을 가지고 있다.

6)용도의 다양성

토지는 개별성에 따라 농업용지, 공업용지, 상업용지, 주택용지등 여러 가지 용도에 사용 할 수 있다.

7)위치와 효용

부동산에 대하여 투자한다는 것은 효용도에 의한 위치의 투자이다. 토지 그 자체에 있어서 가치를 가지는 것이 아니고 인간이 창작하고 이용하는 과정에서 발생한다.

6. 부동산투자의 장단점

1)부동산투자의 장점

①투자수익

②자본이득

③저당권설정으로 인한 자금유통

④절세

2)부동산투자의 단점

①소유권자의 노력

②재산상의 위험

③부동산의 공신력 결여

제2절 부동산투자와 위험

1. 불확실성의 개념

불확실성(uncertainty)이란 각 행동에 대하여 일정한 조의 결과가 대응하지만 각각의 결과에 대한 확률을 알 수 없는 경우나 또는 일반적인 확률개념이 적용되지 않는 경우이다. 따라서 위험(risk)과는 달리 불확실성은 객관적인 것이 아니라, 각 행동안에 대하여 완전한 지식을 갖고 있지 않은 것을 말한다.

2. 위험과 수익

1)위험

위험(risk)은 선택 가능한 행동대안에 대하여 의사결정자에게 확률이 알려저 있는 복수의 결과에 대응하는 상태이다.

(1)위험회피형

이는 위험을 피하려는 이성적인 인간행동으로, 위험을 부담하는 경우에는 반드시 이에 따르는 보상을 얻고자 하는 형을 말한다.

(2)위험추구형

이는 위험을 선호하는 인간행동으로, 높은 수익률을 획득할 기회를 얻기 위하여 위험을 기꺼이 감수하는 형이다.

(3)위험중립형

위험의 크기에 관계없이 기대수익률에만 따라 행동하는 형을 말한다.

2)수익률

수익률(rate of return)이란 투하된 자본에 대한 산출의 비율이다. 이에는 기대수익률, 요구수익률, 실현수익률등의 개념이 존재하고, 투자의 의사결정은 기대수익률과 요구수익률을 비교함으로써 이루어진다.

3)위험과 수익의 관계

기대수익률이 동일한 두 개의 투자대안이 있을 경우에 어느 대상물건이 다른 대상물건보다 더 위험하다면 사람들은 대부분 덜 위험한 쪽을 선택하려고 할 것이다.

3. 부동산투자위험의 종류

1)비유동성의 위험

부동산을 갑자기 현금화하고자 할 때 매매가 어렵다든가 또는 갑작스런 급매로 부동산소유자의 손실을 가져오는 것을 말한다.

2)이자율 위험

이자율변동에 의하여 부동산수익률이 변화하는 것을 말한다.

3)구매력 위험

인플레이션에 의하여 구매력이 하락하게 될 가능성을 의미한다.

4)사업상의 위험

부동산업 자체의 수익성에 관한 위험이다.

5)법적 위험: 법적 환경에 영향을 받는다.

 

제 3절 부동산투자의 포트폴리오 이론

1. 재산 3분법

자기의 재산을 예금, 부동산, 주식에 각가 배분투자하여, 투자에서 발생되는 위험을 분산시키고 수익성, 환금성, 안전성을 균형있게 검토하여 재산관리를 하자는 것

2. 포트폴리오의 정의

포트폴리오란 증권시장에서 거래되는 주식, 회사채등 금융자산의 조합을 말한다.

3. 부동산 포트폴리오의 효과

부동산 투자시 개별부동산에 분산투자함으로써 투자위험을 축소시킬 수 있다. 부동산의 결합을 통한 투자의 분산화 행위는 투자자의 위험을 감소시킨다. 따라서, 투자자가 그의 여유자금을 한 장소 한 종류에 집중적으로 투자하지 않고 분산투자하는 것을 말한다.

