[스크랩] 낙찰대금 미납사유도 가지가지

경매에 참여하다 보면 조사 및 입찰단계에서 낙찰 후 대금을 납부하고 명도하기 까지 갖가지 세상살이들을 경험하게 된다.

현장조사 할 때의 힘들고 어려움, 입찰할 때 - 더 정확하게 말하면 입찰가액을 기재할 때 - 의 팽팽한 긴장감, 최고가매수인으로 선정되었을 때의 환희, 매각이 확정되기까지의 불안과 초조, 대금을 납부하고 소유권이전등기를 마쳤을 때의 안도감, 그리고 가옥명도(또는 인도) 협의시 악의적 점유자의 적대적 관계로 인한 좌절과 분노 등 세상을 살면서 수년간에 걸쳐 경험할 수 있는 희로애락을 맛보게 된다. 그것도 단 몇 개월 만에.

바꾸어 말하면 입찰을 결심하고 선정한 물건에 대한 현장조사를 하는 순간부터 낙찰받은 부동산의 열쇠(key)를 넘겨받을 때까지의 그 몇 개월동안 입찰자는 한시도 방심해서는 안된다는 것을 간접적으로 표현하고 있는 것과 다름이 없다. 일반중개물건이야 계약만 체결되면 모든 내용이 계약서대로 이행되고, 입주 역시 매도인과 매수인간 협의한 일정대로 진행되는 것이 일반적이지만 경매는 낙찰되었다고 해서 안심할 수도 없고, 대금을 납부하여 소유권이전을 마쳤다 해서 그것으로 온전한 소유권이 내게 들어오는 것이 아니다. 그야말로 점유자를 명도(또는 인도)하고 입주를 마무리하기 까지 해결해야 할 과제 들이 첩첩산중으로 쌓여 있다.

어찌 되었건 경매를 통해 희로애락을 겪는다 해도 원하는 목적을 달성하면 그나마 위안이 되겠지만 그것이 금전적 손해와 곁들여진다면 상당한 낭패가 아닐 수 없다. 경매에 있어서의 금전적 손해는 낙찰자가 예상외의 비용을 부담하게 된다거나 권리상의 문제를 떠안게 되는 등의 부득이한 사유로 낙찰대금납부를 포기함으로써 결국 보증금을 잃는 것으로 귀결될 수 있을 것이다.

물론 그러한 권리나 비용을 안고서도 대금을 납부하는 사례가 종종 있지만 그것은 특수한 사례에 그치고 대부분은 매각이 허가되는 경우의 대금미납이라는 의식적 행동으로 표출되기 마련이다. 매각허가결정이 내려지기 전에 낙찰자는 법원에 매각불허가신청을 하여 금전적 손해발생을 예방할 수 있지만 문제는 권리분석을 잘못하여 권리를 인수하게 되었다거나 시세조사를 잘못하여 고가낙찰 되었다거나 또는 입찰표상의 금액기재를 잘못 기재하였다는 등의 사유는 매각불허가사유에 해당되지 않는다는 점이다.

지난 2002년 7월 1일 시행된 민사집행법에 열거된 매각불허가(신청)사유는 매각절차상의 하자 또는 매각절차 진행중에 밝혀진 중대한 권리관계의 변동이 있는 경우에 국한하고 있기 때문에 사실상 낙찰자의 물건분석상의 잘못으로 인한 사유로는 매각불허가신청을 해도 받아들여지지 않는다. 이전 칼럼에서 필자가 예를 들었듯 지난 10월 8일 서울중앙지법에서 입찰가를 1억4천만원으로 기재하려고 했는데 실수로 ‘0’을 하나 더 붙여 14억원으로 써내 낙찰된 경우에도 매각불허가신청이 받아들여지지 않고 매각이 허가된 것도 이와 같은 이유이다. 예상했던 대로 낙찰자는 대금납부기한인 11월 22일까지 대금을 납부하지 않았다.

