[스크랩] 미등기 아파트 임차, 매우 위험할 수 있다

제목 : 미등기 아파트 임차, 매우 위험할 수 있다

 

미등기 부동산에 대한 임대차계약이 임차인에게 매우 위험할 수 있다는 점에 대해서는 종전 글에서 언급한 바 있다. 종전 글의 요지는, 임대차계약 이후에 임대인이 소유권취득을 제대로 하지 못하고 계약이 해제될 경우에 임차인으로서의 권리보장이 어렵다는 내용이었다.
한편, 분양계약이 해제되는 경우가 아니더라도 수분양자인 임대인이 가지는 이전등기채권에 대해 (가)압류가 이루어짐으로써 보증금반환이 어려워질 수 있다.

다음 사례는 좋은 예가 될 수 있다.  
의뢰인 甲은 서울 마포에 준공을 끝내고 등기되지 못한 상태에 있는 아파트에 임대차계약을 체결하고 입주했다. 임대차보증금으로 2억원을 지급했다. 그런데, 임대차계약 당시 이미 수분양자이자 임대인인 乙의 채권자 丙이 乙에 대한 채권금액 5천만원을 이유로 乙이 분양회사에 대하여 가지는 소유권이전등기채권에 이미 가압류를 한 상태였는데, 甲은 이 사실을 확인하지 못했다. 더구나, 甲이 전입신고하고 확정일자를 갖추고 입주한 직후, 乙의 채권자 丁이라는 사람이 채권 4억원을 가지고서 乙의 이전등기채권에 대해 다시 가압류조치를 취해버렸다. 아파트의 분양대금은 3억원이고, 분양잔금은 이미 완납이 되었지만 이전등기채권에 거액의 가압류가 되는 바람에 2년이 지난 지금까지도 결국 乙은 이전등기를 하지 못했고, 최근에는 연락마저 끊어졌다고 한다. 아파트 현재 시세는 분양가와 비슷한 3억원 정도인데, 가압류한 채권자 丙이나 丁 역시 가압류한 이후에 아무런 법적 조치를 취하지 않아, 2년 전이나 지금 상황이 동일한 상태에 있다. 

필자의 사무실에 방문하기 이전에 甲이 주위사람들로부터 받은 자문내용은, 전입신고, 확정일자를 갖추기 이전에 이미 가압류된 丙의 채권 5천만원 보다는 甲이 선순위일 수는 없지만, 전입신고, 확정일자 이후에 가압류된 丁의 채권 3억원보다는 선순위가 된다는 점에서, 보증금을 회수하는데 별다른 문제가 없다는 것이었다.
그러나, 이는 잘못된 자문이다. 이런 해석은, 아파트가 어떤 방법으로든 정상적으로 등기가 되는 경우에 가능하다. 비록 건물이 미등기상태일 때 임대차계약을 하고 그 당시에 전입신고, 확정일자를 갖추었다고 하더라도 해당 임대차목적물이 향후 등기가 되어 부동산으로 경매가 이루어지게 된다면, 미등기상태에서 취한 전입신고, 확정일자에 따른 대항력, 우선변제권을 가질 수 있다는 사실을, 이 사안에 잘못 적용한 것이다. 이 사안은 임대인이자 수분양자인 乙의 이전등기채권에 가압류가 되어있어 등기가 곤란하다는 점에서 엄연한 차이가 있을 수밖에 없다.  甲이 보증금을 회수하기 위해서는 보증금반환판결을 받아 乙을 대위해서 해당 아파트를 乙 앞으로 등기한 다음 경매를 실행해서 채권을 회수해야 하는데, 丙과 丁이 이전등기채권에 대해 가압류를 하고 있어 丙과 丁이 주장하는 채권금액만큼을 변제하는 등의 방법으로 가압류를 해결하지 못하면 임차목적물을 부동산으로서 경매진행할 수 없게 된다. 

법적으로 좀 더 자세히 접근해보자.
임대인 乙에게 다른 재산이 없다면 결국 甲이 실행할 수 있는 乙의 재산은 甲이 임차하고 있는 아파트에 대한 乙의 권리가 전부라는 점에서, 아파트에 대한 乙의 권리를 換價(환가)하는 절차를 밟아야 하는데, 현행법상으로는 채무자인 乙 앞으로 등기해서 부동산으로 경매해야 하는데, 乙이 종적을 감춘 상태라는 점에서 결국 甲이 乙을 대신(법적으로는 代位라고 함)해서 분양회사를 상대로 이전등기를 청구해야하는데, 분양회사로서는 乙의 이전등기채권에 대해 乙의 채권자 丙과 丁으로부터 가압류가 되어있다는 주장을 하게 되면, 甲으로서는 丙과 丁의 가압류를 해제하는 조건으로 이전등기하라는 판결을 얻게 된다. 결국, 가압류를 해결하지 못하면 환가절차를 밟을 수 없게 된다는 점에서 법적인 테두리 내에서는 甲이 보증금을 회수하기가 어렵다. 더구나, 甲이 이전등기를 하기위해서는, 甲이 전입신고, 확정일자를 하기 이전에 된 丙의 가압류에 국한되는 것이 아니라 그 이후에 된 丁의 가압류 모두를 해결해야 한다. 임차인으로서의 전입신고, 확정일자 조치만으로는 해당 임대차목적물에 대한 이전등기채권에 관한 가압류를 막거나 우선하는 효력을 가질 수 없기 때문이다.

