아직도 거품이냐 아니냐 하는 논란을 하시는 분도 있고 그렇다면 우리에게 적정수준이 얼마인지 궁금해하실 분들이 많으실 것으로 생각합니다. 내용이 길더라도 천천히 읽어보시면서 투기정권이 무슨 짓을 어떻게 벌려놓았는지 가늠해보시기 바랍니다.
"노무현 정권의 對國民 詐欺劇을 告發한다 ! "
◆ 東京都 最高 要地보다 훨씬 비싼 한국아파트 분양가 거품의 실체
◆ 한계상황이 한참을 넘었는데 핵심대책은 내놓치 않아....
◆ 다음 대선은 大統領을 뽑는 선거가 아니라, "住統領 (housident)"을 뽑는 선거가 될 것이다.
一, 한국의 아파트 분양가 이대로 방치하고 놓아도 되는가?
다시 쉽게 표현하자면, 노무현 정권의 고분양가와 거품에 돈쏟아 붓기식의 분탕질을 여태까지는 기다리며 참아왔지만, 이제 더이상 국민들이 지켜보고 있어야 하겠는가라는 질문을 던지면서 국민의 90% 이상이 분노와 좌절감에 비통해 있으리라 생각된다.
옛말에 삼세번을 지면 항복해야 한다고 했고, 한번, 두번까지는 몰라도 세번 실수저지르는 놈하고는 상종도 하지 말라고 하였다. 삼세번의 선거결과에서 나타난 民心앞에 눈하나 꿈쩍않는 인간들이니 이게 어디 사람인가? 이는 천치가 아니면 국민을 잡아 먹으려고 작정한 늑대의 탈을 쓴 쓰레기들인 것이 틀림이 없다.
국민들의 인내력도 이제 한계상황에 오지 않았나 생각한다. 자포자기한지는 이미 오래이고 나날이 오르는 집값 거품, 폭탄 분양가와 폭등하는 전.월세금으로 인해 거주권 및 생존권에 대한 불안이 목을죄어 오고 있어 계기만 주어진다면 폭발할 직전까지 왓다고 본다.
그럼 현재의 상황이 얼마나 심각한 것인지 하나하나 따져보자.
1. 충분했던 주택 공급 물량
우선 수급을 따져 보면, 김대중 정권의 IMF 조기극복을 위한 건설경기 부양 부터 노무현 정권의 현재에 이르기까지 건설경기 부양 바람을 타고 쏟아진 주택공급량은 년간 55만~60만호에 이르는 것으로 실제 공급물량이 역대 최고 수준으로서 적지가 않다. 그 확실한 증거로서 건설교통부가 축소발표하는 주택 공급율조차도 매년 꾸준히 상승을 해가고 있으며, 산정기준 방식(국제기준/국토연구원 윤주현박사)에 따라 2004년도에 서울의 주택공급율은 106%를 넘은 것으로 나타났다 (일본은 107%에 달하고 버블 붕괴)
"단독주택+아파트+연립주택+다세대 주택"의 4가지 주택유형을 합한 년도별 주택공급율을 보면
(자료참고 : 건설교통부)
1) 1979년도에서 1986년도까지 8년간의 주택공급율을 보면, 년평균 22만호의 공급율을 보였다.
2) 1987년도에서 1998년도까지 12년간의 주택공급율을 보면, 년평균 53만호의 주택이 공급되었다.
특히, 이 시기에는 노태우정권 당시의 주택버블이 발생한 시기이고 일산, 분당, 중동, 평촌등의 신도시 공급이 쏟아진 시기이다. 이 시기에 버블이 발생하였다가 강남의 경우, 약 40%의 버블 붕괴(50% 붕괴면 반토막)를 경험하였고 93년도 김영삼 정권이 들어선 후에는 금융실명제니 연이은 깜짝스러운 개혁 조치들이 발생되어졌고 주택가격은 물론, 부동산 시장은 지극히 하향 안정되어 있던 시기 이다.
노무현의 온 국토의 개발발표로 먼저 떠벌리고 제대로 실천하나 이루어 진 것이 없는 것에 비해서는 추진방식 자체가 달랐던시기이다.
한마디로 개혁이나 정부정책에는 주둥이가 가벼워서는 성공할 수가 없다는 것을 뼈저리게 깨닫게 되었고 개혁이나 정책은 말로 하는 게 아니라, 주도면밀하게 계획을 세우고 일사분란하게 실천하는데 그 성공의 여부가 달려있다 라는 것을 국민들이 확실히 알게 되었다고 생각한다.
3) 1999년부터 2004년도까지 6년간의 주택공급율을 보면, 년평균 51만호의 주택이 공급되었다.