 

제4절 부동산투자분석의 의사결정

1. 부동산투자분석의 필요성

①다른자산에 비하여 유동성이 떨어짐

②부동산(건물)은 감가상각을 한다는 점

③부동산은 비대체성의 성격을 띠고 있으므로 다른 부동산과 가격, 소득, 비용들은 직접적으로 비교하기 어렵다.

④부동산시장은 불완전 경쟁시장이다.

⑤여러가지 법적인 제약이 많다.

⑥부동산은 수명이 오래가는 내구재이기 때문에 한번 잘못된 투자는 원상회복이 어렵다.

⑦부동산에 대한 수요, 공급은 시장에서 쉽게 조정되지 않는다.

2. 부동산투자의 실행가능성

①투자목적의 명확화

(투자전략의 결정)

②토지이용규제등

③시장분석

법적.행정적 규제 검토

④토지이용계획. 건축계획등의 입안 검토

⑤자금조달 검토 및 사업계획 작성

⑥투자분석: 기대수익률 검토, 리스크 분석

⑦투자의사결정

⑧실행

3. 부동산투자의 입지분석

1)지역분석

(1)인근지역분석

주택,인구등이 동질적인 특성을 가진 단일지역의 하나로서 대상 부동산이 속한 가장 소규모의 지리적 단위

(2)유사지역

인근지역이 가진 지역적 특성과 유사한 특성을 가진 지역

2)주요산업분석

3)경제상황 및 인구의 변화

4)교통수단

5)공공서비스 시설

6)통계자료

제 5절 부동산 투자의 통계적 의사결정

1.기초자료의 측정

2.통계적 추론과 예측

3.회귀분석

 

제2장 부동산시장과 정보유통

제1절 부동산 가격이론

1.가격과 가치론

부동산학의 가치는 효용에 중점을 둔 것으로 장래 기대하는 편익을 단순히 금전적인 것 외에 비금전적인 것도 포함된다. 부동산학에서는 가치와 가격을 엄격히 구별하는데 그 차이점은 다음과 같다.

①가치와 가격은 개념상 차이점을 가지고 있다.

②가치란 시장성보다는 사람이 느끼는 주관에 중점을 둔 것으로 각 개인의 주관에는 오차가 발생한다.

③가격은 대상 부동산에 대한 과거의 값이지만 가치는 현재의 값이다.

④주어진 시점에서 대상 부동산에 대한 가격은 하나밖에 없지만 가치는 무수히 많다.

2. 부동산가격의 발생원인

1)부동산의 효용(유용성)

부동산의 효용성이란 부동산 자체의 사용에 대한 만족감과 소유에 대한 인간의 욕망을 전제로 한 만족감으로 발생할 수 있는 수익성에 의하여 그 효용성을 기진다.

2)상대적 희소성

토지는 물리적으로 공급이 유한하다고 말하는데 이를 공급의 비탄력성 또는 절대적인 희소성이라 말하고 토지의 상대적 희소성이란 토지의 수요가 증가하는 경우 어느 정도 공급을 할 수 있는 것을 말한다.

3)부동산의 유효수요

부동산 가격이 생성되기 위해서는 유용성, 희소성 외에 부동산을 구입할 수 있는 구매력이 있어야 한다. 구매력은 지역과 시기에 따라 변화하여 부동산의 가격수준, 소득수준, 조세정책, 주택금융정책 등에 따라 영향을 받는다.

3. 회폐의 시간적 가치

소비자는 동일한 금액이라 하더라도 미래의 현금보다는 현재의 현금을 선호하는 경향이 있는데, 이를 유동성 선호 라 한다. 현금흐름을 선호하는 이유는 첫째,소비자는 미래의 소비보다는 현재의 소비를 선호하는 시차선호의 경향을 지니고 있기 때문이다. 둘째, 인플레이션, 셋째,투자자에게 매력적인 투자기회가 주어졋을 경우 미리 현금을 받아 생산활동에 투자한다면 그 생산에 따른 높은 수익을 얻을 수 있기 때문이다. 넷째, 미래의 불확실성으로 인한 위험이 존재하기 때문이다.

