[스크랩] 투자용 부동산 ABC

자료출처: 좋은현상으로...Good actual condition

재개발아파트

 

재개발이란 불량주택 밀집지역의 노후화된 건축물을 헐어내고 새로운 주거단지를 조성하는 사업이다. 서울시의 경우 2011년까지 316만8,000여평의 노후·불량주택 지역을 재개발사업으로 정비할 계획이다

 

<재개발구역 지정대상>

ha(3,000평)당 불량주택과 영세가옥이 70가구 이상 밀집한 곳으로서

 - 최소 대지면적(90m2) 이하의 주택이 50% 이상 밀집된 곳

 - 노후된 가옥이 지구내 주택지의 50% 이상을 차지하는 곳

 - 지구내 폭 4m 미만인 도로에 접한 경우가 50% 이상인 곳

 - 지구내 도로가 자연발생적이며 연결성이 나쁜 곳

 - 노후된 가옥이 지구내 주택지의 50% 이상을 차지하는 곳

 - 건축구조상 블록조와 목조건물이 50% 이상 차지하는 곳

 - 지구내 도로정비가 불량한 곳

< 재개발사업절차 >

 

 

 

< 조합원 평형배정 >

 

조합원의 평형 배정은 재산평가액이 많은 순이다. 즉 감정평가에 따른 재개발구역내 토지 및 건물의 재산평가액이 높을수록 넓은 평형의 아파트를 배정 받게 된다. 재산평가액은 조합원들의 분양신청에 앞서 공개되기 때문에 재개발구역으로 지정된 사업 초기에는 조합원들이 자신의 배정평형을 대략적으로 예상하는 것만 가능하다

 

< 비례율 >

 

비례율은 조합원의 투자수익을 가늠할 수 있는 잣대로 재개발구역 내 토지와 건물의 종전 가치와 개발 후의 가치, 아파트 건축비 등 사업에 드는 비용 등을 토대로 산출된다.
조합원의 분양기준가액, 즉 조합원이 재개발조합에 출자한 재산가치로 인정되는 최종적인 권리가액은 종전 자산의 감정평가액에 비례율을 곱하여 계산된다.
이에 따라 조합원의 추가부담금은 배정 받은 아파트의 분양가격에서 분양기준가액을 제한 금액이 된다.

분양기준가액 = 종전 소유토지 및 건물 평가액 * 비례율

비례율 =	사업완료 후의 대지 및 건축시설의 총액 – 총사업비
	종전 토지 및 건물 감정평가 총액

 

< 재개발구역 지분의 매입시기 >

 

재개발 지분투자는 매입시기에 따라 투자수익이 좌우되는 경우가 많으며 사업계획결정고시, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 재개발사업의 주요 단계마다 지분 매입의 장단점이 있다.

사업계획결정고시 시점에 지분을 매입하는 경우는 비교적 값싸게 구입할 수 있는 장점이 있는 반면 투자기간이 장기화 될 우려가 있다는 게 단점이다. 또 이 시점에서는 배정평형에 따른 실질적인 투자비용을 가늠하기도 어렵다. 

사업시행인가를 받고 이주비가 지급되기 전후의 시점은 가장 활발한 재개발 지분 투자가 이뤄지는 시기이다. 이때는 배정평형을 거의 가늠하고 추가비용을 계산할 수 있다는 점, 이주비를 승계 받을 수 있기 때문에 초기 자금부담이 줄어든다는 점이 유리한 점이다. 그러나 감정평가액이 공개되고 조합원 분양신청이 임박할수록 투자수익률은 떨어지게 된다.

관리처분계획인가를 마치고 조합원 분양이 마무리된 뒤의 재개발 아파트 투자는 지분 투자라기보다는 분양권 전매에 가깝다. 이 단계에서는 이파트의 동, 호수를 확인하여 매입할 수 있는 장점이 있는 반면 재개발 투자 본래의 매력은 상실한다.

 

< 재개발 지분투자시 유의사항 >

 

재개발 지분을 구입할 때는 매도자인 조합원이 청산조합원이 아닌지 확인해야 한다. 청산조합원이란 아파트 분양권이 주어지지 않고 현금으로 보상 받는 조합원을 말한다. 먼저 20㎡ 미만 나대지 소유자는 분양권이 주어지지 않으며 20㎡ 초과 90㎡ 미만의 나대지 소유자는 무주택자에 한해 아파트 분양권이 주어진다. 또한 27.3평 미만의 나대지를 공유지분으로 소유하고 있는 경우나 구역 지정고시일 이후 공유지분을 구입한 조합원 등은 역시 현금으로 보상 받는다. 

