[스크랩] 상가투자

얻는 것과 잃는 것

항상 모든 것을 얻을 수 없기에 선택을 해야 합니다.
항상 모든 것을 잃지 않기에 세상을 살아갈 수 있는 희망을 얻습니다.
세상 사람들이 삶을 살아가는 것은 같지만, 서로 같지 않음은
얻는 것이 다르고, 잃는 것이 다르기 때문일 것입니다.
어쩜 세상에 존재하는 이유만으로도, 삶을 영위할 수 있다는 이유만으로도
모든 가능성을 부여 받은 것일 수 있습니다

- 좋은 글 中에서 -


정부는 지난 해 하반기부터 주택투기지역 일부 해제 등의 조치를 취하고 있지만 올들어 아파트 시장이 반짝 상승세로 그칠 것이라는 것이 부동산 전문가들의 대체적인 목소리인 것 같다. 이렇듯 아파트 등이 규제 조치로 투자 유인력을 잃어가고 있는 반면에 상업용 부동산인 상가가 대체 투자수단으로 새롭게 관심을 끌고 있다고 한다.

은행 PB인 필자의 고객도 예전과는 달리 펀드 등 투자형 상품에 주목하고 있지만, 여유 돈을 굴리고 있는 적지않은 고객 들은 부동산 투자에 상당한 관심을 가지고 있고, 과거 부동산 투자를 통해 부를 이룬 경우가 많아 부동산에 대하여는 신념에 가까운 시각을 가지고 있다.

얼마 전 고객 한 분은 서울 강북 뉴 타운 재개발 지역에 투자를 주목하다가, 2011년 우이~신설동 간 경 전철이 개통된다는 소식을 접하고, 그간 관심으로 가졌던 아파트 단지 내 상가 투자를 결정하였다. 사실 이 분은 은퇴자로서, 오랫동안의 저금리로 금융상품에 매력을 못 느껴 안정적인 임대수익이 금융상품 예컨대 연금 보험을 통해 얻는 수익보다 더 큰 매력이 있다고 판단하여 상가 투자를 결정한 경우이다.

상가 투자, 그것은 은퇴자 뿐만 아니라 사오정이니 오륙도니 하면서 미래 고용 불안에 시달리는 대다수 직장인들은 한 번쯤 생각해 보는 아이템이다. 그렇다면 과연 상가 투자가 저금리 기조에서 안정된 수익을 보장할 수 있는, 그리고 규제가 강화된 주거용 부동산 투자를 대체할 만한 재테크 방안일까 생각해 보자.

상가 투자는 매달 임대 수익을 얻을 수 있어 아파트 투자와는 다르게 높은 수익을 기대할 수 있겠지만, 그에 못지않은 투자 위험도 가질 수 있다.

매월 시장금리의 기준이랄 수 있는 정기예금 이자율 이상의 월 임대료를 받고 물가 상승률 정도의 자산 가치 상승까지 기대할 수 있는 상가 부동산의 또 다른 쪽에는 임대가 나가지 않아 대출 이자 등 금융비용과 함께 건물 관리비까지 물을 수도 있는 투자 위험도 도사리고 있는 것이 현실이다.

그래서 부동산 전문가들 조차 이구동성으로 투자는 아파트보다 발 품을 더 팔아야 하고, 전문가의 의견에 귀를 기울여야 한다고 말한다.

상가 투자 결국은 적절한 임대 수익을 얻는데 있어

결국 상가 투자란 임대 수익을 얻는 것이 목적이다. 그러므로 돈을 벌 수 있는 여건이 갖추어진 입지 조건이 가장 중요하다고 생각된다.

그런데 단지 내 상가 투자에는 장. 단점이 있다. 먼저 장점이라면 꾸준하게 매출을 기대할 수 있다는 점이다. 일정한 수의 주민들이 살고 있는 아파트 단지를 배후에 끼고 있어 업종 선택에 특별한 잘못이 없다면 그 단지 규모에 따라 매출액이 좌우된다고 한다.

그런데 이 점이 또한 장해 요소가 된다. 그 상가의 주요 수익원은 단지에 살고 있는 주민들이지 인근 단지나 멀리 주민들이 일부러 찾아오지는 않을 것이라는 한계가 있는 것이다. . (물론 ‘총각 네 야채 가게’처럼 가게 주인의 기발한 마케팅 전략으로 인근 단지는 물론 멀리 서도 찾아오게 만든다면 다른 문제이겠지만…)

단지 내 상가 투자 시 무엇에 유의하여야 하나?

