[스크랩] 토지리모델링

충청남도 아산시 온천동에 사는 A씨는 최근 간선도로에서 약 10여m 떨어진 곳에 위치한 농지 800여평을 선친으로부터 물려받았다. 농사지을 생각은 없는 터라 이를 매각하려 했으나 도로와 인접하지 않은 소위 ‘맹지’라는 이유로 인근 도로변 농지가 평당 40만∼45만원, 중심도로 인접지는 70만∼90만원을 호가하는데 비해 평당 20만원에 불과했다.

그래서 그는 ‘토지 리모델링’이라는 새로운 재테크 방법으로 토지 가치를 높이기로 했다. 우선 토지 상태 분석에 들어갔다. 단점은 도로보다 낮고 굴곡이 많은데다 진입도로가 없다는 것. 장점은 도로에서 10m밖에 떨어지지 않은 인접농지인데다 도로 건너편으로 대형음식점들이 서면서 개발이 시작됐다는 것이었다.

다음은 리모델링시 토지의 부가가치 상승분과 리모델링비용에 대한 비교 분석이었다. 전문가에게 의뢰한 결과 토지 성토 및 정리 작업에 1270만원, 도로 개설작업에 590만원, 나무 구입비 500만원, 기타 제비용 950만원 등 모두 3310만원가량이 소요되는 것으로 분석됐다. 적금을 해약하고 2000만원의 대출을 받아 비용을 마련했다.

A씨는 우선 도로보다 저지대인 이 땅의 효율을 높이기 위해 도로와 같은 높이로 땅을 메우기로 했다. 농지 주변 공사현장에서 버려진 흙을 주로 이용하고 모자라는 흙은 사서 쓰기로 했다. 도로와의 고도 차이가 심한편이 아니라 쉽게 작업을 마칠 수 있었다. 다음 작업은 도로 내기. 일단 도로에서 이 농지까지의 진입로가 없어 땅의 가치가 떨어진다는 점을 감안해 관할 관청과 협의,폭 4m에 길이 9m짜리 도로를 냈다. 평평해진 땅에는 유실수 50여그루를 심어 그럴싸하게 꾸몄다. 지금 이 땅 가격은 상속 당시보다 무려 2.5배가 오른 평당 52만원에 달한다. 3310만원을 투입해 자산가치를 4억원가량 높인 것이다.

A씨처럼 자신이 보유한 토지의 전체 혹은 일부를 손질하거나 미흡한 부분을 보완해 그 가치를 높이려는 투자자들이 늘고 있다. 낡은 주택을 개·보수 및 대수선 작업으로 부가가치를 높이는 주택리모델링의 원리를 토지에 적용한 소위 ‘토지리모델링’이다. 최근 아파트시장의 침체로 토지가 반사인기를 얻고 있는 상황이라 더욱 주목된다. 토지 리모델링을 할 때 우선적으로 고려해야 할 것은 현재 토지 상태 및 장·단점을 정밀 분석하는 일이다. 일단 도로변보다 지대가 낮으면 토지 개발시 토목공사 비용이 많이 들고 효용가치도 떨어진다. 어차피 개발할 때 함께 진행하는 일이라며 이를 등한시하는 경우가 많지만 현재 가치가 낮다면 우선은 토지 가치를 높이고 그다음 개발에 들어가는 것이 더 효율적이라는 것이 중론이다.

한국토지공사 사업계획팀 관계자는 “토지의 가치는 도로와의 연접성,개발 가능성 등에 의해 결정되지만 시각적인 효과도 중요하다”며 “도로와 수평으로 연결된 땅은 그렇지 못한 땅보다 가격이 적어도 20% 이상 비싸다”고 말했다.

임야를 대지나 농경지로 조성할 때 주위 토지나 산을 깎아 내리는 토목공사가 필요한데 이때 버려지는 흙으로 낮은 지대를 메울 수 있다면 경제적이다. 특히 농지나 임야를 당장 개발할 계획이 없다면 유실수나 관상수를 심는 것이 자산가치를 높이는 길이된다. 관상수를 심어놓음으로써 토지의 값어치를 높이고 4∼5년만 제대로 자라면 이 관상수들이 짭짤한 수입을 보장해 주기 때문이다.

하지만 토지 가격을 결정하는 최우선 조건은 도로다. 도로가 있더라도 도로상태가 나쁘면 땅값을 제대로 받기 어렵다. 도로가 없다면 A씨처럼 새로 내거나 확·포장 작업을 통해 땅의 가치를 높일 수 있다. 물론 이는 개발 및 매각을 전제로 하는 것으로 도로개설 및 포장에 드는 비용 등을 부가가치 상승분과 비교분석해야 한다.

또 농지,임야 상태라도 가치를 높이려면 건축물은 하나쯤 있는 것이 좋다. 허가를 받아야 하는 일반건축물은 너무 비싸고 절차가 복잡하니 3∼5평 규모의 컨테이너 하우스를 개조해 원룸주택처럼 설치하거나 하다 못해 원두막이라도 하나 있는 것이 좋다. 최근에는 다락,거실,욕실,주방 등을 갖춘 10여평 규모의 이동식 통나무 주택도 많이 짓는 추세다. 비용은 1500만∼2500만원선이다.

같은 지역이나 같은 조건이라면 오히려 안좋은 조건에서 싸게 매입해 리모델링이라는 형식으로(형질변경,매립,허가등) 가치를 높이는 것이 상대적으로 낮은 비용으로 큰 이득을 얻을수 있는 방법입니다.
이것은 토지매입의 기본이며 토지를 처음 매입하는 사람은 겁내하는 방법입니다. 하지만 전문가의 도움을 받으면 가능한 일입니다.

출처 : 행복한 동네

글쓴이 : ajtthkakt 원글보기

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