재개발지구 지정일 이전에 공유지분으로 등재된 토지는 90㎡ 당 하나씩 분양권을 주지만 이후에 분할된 토지는 대표자 한 사람에게만 분양권이 주어지므로 토지등기부등본과 건물등기구등본에서 분할 합병시기를 확인해야 한다. 또한 구청의 무허가 건물대장에 등재되지 않은 무허가 건물은 아파트 분양권을 받을 수 없다.

재개발구역의 조합원 지분 매입은 어떤 땅을 사느냐에 따라 투자수익이 달라진다. 같은 평수의 땅이라도 재산평가액이 달라지게 되므로 매매가격이 비슷하다면 가급적 평지에 위치하고, 도로에 접해있고, 공시지가가 높을수록 유리하다. 재개발 구역 전체적으로는 단지규모가 크고 교통여건이 편리한 곳이 좋다.

 

재건축아파트

 

< 재건축대상 >

 

재건축이 허용되는 노후 불량주택의 범위는 주택건설촉진법에서 다음과 같이 규정하고 있다.

-	건물이 훼손되거나 일부가 멸실 되어 무너지거나 기타 안전사고의 우려가 있는 주택
-	건물이 준공된 후 20년이 경과되어 건물 가격에 비하여 과다한 수선 유지비나 관리비용이 소요되는 주택
-	건축물이 준공된 후 20년이 경과되고 부근토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 경우로서 건축물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 예상되는 주택.
-	도시미관 토지이용도 난방방식 구조적 결함 또는 부실시공 등으로 인하여 재건축이 불가피한 주택

 

< 재건축 시행절차 >

 

 

(표) 재건축 추진에 따른 소요기간

단 계	절 차	소요기간(월)	총소요기간
준비단계	재건축추진위원회 구성	2∼3	14∼27
	조합원 동의율 확보(80%이상)	2∼4
	창립총회	1∼3
	안전진단	2∼4
	조합설립인가	1∼2
사업승인단계	시공사 및 설계자 선정	2∼3
	주택건설 사업계획 승인	1∼2
	주민이주	3∼6
착공단계	철거 및 착공	멸실신고 : 철거 7일전

 

< 재건축 조합설립요건 >

 

공동주택의 경우 하나의 주택단지 안에 여러 동의 건물이 있는 때에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제 47조에 따라 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 결의와 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 결의가 있어야 재건축할 수 있다. 즉 각 동마다 80% 이상의 재건축 동의가 있어야 조합을 설립할 수 있다는 뜻이다. 그러나 주택건설촉진법에서는 각 동 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 결의와 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 결의로 재건축할 수 있도록 예외규정을 두고 있다. 이같은 규정은 소수의 반대자가 있더라도 재건축 사업을 원활하게 진행할 수 있도록 하자는 취지이다

 

< 저밀도지구 >

 

잠실, 반포, 청담·도곡, 암사·명일, 화곡지구 등 대규모 노후 저층아파트 단지로 99년 연말 확정된 서울시의 저밀도지구 재건축 기본계획에 따라 재건축이 이뤄지게 되는 지역이다.

<저밀도아파트지구 현황>

구분	면척(천)㎡	단지수	동수	세대수	세대밀도 (세대/ha)	용적률(%)	건축년도
계	3,793	43	1,180	50,152	132,2	93.1	’73∼’81
잠실	1,379	5	497	21,250	154,0	84.6	’75∼’76
반포	1,123	8	243	9,020	80,3	85.5	’73∼’84
청담.도곡	619	13	200	9,342	150,9	117.0	’74∼’78
화곡	368	13	144	5,620	152,7	104.2	’78∼’81
암사.명일	304	4	96	4,920	162,4	97.2	’79∼’82

 

 

 주택임대사업

 

< 주택임대사업이란 >

 

임대주택법에 따라 2채 이상의 주택을 임대주택으로 취득, 신고한 임대사업자가 일정기간 이상 임대사업을 영위할 경우 양도소득세 감면 등 세제혜택을 주는 제도이다. 주택임대사업자는 임대주택 취득방법에 따라 임대주택을 직접 건설한 건설임대주택사업자와 주택을 매입해 등록한 매입임대주택사업자로 나눠지며 지난 99년말 현재 등록된 주택임대사업자는 전국에 모두 5만 2,000여명에 이르고 있다.

< 임대사업자 등록절차 >

 

주택임대사업을 하기 위해서는 사업자 등록을 마쳐야 한다. 2가구 이상의 주택 매매계약을 체결하고 거주지 시·군·구청 주택과에 매매계약서, 등기부등본, 주민등록초본 등의 서류를 갖춰 임대사업자 등록신청서를 제출한다. 그런 다음 임차인을 선정해 계약하고 임대개시 10일 전에 임대주택 소재지 시·군·구청 주택과에 임대조건을 신고한다. 임대계약서는 표준임대차계약서를 사용해야 한다. 일정기간이 지난 뒤 임대주택을 매각할 경우에는 거주지 관할 세무서에 사업자등록증, 임대차계약서사본, 등기부등본, 임차인의 주민등록등본 등의 서류를 갖춰 양도소득세 감면신청을 해야 한다.

