[스크랩] 인천지방법원 실전경매사례

부평 25평형 한국아파트 * 사건번호 2002-38882 * 물건번호   * 입찰법원  인천지법 /본원  15계 * 소 재 지  인천 부평구 부평동 65-124    * 종 별  아파트 * 입찰보증금  최저가의 10% * 입 찰 일  2003-01-16(10:00) * 진 행 상 태  낙찰 *  낙찰가  \95,000,000 * 낙찰율  95% * 채 권 자  장ㅇㅇ * 유 찰 횟 수  1 * 채 무 자  서ㅇㅇ * 감 정 가  \100,000,000 * 소 유 자  서ㅇㅇ * 최 저 가  \70,000,000

물건 상세 내역 인천 부평구 부평동 65-124 한국(아) 101동 ㅇㅇㅇㅇ호 대지 18.4161/4849(5.57평)-일반주거지역 건물 59.802(18.09평)(25평형-방3) 총 19층 중 17층 | 보존등기일:1998.12.30 ......................................................... 복도식 부평시장역 서측인근 버스정류장및 지하철역 도보3-6분 아파트및 각종편의시설 혼재 도시가스개별난방 단지내 포장도로이용 도시계획시설도로접함 철근콘크리트조 슬래브(평) 일반미관지구 *감정일 2002/07/05 (토지:30,000,000,건물:70,000,000)   등기부 내역 근저 1998.12.30 국민은행 1560만 (주택용현동) 근저 2000.09.28 장ㅇㅇ 7000만 가압 2002.04.19 신용보증기금 1억1200만 (중부) 임의 2002.07.02 장ㅇㅇ -청구액:70,000,000원 최종소유권이전 1998.12.30 발급일자:2002.12.03 *65-124 한국 101동 1706호등기임 토지분 저당 1996.02.10 주택은행 118,560만 용현동 *발급일자:2002.12.03       경매 진행 내역 2002.12.17 유찰 낙찰가 : \95,000,000 원   [응찰자 : 16명]   임대차 내역 없음 **주민등록열람확인** 전입 1998.11.02 서ㅇㅇ (소유자)

 

 

 

 

2003년 1월16일 낙찰받았던 물건입니다.

 

낙찰자는 30대 초반의 여자분이었는데.. 참 편하신 분이었어요..

 

차순위하고 한 300여만원 차이가 나게 낙찰을 받았던것 같습니다.

 

 

 

아침에 집을 나와 인천지법으로 차를 향합니다.

 

10시까지 도착하여 고객을 만나죠..

 

응찰에 관련된 부가 설명등을 드리고 식당으로 가서 입찰표를 작성합니다.(통상 식당에 옹기종기 모여 입찰표를 작성합니다.인천지법은 신법원이라 그런지 중앙지법을 제외하고는 주차장이나 법원이 잘 되어 있습니다. 넓은 주차장 완비,넓은 식당.. 밥도 맛있구요..)

 

11시 10분까지 응찰하고 정리가 될때까지 기다립니다.

 

기다리는 시간이 몇시간이상이 걸리는데.. 여기서가 중요하죠..

 

어떤 이야기로 고객과 보내야 하나.. 참 고민되는 순간입니다.

그날도 어김없이 쉴새없이 떠들었었죠..

 

어느덧 시간이 흘러 저희차례가 왔는데.. 솔직히 낙찰받을 것으로 생각했습니다.

 

걱정이 차순위하고 얼마의 차이가 날까 그게 문제였던거죠..

 

한 300만원 차이 났는데 별얘기는 없고 엄청 좋아하시다라구요..

 

고객이 좋아하시니 저도 좋았죠..

 

참참!!

 

여기서 짚고 넘어가야 할 문제..

 

- 이 물건은 구법사건과 신법의 경계선에 있는 물건입니다. 좋은사례죠..

 

신법사건은 2002년 7월1일 이후에 접수된 사건을 말합니다.

겉으로 보기에는 이사건은 신법사건인것처럼 보이지만 구법사건입니다.

임의경매개시결정일이 아닌 접수일이 기준이기 때문이죠.

이 경매사건의 접수일은 2002년 6월이었습니다.

 

이날 보증금이 모자라서 250만원을 빌려드렸죠..낙찰이 중요한거니까..

 

낙찰받고 허가결정이 나고 확정이 되었습니다.

 

공동주택(아파트,다세대)의 명도를 빨리 하는 최선의 방법은 점유자와의 접촉입니다.