그렇다면, 乙의 채권자인 丙이나 丁은 왜 장기간 권리행사를 하지 않는 것일까? 그 이유는 바로, 권리행사를 하더라도 임차인 때문에 채권확보가 원활치 않기 때문이다. 이 문제를 이해하기 위해서는 법적으로 쉽지 않는 이론을 숙지해야 하는데, 최대한 알기 쉽게 찬찬히 설명해 보겠다. 이 건처럼 부동산소유권이전등기채권에 대한 가압류는 법적으로 볼 때 “채권”에 대한 것이지 “부동산” 자체에 대한 것이 아니라는 점에서, 가압류결정문을 제3채무자에게 송달하는 외에 등기부에 공시할 방법이 없다. 따라서, 이전등기채권가압류는 채무자와 제3채무자 이외의 제3자에 대해서는 처분금지적 효력을 주장할 수 없게 된다. 그 결과, 비록 丙이 乙의 이전등기채권에 대해서 임차인 보다 먼저 가압류조치하였다고 하더라도, 이 가압류를 가지고 임대차계약을 무효라고 하거나 가압류가 법적으로 우선이라고 주장할 수는 없다. 따라서, 만약 丙이나 丁 역시 법적인 절차에 따라 환가절차를 밟게 되면 乙 앞으로 이전등기를 거쳐 부동산으로서 환가하는 과정을 밟아야 하는데, 부동산으로 환가하게 되면 부동산에 대해서는 임차인이 전입신고, 확정일자를 통해서 대항력과 우선변제권을 갖추고 있다는 점에서, 丙이나 丁 보다 배당순위가 더 앞서게 되는 결과가 발생한다. 이런 문제 때문에 굳이 丙이나 丁으로서도 권리실행을 할 실익이 없다는 점에서 이 상태가 장기간 방치되고 있는 것이다.
결국, 이전등기채권에 대한 가압류는 채무자의 이전등기권리를 막아서 채권자인 가압류권자의 지위를 보호하는 효력은 있을지언정, 부동산가압류와 같이 부동산자체의 처분을 금지하는 효력은 없다는 점에 특징이 있다고 할 수 있다.

이상과 같은 논리로, 임차인인 甲은 장기간 임대차보증금을 회수하지 못하고, 이사하지도 못한 채 그대로 거주해야 할 위험에 처하게 되었다. 장기간 해결이 되지 않으면, 丙, 丁과 합의를 통해 서로 적절한 금액을 손해보면서 정리해야 할 수도 있을 것이다.

■ 미등기 부동산에 대한 임차, 각별한 주의가 필요하다
이런 부분까지 고려한다면, 미등기된 부동산을 임차하는 것은 매우 위험할 수 있다. 이 같은 위험을 감안한다면, 지금까지 분양대금이 제대로 납부되었는지 즉 연체가 없는지 여부, 대출금이 어느 정도인지 여부, 해당 분양권에 가압류나 가처분 등 소유권이전을 받는데 지장을 주는 법적 조치가 있었는지 여부가 반드시 확인되어져야 하는 것은 기본이고, 앞서 본 사례에서와 같이 추가위험을 방지하는 차원에서 하루빨리 수분양자 앞으로 등기가 이루어질 수 있도록 조치할 필요도 있다.
따라서, 임대차보증금을 받아 미분양잔금 등을 해결한 이후에 등기를 넘겨올 수 있는 케이스에서는 임대차보증금이 등기를 마무리하는데 사용될 수 있도록 각별한 주의를 기울일 필요가 있다. 지급된 보증금이 분양잔금 등을 해결하고 임대인 앞으로 이전등기를 마칠 수 있는데 틀림없이 실제로 사용되는지를 임대인과 동행하면서라도 끝까지 확인할 필요가 있다. 임대인이나 중개업자만을 무턱대고 믿고 보증금을 맡길 수는 없다. 만약 임대차보증금으로도 등기가 마무리되지 못하는 상황이라면 임대차계약을 포기하는 것이 현명하다. 앞서본 사례와 같이 수분양자 앞으로 등기가 되지 않으면 수분양자의 채권자 등으로부터 추가로 어떤 위험이 발생할 수 있을지 예측할 수 없기 때문이다. -이상-

 

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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