한국 부동산의 미래와 코 앞에 온 금융위기 [13]
- 번호 352996 2008.11.02 IP 121.161.***.251
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부동산은 자본주의 사회에서 거래 가능한 재화(goods) 중의 하나이다.
재화는 다른 말로 상품인데 모두가 알다시피 상품은 수요와 공급의 균형점에서
가격이 성립한다.
그러므로 수요와 공급의 변동에 따라 가격은 오를 수도 있고 내릴 수도 있다.
그런데 오르기만 하는 특이한 상품이 있기도 한데
한국에서의 부동산이 그렇다.
그 이유는 간단하다. 구조적으로 수요가 공급을 초과할 수밖에 없었기 때문이었다.
우선 공급 측면을 보자
한국은 알다시피 제곱킬로미터 당 인구 495명 정도인데 이는 제곱킬로미터 당 1005명인 방글라데시 다음의 세계 2위이다
(싱가포르 같은 도시 국가는 인구밀도가 더욱 높으나 보통 도시국가는 빼고 계산한다. 서울의 인구밀도는 킬로미터 당 몇 만이나 된다).
그런데 방글라데시는 국토에서 가장 높은 산이 300m 정도로
국토 대부분이 평지인 나라이다. 가 보면 인구밀도가 낮아 보인다.
인구밀도 높은 나라 가운데 한국처럼 산지가 많은 나라는 매우 드물다.
그러므로 이를 감안하면 한국 인구밀도는 방글라데시의 2배가 넘는 단연코 세계 제1이다.
일본은 킬로미터 당 300명이 조금 넘는데 산지가 국토의 80%를 차지하므로 한국 다음으로 세계 2위이다.
이렇게 국토가 좁으니 단독주택은 적을 수 밖에 없고 아파트, 빌라 등 집단주거가 발달할 수밖에 없었다.
택지가 부족하여 주택 공급에는 명백한 한계가 있다.
이 때문에 한국과 일본의 부동산 가격은 세계에서 비슷한 예를 찾기 힘든 특이한 경우가 된다.
다음은 수요 측면이다.
인간은 집 없이 살 수 없다. 물이나 공기 정도로 인간에게 필요하다. 그러므로 수요는 언제나 있다. 그러나 수요는 그 상품을 살 구매력이 없으면 현실화되지 않는다. 구매력이 뒷받침되는 수요를 경제학에서는 유효수요라고 한다.
인구밀도가 높아도 가난하여 구매력이 없는 나라는 부동산 값이 싸다.
사정이 이러니 인구밀도가 높은 나라가 경제성장을 하여 대중이 구매력이 생기면 부동산은 오를 수밖에 없다.
한국이 경제성장을 본격화한 1960년대 이후로 계속하여 부동산이 오른 배경은 이러했다.
19세기 후반 명치유신 이후 고도의 경제성장을 지속한 일본은 100년이 넘게 지속적으로 올랐다. 이 기간 동안 일본 인구는 4천만에서 1억3천만으로 늘었다.
그러던 일본이 출산율 저하로 21세기 초에는 인구감소가 예견되었고 실제로 2005년부터 해마다 조금씩 줄고 있다(5만 명 정도).
그리고 인구 감소 15년 전인 1990년부터 부동산이 하락하여 지금은 90년보다 평균 50% 가격이고 지역에 따라서는 4분의 심지어 5분의 1까지 폭락한 곳도 있다. 오지가 아닌 동경 중심가가 이렇다.
한국은 1958~1974년까지 해마다 신생아 수가 100만 명이나 되었다. 해마다 4%씩 인구가 늘었다.
당시 박 정권은 인구 증가에 놀라 “자식 많이 낳으면 거지 된다“는 과격한 구호까지 만들어 아이 낳지 말라고 하였다. 이후 조금씩 신생아 수가 줄더니(1978년 85만 출생)
1990년에는 80만 이하로 줄었다. 그 동안에도 인구는 계속 늘어 1983년 마침내 4천만을 돌파했다.
