[스크랩] 준 농림지라 하여 무조건 사는것은 위험하다

국토에 대한 관리가 전면적으로 수정되고 있습니다.
농지도 대폭적으로 바뀌어가고 있습니다.
올해부터 국토건설종합계획법이 사라지고 '국토기본법'이 제정되어 시행되고 있습니다.
또한 내년에는 도시계획법과 국토이용관리법이 폐기되면서 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'이 새롭게 제정되어 시행될 예정입니다.
바뀌는 법규와 여기에 따른 투자 방법들을 소개합니다.

올해부터 시행중인 국토기본법은 기존 국토건설종합계획의 틀을 그대로 유지하면서 몇 가지 새로운 제도가 도입되어 눈길을 끌고 있습니다.
우선 '토지적성평가제도'가 있습니다.
이 제도는 토지의 합리적 이용과 개발, 보전을 유도하기 위해 토지 소유권의 공공성을 명확히 하며 적성에 맞는 토지 이용을 위한 용도지역제입니다.

또한 도로, 항만 등 기간산업에서부터 쓰레기소각장, 하수종말처리장 등 도시계획시설에 이르기까지 다양한 사업을 지자체끼리 공동으로 시행할 수 있는 '지역발전협약제도'도 도입되었습니다.
지역균형발전에 효과가 큰 사업을 안정적으로 추진하기 위해 중앙정부와 지자체간에 지원조건 등을 협약 체결하는 제도로 향후 지역개발 투자의 효율성과 균형성에 큰 기여를 할 제도로 생각됩니다.

내년부터 시행될 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'은 국토의 주요골격이 변하는 매우 중요한 법령입니다.
따라서 기존의 도시계획법과 국토이용관리법은 금년 말까지만 시행됩니다.
이 법률은 ▲선계획 후개발로 국토이용체계 구축 ▲수익자 부담에 따른 기반 시설 확보 ▲국토관리의 일관성과 투명성 확보를 3대 중점과제로 하여 제정되었습니다.

먼저 '선계획 후개발 제도'인데 현재는 도시지역과 비도시지역 즉 농촌지역으로 나뉘어 농촌지역은 계획에 해당되지 않았습니다.
그러나 앞으로는 도시지역이 아닌 농촌지역에도 계획을 수립하여 계획농촌을 만들어 갈 방침입니다.
다시 말해 농촌에 개발행위도 도시기본계획인 종합적계획과 실시계획인 도시관리계획을 수립하도록 했습니다.

또한 도시지역, 준도시지역, 농림지역, 준농림지역, 자연환경보전지역의 5개 용도지역 중 난개발의 표적이 되었던 준도시지역과 준농림지역을 없애는 대신 관리지역을 새로이 탄생시켜 도시, 관리, 농림, 자연환경보전지역의 4개 용도지역으로 축소 조정됩니다.
준농림지역의 폐지는 관리지역의 새로운 등장으로 이제부터 투자자들의 관심이 관리지역에 집중될 것으로 예상됩니다.
한편 관리지역은 다시 생산관리, 보전관리, 계획관리 지역으로 세분됩니다.

우선 이 지역은 도시 지역 내 자연녹지 중 개발압력이 가중될 지역과 농촌지역 중 준농림지역에서 개발이 우선시 되어야 할 지역이 우선 지정될 예정이고, 도시지역 중 생산녹지나 농촌지역에서 농림지역의 토지중 일부가 이 계획관리 지역으로 편입될 것으로 추측됩니다.
종전에는 도시 지역에 한정되어 건축, 토지형질변경을 할 경우 허가를 받도록 하였으나 앞으로는 전국토에 대해 개발행위 허가제도를 확대하고, 일정 규모 이상의 개발을 허가권자의 허가 행위 이전에 도시계획위원회의 심의를 거치도록 했습니다.

또한 농림지역과 자연환경보전지역 내 건축기준이 강화됩니다.
농림지역의 건폐율은 60%에서 40%로 내리고 용적률은 40%에서 80%로 강화되었으며, 자연환경보전지역의 건폐율은 40%에서 20%로 인하 규정하였습니다.
'개발밀도관리구역제도'는 이미 개발이 완료되어 기반시설을 설치할 수 없을 정도로 개발종료가 된 지역으로 기반시설의 용량이 부족한 이 지역에 건폐율, 용적률 등을 강화하는 제도입니다.

'기반시설 부담구역제도'는 용도지역 변경 등으로 개발행위가 집중되어 도로, 상하수도 등 기반시설의 설치가 새로이 필요한 지역에서 개발 행위를 하는 자에게 기반시설을 직접 설치하거나 설치에 필요한 비용을 시장, 군수 등에게 납부하게 하는 제도입니다.
이 밖에도 개발 수요가 많은 수도권과 시, 군 지역 및 광역시와 인접한 시, 군은 시행일로 3년 이내인 2005년까지 도시계획을 수립해야하며, 그 밖의 시, 군은 시행일로 5년 이내인 2007년까지 도시계획을 수립해야 합니다.

준농림지 폐지에 따른 투자 요령
준농림지, 내년부터 제도의 변경에 따른 인허가 규제가 강화

내년부터 시행될 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 내년부터는 준농림지가 없어집니다.
준농림지역은 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로 세분되므로 특히 계획관리지역으로 새롭게 지정되어야 건물의 용도, 건폐율, 용적률이 다른 용도지역보다 유리합니다.
이렇듯 준농림지 폐지에 따른 투자요령을 알아보면 우선 생각할 수 있는 것이 준농림지역이라 하여 무조건 사두는 것은 위험하다는 것입니다.

그리고 확실한 계획이 있다면 준농림지의 경우 금년에 행위허가를 받아두는 것이 좋습니다.
내년부터 제도의 변경에 따른 인허가 규제가 강화되므로 특히 형질변경이나 건축허가는 금년에 받아두는 것이 유리합니다.
계획관리지역으로 지정될 가능성이 있는 곳을 골라 투자하는 것도 요령인데 대표적인 지역이 개발압력이 큰 지역입니다.
도시지역이든, 농촌지역이든 주변의 개발로 개발압력이 크게 받는 지역은 계획관리지역으로 지정될 가능성이 높습니다.

수도권 투자에는 당분간 신중을 기할 필요가 있는데 수도권에서는 계획관리지역이라 하더라도 3년 이내에 도시관리계획을 수립하도록 했기 때문입니다.
도시 관리계획이 수립되기 이전에는 대통령령으로 건물용도, 건폐율, 용적률 등을 임시로 지정하니 참조해야 합니다.

이렇게 볼 때 앞으로 수도권투자에서 3년은 혼돈시대이며 투자에도 신중을 기해야 한다는 것입다. 특히 수도권은 투자액이 타 지역에 비해 월등히 크므로 더욱 신중할 필요가 있습니다.
앞으로의 도시계획에 관심을 가져야 합니다.
대부분의 시에서는 도시기본계획이 수립되어 있는데 농촌지역은 현재 도시계획의 수립이 전혀 안되어 있습니다.
도시계획 수립을 관심있게 지켜보는 것이 좋습니다.

출처 : 행복한 동네

글쓴이 : ajtthkakt 원글보기

메모 :