[스크랩] ‘꽉’막힌 토지거래… 규제 완화 시급

 

 

 

투기억제책 오히려 시장 왜곡 초래
지나친 양도세 정책 거래 발목잡아

 

2008년에 들어서서 농지와 산지에 대한 잇단 규제완화 발표로 토지이용에 대한 기대감이 커지고 있다. 최근 광범위한 감세조치에 따라 주택과 아파트에 대한 거래활성화의 분위기가 팽대해 지고 있다.

 

그러나 토지시장은 아직도 꽁꽁 얼어붙은 채로, 침체된 장세에서 전혀 벗어나지 못하고 있다. 왜 그럴까?

 

그 원인을 알려면 토지거래를 근본적으로 가로막고 있는 커다란 네 개의 암초를 이해하여야 한다. 광범위한 토지거래허가구역의 지정, 부재지주에 대한 획일적 양도세 중과조치, 연접개발제한과 마냥 늦어가고 있는 관리지역세분화가 바로 현행 토지거래에 있어서의 암초들이다.

 

토자거래허가구역 ‘부담’전매의 제한 

안성시 안성읍 근처에서 자기 소유 임야 10,000㎡를 매각하려는 A씨는 땅이 잘 안 팔려 고민을 하고 있다. 이곳은 토지거래허가구역으로 묶여서, 1,000㎡ 이상의 임야를 거래하려면 토지거래허가를 받아야 한다. 법인의 경우는 오로지 업무용이어야 하고, 개인의 경우에는 안성시에 전 가족이 주민등록을 옮겨 1년 이상 거주하고, 영림계획서를 내야 구입허가를 받을 수 있다.

 

임야를 사고 나서도 3년간은 다시 전매하지 못한다.

 

이런 까다로운 조건을 감수하면서까지 임야를 사려고 하는 이는 드물 수밖에 없다. 그래서 허가구역의 토지시장은 썰렁하다. 그 사이를 인근 주택단지개발현장에서 보상을 받은 이들이 대토수요로 구입하고 기타 변형적인 탈법형태로 간간이 토지거래가 이루어지고 있다. 이러한 토지거래허가구역은 수도권과 충청남도의 대부분 지역을 포함하여 전국토의 오분지 일에 가까운 비율을 점하고 있다. 지방에서도 개발 사업이 이미 계획되어 있거나 진행되는 지역 대부분의 활용가치가 높은 땅이 허가구역으로 묶여 있다.

 

토지거래허가제도는 투기억제라는 당초 의도 이상으로 토지거래를 심각하게 억누르며, 거래 국지화와 시장왜곡을 초래하고 있는 것이다.

 

부재지주의 양도세 중과

분당에 사는 B씨는 전원주택을 지으려고 몇 년 전 경기도 양평에 농지 1,500㎡를 사 두었다. 그러나 이후 집안형편이 어려워지면서 이 땅을 처분하기로 결심하였다. 

 

그러나 막상 팔려니 양도 시 세금이 만만치 않아 고민이다. 부재지주는 양도차익에 대한 양도소득세가 일률적으로 60%라는 것이다. 장기보유 공제도 없다. 그 간의 양도차익의 대부분을 고스란히 세금으로 물어야할 판으로, 이자를 감안하면 지금 팔아도 원금을 건지는 수준이다.

 

이처럼 농지, 임야, 나대지, 잡종지 등에서는 토지소유자가 부재지주인 경우의 매각 시 양도소득세는 비사업용으로 간주하여 획일적으로 60%를 중과하고 있다. 부재지주란 토지소유자의 주소지가 토지소재지와 동일 또는 인접 행정구역에 있지 아니하거나, 직선거리 20Km 이내에 있지 않은 경우를 말한다.

 

2003년도 8.31조치로 신설된 토지 양도세 중과규정이다. 이 부재지주 규정은 토지를 보유하고 있는 지주가 땅을 매각하는 경우 발목을 잡는 대표적인 규제라고 볼 수 있다. 더구나 이 규정은 토지공법이 아닌 소득세법에 규정하면서도, 토지의 거래를 사실상 극도로 제한하고 있다. 부재지주의 적용은 허가구역을 포함하여 전국 모든 땅에 적용하고 있다.

 

연접개발제한은 토지공부에도 안 나와

토지거래허가구역은 땅의 취득 시에, 부재지주는 땅의 처분 시에 거래를 제한하는 제도다. 그런데 땅을 개발해 이용하는 경우에도 사전에 필히 유의하여야할 것이 있다.

바로 연접개발제한제도이다.

 

통상 어느 지역의 땅을 개발 이용하고자할 때에는 우선 그 땅의 지목과 용도지역을 가려서, 해당 법규에서 허용하는 적합한 용도에 맞도록 인허가를 내게 된다. 농지라면 우선 국토계획법과 농지법 그리고 관련 토지공법의 규제 내에서 허용되는 용도를 검토하여, 적절한 건폐율과 용적률에 맞게 농지전용 등 개발행위허가와 건축허가를 받게 된다.