< 주택임대사업 절차 >

 

< 임대사업자 세제혜택 >

 

주택임대사업은 세제혜택이 매력이지만 어떤 주택을 임대하느냐에 따라 세금감면의 내용이 달라진다. 먼저 취득 등록세는 전용면적 18평 이하로 신축주택이나 최초 취득한 분양주택에 대해 전액 면제된다.

  양도소득세는 2001년 12월31일까지 신축된 25.7평 이하 2채 이상의 주택을 5년 이상 임대한 경우 100% 면제 받는다. 기존주택은 86년 1월 이전에 완공된 주택으로서 25.7평 이하 5가구 이상을 임대해야 감면혜택이 있다. 임대기간이 10년을 넘으면 전액 면제되지만 임대기간이 5년 이상 10년 미만이면 50% 감면된다.

 재산세는 전용면적 18평 이하 주택에 대해 50%가 감면된다. 또한 종합토지세는 주택 부속토지에 대해 합산과세 되지 않고 0.3%의 분리과세세율이 적용된다. 소득세의 경우는 임대보증금만 받고 세를 놓는 경우 즉 전세인 경우 부과하지 않는다.

(표)임대사업자 세제혜택

세 금	감 면 내 용
취득세 등록세	전용면적 18평 이하 신규주택 100% 면제
종합토지세 재산세	전용면적 18평 이하 - - 종합토지세 0.2∼0.5% 분리과세 - - 재산세 50% 감면
소득세	보증금·전세금 등 임대료는 소득금액에 산정하지 않음
양도소득세	신규주택 - - 전용면적 25.7평 이하 100% 감면 중고주택 - - 전용면적 25.7평 이하 10년 이상 임대 100% 감면 - - 전용면적 25.7평 이하 5년 이상 임대 50% 감면

 

 

미분양 아파트

 

< 미분양 아파트란 >

 

미분양 아파트란 주택건설업체가 모집공고를 내고 입주자를 모집하였으나 1,2,3순위 및 무순위자 접수에서 청약미달 되어 선착순 계약으로 판매하는 주택을 말한다.

< 미분양 아파트 투자의 장점 >

 

미분양 아파트는 청약통장이 없어도 분양 받을 수 있고 동과 호수를 선택할 수 있다는 게 장점이다. 또한 계약금과 중도금 납부조건이 유리하며 업체에 따라서는 분양가를 할인 해주는 특별세일을 실시하기도 한다.
정부의 미분양아파트 융자지원도 유리한 점이다. 전용면적 18평 이하는 국민주택기금 대출외에 중도금으로 최고 3,000만원까지 융자 받을 수 있고, 18평 초과 21평 이하주택은 4,000 , 21평 초과 25.7평 이하 주택은 5,000만원까지 대출 받을 수 있다. 이 같은 미분양 아파트 융자지원은 2000 년 3 월2 일부터 한시적으로 실시되고 있다.
미분양 아파트를 2채 이상 매입해 임대주택사업을 하는 경우 전용면적 18평 이하주택은 취득세,등록세가 면제된다. 또 25.7평 이하주택은 5년간 임대한 뒤 팔았을 때 양도소득세가 비과세된다.

 

< 미분양 아파트 투자시 유의사항 >

 

미분양 아파트를 계약할 때는 우선 왜 미분양이 생겼는지 파악하는 것이 중요하다. 주택경기 침체로 미분양이 일반화된 상황이라 하더라도 해당 아파트가 미분양 된데는 특별한 이유가 있을 수 있기 때문이다. 분양가가 주변시세에 비해 너무 비싸거나 주변에 혐오시설이 들어선다거나 대중교통여건이 너무 불편한 곳은 아닌지 확인해볼 필요가 있다. 또 공사가 계획대로 진척되고 있는지도 알아봐야 한다.
미분양 아파트를 선택할 때는 미래의 발전가능성과 투자가치를 염두에 두어야 한다. 일반적으로 단지규모가 크고 역세권이나 주요 간선도로에 접한 단지일수록 발전가능성이 밝다. 또 주변환경이 아무리 쾌적하더라도 준농림지 보다는 택지개발지구로 지정된 곳에서 건설되는 아파트가 투자가치가 높다. 그밖에 대형평형이 많이 포함된 단지로서 남향으로 짓는 아파트일수록 환금성이 뛰어나다. 특히 대지면적 대비 건축면적 비율인 용적률이 낮은 단지일수록 재산가치면에서 유리하다는 점을 유의해야 한다. 분양공고에 기재되어 있는 공유대지면적이 넓을수록 용적률은 낮아진다.