4. 부동산 가격(가치)의 종류

1)시장가격

2)사용가치

3)투자가치

4)계속기업가치

5)보상가격

6)담보가격

7)보험가격

5. 부동산가격의 특성

부동산가격이란 부동산을 소유함으로써 발생하는 유형, 무형의 장래의 이익에 대한 현재의 가치라고 설명된다

6. 부동산 가격의 형성요인

부동산 자체에서 볼 때 부동산가격의 형성요인 중 가장 중요한 점은 위치에서 발생하며, 이에는 사회적 요인, 경제적 요인, 행정적 요인, 토지자체의 요인등으로 구분한다.

제2절 부동산 시장

1. 부동산시장의 개념

부동산시장이란 부동산 권리의 교환, 상호유리한 교환으로써의 가액결정, 경쟁적 이용에 따른 공간배분, 토지와 공간이용의 패턴 결정 및 수요와 공급의 조절을 돕기 위한 의도된 상업활동을 하는 곳이라고 말한다.

2.부동산시장의 유형

①주거용 부동산 시장

②상업용 부동산 시장

③공업용 부동산 시장

④농업용 부동산 시장

⑤특수용 부동산 시장 으로 분류한다.

3. 부동산시장의 특성

1)지역시장성

2)거래의 비공개성

3)비표준화성

4)시장의 비조직성

5)수급조절의 곤란성

4. 부동산 시장의 기능

1)자원배분

2)교환

3)가격창조

4)정보제공

5)양과 질의 조정

5. 부동산시장의 효율성

1)효율성의 개념

배분의 효율성이란 모든 생산자 및 저축자에게 위험조정후 한계수익율이 같도록 시장가격을 결되는 것을 말하고, 운영의 효율성이란 자금을 이전하는데 드는 거래비용을 최소화하는 것을 말한다.

2)효율적 부동산시장의 유형

①약성효율적 시장(weak efficient market)은 어떤 투자자라도 가격이나 수익의 역사적 정보에 기초한 거래규칙에 이하여 초과수익을 얻을 수 없는 것을 말한다.

②준강성효율적 시장(semi-strong efficient market)이란 어떤 투자자라 할지라도 공식적으로 이용가능한 덩보를 기초로 하여 초과수익을 얻을 수 없는 것을 말한다.

③강성효율적 시장(strong-efficient market)은 어떤 투자자라 할지라도 공식적으로 이용가능하든, 그렇지 않든 이용 가능한 모든 정보로 초과이익을 실현할 수 없다.

3)배분의 효율성

부동산시장에서 어떤 개인의 투자자가 초과이윤을 얻는다는 것은 시장이 불완전하고 독점적인 것이 아니라 배분 효율적이지 못하기 때문이다.

제3절 부동산시장의 지역분석

1. 지역분석의 의의

대상부동산이 어떠한 지역에 속하며 지역적 특성이 어떤지, 그 특성은 지역 내의 부동산 가격형성에 영향을 미치는가를 분석, 판단하는 것을 지역분석이라 한다.

2. 인근지역변화

1)성장기

지역적으로 이미 개발이 이루어지기 시작한 부분도 있으며, 전체적으로 왕성한 개발이 이루어지고 있는 기간이다.

2)성숙기

인근지역 내의 빈 땅에도 거의 건물이 들어섬으로써 지역단위의 개발은 거의 끝나는 단계이다.

3)쇠퇴기

성숙기의 양호했던 모든 여건에 변화가 일어나는 시기이다.

4)악화기

이 지역은 다른 사정이 없는 한 슬럼화되며 어떤 변화가 없는 한 더욱 슬럼지역으로 진행된다.

3. 유사지역

거리의 원근관점이 아니라 용도적 관점과 지가형성의 일반적 요인이 인근지역과 유사하여 인근지역과 대체성이 있다.

4. 동일수급권

대상부동산과 대체관계가 성립하고 가격형성에 있어서 서로 영향을 미치는 관계에 있는 부동산이 존재하는 권역을 말한다.