 

그런면에서 아파트는 좋죠..관리실을 통해도 되고 우편으로 발송해도 되고 경비실아저씨를 구슬려서 연락처를 알아낼 수도 있고.. 기타 등등

 

우선 내용증명을 발송하였습니다.(내용은 ㅇㅇㅇ 에게 낙찰이 되었으니 조속히 연락주시어 이사일정에 대해 합의를 합시다..등)

 

아시다시피 내용증명은 송달이 안되면 반송됩니다. 물론 반송비도 제가 부담해야죠..(아니면 '환부불필요'라는 글을 봉투에 기재하세요)

 

그래서 요즘은 내용증명대신 일반우편으로 보내고 있죠..몇 천원이라도 아껴야 하니까..

 

내용증명이 송달이 되었는데도 연락이 오질 않더군요..

 

관리실에 전화를 해도 연락이 안된다고 하고.. 하는수 없이 저녁에 집을 찾아갔습니다.

 

참고로 저는 강서구에 삽니다. 저녁에 부평을 간다는 것이 쉽지 않은 거였죠..

 

다행이 소유자가 있었습니다.서ㅇㅇ씨..(한 30대 후반에서 40대 초반의 남자였습니다.)

 

여기서 잠깐..

 

소유자 또는 세입자 등 만나서 명도를 진행할때 지켜야할 기본 원칙(?)이 있습니다.

 

저한테는 원칙입니다.

 

1.최대한의 예의를 갖춘다.(물론 상대방이 안좋게 나오면 어쩔 수 없죠.)

 

좋은 인상을 주고 편안하게 점유자와 대화를 시도하세요..

좋은 정보를 얻을 수도 있습니다.

 

2.할얘기만 한다..

 

보통의 사람들은 자기의 안좋은 상황을 장황하게 늘어놓으면서 동정심을 유발시킵니다.

 

솔직히 그런 말 듣고 마음이 흔들리지 않으면 사람도 아니죠..저도 눈물많은 사람입니다.

 

3.현재까지의 진행상황,이사일정,이사비용 등의 내용을 머리속에 정리해서 점유자를 이해시킨다.(간혹 머리 나쁜 사람도 있습니다.)

 

점유자야 다 그렇겠지만 특히 소유자는 억지를 부리는 경우가 많습니다.

 

당연하겠죠.. 자기코가 석잔데  낙찰자를 배려해줄 여유가 어디 있겠습니까?

 

현재 처해있는 상황을 고려해서 원만한 합의로 유도를 해야 합니다.

 

4.앞에서는 대화 , 뒤에서는 인도명령을 통한 강제집행준비..

 

정말 중요한 부분입니다. 여지껏 경매를 경험하면서 수많은 명도를 진행했었습니다.

 

다들 나쁜사람은 아닙니다. 그러나 사람을 못 믿는게 아니라 그 사람의 상황을 못 믿는 겁니다.

 

만나서 또는 전화상으로 말할때는 언제 집을 비우겠다고 걱정말라는 식으로 하고.. 막상 그 날이 되면 이런저런 핑계로 슬슬 피하고 약

 

속을 어깁니다. 타이밍을 놓치면 낙찰자가 소유자에게 끌려다닐수 밖에 없죠..

 

만약을 대비해서 잔금납부후에 바로 인도명령을 신청하고 약 보름에서 한달내에 송달이 되니 꼭 법원에 확인하시고 강제집행신청을 해

 

두세요..(예납금 또는 노무비 포함 예납금을 납부하지만 미집행시 전액 반환받을 수 있습니다.)

 

약속한 날을 어기면 바로 집행을 할 수 있습니다.(그러나 간혹 법원의 사정에 의해 집행일정이 지연되는 수도 있으니 감안하셔야 합니

 

다. 특히 이런 휴가철에는 인천지법처럼 입찰물건이 많은 법원은 최소 한달 또는 2달이상 집행일정이 지연되는 경우도 있습니다.)

 

5.이사비용,미납관리비,공과금 등은 사전에 미리 계산해두고 응찰하세요.

 

무조건 낙찰을 받고 명도를 진행하다가는 터무니없는 이사비용과 미납관리비등에 놀라실 수도 있습니다.

 

미납관리비가 100만원미만이라면 이사비용은 통상 200만원정도로 예상하시고 응찰하세요..

 

요즘은 24평형 기준 100 ~ 200만원 32평형 200 ~ 300만원 정도 예상(아파트가격이 비싼 강남권이나 목동,분당 등등 이런지역은 평수가

 

적어도 가격이 워낙 비싸기 때문에 이사비용도 넉넉히 생각하셔야 합니다. 그 비용도 감안하시고 응찰하셔야 한다는 겁니다.

 

다세대라면 미납공과금을 알아두셔야 합니다. 