역시 아파트 단지 내 상가를 고를 때는 아파트 가구 수가 중요하다고 한다. 속된 말로 입이 많아야 팔 것도 많다는 것처럼, 단지가 최소 500가구 이상이면서 30평형 대의 중 소형 아파트 단지 내가 적정하다고 본다.

언뜻 대형 평형으로 이루어진 단지가 더 낳지 않을까 생각할 수 있는데, 단지 내 상가 매매에 경험 많은 공인중개사 들의 의견으로는, 실은 대형 평형에 거주하는 사람들은 소비 특성 상 원거리 유명 백화점이나 대형 쇼핑 몰을 선호하는 경향이 크다고 한다. 이와 반대로 중소형 아파트에 거주하는 사람 들은 맞벌이 부부라든지 일상이 항시 바쁜 세대가 많아 가까운 상가를 찾게 되기 때문이라고 한다.

다음으로, 생 기초 같은 소리인 것 같지만, 신규 분양 단지인 경우에는 투자 전에 분양 율이 어떤지 체크해 보는 것이 필요하다. 아파트 미 분양율이 높다면, 상가 분양율도 낮을 수 있고 임대 수익이 저조할 수 있을 것이다.

최근 경제신문 부동산 코너를 보면 단지 내 상가도 미 분양이 발생된다고 한다. 현재 침체된 부동산 시장 경기도 원인이겠지만, 구성 아파트 평형이 문제라든지, 또는 지역적 여건이 좋지 않은 경우가 대부분이라고 한다.

또한 단지 외곽의 주변 상권을 살펴보는 것이 좋겠다. 이는 단지 내 상가가 적정 임대 수익을 보장 받기 위해서는 주변의 상가 형성이 어느 정도 되어 있어야 한다고 부동산 전문가들은 보고 있다.

세 번째, 업종 선택에 신중해야 한다. 아파트 단지 관리위원회에서 정한 관리 규약에서 대부분 업종 중복을 금지하고 있기 때문에 한 번 정한 업종 변경이 쉽지 않다.

따라서 경쟁 상대는 상가 내 입점 가게보다는 주변 상가가 될 수 있으므로, 주변 상가 업종을 미리 살펴보는 것이 중요하다.



간혹, 시행사에서 상가를 직접 분양하는 것이 아니라, 분양권을 사들인 분양대행업체가 상가를 분양하는 경우, 투자자에게 상가 분양권 매매 조건으로 임대 보장을 하는 경우가 있는데, 이럴 경우라면 그 약속을 문서로 남겨두는 것이 좋다고 상가 투자에 경험 있는 분들은 조언하고 있다.

마지막으로 단지 내 상가 위치, 주민 동선과 관련된 입지 조건 그리고 준공 지연에 따른 지연 배상 조건 등 법적인 문제 등은 사전에 부동산 전문가와 상담이 반드시 필요한 부분이다.

적정 임대보증금과 월세의 규모는?

이 부분은 계약 단계 전후 공인중개사가 제시를 하는 경우가 대부분인데, 단지 내 상가 분양을 전문으로 다루는 공인 중개사 들은, 분양가(매매 시가)의 40 ~ 60%를 임대가격으로 정하여 여기서 50% 정도를 임대보증금으로 하고 나머지 50%의 1% 정도를 월세로 산정하는 것이 일반적이라고 말하고 있다.

예를 들자면, 상가 분양가가 2억원이라면 임대 가는 약 8천 ~ 1억2천만원이고, 이중 50%인 4천 ~ 6천만원의 1%인 40 ~ 60만원이 월세가 된다.

투자 선택의 결과는 시간의 궤적이 남은 후에 눈에 들어올 것이다.

상가 투자를 하여 얻은 손익과 금융상품에 투자하여 얻는 소득 모두 현재의 가치를 소비하고, 그 대가로 미래 가처분 소득을 얻는 게임이라는 점에서는 서로 통한다. 새롭게 틈세 시장으로 관심을 모으고 있는 상가 투자라고 하지만, 금융시장의 변화 못지않게 실물 경제의 변화에 따른 투자 위험 또한 누구나 예측할 수 있는 범위는 아니라는 점을 유의하면 좋겠다.

출처 : 행복한 동네

글쓴이 : 행복인 원글보기

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