[스크랩] 토지유망 투자 정보

토지시장 전체를 가늠하는 잣대는 신행정수도 후속 대책이다. 정부가 계획대로 2160만평 수용과 인구 50만명 기준의 도시를 개발한다고 해도 수혜지역이 공주, 연기와 조치원읍 등 인근지역 이상으로 넓어지기는 어려운 상황이다. 이미 땅값이 기대치 이상으로 올라 있고, 충청권 전역으로 가수요에 따른 땅값 반영이 마무리된 상태다. 그러므로 충청권의 인구 증가와 개발 속도 등을 감안한다면 오르기 이전 수준으로 떨어질 가능성도 배제할 수 없다. 다만 자체 개발 재료가 있는 천안아산역 인근과 경기 서남부와 가까운 아산 일부지역, 당진 등은 눈여겨볼 필요가 있다. 천안아산역 인근은 이미 가격이 많이 올랐지만 도시의 지속적인 팽창이 예상되기 때문에 미세하게 살피면 충분히 틈새를 찾을 수 있다. 아산의 둔포·인주·영인면의 잠재력도 살펴야 한다. 이들 지역은 평택 등 경기 서남부 지역의 팽창에 따른 영향권에 들어간다. 게다가 서해안고속도로의 연장선상에 있어 접근성도 양호하다. 경기 서남부의 영향은 당진까지 이어질 가능성이 크다. 당진은 10년 넘게 지지부진하던 석문국가산업공단 개발이, 최근 한국토지공사가 부지를 매수하면서 본격적인 개발이 예고되고 있기도 하다. 그러나 이런 흐름이 서산까지 이어질 것으로 기대하기는 어렵다. 종합레저단지 추진의 변수가 많고 별다른 호재없이 땅값이 너무 올랐기 때문이다. 그밖에 행정수도 호재와 함께 덩달아 가격이 뛴 논산, 부여, 청양, 홍성, 예산 등은 가수요가 많아 회생을 기대하기 어려울 것으로 보인다. 활기를 띄던 충청권의 침체가 예고됨에 따라 수도권과 강원권은 반사이익을 볼 것이다. 전체적으로 보수적이고 국지적인 토지투자패턴이 예상되므로 환금성에서 유리한 수도권이 다시 주목받고, 교통망 확충으로 접근성이 좋아지는 강원권도 레저개발에 대한 수요를 대체할 지역으로 떠오를 것이다. 수도권 투자에서 우선 주목해야 할 것은 전국적으로 2007년까지로 예정된 관리지역의 세분화가 올해까지 완료된다는 점이다. 이는 관리지역을 생산·보전·계획관리지역으로 세분화함으로써 보전·개발할 땅을 구별하자는 것인데, 사람으로 치자면 팔자가 바뀌는 작업이 진행되고 있는 셈이다. 일부 농업진흥지역 농지가 생산관리지역으로 바뀔 수도 있고 관리지역 임야 일부는 보전관리지역으로 바뀔 수도 있다. 이런 경우 세분화 전후 땅의 가치가 크게 달라질 수 있으므로 반드시 살펴 투자해야 한다. 농지법 개정으로, 환금성 좋은 수도권 농지가 가장 큰 각광을 받을 것이며, 집단취락지를 중심으로 한 그린벨트 해제 예정지도 여전히 매력적인 투자처로 떠오를 것이다. 단 토지거래허가구역에서의 허가는 더 어려워 질 것으로 보이므로 유의해야 한다. 그러므로 토지거래허가구역에서 자유로운 가평군, 양평군, 용인시 남동부, 안성시의 자연보전권역, 옹진군, 연천군 일부 지역 등은 거래에 활기를 띌 것이다. 그러나 연천군의 경우, 수도권 북서부 중심 교통축에서 거리가 떨어져 있고 접경구역이며 대부분이 군사시설보호구역으로 지정되어 있어 일부 지역을 제외하고 투자성을 기대하기 어렵다. 우선 경기 남서부 지역을 주목해 볼 수 있다. 이들 지역은 우선 수도권정비계획에 따른 성장관리권역으로 수도권 개발 압력을 흡수해낼 지역이다. 특히 평택, 오산, 화성은 미군기지 이전과 이에 따른 대토 수요로 성장 동력이 강력하기 때문에 이미 가격이 많이 올랐지만 추가상승을 기대할 수 있다. 용인, 안성, 이천 등 경기 남부지역은 호재와 가능성이 많다. 용인은 경전철 사업이 올해 착공함에 따라 사업이 가시화되고 일부 지역은 MBC 영상테마파크 건립 등 호재가 있다. 광주, 여주, 이천은 성남~여주간 복선전철화사업의 영향권에 있다. 