주상복합건물

 

< 주상복합건물이란 >

 

주거시설과 상업시설이 한 건물 안에 들어서는 복합건물을 말한다. 98년 4월 건축법의 개정으로 주거시설의 설치비율이 90%까지 허용된 이후 서울 강남지역과 여의도, 신도시 역세권 등지에 활발하게 건립되고 있다. 상업시설이 아래층에 아파트 등 공동주택이 위층에 들어서는 것이 보통이다.

 

< 용도용적제 >

 

주상복합건물은 지금까지 최고 1000%의 용적률이 허용돼왔다. 그러나 서울시는 새로 제정한 도시계획조례에서 주상복합건물의 용도 비율에 따라 용적률을 차등적용하는 용도용적제를 도입했다.
일반상업지역에서 주상복합건물의 주거시설 비율이 30%미만일 때는 800%의 용적률이 허용된다. 그러나 주거비율이 높아질수록 용적률이 낮아져 주거비율이 90%에 이를 경우는 최저치인 500%의 용적률이 적용된다.
4 대문 안에서는 주거시설 비율이 50% 미만일 때 600%의 용적률이 허용된다. 그러나 주거비율이 90%에 이를 때는 최저치인 480%의 용적률이 적용된다.

오피스텔

 

< 오피스텔이란 >

 

사무와 주거를 겸할 수 있는 건물로 상업지역과 준주거지역에 건립된다. 건축법상 업무시설에 속한다.

< 오피스텔 투자시 유의사항 >

 

사무실이 밀집한 지역의 역세권이나 대학가 인근의 오피스텔이 비교적 투자가치가 높은 편이다. 대형 평형보다는 소형 평형의 임대수요가 많으며 조망이 우수한 고층이 저층보다 선호된다.
오피스텔은 주택이 아니기 때문에 주상복합아파트와 달리 분양보증 대상이 아니다. 따라서 계약시에는 시행자와 시공회사의 신인도를 체크 하는 것이 중요하다. 주택이 아니므로 다른 주택을 소유하고 있더라도 1가구2주택에 해당되지 않는 것이 오피스텔 투자의 장점이다.

전원주택

 

< 전원주택의 종류 >

 

*	농가주택
	시골의 농가를 구입해 개보수해 사용하는 것으로 주거용보다는 가족별장 또는 주말농장용으로 적합한 전원주택이다. 농가주택의 장점은 가격이 싸다는 점. 시골집은 땅값만 지불하면 되기 때문에 충청·강원권에서라면 1,000만~2,000만원 정도로 구입할 수 있는 매물이 많다. 최근 지방자치단체는 주택계나 건축과에 '농어촌 빈집정보센터'를 설치해 해당 지역 폐농가의 위치와 구조, 면적, 소유자 등에 관한 정보를 도시민에게 제공하고 있다.
*	개별형 전원주택
	소규모 준농림지를 매입해 전원주택을 직접 짓는 방식이다. 위치선정, 자금규모 등을 본인이 결정할 수 있고 텃밭이나 농원을 갖추는 등 가족의 취향을 최대한 반영해 집을 지을 수 있다는게 장점이다.반면 토지의 전용과 건축 등 집을 짓는데 따른 행정절차가 번거롭다는게 단점이다.
*	단지형 전원주택
	전원주택 전문업체가 조성한 택지 위에 전원주택을 건축하는 방식으로 상 하수도 등 기반시설을 갖춘 택지만 분양 받고 전원주택은 직접 건축하는 경우와 전원주택업체에게 건축까지 맡기는 경우로 나눠진다. 단지형 전원주택은 적게는 20가구 내외에서 많게는 100가구가 넘는 규모로 생활편의가 뛰어나다는 것이 장점. 단지형 전원주택은 대체로 교통여건이 좋은 곳에 자리잡고 있고 주민공동시설과 방범시설이 잘 갖춰져 살기에 편리하다. 그러나 입지여건이 좋을수록 가격이 비싼 편이다.

 

< 단지형 전원주택 구입시 유의사항 >

 

단지형 전원주택을 구입할 때는 우선 토지 매매에 따른 관련 서류를 점검해야 한다. 특히 토지등기부 등본의 내용과 농지전용허가증의 기재사항이 일치하는 지 살펴보도록 한다. 허가증에는 토지 소재지, 대표자 성명, 전용 및 형질변경면적, 개발 가구수, 사업기간 등이 명시돼 있다.
사진이나 비디오 팜플릿 등의 홍보자료만 믿지 말고 반드시 현장에 가서 단지의 위치와 주변여건을 살펴봐야 한다. 특히 진입로와 주변 도로여건을 확인하고 학교, 시장 등 인근 생활편의시설이 어느 정도 거리에 있는지 살펴봐야 한다. 계약할 때는 계약서에 하자보수 보증기간 등을 명시하고 소유권 이전이 늦어질 경우 손해배상문제를 명시하는 것이 좋다.

