[스크랩] 소액임차인의 우선변제권에 대한 최근 판례 경향

소액임차인의 우선변제권에 대한 최근 판례 경향

 

주택임대차보호법은 주택임차인 및 소액임차인을 폭넓게 보호하고 있으며, 이에 발맞추어 주택임차인을 보호하는 판결이 속속 선고 되고 있다. 따라서, 경매절차에 참여할 때에는, 반드시 최근 판결들에 대한 숙지가 필요하다. 간혹 이미 동일 사안에 대한 판결이 선고되었음에도 불구하고, 이에 대한 판례에 대한 무지로 인하여 땅을 치며 후회하는 일이 생기기도 한다.

대법원은 이미 작년에 미등기주택의 임차인이 대지의 환가대금에 대하여도 우선변제권(주택임대차보호법 제3조의2) 및 최우선변제권(동법 제8조)(이하 양자를 합하여 단지 우선변제권이라고 한다)을 가진다고 판시하고, 종전에 미등기주택의 경우에 최우선변제권을 부정하였던 종전 판례를 변경했다.

최근에는 근저당권 설정 당시 공부상 비주거용 건물이었다가 이후에 주거용으로 불법개조 됐더라도 소액 임차인이 임대차 계약을 체결할 당시 주거용으로 사용하고 있었다면 우선변제권이 인정된다는 고등법원 판결까지 나왔다.

 

근저당권자의 입장에서는 “아닌 밤중에 홍두깨”인 판결로 생각될 수도 있다. 그러나, 재판부는 주택임대차보호법상 우선변제를 받을 수 있는 소액임차인이 갖추어야 할 요건에 그 주거용 건물이 담보권 설정 당시부터 존재할 것을 요구하고 있지는 않다고는 점에 주목하여 이러한 판결을 내렸다고 한다. 물론 이러한 판결이 내려지면, 당초 근저당권을 설정할 당시 비주거용 건물임을 확인하고, 소액임차인의 우선변제권을 전혀 예상치 못하고 담보로 제공받은 근저당권자의 입장에서는 참으로 당황스러운 일이 아닐 수 없다.

 

재판부는 이에 대해 ‘저당권자의 신뢰가 저해되는 측면이 있더라도 이는 입법취지 등에 비추어 부득이한 것이어서 저당권자가 입게 되는 예측할 수 없는 손해의 정도가 지나치게 확대된 것으로 볼 수 없다’는 의견을 밝혔다고 한다. 국민의 주거생활의 안정을 위하여 민법의 특례로서 규정된 주택임대차보호법의 취지를 존중하여 이러한 판결이 내려진 것이리라.

 

재판부는, 근저당권설정 당시 이미 비주거용 건물이었다고 하더라도 건물이 이미 존재했고 근린생활시설인 오피스텔 등이 주거용 건물로 개조돼 사용되는 경우도 적지 않아 근저당권자가 비주거용 건물이 장차 주거용으로 개조돼 임대될 가능성을 전혀 예측할 수 없었다고 보기 어렵다며 소액임차인의 우선변제권이 인정되어야 한다는 판단을 하였다고 한다.

 

이와 같이 주택임차인 및 소액임차인을 보호하는 경향의 판결이 속속 선고되는 상황에서는 저당권을 취득하는 경우와 경매절차에서 권리분석을 할 때 등에, 소액임차인의 권리가 전부 인정되는 최악(?)의 상황을 반드시 예측하고 결정하는 신중한 행동이 필요할것으로 보인다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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