 

제4절 토지시장

1. 토지시장의 정의

2. 토지시장의 특성

3. 토지시장의 유형

 

제5절 주택시장

1.주택시장의 본질

2.주택시장의 특성

1)불안전성

주택건설에는 막대한 자본이 소요될 뿐만 아니라 자본의 회임기간도 장기이며 불확실한 예상 판매가격을 바탕으로 이루어지기 때문에 주택의 생산.공급은 본질적으로 대단히 가변적이고 불안전한 속성을 지니고 있다.

2)비신축성

수급균형이나 수급불균형의 조정이 신속히 이루어지지 않는 비신축성을 가지고 있다.

3)분단성

한 개의 시장으로 통합되지 못하고 여러 개의 부분시장으로 분화되는 성격을 가진다.

4)지역성

5)외부성

6)금융의 중요성

7)정부규제의 불가피성

 

제6절 부동산의 정보유통

1.부동산정보의 의의

2.부동산정보의 특징

1)현행성

2)비공개성

3)다양성

4)복합성

5)경제성

3.부동산정보의 분류

1)부동산정보의 범위에 따른 분류

2)부동산정보의 내용에 따른 분류

3)부동산활동의 종류에 따른 분류

4)부동산정보의 이용자 입장에 따른 분류

5)부동산정보의 측면에 따른 분류

제3장 지가변동과 인플레이션

제1절 지가이론과 지가변동

1.지가의 개념

토지가격은 지대와 지가로 표현한다. 지대는 일정기간 동안의 토지 사용권의 가격이고 지가는 토지소유권의 가격, 즉 토지의 영구적 사용권 및 토지처분권에 대한 대가이다. 지대는 토지임대시장에서 결정되며 지가는 토지매매시장에서 결정된다. 결국, 토지가격은 소유에서 비롯되는 장래이익에 대한 현재의 가치이다.

2. 지가의 결정

지가는 기본적으로 지대(rent)에 근거한다. 지대를 자본화한 값이 지가라는 것이다.

1)지대의 결정

지대를 결정하는데 있어서 몇 가지 전제조건이 필요하다. 그 전제조건은

①토지는 다른 재화와 달리 공급의 비탄력적 성질을 가지고 있다.

②지대는 토지의 한계생산력가치라고 할 수 있다.

③토지는 수확체감의 법칙이 적용된다.

2)지가의 결정

실제 거래되는 토지의 시장가격은 토지에 대한 수요와 공급에 의하여 결정되는데 시장의 여건에 따라 안정적 시장인가, 불안정적 시장인가로 구분할 수 있다.

3.지가변동의 개념과 특성

토지가격은 사회적, 경제적, 행정적 요인 등의 변화에 따라 변동한다. 지가변동이란 토지에 대한 수요와 공급에 의하여 영향을 받는다. 지가는 부동산에 대한 효용, 상대적 희소성, 유효수요 등이 상호 결합하여 형성된다.

4.지가변동의 효과

①농업부분에서 농업생산력은 토지를 기반으로 하기 때문에 지가의 변동은 경지이용률에 직접적인 영향을 미친다.

②공업부분에서 토지는 자본재로서 공업생산력에 영향을 미친다.

③금융면에서 지가변동은 금융유통의 매개수단으로서 기능을 갖는다.

④지가상승은 국가 또는 지방자치단체의 재정수입을 증대시키지만 공공사업을 시행하는 경우 많은 보상비가 소요된다.

⑤가계의 가처분소득이 지가상승수준에 미치지 못할 때 무주택자들의 주택구입은 더욱 어렵게 만든다.

⑥지가상승은 토지의 집약적 이용을 크게 확대하므로 고밀화, 과밀화되어 교통난, 환경문제 등을 유발한다.

⑦지가상승은 토지의 소유로 인한 부의 불균형을 촉진한다.