전두환 정권은 인구 시계탑까지 만들어 인구증가를 경고했다(전두환도 집권 후에 엄청난 인구를 먹여 살릴 걱정으로 아이를 하나만 낳으라는 지시를 내리기도 했다.).
1992년에 통계청에서는 한국 인구가 6천 5백만까지 늘 것이며 2050년 이후에야 인구가 감소할 것으로 내다보았다. 그러나 신생아가 급격히 줄어 2000년에 64만으로 줄자 전망을 수정하여 5천 6백만까지 늘 것이며 2030년 이후에 인구가 감소할 것으로 보았다.
2005년 신생아 수가 45만으로 줄자 다시 수정, 5천만까지 늘 것이며 2018년부터 줄 것으로 보고 있다.
이렇게 집을 수요로 하는 절대 인구가 곧 줄어들어들 운명이다.
더구나 처음으로 집 장만을 하는 나이인 30대와 40대는 2009년부터 줄며 2015년 정도면 줄어드는 속도가 가팔라진다.
그런데 지금 30대와 40대는 하루 벌어먹고 살기에도 힘든 부동산 구매력 제로 세대이다. 지금 20대는 태반이 수입이 한 푼 없는 백수이며 구직에 성공한 사람도 88만원 세대이다. 20대는 한 마디로 ‘거지 세대’인 것이다. 이들도 해마다 30대에 편입되고 있다.
이제 부동산에 대한 수요는 갑자기 수십 분의 1로 축소되고 있다.
부동산에 대한 수요가 이렇게 쑥대밭이 될 것으로 예상하기는 불가능했다.
지금도 신생아 수가 계속 50만을 밑돌아 2018년부터 인구가 감소할 것이라는 전망이 맞을 가능성이 100%에 가깝다. 평균수명이 20년 가까이 느는 바람에 인구가 아직도 늘고 있는데, 그렇지 않았으면 벌써 인구가 줄었을 것이다.
평화 시에 아사자가 없는 가운데 출산율 저하로 인구가 주는 것은 인류 역사상 전례가 없었던 사건이다.
이런 일이 한국에서 일어나리라 예상하기는 어려웠다.
공급 측면은 더 심각하다.
이미 지방에서는 주택 보급률이 130%나 된다. 모두가 1가구 1주택이라면 30%가 남아돈다는 말이다.
수도권도 110%에 육박한다. 여기에 신도시, 균형도시, 발전도시, 도심 재개발 물량까지 합치면 수도권도 130%이상이 될 것이다.
명박이는 그린벨트를 풀어 주택 500만 채 공급이라는 헛소리를 하는데 여기에 뛰어들 건설사는 하나도 없어 이것은 문제가 되지는 않는다.
그러나 지금 벌어지고 있는 공사판만 보더라도 전국적으로 130% 이상 초과공급이다.
그럼에도 주택 소유자는 62% 정도이다.
한국에서 2주택 이상 소유 가구는 105만 가구 정도이다.
이들이 모두 477만 채를 보유하고 있다.
그러니까 개인 차는 2채 가진 가구, 5채 가진 가구, 10채 가진 가구 등 다양하지만 평균적으로는 4,5채 보유가 된다.
문제는 이들 가운데 자기 돈만으로 여러 주택을 소유하게 된 경우가 거의 없다는 것이다.
집 1채 장만하는데도 은행 대출없이 산 사람이 거의 없으니 집 여러 채 가진 사람은 두말할 나위 없다.
돈을 빌려 주식이나 부동산을 샀을 때 오르면 자기 돈으로만 구입한 것보다 몇 배 이득을 보지만 가격이 하락할 때는 몇 배 더 손해 보게 된다.