다가구.다세대.연립주택

 

< 다가구.다세대.연립주택의 개념 >

 

- 다가구주택 :	주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이고 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이며 19가구 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다. 건축법상 단독주택으로서 가구별 구분등기가 불가능하다.
- 다세대주택 :	동당 연면적이 660㎡ 이하인 4층 이하의 공동주택을 말한다. 다가구주택과 달리 각 세대의 소유권이 구분등기 되며 동, 호수가 부여된다.
- 연립주택 :	동당 연면적이 660㎡를 초과하는 4층 이하의 공동주택을 말한다.

 

< 다가구 주택의 용도변경 >

 

99년 5월부터 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경할 수 있는 길이 열렸다. 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하면 세대별 구분등기가 가능해져 주택임대사업자로 등록할 수 있으며 세대별로 사고 팔 수도 있다.
그러나 가구를 분리하는 벽체 두께가 다세대주택의 방화벽 기준인 19cm를 넘지 못하면 용도변경이 불가능하다. 또 애초 지방자치단체나 토지공사, 주택공사 등이 단독주택지로 분양한 땅에 지어진 다가구주택은 다세대주택으로 용도변경 할 수 없다.

< 다세대.연립주택 투자 유의사항 >

 

다세대주택과 연립주택은 일반주거지역이지만 아파트를 짓기 어려운 자투리 땅을 적절하게 활용할 수 있는 대안으로 선호되어 왔다. 그러나 새로 건축되어 분양되는 다세대와 연립주택은 고급빌라가 아닌 경우 일반적으로 주택가격 상승률이 아파트보다 낮아 투자수단으로 인기를 끌지는 못하였다. 반대로 건축한 지 15~20년이 경과되어 노후화된 다세대 연립주택은 재건축에 대한 기대감으로 투자수요가 발생하고 실제로 서울시에서는 연립주택의 재건축이 매우 활발하다.
그러나 대도시의 경우 앞으로 일반주거지역이 1,2,3종으로 구분되어 용적률이 차등 적용되기 때문에 재건축 대상 다세대 연립주택을 고를 때 각별한 주의가 필요하다. 먼저 단독주택 중심지역인 1종 일반주거지역에 자리잡은 다세대 연립주택은 아파트로의 재건축이 현실적으로 불가능해진다. 또 2종 일반주거지역인 경우 재건축은 가능하나 저층 아파트로 제한돼 수익성이 현저히 떨어질 전망이다. 반면 3종 일반주거지역에 위치한 다세대 연립주택은 고층아파트로의 재건축이 가능해 투자용으로 인기를 모을 전망이다.

그린벨트

 

< 그린벨트란 >

 

그린벨트란 개발제한구역의 다른 말로 '개발제한구역의 지정 및 관리에 관한법률'에따라 개발행위가 제한되는 지역이다. 2000년 7 월1 일부터 이 법의 시행령과 시행규칙이 시행됨에 따라 개발제한구역 안의 재산권 행사가 크게 완화된다.

< 그린벨트내 행위제한 완화 >

 

헛간, 화장실 등으로 제한되던 그린벨트내 부속건축물(최대 30평)을 주택건축면적에 추가로 포함시켜 사실상 건축면적이 종전보다 30평까지 확대됐다. 이에 따라 원주민의 경우 주택건립 가능면적이 60평에서 90평으로, 5년 이상 거주자는 40평에서 70평으로, 기타는 30평에서 60평으로 각각 늘어났다.

 

< 취락지구 지정 >

 

ha(3,000평)당 20가구 이상이 모여있는 그린벨트 지역은 도시계획에 의해 취락지구로 지정, 건축규제가 대폭 완화됐다. 취락지구 지정 기준은 ha당 20가구 이상으로 하되 지역여건에 따라 지방자치단체 조례로 밀도를 ha당 5가구 범위 안에서 임의로 조정된다.

 취락지구에서는 거주기간에 상관없이 누구나 원주민과 똑같이 주택을 90평까지 증 개축 또는 신축할 수 있다. 주택이나 근린생활시설을 지을 때도 건폐율이 녹지의 2배 이상인 40%가 적용된다. 또 건축법상 1,2종 근린생활시설 26종 전부가 허용된다.