5. 공공투자와 지가변동

1)교통시설에 대한 공공투자와 토지생산성

2)교통시설의 개선과 지가변동의 과정

제2절 지가의 상승과 시대적 변천

1. 토지가격의 발생

2. 지가의 상승과 원인

1)경제개발

2)인구 및 가구수의 증가

3)도시화 및 산업화

4)택지공급의 한계성

5)주택수요와 택지수요

6)기타요인

①인구과밀

②인구과밀의 탈출에서 오는 것

③교통발달에서 오는 것

④공공시설 등에서 오는 것

3. 지가상승법칙

1)지가파급 상승법칙

2)지가시간 상승법칙

3)한계지가 상승법칙

4)지가소급 상승 법칙

 

제3절 버블붕괴와 자산디플레이션

1.버블은 왜 발생하는가

버블의 발생은 모든 재화에 의하여 이루어지는 것은 아니고 다음과 같은 조건이 충족될때 버블가격이 형성된다. 많은 재화 중에서 내구재, 재화의 희소성, 모든 사람의 공통의 확신이 있을때이다. 이는 불확실성 하에서도 일단 지가가 폭등하면 사람들은 가치상승의 기대가 부풀어 지가폭등을 야기하는 악순환을 되풀이 하게 된다.

2. 버블의 역사

1)네덜란드의 툴립 투기사건

2)영국의 남해포말회사 사건

3)1920년대 미국 풀로리다주의 토지투기사건

3. 부동산가격 하락이 경제에 미치는 영향

1)지가하락과 자원배분

①지가하락으로 토지의 투기적 요소가 사라지고 토지의 효율적 배분을 할 수 있다.

②토지 매수비가 낮기 때문에 공공투자의 시행이 용이하다.

③토지의 세분화가 일어나지 않으므로 환경을 악화하지 않는다.

2)지가하락과 물가

①지가가 하락하게 되며, 이는 개인 서비스 요금등 임대료의 겨격 하락을 초래하게 된다.

②기업의 경우 공장부지 확보를 위한 비용감소, 사무실의 임대료 감소등 고정자본 투자비용이 감소하게 되고 생산비의 하락으로 이어져 제품가격의 하락을 유발하여 물가가 하락하게 되며, 대외 수출기업에게는 수출상품가격 하락으로 인한 대외 경쟁력의 강화요인이 되기도 한다.

3)이자율의 변동과 부동산

4)부동산의 유동성과 부동산 경기

부동산경기에 영향을 미치는 하나의 요소는 부동산의 유동성이다. 부동산의 유동성이란 현금 및 정상적인 거래로서 보통 1년 이내로 현금화하는 것이 합리적으로 예측되는 자산을 말한다.

 

제4절 토지투기

1. 토지투기의 개념

경제학적 의미에서 투기는 공급이 비탄력적인 일부 재화에 대하여 최종수요가 아닌 중간수요가 일시적으로 집중되는 현상으로 이해되고 있으며, 토지투자와 투기투기의 개념을 여러 가지 측면에서 구분해 봄으로 토지투기의 개념이 명확해 진다.

①토지투자와 투기는 그 대상물에서 차이점을 찾을 수 있다

②토지보유의 목적에서 구분이 된다.

③토지구입시 투자대상의 안정성 여부에 따라 구분할 수 있다.

④투자를 하려고 할 때 경기예측상의 차이점이 있다.

⑤토지정책적 측면에서 차이점을 발견할 수 있다.

결국, 토지투기는 생산활동 등의 이용을 통한 이윤추구를 목적으로 하지 않고 미개발된 토지를 매각하여 양도차액만ㅇ르 얻으려는 목적으로 토지를 보유하는 행위라 정의할 수 있다.

