[스크랩] 상가투자시 고려사항

상가란 수익창출을 전제로한 건축형태로 경제생활에 이바지하는 부동산이다. 따라서 내우없이 계속적이고 지속적인 차임발생이 가능하겠느냐와 경기변동 싸이클에 의한 외환에도 안정적 수익 발생이 가능하겠느냐는 상가투자의 기본적 요소이므로 입지분석 및 위치선정이 중요한 인자를 이룬다. 그러나 상가투자의 요령중에 공명보다 더 슬기로운 지혜와 지략을 갖추었다 하더라도 선정의 가장 중요한 요소는 투자액 대비 상대적으로 우월한 입지를 찾는것이지 절대적인 입지를 그려서는 현실성이 없다. 그 실례로 지금도 가끔 IMF 때부터 혹은 그 이전부터 상가매입 의사는 있으나 매입을 못하고 더 나은 물건만을 탐색할뿐 현찰은 여전히 예금통장을 베개삼고 은행을 여관삼아 아직도 깊은잠에서 깨어나지 못하는 현금보유 손님들을 비일비재하게 접한다. 시세는 하루가 멀다하고 돈가치는 시시각각으로 달라지고 있는데도 말이다. 우리속담에 구슬이 서말이라도 꿰어야 보배라 했다. 내 체격에 맞는 투자로 내우외환에 시달리지 않을수만 있다면 이는 절반의 성공인 것이다. 나머지 절반의 성공을 위하여 상가투자시 유의점을 살펴보자. 나는 항상 어떠한 곳에서도 부동산이란 전문가가 보나 밥하는 아주머니가 보나 모두가 동일하게 좋다라고 느낄 수 있는 것이어야 한다고 역설해 왔다. 이말엔 함축적 의미가 다양해 여러 가지 해석이 나올 수 있겠으나 상가는 상가 다워야 한다. 상가는 차임을 얻기위한 재료요 수단이다. 따라서 임차상인이 돈을 벌 수 있는 여건이 갖추어진 입지조건을 갖춘 자리여야 하는데 이는 첫째가 인구이동이 많은 곳이어야 할것이고 배후지가 튼튼해야 할것이다. 상인의 입장에서 보면 많은 인구이동과 배후지는 자본의 젖줄이고 산유량을 결정짓는 모태인 것이다. 임차수익을 극대화 하기위한 상가투자가인 나는 태아인 것이다. 임차상인인 산모가 죽는 자리라면 나는 튼튼히 자랄 수 없는 것이다. 그런데 우리는 중요한 사안을 간과하는 경우가 많다. 좋은곳은 누구나 다 안다. 그리고 값이 비싸다. 여기에 투자가인 당신의 디벨로퍼적 사고를 가미하고 투자가로서의 진일보한 테크닉으로 무장하는 진정한 용기가 필요함을 잊지말아야 하는 이유가 여기에 있다. 기술적인 측면이라면 상가가 선정되었다 할때 입지를 기초로한 적절하고 생존가능한 입점상가의 선택이라 할 수 있다. 물론 요즈음 선호도가 높은 상가로는 약국, 편의점 및 각종 브랜드마?의 입점이라 할수 있겠지만 그들이 전부는 아니다. 입지에 따라 식당이나 식당 중에서도 주변상권을 살펴 입점되지 아니한 종류의 식당을 유치 한다거나 골목길에 위치하였으나 주변지역이 사무실 및 중소기업 밀집지역이라면 접대를 위한 한정식 집을 유치할 수도 있을 것이다. 이렇게 더 생각하고 앞서 행동한다면 그 가치는 프리미엄으로 표현되므로 훌륭한 부가가치를 창출 할 수 있으며 그것이 진정한 상가인 부동산의 모습일 것이다. 상가 및 상권은 항상 이동하고 변화함을 기억해야 한다. 부동산 투자시 살때보다 팔때를 먼저 염두에 두라는 조언은 변화해 가는 도시의 모습속에서 그대로 투영된다. 과거의 번화가가 정책이나 도로 및 교통노선의 변화로 오늘날 슬럼화 되어가는 현상을 어렵지않게 볼 수 있지 않은가? 격변속에 진정한 영웅이 나오듯 변화하는 지역의 흐름을 감지하는 것 역시 상가 투자가가 감당해야할 몫이며 성공으로 가는 로얄로드이다. 개발지에서의 제1주안점은 교통노선과 거주민의 동선이다. 지금은 보잘 것 없는 한미한 지역일 수 있으나 주변 개발계획 도면을 통한 밀집도와 유휴지의 배치에 따른 발전방향을 예측해 보는 것 또한 빼놓을 수 없는 중요한 요소다. 또하나 빼놓을 수 없는 것이 개발여지와 인근주민의 구매력이다. 현 상황을 놓고 볼때 재개발 및 발전속도를 가늠해 보아야 한다. 개발은 무한시점이 아닌 작금의 이야기 이어야 하며 조기일수록 유리하다. 시시각각으로 달라지는 변화 속에 적어도 발맞추어 나갈수 있음은 물론 선두주자로 나설 수 있는 여건을 갖추고 있는가도 중용한 판단 기준이다. 이러한 판단기준 제시에 중요한 인자는 인근주민의 구매력인데 이는 발전 속도와도 밀접한 관련을 갖는다. 발전은 자본력을 전제로 회자 될 수 있는 것이어서 자본없는 발전은 기대하기 어렵다. 필자는 가끔 부동산은 있는사람들의 돈장난 이라고 이야기 하곤 했다. 있는사람들이 모이고 있는사람들이 관심을 가지기 시작할 수 있는 지역이라야 발전할 수 있으며 부동산 가치는 증대될 수 있는 것임을 기억하자. 왜! 지금 강남이 전국 제일의 부동산 가치를 창출한 지역이 되었는가를 회고하면 쉽게 얻을 수 있는 답이지 않은가 마지막으로 종류별 투자가치 유무의 판단기준을 약술해 보자. 아파트 단지내 상가를 보면 500세대 이상의 세대수에 0.3%미만의 상가라면 투자가치가 크다고 할수 있다.  더욱이 단지내 상가역활과 노선상가 역할을 같이 할 수 있는 입지조건이라면 더욱 좋다. 중소자본으로 좋은 입지를 갖춘 상가를 원한다면 분양상가를 노려볼만 하다. 소자본으로 안정적 수익과 부동산 가치 증대를 함께 누릴 수 있는 상가형태의 진입은 이제는 분양상가 일 수밖에 없는 여건이 되어버렸다 해도 과언이 아니기 때문이다.   쇼핑몰은 필자의 생각으로는 아직 이르다. 왜냐하면 아직은 장기간 성공한 케이스가 없고 도입된 년한이 아직은 너무 짧아 낙관하기 어렵고 부동산을 매매 할수 있는 연령대에서는 부동산의 판단기준에 너무 앞선 감이 없지 않다.

출처 : 행복한 동네

글쓴이 : ajtthkakt 원글보기

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