그러니 5가구 주택 보유자는 주택 가격이 20%만 하락하더라도 100% 손해를 보게 되어 자기 재산을 다 날리게 된다. 거기에 이자율 부담은 사람 잡는다.
이러니 매물이 줄을 서고 살 사람은 없어 현재 부동산이 하락 중인데 지금은 겨우 시초에 지나지 않는다.
안 팔리면 전세라도 내놓아야 하니 전세금마저 하락중이다.
사실 유용성 관점으로 보아 전세가격이 집값과 같아야 되는 것이 정상이다. 5년 정도 지나면 집값은 모두 현재의 전세값 정도로 떨어질 것이다. 그리고 그 이후에도 하락 가능성이 매우 크다.
상가와 오피스텔도 마찬가지이다. 상가와 오피스텔은 1980년대에 비해 3배 이상 공급이 늘었다. 지금도 상가와 오피스텔 물량은 쏟아지고 있어 서울 중심가도 임대 수익율이 월 5% 정도이다. 이러니 금리 7%인 은행으로 돈이 몰릴 수밖에.
상가주택이 중개업소에 대거 매물로 나오는 것이 상가의 실상을 보여 준다.
80년대에 상가는 주인이 이민 가는 경우 빼놓고는 매물로 나오지 않았다. 은행 이자보다 2~3배 수익이 보장되었기 때문이다.
지구온난화 못지않은 구조적 변화로 한국 부동산의 수요와 공급은 근본적으로 변화하고 있다.
금융위기의 기로에 선 한국
이제까지의 경제위기는 모두 실물분야에서 시작되었다. 기업이 생산을 많이 하였는데 수요가 없어 재고가 많이 쌓이고 비용을 감당 못해 연쇄부도가 나고 실업률이 오르고 민생이 어려워지고 하는 패턴이었다.
이 경우 시장 경제에 맡기면 어느 정도 시간이 흐르면 회복되었는데 1929년의 세계대공황은 시장에 맡기기에는 사람들의 고통이 너무나 컸고 시장의 자연회복 가능성마저 의심을 받아 정부가 재정지출로 위기 해소에 나섰다.
그런데 이번의 위기는 금융에서 비롯된 새로운 유형인데, 아마도 역사에서는 제2차 세계대공황이라 이름붙일 가능성이 있다. 이로 인해 실물 부문마저 영향 받고 있는데 수출에 크게 의존하는 한국은 수출 증가율이 한 자리 수로 줄어들어 큰일이다.
그런데 한국도 미국 파생상품이나 서브 프라임 못지않은 심각한 금융 부실 가능성이 상존한다.
그다지 알려지지 않은 사실인데 한국의 시중 은행 대출율이 평균 130%가 넘는다.
상식적으로는 이해가 되지 않을 것이다.
은행은 예금자의 돈을 주로 기업에 빌려 주어 그 이자율 차이로 장사하는 것인데 어떻게 여신(與信 : 대출해준 돈)이 수신(受信 : 고객에게 받은 예금)보다 많을 수 있느냐고 의문이 갈 것이다.
어떤 은행의 예금이 1조라면 대출해 준 돈은 1조가 안 되는 것이 상식이다.
얼마의 예금은 남겨야 예금을 찾거나 해약하는 고객에게 돈을 돌려줄 수 있다.
80% 정도를 대출해 주는 것이 안전한 은행 운용이다.
현재 일본이나 미국 시중 은행은 예금의 90%정도를 대출하고 있다.
이 퍼센테이지가 올라갈수록 은행의 수익이 늘어날 가능성이 커진다. 그러나 아무리 담보가 있다 하더라도 대출 회수가 불가능해지는 경우가 반드시 있으므로 위험(risk)도 같이 커진다.
대출율이 높은 은행 경영을 좋게 말해 ‘공격적인 경영’이라 말할 수도 있다.
이 경우 성공하면 은행의 수익은 늘어나고 성과급이 대세인 요즈음 은행장 등 임원들의 성과급은 엄청 커진다.