 (표) 개발제한구역 주요 변경내용

-	종 전	변경안
주택부속 건축물	주택과 부속건물을 구분하여 허용 - 주택 : 거주기간에 따라 200㎡(구역지정 당시 거주자), 100㎡(기타)로 건축 - 부속건축물 : 별도로 100㎡ 이하로 건축	부속건축물을 주택건축물(100㎡)에 포함 - 주택 : 거주기간에 따라 300㎡(구역지정 당시부터 거주자), 200㎡(기타)로 건축 - 부속건축물제도 폐지
주택대지 조성면적	건물 바닥면적의 2배 이내로서 330㎡ 이하로만 형질 변경가능	주택규모에 관계없이 330㎡까지 가능
취락지구	취락지구 지정 및 건축특례 없음	취락지구 지정 및 특례기준 신설 - 지구지정 기준 : 원칙적으로 20가구 이상 규모인 취락. 주택밀도는 1ha당 20가구 이상 - 건폐율 : 주택 근린생활시설 건축시 40% - 주택규모 : 거주기간에 관계없이 330㎡까지 가능 - 용도변경 범위 : 1, 2종 근린생활시설 전부로 확대
축사건축 허용규모	- 1가구당 1,000㎡까지 허용 - 축사와 콩나물 재배사는 1가구당 1종류만 선택, 설치허용	- 1가구당 300㎡까지로 강화. 축산단지 내에는 1,500㎡으로 완화 - 여러 개 설치가능
LPG 충전소	설치불가	설치허용
여가활용 시설	- 청소년 수련시설 설치불가 - 도시공원시설 안에서 간이골프장, 골프연습장, 음식점, 유스호스텔은 설치불가 - 민간은 도시공원 조성사업 불가	- 청소년 수련시설 설치가능 - 도시공원 조성계획에 따라 설치가능 - 민간도 도시공원 조성사업 가능

 

 

상가

 

< 상가의 종류 >

 

상가는 흔히 일반상가, 아파트 단지내 상가, 전문상가 등으로 구분된다. 그러나 이 같은 상가구분은 법정용어가 아니며 건축법상 상업시설은 크게 1종 근린생활시설, 2종 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설 등으로 용도를 구분한다.

(표) 상가시설의 용도구분

용 도	세 부 용도
제1종 근린생활시설	① 슈퍼마켓과 일용품(식품 잡화 의류 완구 서적 건축자재 의약품류 등) 등의 소매점으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1,000㎡미만인 것 ② 휴게음식점으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 300㎡미만인 것 ③ 이용원 미용원 일반목욕장 및 세탁소(공장이 부설된 것은 제외) ④ 의원 치과의원 한의원 침술원 접골원 및 조산소 ⑤ 탁구장 및 체육도장으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡미만인 것 ⑥ 동사무소, 경찰관파출소, 소방서, 우체국, 전신전화국, 방송국, 보건소, 공공도서관 지역, 의료보험조합, 기타 이와 유사한 것으로 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1,000㎡미만인 것 ⑦ 마을공회당, 마을공동작업소, 마을공동구판장, 기타 이와 유사한 것 ⑧ 변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실, 기타 이와 유사한 것
제2종 근린생활시설	① 일반음식점 기원 ② 휴게음식점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 ③ 서점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 ④ 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장 기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡미만인 것 ⑤ 종교집회장 및 공연장으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 300㎡미만인 것 ⑥ 금융업소, 부동산중개업소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것 ⑦ 제조업소, 수리점, 세탁소, 기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡미만이고, 대기환경보전법, 수질환경보전법 또는 소음 진동규제법에 의한 배출시설의 설치허가 또는 신고를 요하지 아니하는 것 ⑧ 게임제공업소로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡미만인 것 ⑨ 사진관, 표구점, 학원(동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡미만인 것에 한하며, 자동차학원 및 무도학원은 제외), 장의사, 동물병원, 총포판매소, 기타 이와 유사한 것 ⑩ 단란주점으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계 가150㎡미만인 것 ⑪ 의약품도매점 및 자동차영업소로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥 면적의 합계가 1,000㎡미만인 것 ⑫ 안마시술소 및 노래연습장
판매 및 영업시설	① 도매시장 ② 소매시장(유통산업발전법에 의한 시장 대형점 대규모소매점 기타 이와 유사한 것) ③ 상점(슈퍼마켓과 일용품 등의 소매점으로서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1,000㎡이상인 것을 말함)과 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 게임제공업소 ④ 여객자동차터미널 및 화물터미널 ⑤ 철도역사 ⑥ 공항시설 ⑦ 항만시설 및 종합여객시설
위락시설	① 단란주점으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 ② 주점영업(유흥주점 및 이와 유사한 것을 포함함) ③ 특수목욕장 ④ 유기장 기타 이와 유사한 것(제2종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외) ⑤ 투전기업소 및 카지노업소 ⑥ 무도장과 무도학원

 

< 상가의 용도변경 >

 

상가의 용도변경은 건축법상 건축물의 용도변경 규정에 따라 가능하다. 건축물의 용도변경은 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합하게 해야 하며 시 군 구청장에게 신고해야 한다. 그러나 동일한 시설군에 해당하는 용도변경의 경우와 건축기준이 엄격한 시설군에서 건축기준이 완화된 시설군으로 변경하는 경우에는 신고하지 않아도 된다. (시설군 구분표에서 아래로 내려갈수록 건축기준이 완화됨). 예를 들어 판매시설은 모든 시설군에 속하는 용도로 변경할 수 있으나 주택은 제1, 2종 근린생활시설 등으로만 용도변경 할 수 있다.