낙찰대금을 납부하지 않으면 입찰시 제공한 최저매각가의 10%(재경매의 경우에는 20~30%)에 해당하는 입찰보증금을 몰수당하게 된다. 물건규모가 클수록 감정가나 최저매각가가 높기 때문에 경우에 따라 대금미납은 낙찰자에게 상당한 손해가 된다. 그럼에도 불구하고 대금을 납부하지 않는 이유는 무엇일까? 결론적으로 대금납부보다는 입찰보증금을 포기하는 것이 더 낫다고 판단이 들기 때문이다. 즉 낙찰로 떠안게 되는 권리상의 부담이나 시세 이상 낙찰된 가격 부담이 용인할 정도로 미미하다면 굳이 많게는 수억원에 달하는 입찰보증금을 포기할 사람이 어디 있겠는가? 낙찰자의 객관적 또는 주관적 판단하에 권리나 비용의 추가 인수가 용인가능한 범위를 훌쩍 뛰어넘을 때 낙찰대금 미납이라는 종국으로 치닫게 되는 것이다.

위에서 언급한 입찰금액 기재 실수로 인한 대금미납은 극히 드물게 나타나는 사례이고, 대금미납사유로 종종 나타나는 것은 주로 시세조사를 잘못하였거나 입찰분위기에 떠밀려 고가낙찰되는 경우, 권리분석을 잘못함으로써 상당한 부담이 되는 권리를 떠안게 되는 경우이다. 이외에도 정부의 개발계획을 신뢰하고 투자하였다가 그 계획이 후퇴함으로 인하여 대금을 미납한 경우, 개발호재가 있는 지역이지만 공법상 규제사항 조사 미흡으로 사실상 쓸모없는 땅을 낙찰받은 경우 등 실로 여러 가지가 있다. 대금미납사유만을 알아도 경매가 보인다고 할 정도이다.

이처럼 낙찰되었음에도 불구하고 낙찰자들이 보증금 몰수라는 손해를 감수하고서 까지 대금을 미납하는 이유는 무엇일까? 그 이유도 참 각양각색이다. 사례를 들어 보자. 

     <사례 1>

#1 – 잘못된 시세조사로 마음고생

입찰가를 잘못 기재하여 대금을 미납한 사례는 이미 몇 차례 언급했으므로 여기서는 생략하기로 하고 먼저 시세조사를 소홀히 하여 낭패를 본 사례부터 얘기해 보자. 지난 7월 1일 서부지방법원 경매에서 연희동 ‘G’빌라 76.3평형이 3차례 유찰되어 감정가(4억5천만원)의 51.2%인 2억3040만원에 경매에 부쳐져 직전 최저매각가격을 약간 웃도는 2억8900만원에 낙찰되었다.

예상보다 입찰경쟁이 적어 이상하다 싶어 뒤늦게 현장에 가서 시세를 정밀조사 하였지만 3억원에도 거래가 안된다는 것이었다. 취득세, 등록세, 명도비용 등 제반 취득비용 을 포함한 취득예상가는 총 3억1500만원 정도. 낙찰자는 고민을 거듭한 끝에 대금납부보다는 보증금 2300만원을 포기하기로 결심하고 결국 대금납부기한인 8월 19일까지 대금을 납부하지 않았다. 시세조사를 소홀히 하여 보증금을 날리게 된 대표적 사례이다.

사정이 이러한데도 이후 9월 30일에 재경매에 부쳐진 이 물건은 2명이 입찰경쟁하여 이전 낙찰가격보다 훨씬 높은 가격인 3억400만원에 낙찰되었다. 고작 2명 입찰에 최저매각가보다 7000만원을 더 써내 낙찰된 셈이다. 낙찰과정을 지켜보는 이들이 오히려 더 놀라고 탄식을 한다. 한번쯤 낙찰되었다가 다시 나온 물건이 분명한데 왜 재경매에 부쳐지게 되었는지 사전에 조사를 철저히 하였다면 이와 같은 사태는 발생하지 않았을 것 아닌가!

어찌되었건 두번째 낙찰자는 대금지급기한인 11월 12일까지 대금을 납부하였고 12월 1일 배당이 종결됨으로써 경매절차는 모두 마무리 되었다. 똑 같은 상황인데도 첫번째 낙찰자는 보증금을 포기하였던 반면 두번째 낙찰자는 대금을 완납하였다. 각자의 주관적 판단에 따른 수익률이나 시세판단 기준이 서로 달라 이런 결과를 낳았다고 할 수 있지만, 2명 입찰에 최저매각가보다 7000만원 높게 낙찰되었다는 것은 분명 정상적인 낙찰가라고는 볼 수 없다.