(주상복합+오피스텔 不포함)
특히, 이시기에는 재건축 바람을 타고 주상복합이라는 신주거 유형이 많이 공급되었고 빈땅에는 각종 유형의 주거목적의 다양한 종류의 오피스텔들이 공급되었는데 이 공급 물량은 상기 공급량에 포함되어 있지 아니하니 87~98년도 공급량에 비해 물량이 실제는 적지 아니하다고 볼 수 있다.
또한, 남한인구의 연령별 정점을 찍은 71년생의 나이가 36세가 되었으니 실제주택 수요인구도 절대치면에서는 감소 중이라는 점을 감안해야 할 것이다.
게다가 현재 완공후 미분양, 미입주 물량부터 사람이 살지 않는 빈집이 대략 100여 만호로 추산되는 것으로 볼때, 공급량에 있어서는 부족한 상태는 절대 아니다라는 점이다. 물론 가난한 경제적 약자인 서민중에는 열악한 주택 환경에서 사시는 분들도 상존한다.
2. 주택거품의 발생원인
주택거품의 발생원인은 여러가지를 따져 볼수 있으나, 크게는 2가지로 분류된다
1) 세계적인 저금리 유동성과 정부의 거품에 돈 쏟아붓기식의 투기조장 정책에 힘입어 부동산과 주택에 투기바람이 불어 거품이 발생
- 전매제도 부활, 청약예금제 개편(가입후 2년넘으면 1순위자 수백만명), 거품이 들끓어도 30여차례의 누더기 솜방망이 대책으로 일관하며 투기광풍에 오히려 기름을 부어줌 등등...그 이유는 새삼스럽게 설명치 않아도 충분이 아시리라 생각된다.
2) 분양가 자율화와 정부가 앞장서서 견인하는 고분양가 정책으로 주변단지 가격거품화
- 택지비의 조성원가 대비 10배 폭리, 표준건축비 25% 인상, 기반시설금 분담 및 가산비용제, 채권입찰제 도입 등등 고분양가 책정으로 주변단지의 호가거품 인정 및 시세 담합 및 호가 상승 유도
이 2가지 말고도 사소한 이유는 많으나, 한마디로 정부가 제대로 된 정책을 쓰지않아 발생한 것에 불과하다.
따라서, 현재의 거품과 분양가 폭리를 잡아 거품을 빼고 주거의 안정을 이루려면 무엇을 해야하는지는 늑대의 탈을 쓴 투기정권 쓰레기들을 빼고는 국민들은 다알고 있으며 이제나 저제나 원인치료제인 핵심카드를 언제쓰나 기다리다 지쳐버렸고 절망과 분노가 극에 달해 있는 상황이다.
당연히 그 해법은
1) 분양가 자율화 즉각 폐지 및 강력규제 즉각 전환
2) 대출 금리인상 및 투기자금 대출 중단 ... 이 두가지 인것이다.
二, 우방 선진국의 주택가격과의 비교로 알아보는 거품의 크기 측정
1. 미국의 주택상황과 가격 수준
미국의 경우도 50년만의 사상 초유의 저금리와 유동성에서 비롯되어 주택가격에 버블이 발생하였다. 그러나 문제가 될 정도로 미국의 주택 버블이 발생한 지역은 이민자가 끊임없이 들어와 정착하거나 아시안 국가의 부동산 투기자금이 유입되는 캘리포니아, 플로리다 및 뉴저지 등 일부지역에서 발생하였다. 나머지 지역은 심각한 정도의 버블 수준이 아닌데도 요즘 미국은 주택거품 붕괴에 대해 촉각을 곤두세우며 버블해소를 해나가고 있다.
버블해소는 미국정부의 의지에 의해서 수행되고 있다.
이유인즉, 저금리 유동성에 기인한 역조치를 단행하여 1%였던 기준 금리를 17차례를 연속 인상하여 현재 한국보다 높은 수준인 5.25%에 가져다 놓았다. 버블 붕괴의 부작용을 알지만, 버블의 방치로 더욱 커지면 그 후유증과 병폐가 더욱 심각해질 수 잇다는 상황판단과 인식에서 합리적인 버블 해소의 결단을 내린 것으로 높게 평가된다.
미국 상무부 발표에 의하면 금년 9월중 판매된 신규주택의 평균가격은 21만 7,100달러로 2005년 9월의 24만 400달러에 비해 약 10% 폭락했다고 밝힌 바 있다. 이는 한국 돈으로 치면 약 2억원 정도에 불과한 것으로 미국의 전형적인 주택의 질과 국민 소득차이인 약 2.5배를 감안해보면 미국의 집값 수준은 우리가 걱정하는 수준과는 거리가 멀며 거품도 없다고 보여지는 정도 인 것이다.