 

<건축물의 시설군과 용도>

 * 영업 및 판매시설군

  -판매 및 영업시설, 숙박시설, 위락시설

 * 문화 및 집회시설군

  -문화 및 집회시설, 운동시설, 관광휴게시설

 * 산업시설군

  -공장, 위험물저장 및 처리시설, 자동차관련시설, 분뇨 및 쓰레기처리시설, 창고시설

 * 교육 및 의료시설군

  -교육연구 및 복지시설, 의료시설

 * 주거 및 업무시설군

  -단독주택, 공동주택, 업무시설, 공공용시설

 * 기타시설군

  -제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 동물 및 식물관련시설, 묘지관련시설

< 아파트 단지내 상가 >

 

아파트 단지내 상가는 단지 출입구 부근에 위치하는 것이 보통이지만 상가안 개별 점포의 위치는서로 다르기 마련이다. 상가의 위치는 고객이 자주 왕래하는 출입구에 가까운 쪽이면서 대로변에 접할수록 유리하다. 대로변에 접하면 시각적 인지도를 높일 수 있다.
상가의 배후아파트 규모도 따져봐야 한다. 안정적인 상권을 확보하기 위해서 단지내 아파트 세대수는 많을수록 유리하고 상가연면적은 이에 비해 작을수록 유리하기 때문이다. 단지내 상가는 상가관리규약에 따라 중복업종 설치를 방지하고 있다. 그러나 아파트 단지 인근 도로변의 근린상가나 대형할인점에 고객을 빼앗길 수도 있으므로 주변 상권을 파악해 업종 선택에도 참고해야 한다.

 

< 일반상가 >

 

대로변이나 이면도로에 위치한 일반상가는 점포별로 분양하지 않는다는 특성을 지니고 있다. 따라서 일반상가에 투자할 때는 건물에서 발생하는 임대료 수입의 파악이 가장 중요하며 반드시 임대료 수입이 은행금리를 넉넉히 초과하는 수준이라야 한다. 상가건물은 주택에 비해 감가상각이 크므로 건물자체의 가격상승을 기대하기 어렵기 때문이다.
따라서 일반상가를 매입할 때는 구입가격을 낮출 수 있는 경매나 급매를 활용하는게 유리하다. 또 1층 전면에 점포가 많이 들어갈 수 있는 장방형이 좋다.

 

< 전문상가 >

 

전문상가의 성공은 상가 전체의 활성화 여부가 좌우한다. 서울 동대문 의류상가나 구의동 테크노마트 등에서 보듯이 통일적이고 강력한 마케팅을 통해 상가의 긍정적 이미지를 창출하는 일이 중요하다. 전문상가가 활성화되기 위해서는 입지나 상권보다는 입점 상인 개개인이 가진 전문성이 중요하다. 성공적인 전문상가로 평가 받는 곳은 대부분 베테랑급 상인들이 상당수 입주해 있다. 따라서 전문상가를 분양 받을 때는 이후 어떤 상인들이 입주할 계획인지, 상가활성화를 위한 상가측의 마케팅전략은 신뢰 할 수 있는지 여부가 중요하다.
전문상가를 분양 받을 때는 반드시 사업주체인 시행자와 계약을 체결해야 하며 임대분양과 등기분양에 대한 명확한 이해가 필요하다. 임대분양은 보증금을 주고 상가를 일정기간 빌려 영업하는 것이며 등기분양은 소유권을 계약자에게 넘기는 방식이다.
임대분양의 경우 소액투자가 가능한 게 장점이다. 그러나 시행자가 중간에 부도나는 경우 상가는 별도의 임대차보호장치가 없기 때문에 임대보증금 전액을 회수하지 못할 수 있다. 따라서 시행자의 대외 신인도가 특히 중요하다.
그밖에 여러명의 투자자가 상가를 공동으로 소유하고, 시행자가 이를 관리하여 수익을 지분에 따라 배분하는 지분분양 방식도 있다. 이 방식은 초기 투자비를 줄이면서 소유권을 확보할 수 있다는 것이 장점이지만 상가 입점 후 적절한 고정수익이 발생하지 못할 경우 상가를 처분하여 투자비를 회수하기 어렵다는 게 취약점이다. 지분등기를 했기 때문에 소유자 전원의 동의가 없으면 처분이나 임대가 불가능하기 때문이다. 따라서 시행사의 대외 신인도 및 마케팅능력을 잘 파악해봐야 한다.