미국이나 유럽에서는 금융기관 간부들도 성과급으로 수백억 챙기는 것이 보통인데, 이러한 성과급을 받고 싶은 것이 한국 금융기관 직원들의 꿈이기도 하다. 그래서 민영화된 한국 시중 금융기관 대부분이 공격적인 경영을 하고 있다. 그래서 은행이 돈을 빌려 대출해주는 전례 없던 현상이 몇 년 전부터 일어나고 있다. 2004년부터 대출율이 100%를 넘어섰다.
방법은 은행채 발행과 외국 금융기관으로부터의 직접 차입, CD 발행이다.
회사채는 들어보았어도 은행채는 처음 들어보았을 것이다. 은행채를 발행하면 대개 외국 투자은행 등 외국의 큰 손들이 사갔다.
전체 은행채 규모는 정확하게 알 수 없지만 최소 150조는 넘고 200조가 넘을 수도 있다. 왜냐하면 시중 5대 은행의 예금은 대개 100조가 넘는데 평균 135%이면 35조 정도를 은행채로 마련하여 대출했다는 말이 되기 때문이다. 우리 은행은 168%를 대출해 주었다고 한다.
한 마디로 은행이 돈벌이에 눈이 멀어 리스크 관리를 팽개쳐서 은행이 빚더미가 되었다.
그리고 그 빚으로 마구잡이 대출을 하여 부동산이 폭등하였다.
2002~2006년 사이의 부동산 폭등은 한국현대사에서 유래가 없는 것이었다.
모두 먹고 살기 힘들다고 아우성치는 불황기에 부동산이 폭등하였다.
결국 국내 은행들이 외국에서 빚을 얻어오고 그것이 대출 형식으로 부동산으로 유입되어 이 모양이 된 것이다.
결과적으로 한국 국민들이 외국 은행으로 빚을 얻어 부동산을 샀던 것이다.
외자도 빌려서 잘 쓰면 약이 되지만 악용하면 지금처럼 된다.
박통 시절 어떤 나라도 한국에 돈 안 빌려주던 시기 겨우 차관 형식으로 얻어 열심히 공장 짓고 하여 경제 발전하였다.
세계 10위 경제 강국이 되자 외국 은행들이 쉽게 빌려주게 되었는데, 비생산적인 부동산에 유입되어 결국 돈 빌려 경제 자살의 길에 들어섰다. 돈 빌려 유흥비로 탕진한 것이나 다름 없다.
이전에 부동산이 초호황을 누리던 때가 2번 있었지만 모두 호황으로 시중이나 민간에 돈이 많았던 시기이다. 그리고 이때 은행 빚을 얻어 집을 사는 경우는 거의 없었다.
은행은 언제나 채권자이고 기업은 언제나 채무자인 것이 정상인데, 지금은 은행이 기업보다 더한 채무자가 되었다.
더 심각한 것은 한국 시중 은행의 채권자가 외국 금융기관이라는 것이다.
하기야 그 막대한 은행채를 살 여력이 국내에는 없다.
금융감독원(은행감독원, 증권 감독원, 보험 감독원이 통합하여 생긴 기관)이 왜 은행의 무분별한 경영을 용인했는지 이해가 되지 않는다.
사실 이해가 가지 않는 것은 아니다.
은행, 저축 은행 등 금융기관을 감독하는 것은 금융감독원이고 기업이 공정한 거래를 하는지 감시 감독하는 것은 공정거래위원회이다.
그런데 이 엄청난 권력 기관(독재 시대에는 안기부, 보안사가 권력기관이었으나 민주화 이후에는 검찰, 금융감독원, 공정거래위원회가 엄청난 권력 기관이 되었다)에 한 자리 하는 놈들을 보면 거의 100% 퇴직한 다음, 은행 임원이나 대기업 임원이 되고 있다.