그러나 이미 가격이 많이 올라 있는데다 여주까지 전철화사업 추진이 가시화되려면 시간이 필요하므로 여주권 투자는 신중히 접근해야 한다. 안성은 공도·원곡·대덕면 일대가 평택의 토지수용으로 인한 대토 수요로 인한 수혜지역이 될 수 있다. 가평, 양평 등 경기 동부권은 전원주택, 펜션 등 실수요용 투자처로 각광받을 것이다. 이들 지역은 서울~춘천간 고속도로, 중앙선 복선전철화사업 진행이라는 호재도 작용하고 있다. 게다가 토지거래허가구역도 아니다. 그러나 수도권 정비계획에 따른 자연보전권역으로 지정되어 있고 상수원보호구역, 수변구역이 많아 근본적으로 개발에 한계가 있다. 그러므로 교통망이 확충되더라도 나들목, 역세권 주변으로 수혜지는 한정될 가능성이 크다는 것을 염두해두어야 한다. 파주, 김포 등 경기 북서부는 최근 대규모 산업단지와 택지개발이 실현되면서 성장 잠재력이 크다. 그러나 남북문제의 변수를 잘 살펴야 하는 지역이기도 하다. 파주는 출판산업단지와 LCD공장 개발은 물론이고 금촌·운정·교하지구 등 택지개발지구 입주 본격화에 따라 도시 확장의 효과가 예상된다. 게다가 개성공단 시범단지가 들어서고 물건이 생산되면서 문산읍에 물류창고 등이 가시화되면 유통 효과도 조심스럽게 예상할 수 있다. 남북간 화해무드가 형성된다면 제한적으나마 이 일대 지가 상승을 기대할 수 있다. 일산 신도시와 달리 접근성이 떨어졌던 고양시는 2006년까지 서울외곽순환고속도로 일산~송추 구간 개통의 영향으로 지가 상승이 기대된다. 김포시는 개발 압력에 따라 신도시 개발 규모 재조정이 예상됨에 따라 제한적인 재반등이 예상된다. 그러나 애초 개발규모까지 확대될 것으로 기대하기 어려우므로 지난해 초 가격까지 회복되기는 어려울 것으로 보인다. 강원권은 최근 경춘선 복선전철화사업, 중앙선 전철화사업과 서울~춘천~동홍천~양양간 고속도로 건설사업 진행과 함께 교통환경이 대폭 개선됨에 따라, 주5일 근무제 확산에 따른 레저용 토지 수요의 대상지가 될 것이다. 특히 원주시는 공기업 이전·기업도시 예상후보지, 택지개발 등의 호재로 이미 가격이 상승했지만 토지 보상에 따른 대토 수요와 기업도시 등의 유치가 성사된다면 지가가 한번 더 움직일 것이다. 횡성은 원주 팽창에 따른 후광과 양호한 서울 접근성 등으로 투자성이 기대된다. 춘천은 서울~춘천간 고속도로 건설, 경춘선 복선전철화사업의 가장 큰 수혜지역이며, 홍천도 접근성이 좋아져 지가 상승을 기대해봄직하다. 수도권, 충청·강원권을 제외한 기타 지역은 호재가 많지만 불확실한 재료가 부풀려진 경우도 많다. 영남권은 산업 기반 위에 비교적 안정적인 개발재료를 가지고 있는 반면, 호남권은 관광 기반 개발 재료의 변수가 많은 상황이다. 영남권은 신항만 건설공사로 인해 부산, 진해, 마산, 창원 등 해안선을 따라 있는 지역이 장기적 유망지역이 될 것이다. 그밖에 울산, 포항 주변 택지개발지구, 개통 도로 나들목 주변을 관심가져 볼 만하다. 호남권은 섬 간 교량 건설과 관광레저형 기업도시 개발이라는 호재가 있다. 목포와 신안 압해도간 다리 건설이 가장 확실한 개발재료다. 그러나 기업도시, 새만금 간척사업이나 J프로젝트 등은 아직 가시화되기 어렵고, 이 지역 인구 변화 추이를 보면 지가 상승을 기대하기는 쉽지 않다. 그러므로 이들 지역은 신행정수도 후속 조치, 기업도시, 공기업 이전 등의 진행상황을 살펴 신중히 접근해야 할 것이다

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출처 : 행복한 동네

글쓴이 : 행복인 원글보기

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