 

택지개발지구 매각토지

 

< 매각토지의 장점 >

 

토지공사나 주택공사가 택지개발지구 안에 조성하여 공급하는 매각토지는 잘만 고르면 투자가치가 높은 경우가 많다. 택지개발지구내 매각토지는 주변 기반시설이 잘 갖춰져 있고 판매가격이 비교적 싼데다 대금납부조건도 유리하기 때문이다. 또 종전에는 계약 후 3년안에 반드시 지정용도대로 건축물을 지어야 했으나 이 규정이 폐지되었고 잔금을 납부하고 소유권을 이전한 뒤에는 토지사용 여부와 관계없이 전매할 수 있다.
택지개발지구내 매각토지는 상업용지, 업무용지, 근린생활용지, 단독주택용지 등으로 용도를 구분해 매각된다.

 

< 공급방법 >

 

택지개발지구내 매각토지는 분양추첨 또는 입찰방식으로 공급된다. 단독주택용지의 경우 분양추첨방식으로, 기타 상업 업무용지는 입찰방식으로 매각되는 것이 보통이다. 분양추첨 방법으로 공급할 경우에는 순위별로 자격요건을 정하는데 통상 당해지역 거주자는 실수요자가 1순위가 된다.

 입찰방식으로 공급할 때는 사업주체가 공개한 입찰예정가 이상의 금액으로 최고가로 입찰한 사람이 낙찰 받게 된다. 입찰할 때는 입찰금액의 5% 이상을 입찰보증금으로 내야 한다. 경우에 따라서 한 사람이 단독입찰 하는 경우는 무효로 처리할 수도 있다.

< 투자 유의사항 >

 

택지개발지구는 계획적으로 조성되기 때문에 필지별로 토지의 용도가 엄격하게 제한된다. 따라서 단독주택용지를 매입해 근린생활시설용지로 사용한다든가 하는 용도변경 행위는 불가능하다. 또한 공영개발택지는 원칙적으로 직장관계상 주거지를 다른 곳으로 옮기는 등 불가피한 경우를 제외하고는 지정한 용도대로 사용하기 전에는 제3자에게 전매할 없다. 그러나 지가변동률이 금융기관 정기예금 금리를 초과하지 않아 투기우려가 없는 지역의 경우는 사업주체의 동의를 얻어 전매가 가능하다. 그밖에 토지대금을 완납하더라도 지적정리 등 공부정리가 끝난 다음에 소유권 이전등기를 받을 수 있다는 점도 주의할 점이다.

 

일반토지

 

< 지목의 종류 >

 

토지는 지적법에 따라 24개의 지목으로 구분된다. 지목은 토지의 사용목적 즉 용도를 표시한 것으로 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교용지, 도로, 철도용지, 하천, 제방, 구거, 유지, 수도용지, 공원, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 등이다.

< 토지 구입시 주의사항 >

 

*	입목적에 알맞는 토지인지 확인한다
	토지를 구입할 때는 해당 토지가 구입목적에 알맞은 용도를 갖고 있는지 여부를 따져봐야 한다. 예를 들어 판매시설을 건축할 목적이라면 일반주거지역에 속한 대지를 구입해야 하며, 전용주거지역의 대지는 피해야 한다. 이 같은 토지의 이용 규제사항은 해당 시·군·구청에서 도시계획확인원(국토이용계획확인원)을 발급 받아 확인한다.
*	소유자와 권리관계를 확인한다
	등기소에서 토지 등기부등본을 발급 받아 등기부상 소유자와 매도인이 일치하는지 확인한다. 또 등기부등본의 을구 기재사항을 확인해 압류, 지상권, 근저당, 경매신청 등 권리관계를 살펴봐야 한다.
*	매매가격이 적정한지 확인한다.
	토지는 건물과 달리 매매가격이 적정한지를 확인하기가 쉽지 않다. 토지가격확인원을 발급받아 공시 지가를 파악할 수 있지만 공시지가만으로는 거래가격이 타당한지 알 수 없다. 토지의 적정한 매매가격은 해당 토지와 비슷한 여건을 지닌 인근 다른 토지의 거래가격을 참고로 파악하는 것이 최선이다. 인근 중개업소를 통해 매매대상 주변토지의 최근 거래가격을 확인하는 것이 방법이다.

출처 : 부동산을 신나게 즐겨 봅세다~♬

글쓴이 : 아크 원글보기

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