미국에서 주택을 사는 사람들은 한국을 비롯한 아시안 국가들이고 팔은 사람들은 유태계라는 점과 최근에 급히 서둘러 재경부에서 버블이 급락하면 손해를 볼수 있다며 해외 부동산 취득을 조심하라고 경고한 면을 보면, 자신의 나라에서는 주택 투기조장 및 버블조장책을 여전히 유지하고 있는 양면성과 이중플레이로 나라를 망치고 있는 관료들에 대해 참으로 통탄하지 않을 수가 없는 것이다.
미국의 주택은 단독주택이 가장 비싸고, 아파트가 가장 싸며 그 중간에 타운하우스가 자리한다. 유럽에서도 아파트는 가장 싸구려 주택으로 분류되며 선진금융시스템의 기준으로 주택은 위험자산에 분류된다
2. 일본의 신규 주택 분양가격 수준
가. 近 況
일본은 다 알다 시피, 주식과 부동산 버블로 인해 15년간의 장기불황을 겪은 나라이다. 버블당시에 40,000 포인트를 찍었던 니케이지수는 8,000포인트까지 급락하여 1/5토막 났다가 최근에 16,000포인트정도로 회복이 되는 중에 있다. 그래도 여전히 1/3토막 수준에 머물러 있다.
부동산은 수익이 나오는 오피스 빌딩과 상업용 빌딩 위주로 가격이 소폭 상승하였으나 주택 가격은 여전히 약세이거나 정체 상태에 머물러 있다. 물가나 소득도 여전히 제자리 상태이며 버블 연착륙하려다 만들어 놓은 7조억불에 달하는 국가부채로 말미암아 솔직히 회복 자체가 불투명한 국면에 있다. 또한 주택의 경우 수년간 지속되온 경제인구의 감소에서 이제는 실질인구의 감소 시작으로 가격 상승은 고사하고 2차 붕괴를 우려하고 있는 상황이다
그런데도 불구하고 부동산 버블로 인해 뼈를 깍는 고통을 경험하고 여전히 회복여부가 불투명한 일본은 이를 "미니버블"이라 규정 짓고 중앙은행인 일본은행에서 기준금리 인상을 단행하였다.
한국은행은 일본은행의 금리인상 조치를 연구해보고 재평가하여 지금이라도 금리인상에 나서야 할 것이다.
일본의 제로금리에 가까운 금리 수준을 보고 한국과 맞비교 하려 해서는 아니된다. 일본의 경우 디플레가 15년간 진행되면서 소득이 한해에 4~5%씩 줄어들고 물가가 해마다 떨어져 현재의 돈만 유지하여도 5%대 이상의 이자소득이 발생하는 것과 같은 효과가 있다는 점을 간과해서는 안될 것이다.
나. 일본 東京都에서 각광받는 최고 요지의 신규주택 분양가격
일본에서 가장 집값이 비싼 東京都중에서도 가장 인기좋고 비싼 지역인 4곳의 신규주택 분양가를 例를 들어 비교해보자.
"미나토쿠(港區), 시나가와(品川區), 신쥬쿠(新宿區), 분쿄오쿠(文京區)" -- 각광받는 이들 4개구가 동경만으로 부터 북쪽으로 일직선으로 연결되어 재개발되고 있다. (위 지도에서 우측 부분 해안가 부분을 보시면 쉽게 찾을 수 있음)
◈ 비교 기준
① 환율 YEN = KRW 8,
② 전용율 : 80% (전용면적=분양면적 X 0.8), 일본 전유면적 = 한국 전용면적
③ 물가수준/소득수준 차이 : 일본 = 한국의 2.5배
1) 미나토쿠
◆ 일본에 안가보신 분들도 한번쯤은 들어본 기억이 있는 "록뽄기"가 바로 미나토구에 있다. 최근에는 일본 방위청 건물이 이전하면서 그 자리에 재개발이 이루어지며 각광을 받고 있는 지역이다. 동경만, 레인보우 브릿지등의 조경과 함께 조경과 조망권이 뛰어난 곳으로 일본에서 주택가격이 가장 비싼 곳이기도 하다.
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일본 동경에서 최고의 요지에 지어지는 최고급 주상복합 분양면적 기준 40평대의 분양가가 한국 돈으로 환산해보면 평당 1,566만원에 불과하다. 일본과 한국의 물가와 소득차이 2.5배를 나누어보면 실제 피부로 느끼는 분양가는 평당 626만원에 불과하다. 강남의 아파트 평당 4,000만원이라는 호가와 평당 2,000만원대의 분양가는 말도 안되는 거품과 폭리인 것이다.
한마디로, 한국의 투기정권과 투기정부가 벌려 놓은 작태가 만천하에 드러난다.