이러니 감독을 제대로 할 리가 있나. 그러니 공정거래위원회를 우습게 알고 재벌 2, 3세들이 맨 날 주가 조작이나 한다.
IMF 위기는 외국의 값싼 이자에 눈 멀은 한국 기업들이 꼭 필요하지 않는 돈 마저 차용하여 무분별하게 생산시설을 확장한 것이 발생의 주요 원인이었다. 이제 기업은 아무리 이자가 싸더라도 함부로 돈을 빌리지는 않는다. 이전에는 한국의 고금리에 시달리던 기업들이 금융 개방 이후 마구잡이로 값싼 돈을 빌렸다.
한국 시중 은행의 은행채를 산 외국 큰 손들이 더 이상 은행채를 매입하지 않고 원금 상환을 요구하면 정말 큰일이다. 이 경우 은행은 신규 대출을 중지하고 대출 회수에 나설 수 밖에 없는데(이미 신규 대출은 중지 상태이다. 그러므로 명박이가 주택 구입할 때 대출비율을 해지했어도 아무 효과가 없다. 고금리에 대출받아 집 살 사람도 없고 은행도 신규 대출은 하지 않는다.) 대출을 받은 기업과 가계는 엄청 쪼달리게 된다.
기업이 줄도산 나고 가계는 대출받아 산 집을 내놓으나 안 팔려 경매에 나서게 되나 낙찰가는 엉망이 된다.
지금부터 내년 6월까지 갚아야 할 은행의 채무는 730억 달러이다.
그런데 2008년 11월 12월 두 달 사이에 갚아야 할 은행 빚이 400억 달러이다. 환율 1 달러 당 1300원으로 계산하면 52조이다. 외국 큰 손들이 만기 연장을 해 주지 않으면 파산이다.
정부가 재정 적자를 확대하여 은행채를 매입할 수도 있으나 왜 은행의 경영 잘못을 국민 세금으로 메꾸느냐는 문제가 생기고 재정적자로 복지 지출이 감소된다.
최악의 경우 한국은행이 발권력을 동원하여 돈을 찍어 내어 은행채를 매입할 수도 있으나 이 경우 엄청난 인플레이션과 환율 폭등으로 수출이 마비되는 일이 생긴다.
발권력을 동원한다면 달러로 바꾸는 것이 문제인데, 미국이 300억 달러를 스왑(swap)해 주어도 한 참 모자란다. 환율이 폭등하여 2천을 넘을 수도 있다.
지난 번에는 기업이 사고 치고 이번에는 은행이 사고 쳤는데 이번이 더 심각할 것 같다. 그때는 한국 정부가 OECD 국가 중 가장 재정이 건전했고 민간 저축율도 높았다. 그래서 정부가 이른바 공적 자금을 동원할 수 있었다.
지금은 가계 저축이 제로 상태이고 정부 재정적자도 엄청나 공적 자금 동원을 기대하기 어렵다. 이런 면에서 지난번의 IMF 극복은 허구였다. 공적 자금 투여로 기업만 재무재표가 좋아지고 민간 가계와 정부 재정은 극도로 나빠졌다. 민간과 정부돈을 먹어 큰 대기업이 제 잘나서 컸다고 으스대고 있었던 것이다. 한국 자본가는 양심이 없다.
명박이는 걸식 아동이 100만에 이르는 상황에서도 가장 시급한 은행 빚 문제 보다는 매일 부동산 걱정, 건설사 걱정이나 하고 있다.
그 이유는 지 놈 재산이 줄고 있기 때문이다.
명박이는 재산이 숨겨진 것까지 8천억 이상으로 추정되는데 99%가 부동산이다. 미국에도 있다는 소문도 있지만 이는 정권이 바뀐 다음에야 확인이 가능하다.
한 마디로 구조 변화로 명박이 재산이 매일 아작나고 있다.