#2 – 분위기에 떠밀려 고가낙찰, 설상가상으로 행정수도 위헌이라는 악재가

현 정부출범부터 건국이래 최대 사업이라 할 충청권으로의 행정수도이전 문제가 공론화 되면서부터 충청권 일대 토지투자붐이 일기 시작하였고, 그 열기는 8월 11일 공주ㆍ연기지역이 행정수도 이전 예정지로 확정되면서 최고조에 달했다. 전국 각지의 큰손 투자자를 비롯하여 개미투자자까지 가세하여 충청권 일대 일반매물이 고갈될 정도에 이르렀고 부동산가격 상승 추세는 그야말로 하늘 높은 줄 몰랐다.

일반매물 구하기가 쉽지 않은 터에 당연히 경매로 발길을 옮기는 것은 당연지사. 전에 없던 치열한 입찰경쟁 끝에 예상외의 터무니 없는 가격으로 고가낙찰되는 사례가 속출하였다. 지난 6월 1일 경매에 부쳐진 충남 연기군 동면 소재 793평 전(田)이 그 대표적인 예. 이날 55명이 입찰경쟁하여 감정가의 490%에 달하는 2억599만원에 고가 낙찰되었으나, 대금납부에 부담을 느낀 낙찰자는 결국 대금을 미납하였다.

우습게도 이 물건은 지난 8월 24일에 재경매에 부쳐져 33명이 입찰경쟁한 끝에 감정가의 358.64%인 1억5100만원에 낙찰되었으나, 대금납부시점에 터진 행정수도건설관련 위헌판결로 충청권 부동산 가격하락을 우려한 나머지 역시 대금을 납부하지 않았고, 최근 11월 16일에 또다시 재경매에 부쳐져 18명이 경쟁하여 감정가의 293.01%인 1억2337만원에 낙찰되었다.

3번 낙찰되는 과정에서 경쟁률이나 낙찰가가 합리적으로 재조정되고 있음을 엿볼 수 있는 사례이자 분위기에 휩쓸린 고가낙찰로 인한 대금미납과 정부의 개발정책 혼선에서 빚어진 대금미납 사유를 동시에 보여주는 특이한 사례이기도 하다.

이외에도 행정수도 위헌과 관련하여 낙찰받고 대금을 납부하지 않은 사례들은 얼마든지 더 있다. 그 중에서 특히 눈에 띄는 사례는 공주시 정안면 고성리 소재 임야 2,160평. 이 물건은 토지경매사상 98대 1 이라는 최고의 입찰경쟁 끝에 감정가의 1,309.8%인 1억2300만원에 낙찰되어 낙찰가율 면에서도 광주시 목현동 임야(낙찰가율 1,326.4%) 다음가는 두번째로 높은 낙찰가율을 기록하였으나, 행정수도 위헌 판결에 대한 부담으로 낙찰자는 결국 대금을 미납하였다.

이 물건 역시 지난 11월 29일 재경매에 부쳐져 처음 낙찰가의 절반 수준인 6131만원에 낙찰되었다. 행정수도 위헌이라는 악재만 아니었다면 고가 낙찰되었어도 대금을 납부할 수 있었던 사례들이다.

 

대금미납은 시세판단오류로 인한 고가낙찰에서만 기인하는 것이 아니라 권리분석이나 임대차분석 및 공법상의 활용도에 대한 판단오류에서 기인하는 것도 부지기수다. 이 부분은 전문가적인 소양이 필요할 때도 있고 경우에 따라서는 입찰하기 전에 반드시 전문가에게 자문을 구하여야 하는 대목이다.

 

     < 사례 2 >

#1 - 말소되지 않는 선순위 가등기 인수

지난 7월 12일 동부지법에서 강동구 성내동에 소재한 최저매각가 11억짜리 근린주택이 단독으로 18억원에 낙찰되었으나 이 물건의 등기부등본상의 권리관계를 보면 가등기가 선순위로 설정되어 있다. 가등기가 선순위인 경우 그 가등기가 담보가등기이면 말소기준권리로서 당연히 말소대상이 되지만 소유권이전청구권보전가등기일 경우에는 말소되지 않고 낙찰자에게 인수되기 때문에 대금을 납부하더라도 가등기에 기해 본등기가 이루어지면 그 낙찰자는 소유권을 잃을 수도 있다.

정확한 권리분석 없이 낙찰 후 그 가등기가 소유권이전청구권보전가등기로서 낙찰자에게 인수된다는 것을 안 낙찰자는 결국 대금을 납부하지 않았고 보증으로 제공한 1억1천만원을 몰수당했다. 이 물건은 최근 11월 22일에 재경매에 부쳐져 당초 낙찰가보다 6억원이 적은 12억원에 낙찰되었으나, 같은 이유로 낙찰자의 대금납부에 대한 향방이 주목되고 있다.