2. 토지투기의 발생원인

1)토지가격의 상승

2)경제의 급성장과 통화증발

3)투기이익의 기대심리상승

4)토지수급정책의 미흡

3.토지투기의 영향

1)주택구입난 가중

2)기업투자와 생산활동의 위축

3)건전한 근로의식의 저하와 계층간 위화감 증대

4)부의 편재

5)부동산시장의 자율적 조정기능의 마비

제5절 인풀레이션과 부동산

1.인플레이션의 개념

어떤 시기, 시장에 있어서 상품총량과 화폐총량과의 비율이 변화하고 상대적으로 화폐수량이 증가하는 경우 화폐가치가 하락하고 물가가 등귀하는 현상

2. 인플레이션 대 상대가격의 변화

3. 인플레이션의 측정방법

4. 인플레이션과 화폐

5. 인플레이션과 이자율

6. 인플레이션의 영향

7. 인플레이션시 지가와 주가와의 관계

1)지가와 주가와의 상관관계

2)동반상승.하락의 원인

3)부동산과 주식수익률

4)인플레이션과 수익률

5)단기적 대체관계

제4장 자본예산과 투자회수

제1절 자본예산

1.자본예산의 의의

자본예산이란 새로운 자본결과의 영향이 앞으로 1년 이상 지속되는 투자의 총괄적 계획과 평가를 말하는 것으로 대체로 시설투자에 대한 계획과 평가를 의미하나, 간략히 요약하면, 투자로 인해 미래에 기대되는 현금흐름을 측정하여 이를 분석하는 과정이라 볼 수 있다.

2. 자본예산의 순서

①투자목적의 설정

②투자목적을 달성하기 위한 투자대상의 선정

③각 투자대상들로부터 기대되는 현금흐름의 측정

④현금흐름의 평가(경제성 분석)

⑤투자의 결정

3.현금흐름

1)현금유출

2)현금유입

3)현금흐름의 유형

4.현금흐름의 추정

1)시간의 원칙

현금흐름을 추정할 때 현금유입과 현금유출의 시점을 정확히 하는 것.

2)증분현금흐름의 원칙

투자안 평가를 위한 현금흐름의 추정은 증분현금흐름(incremental cash flow)을 구하는 것을 원칙으로 해야한다.

3)금융비용불고려의 원칙

투자안의 현금흐름을 추정할 때 자금조달방법에 따라 다르게 되는 이자의 금융비용을 현금흐름에 포함시키지 않는다는 것을 말한다.

4)세금효과고려의 원칙

세금효과(tax effect)를 고려하여야 한다.

5)인플레이션과 현금흐름

투자에서 예상되는 현금흐름은 장기간에 걸쳐 발생하므로 인플레이션의 영향을 받는다.

6)감가상각과 현금흐름

제2절 부동산투자의 결정기법

부동산투자의 결정기법이란 투자안의 가치를 분석. 평가하여 이의 경제적 타당성을 검토하는 방법이다.

1.순현가법

2. 내부수익률법

3. 평균수익률법

4. 자본회수기간법

5.경험셈법

1)승수법

2)수익률법

6. 비율분석법

1)대부비율

2)부채감당률

3)총자산매상률

 

제3절 레버리지

1.레버리지의 정의

레버리지(leverage)는 원래 지렛대작용을 뜻하며 그 정의는 비교적 저렴한 비용의 부채를 이용함으로써 투자자의 이익을 증대시키는 것을 말한다.

2. 레버리지 비율

제4절 부동산의 투자회수

1. 부동산소득

부동산소득이란 임대소득, 즉 임대비에 의하여 발생한다. 임대한 부동산의 사용에 대한 권리를 양도하여 주고 부동산의 대가로 받은 임대료를 말한다.

1)총임대료 임대계약

2)순임대료 임대계약

3)총소득

4)순운영소득

2. 총소득승수(총임대수입승수)

총소득승수(gross income multiplier)란 부동산의 매매가격을 1개월 또는 1개년의 총소득, 또는 임대료로 얻는 수를 말한다.

3. 총소득승수의 변동

1)공실률

2)소득의 질

3)매매시점

4)부동산의 유형

5)부동산의 내용년수

6)임차인서비스

4. 부동산의 가치와 임대료의 변화

부동산의 가치와 임대료는 서로 비례관계에 있다. 즉, 부동산의 가치가 높을수록 임대료는 높고 가치가 낮을수록 임대료는 낮다.