5천 만 국민의 안위를 걱정해야 하는 자리에 있는 애가
맨날 “내 재산 주네” 하고 탄식하고 있는 대한민국은 너무도 한심스러운 나라이다.
그러나 명박이의 속셈을 아는 큰 손, 상류층, 외국 경제전문가들은 이렇게 나라 경제를 팽개친 모습을 보고 한국 경제를 암담하게 보고 있다.
주식 시장이 과도하게 폭락하고 있는 이유가 여기에 있다.
명박이는 지 재산 걱정에 국민 재산마저 아작내고 있다.
고소영 내각 모두가 부동산 부자이므로 장관, 차관, 고위 공무원 모두가 재산 걱정 하느라 일손을 놓고 있다.
이러니 국정이 엉망이 될 수밖에 없다.
역대 정권 가운데 고위층에 노는 놈은 언제나 50%는 되었지만 명박이 정권 만큼 100% 일손을 놓고 있는 정권은 없었다.
재산이 많은 것은 죄가 아니나 공무원이 재산이 많으면 공정한 정책이 나올 가능성이 줄어든다. 명박이는 이것도 모르는 저능아이다.
사실 얘가 말하는 것을 유의 깊게 지켜보라. 이미 치매 상태이다.
요양소에서 치매 치료를 받아야 할 애가 청와대에서 국정을 떠들고 있다.
국민들은 본능적으로 명박이와 만수, 리만 브라더가 치매임을 알고 있다.
그러니 얘들이 매스컴에 나와 대책을 발표하고 떠들 때마다 시장이 충격을 받아
주가고 부동산이고 떨어지기만 한다.
명박이를 빨리 ?아내지 않는 한 한국경제에 희망은 없다.
명박이를 ?아내는 방법이 있기는 하다.
내각제라면 벌써 몇 번은 ?아냈다. 내각제가 좋은 점은 지지율이 30%이하가 지속되면 사임시킬 수 있다. 내각제에서 사임사유는 낮은 지지율만으로도 충분하다.
그러나 대통령제는 아무리 국정을 엉망으로 만들어도 임기를 보장한다.
탄핵은 명백한 형사범죄를 저질렀을 때만 가능하지 그이외의 어떠한 것도 탄핵사유에 해당되지 않는다.
2004년의 노무현 탄핵 사유는 사전 선거법 위반이었다. 헌법재판소에서 노무현이 사전 선거 운동 한 것은 맞다고 판결하였으나 탄핵할만한 정도는 아니라고 최종 판결하였다.
이제 가능한 것은 개헌이다. 개헌을 하면 언제 신헌법을 실시하고 현직 대통령의 임기를 보장할 것이냐가 문제가 되는데 이제까지 9차례의 개헌에서 단 한 번도 현직 대통령의 임기를 보장한 적이 없다. 개헌안은 언제나 국민투표 통과 후 3개월 내에 실시한다고 규정하였다.
그러니 지금이라도 내각제나 대통령 중임제로 개헌하면 명박이는 중도 퇴진이다.
개헌안도 아예 명박이 임기를 보장하는 안과 보장하지 않는 안 등 모두 4개를 국회에서 동시에 통과시켜 국민투표로 국민이 하나를 선택하게 하면 국회에서 갑론을박할 필요가 없어진다. 개인적으로는 언제나 사임시킬 수 있는 내각제를 선호한다. 대통령제는 언제나 문제 많은 애가 뽑히고 이를 5년간 지켜봐야 할 가능성이 높기 때문이다.
경제를 살리기 위해 당장 5천만이 동참하여 개헌청원운동을 해야 한다.
왜 개헌청원 국민운동본부가 생기지 않고 개헌청원 촛불시위를 하지 않는지 모르겠다.
한때 지구를 지배하던 공룡은 환경변화에 적응하지 못하고 멸망하였다.
한국 경제성장의 과실을 독점하던 부동산 족의 운명도 공룡과 같을 것이다.
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