#2 – 신도시 개발 주변토지 취득, 그러나 아무짝에도 쓸모없는 땅

권리분석상 아무런 하자가 없음에도 행정적 이유 또는 개발관련 공법상 규제 때문에 취득목적을 달성하지 못하는 경우에는 더욱 낭패가 아닐 수 없다. 예컨대 지난 6월 15일 파주시 조리읍 소재 678평 답(畓)이 1회 유찰되어 감정가의 80%인 4억2460만원에 경매에 부쳐졌으나, 감정가의 100.08%인 5억3178만원에 고가낙찰 되었다.

낙찰 후 낙찰자는 개발가능성을 알아보기 위해 시청을 들렀으나 해당 토지는 군사시설보호구역으로 지정되어 있어 군당국의 협조를 구하여야 한다는 것. 군당국에 문의 결과 당 부지는 유사시 장갑차 집결지로 여하한 용도로의 개발이 불가능하다는 얘기를 듣고는 아연 실색하고 말았다. 결국 낙찰자는 대금납부를 포기하였고 보증금 4246만원을 잃게 되었다. 이 물건 역시 지난 11월 16일에 재경매에 부쳐져 전보다 높은 5억3330만원에 낙찰되어 그 귀추가 주목되고 있다.


#3 – 배당받는 임차인 줄 알고 입찰하였다가 낭패

소액보증금을 넘는 임차인이 낙찰대금에서 배당을 받기 위해서는 1) 대항요건을 갖출 것, 2) 계약서에 확정일자를 부여받을 것, 3) 법원에 배당요구를 할 것 등 세가지 요건을 모두 충족하여야 한다. 더러 입찰자중에는 확정일자가 곧 배당요건으로 잘못 알고 입찰하는 경우도 있다.

예컨대 지난 6월 18일 성북구 석관동 소재 단독주택이 3회 유찰되어 최초감정가 2억9백만원의 51.2%인 1억7백만원에 경매에 부쳐진 사건에서 최초근저당보다 앞서 전입한 보증금 5천만원의 선순위 확정임차인이 있었으나 낙찰자는 그 임차인이 보증금을 모두 배당받는 것으로 알고 감정가의 80%를 넘는 1억6833만원에 단독으로 낙찰 받았다. 낙찰 후에야 임차인이 배당요구를 하지 않아 낙찰대금에서 배당을 받을 수 없고 낙찰자가 5천만원을 떠안아야 함을 알고는 결국 대금을 미납하였다.

이후 12월 17일 재경매에 부쳐진 이 물건은 전 낙찰가 보다 4천만원 정도 낮은 1억2036만원에 낙찰되었다. 보증금 5천만원을 인수하면 감정가의 81.5%에 낙찰받은 셈이다. 배당받지 못하는 선순위 임차인의 보증금 인수를 고려하여 상당히 합리적으로 재조정된 낙찰가라고 할 수 있다.

낙찰대금의 미납은 위와 같이 자의든 타의든 낙찰자의 의지에 의한 것이고 또한 바로 낙찰자의 금전적 손해와 직결되는 것이기 때문에 상당한 결심을 하지 않고서야 낙찰대금을 미납하기가 어렵다. 역설적으로 대금을 미납한다는 것은 낙찰받은 물건을 포기할 수 밖에 없는 중대한 하자가 있다는 것을 의미한다. 따라서 대금미납으로 재경매에 부쳐지는 물건은 그 미납사유만을 알아도 입찰경쟁에서 상당한 우위를 점할 수 있게 되는 것이다.

대금미납으로 재경매에 부쳐지는 물건의 입찰에 관심이 있다면 반드시 위와 같은 사유를 파악하는 것이 기본적이고도 우선적인 절차이다. 그럼에도 불구하고 그 기본적인 의무를 소홀히 한다면 결국 지금까지 사례로 언급한 것과 똑같은 사고가 되풀이 될 수 밖에 없다. (대금미납사유 시리즈 칼럼 끝)

2004.12.16 13:09                                         * 퍼온 곳 : Daum 부동산

출처 : 한국부동산 경매로100억만들기

글쓴이 : 늑대와춤을 원글보기

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