 

그러나 실제 이 과정만으로 다 되는 것은 아니다. 당해 토지의 법규 검토 상 아무런 문제가 없다고 하여도, 그 토지의 주변이 이미 상당히 개발되어 있다면, 연접개발제한에 걸려 인허가를 받을 수 없는 경우가 있다.

 

연접개발제한은 현행법 상 두 가지의 법률에 근거한다. 우선 국토계획법에는 용도지역별로 일반적인 연접개발제한의 면적이 나와 있다. 국토계획법은 일단의 개발규모의 총 한도에 관하여 예컨대 관리지역과 농림지역은 30,000㎡로 규정한다.

 

그러나 유독 임야에 관하여는 별도로 산지관리법에서 일단의 임야개발지 30,000㎡ 한도에 경계선으로부터 250m 이내의 연접개발을 금지하는 규정을 두고 있다. (종전 500m의 거리가 2008년 7월 16일부터 250m로 축소되었다) 이러한 두 가지 연접개발금지는 실무상에서는 엄청난 규제로 받아들여지고 있으며, 여기에는 두 가지 커다란 문제점이 있다고 보여 진다.

 

첫 번째 문제점은 이 규제가 자기 땅이 아닌 주변의 탓으로 개발이 제한된다는 사실이다. 자기 땅이 서류상 외형상으로는 개발 가능한 멀쩡한 땅인데도, 순전히 주변의 여건으로 개발 불가능한 땅, 못 쓰는 땅으로 묶임으로써, 거래가 어려울 뿐만 아니라, 지주는 이로 인한 막대한 재산상 피해를 받게 되는 결과를 가져 온다. 그래서 개발이 진행되는 곳에서는 먼저 개발허가를 받아 놓는 이가 임자라는 해괴한 논리가 성립되는 것이 바로 연접개발제한이다.

 

농지의 연접개발을 피해 공장이 산속으로 들어가고, 임야의 연접개발을 피하려고 불필요한 너른 길을 만든다.

 

또 하나의 문제점은 이 연접개발제한은 서류나 현장답사로도 결코 알아볼 수 없다는 점이다. 연접개발에 걸리는지 여부는 관공서의 허가심사사항이기 때문에 연접 해당여부를 알려면, 필히 해당 시·군·구의 주무부서에 가서 일일이 확인해 보아야 한다. 연접을 적용하는 기준면적은 시·군·구에 따라 조례로 달리 정하도록 되어 있기 때문이다.

 

그뿐 아니라 연접을 판단하는 거리를 계산하는 방법도 시·군·구에 따라 다르다. 이처럼 연접개발은 외견상 확인할 수 없고, 구체적인 연접확인방법의 통일된 지침이 없어서, 실무상 개발인허가를 내어 땅을 이용하는데 곤혹스러운 어려움을 주고 있는 것이다.

 

관리지역세분화, 마냥 늦어져

끝으로 토지거래를 어렵고 위험스럽게 만들고 있는 것으로 관리지역세분화의 지연을 들 수 있다. 지난 2003년 국토계획법을 제정하면서 국토를 도시 관리 농림 자연환경보전의 4대 용도지역으로 구분하였다. 그리고 선 계획-후 개발이라는 모토 아래 준도시지역과 준농림지역을 묶어 관리지역으로 일단 통합한 뒤에, 이를 다시 계획-생산-보전관리지역으로 세분화하도록 하였었다.

 

그러나 법정시한인 2005년(수도권 및 광역시 주변)과 2007년(기타 지역)을 훨씬 넘긴 지금에도 세분화가 완결된 지역은 전국적으로 1/4에도 못 미치고 있다. 대부분의 지역은 아직도 세분화작업이 진행 중이거나 완료되지 못하고 있다.

관리지역의 면적은 전국토의 24%를 넘고있다. 많은 가용 토지를 포함하고 있으며, 토지의 주된 거래대상으로 되어 있다. 그래서 지금 관리지역이라 할지라도 그것이 계획관리지역이나 생산 혹은 보전관리지역 중 어느 지역으로 분류될 것인가는 토지거래상 이해관계가 엇갈리는 대단히 중요한 사안이다.

 

이들은 활용용도가 다르고, 건폐율과 용적률에도 큰 차이가 있기 때문이다.

 

그래서 아직도 그냥 관리지역=계획관리지역으로 거래하고 있는 토지시장의 위험은 대단히 크다. 앞으로 토지거래에 많은 분쟁의 소지를 안고 있다고 보여 진다.

 

암초적 토지규제, 완화·수정돼

위에서 현행 토지거래를 가로막거나 중대한 위험을 주고 있는 것으로 토지거래허가구역, 부재지주 양도세 중과세, 연접개발제한 및 관리지역 세분화 문제를 간략히 살펴보았다.

 

무릇 부동산의 거래는 법적안정성과 거래 안전 및 시장 활성화를 위하여 권리공시와 사전예측성이 필수적이며, 거래의 투명성이 확보되어야 한다.

 

이런 측면에서 토지의 거래를 지나치게 제한하는 암초와 같은 제한은 하루 빨리 규제가 완화되거나 합리적인 방법으로 수정되어야 할 것이다.

 

 

출처 : 정교수의 실전경매

글쓴이 : 대박땅꾼 원글보기

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