 

 

다시 이어서

 

우선 만나서 현재의 상황을 설명하고 이사일정등을 논의했습니다.

 

누구나 다 그러겠지만 이사비용을 높게 요구하더라구요..(꼭 이럴땐 친구,친척 등을 들먹이면서 그 사람은 이사비용을 500만원을 받았다면서 거들먹거립니다.)

 

절대 화내지 마시고 차분하게 대처하세요.. 사람을 보았을때 이사비용이 들어갈것같다 싶으면 먼저 가격을 제시하세요..

 

강제집행비용,지연시간,부대비용등을 감안하시고 결정하시면 됩니다.

 

24평형(노무비 50만원 ~ 80만원 ),집행관수수료 ,사다리차,열쇠수리공 등등의 비용과 시간등을 감안하시고 100만원 ~ 200만원정도를

제시하시면 됩니다. 노무비는 1명 기준 7만원입니다.열쇠 문따는데 3만원 ~ 5만원(문 따고 닫는데..)

 

소유자에게 단호하게 말했습니다.

 

미납관리비 포함하여 ㅇㅇㅇ만원 드리겠습니다.

 

코웃음을 치더라구요.. 사람 쪽팔리게 하지 말고..한 300만원만 달라.. 줄수없다..이런식으로 감정이 격해질려는 순간..

 

다음에 다시 만나자는 말을 남기고 자리를 피했습니다.

 

그리고 잔금납부하고 소유권이전등기가 완료된 후에 다시 연락을 했습니다.

 

이사비용이 협의가 되지 않았기 때문에 비용에 대해서는 언급하지 않았습니다.

 

언제언제쯤 나가겠다.. 고 대략적으로 얘기를 했습니다.

 

지금부터가 중요합니다. 이사비용을 줄일려면 몸으로 뛰어라....

 

인도명령 송달여부를 확인하고(미확인시 법원사이트에서 검색..) 바로 법원으로 가서 인지 1,000원(500원 두건)을 첨부하여 신청서를 제

 

출하여 송달증명원과 집행문을 부여받았습니다.(법원마다 차이가 있습니다 어느 법원은 송달증명원만 있으면되고 다른곳은 집행문부여

 

까지.. 1건에 500원입니다. 송달증명원과 집행문부여까지라면 2건이므로 1,000원,서류는 2부를 작성합니다.)

 

집행시 필요한 서류를 지참하여(인도명령 결정정본,송달증명원,집행문부여,강제집행신청서-집행관사무실에 비치) 집행관사무실에 가

 

서 강제집행을 신청하고 담당집행부에서 일정을 확인합니다.가장 빨리 할 수 있는 일정과 어떻게 진행을 하는지에 대해서..

 

그리고 나서 다시 소유자와 접촉을 합니다. 이 모든 일정이 잔금납부하고 배당기일전에 완료가 되어야 원만한 명도를 할 수 있습니다.

(소유자라면야 별 문제가 없지만 배당받는 세입자라면 문제가 생길수도 있습니다.)

 

마지막으로 이사일정을 협의하면서 쇼부(선택은 2가지)를 치는 겁니다.

 

이사비용을 받고 나가든지 아니면 강제집행..

 

이상한 사람이 아니라면 이사비용 받고 나갑니다.

 

결국 소유자도 제가 제시한 이사비용을 받고 이사를 나갔습니다.(약간의 언성을 높이긴 했지만 집행보다는 이사가 낫죠..)

 

이사하시면서 기뻐하시던 낙찰자 천ㅇㅇ 씨가 얼굴이 생각나네요..

 

마침 아파트 도색공사로 시세가 상승했다는 말을 듣고 저도 흐뭇했습니다.

 

참고로 이 아파트는 부평시장역 부근 아파트단지가 밀집되어 있는 곳에 위치한 아파트입니다.

 

 

가장 손쉽게 할 수 있다고 생각하는 아파트,다세대등의 집합건물도 흐름이라는것이 있습니다.

 

그 흐름을 잃어버린다면 쉽게 해결될 수 있었던 명도가 어려워지는 수가 있습니다.

 

특히나 요즘은 경매에 대한 관심도가 높아져있기때문에 세입자나 소유자들도 가만히 있지는 않는다는 것이죠..

 

'말한마디에 천냥빚을 갚는다'는  옛 속담이 있습니다.

 

괜한 말로 사람 기분나쁘게 할 필요 없겠죠?

 

쉽고 다툼없는 명도를 하시려면 최대한의 예의 잊지마세요..

 

경매,공매를알면 돈이보인다....(네이버카페) 펌

출처 : 한국부동산 경매로100억만들기

글쓴이 : 늑대와춤을 원글보기

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