[스크랩] 위임장, 인감증명서만으로 위임관계 단정하는 것은 위험천만

위임장, 인감증명서만으로 위임관계 단정하는 것은 위험천만

 

부동산거래에서 본인이 아닌 대리인이 계약체결현장에 나오는 경우, 위임관계를 확인하는 방법으로 본인의 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 확인하는 관행이 있다. 하지만, 이런 서류 확인만으로 거래안전을 담보할 수는 없다. 대리권도 없이 본인의 도장을 가지게 된 것을 기화로 “대리”로 인감증명서를 발급받을 수 있는 경우가 적지 않기 때문이다.

일각에서는 이런 경우를 대비해서, ‘대리로 발급받은 인감증명서는 그렇지못하지만,  본인이 직접 발급받은 인감증명서는 믿어도 좋다’는 식으로 이야기하지만, 적절한 기준이 될 수는 없다.  해당 부동산거래가 아닌 다른 목적으로 본인이 직접 발급받은 인감증명서를, 대리인이라고 사칭하는 사람이 마음대로 부동산거래에 도용하는 것도 충분히 가능하기 때문이다.

이 부분과 관련해서 청주지방법원 2003. 4. 9. 선고 2002가단7596 손해배상(기) 사건을 소개한다(이해를 위해 실제보다 간략하게 사건을 요약한다).
중개업자 甲은, 부동산소유명의자인 乙에게서 매도권한을 위임받았다는 乙과 형제관계에 있는 丙으로부터 乙소유명의 부동산에 대한 매도의뢰를 받은 뒤 이 부동산의 매수를 희망하는 丁에게 중개하는 과정에서, 丙이 소지하고 있던 乙 명의의 위임장 및 인감증명서, 도장, 주민등록등본을 확인하고서 丙의 대리권을 믿고 계약을 체결케하였다. 그런데 그후 丙이 매매대금전부를 지급받은 후 행방을 감추게되면서 밝혀진 사실관계에 따르면, 丙은 매도권한을 위임받은 것이 아니라 乙로부터 부동산을 담보로 대출을 위임받으면서 이들 서류 등을 소지하게 된 것을 기화로 매도권한이 위임된 위임장을 위조한 범행을 저지른 것이었다.

이런 상황에서 매수인 丁은, 우선 소유명의자 乙을 상대로 소유권이전등기를 구하는 소송을 제기했지만, 재판 결과 ‘丙에게 부동산을 매도할 적법한 대리권이 없을 뿐만 아니라 표현대리도 인정되지 않는다’는 이유로 패소하고 말았다.
결국, 손해를 입게 된 丁은 이 거래에 관여한 중개업자 甲을 상대로 손해배상을 청구했는데, 법원은 ‘--등기권리증은 소유권이전등기 단계에서 뿐 아니라 그 이전의 거래에 있어서도 당사자 본인의 증명이나 그 처분권한의 유무의 확인 등을 위하여 중요한 자료가 되는 것이므로 중개업자로서는 매도의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우 필요할 때에는 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 확인 조사하여 보아야 할 주의의무가 있는데, 중개업자로서는 丙이 등기권리증을 소지하고 있지도 않았고, 잘 알고지내는 사이도 아니었으므로, 대리인으로 나온 사람이 소유명의자의 등기권리증을 소지하고 있는지 여부나 그 내용을 확인하여 처분권한의 유무 등을 조사하여야 할 주의의무가 있는데도 이를 소홀히 하였다’는 이유로 중개업자의 잘못을 인정했다.

한편, 이 사건에서 중개업자는 ‘--이 사건 매매계약의 경우 丙에게 표현대리가 인정되어 이 사건 부동산의 매매계약이 유효하게 될 사안인데 丁이 1심 패소판결에 항소하지 않았다는 점에서 자신에게는 배상책임이 없다’는 취지로 주장하였으나, 법원은, ‘-- 매수인 丁은, 이 사건 부동산에 대한 등기권리증도 소지하지 아니한 채 이 사건 각 부동산에 대한 적법한 매도권한을 위임받았다고 주장하는 丙에 대하여 위 부동산의 소유자인 乙에게 적법한 대리권의 존부에 대하여 확인하는 등 적절한 조치를 전혀 취하지 아니한 채 이 사건 매매계약을 체결하였다는 점에서, 丁이 丙에게 이 사건 부동산을 매도할 대리권한이 있다고 믿을만한 정당한 이유가 있었다고 보기 어렵다’는 이유로 중개업자의 주장을 받아들이지 않았다. 결국, 중개업자를 통해 일부 손해를 배상받게 된 것이다.

대리권확인은 실무에서 지나치게 소흘히 다루어지고 있는 듯한데, 각별한 주의가 필요하다고 본다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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