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日本を変える、世界が見える。
WORLD CITY TOWERS CAPITAL TOWER（ワールドシティタワーズ キャピタルタワー）
東京都港区港南4丁目
山手線 品川駅 徒歩14分
東京モノレ－ル羽田線 天王洲アイル駅 徒歩4分
りんかい線 天王洲アイル駅 徒歩8分
価格：
4,380万円～7,780万円
専有面積：
43.12m2～105.09m2
間取り：
1LDK～3LDK
23戸/593戸
◆ 산출 내역
1) 전용면적 105.09㎡ = 105.09 ÷ 3.3058 = 31.79평 ÷ 0.8 = 39.74평 (한국 분양면적)
2) 시나가와구
◆ 시나가와구에서 현재 분양중인 고급주택의 경우 한국 돈으로 환산시, 평당 1,680만원에 불과하며 물가와 소득 수준 차이를 감안해보면 실제 피부로 느끼는 주택가격은 평당 672만원에 불과하다.
동경 최고의 요지의 신규주택 분양가가 이 정도이니 판교 분양가 평당 1,830만원과 은평뉴타운 평당 1,530만원은 얼마나 거품으로 그득하고 허황된 폭리 가격인지는 한눈에 알 수가 있는 것이다.
한마디로
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◆ 산출 근거
1) 전용면적 93.20㎡ = 93.20 ÷ 3.3058 = 28.19평 ÷ 0.8 = 35.24평 (한국 분양면적)
2) YEN 7,400만 X @ 8.00 = KRW 592,000,000 ÷ 35.24평 = KRW 1,680만/평 ÷ 2.5(물가/소득차) = 672만원/평
新しい街「ThinkPark」内の住宅エリアは、落ち着いた心地よい空気に満ちています。
ウエストレジデンス大崎
第3期
東京都品川区大崎2丁目
山手線 大崎駅 徒歩4分
埼京線 大崎駅 徒歩4分
りんかい線 大崎駅 徒歩4分
予定価格：
4,100万円台～7,400万円台
専有面積：
53.86m2～93.20m2
間取り：
1LDK～4LDK
未定/166戸
3) 시나가와구
◆ 현재 신축 분양중인 신규주택 평당분양가 원화로 평당 1321만원...소득과 물가차이 2.5배 하면 실제 피부로 느끼는 가격은 평당 528만원,,,한국의 아파트 분양가격은 미쳐도 단단히 미친 것이며 핵폭탄보다 무서운 수준으로 경제의 모습이 완전히 망가져 있다는 것을 알 수 있다 .
◆ 산출 내역
1) 전용면적 95.28㎡ = 95.28 ÷ 3.3058 = 28.82평 ÷ 0.8 = 36.03평 (한국 분양면적)
◆ 아래 건물 사진 클릭
家族が主役の新生活街区。品川湾岸で見つけました。
品川シーサイドレジデンス
最終期
東京都品川区東品川3丁目
りんかい線 品川シーサイド駅 徒歩6分
りんかい線 天王洲アイル駅 徒歩6分
東京モノレール「天王洲アイル」駅 徒歩9分
価格：
3,890万円～5,950万円
専有面積：
67.07m2～95.28m2
間取り：
2LDK～4LDK
15戸/422戸
4) 신쥬쿠
◆ 일찌기 개발되어 고층빌딩들이 서있는 신주쿠지역이 분양가가 비싸다
◆ 신쥬쿠에서 현재 분양중인 신규주택 분양가가 평당 2000만원이 넘는 것은 처움 본다. 그래도 물가와 소득 차이 2.5배 감안하면 실제 분양가는 평당 869 만원 수준에 불과하다.
◆ 산출내역
1) 전용면적 56.54㎡ = 56.54 ÷ 3.3058 = 17.10평 ÷ 0.8 = 21.38평 (한국 분양면적)
2) YEN 5,810만 X @ 8.00 = KRW 464,800,000 ÷ 21.38평 = KRW 2,173만/평 ÷ 2.5(물가/소득차) = 869만원/평
◆ 아래건물 사진 클릭
文化人の愛した地、文教の地に住む。少し贅沢な暮らし。
ユニロイヤル西早稲田
第1期
東京都新宿区西早稲田2丁目
東西線 高田馬場駅 徒歩7分
山手線 高田馬場駅 徒歩10分
価格：
2,380万円～5,810万円
専有面積：
22.08m2～56.54m2
間取り：
studio～2LDK
20戸/130戸
5) 분쿄오쿠
◆ 신쥬쿠 북서쪽으로 붙어있는 분쿄오구는 최근 재개발이 활발하며 동경도 내에서 학군이 좋은 지역으로 주거지로 각광 받는 곳이다
◆ 재개발이 활발히 이루어지면서 주거환경이 바뀌어 지고 학군이 좋다는 분쿄오구(文京區)의 평당 분양가 역시 한국 돈으로 1,670만원에 불과하고 우리 수준으로 물가와 소득차이를 환산한 실제 느끼는 분양가는 평당 668만원에 불과하다
◆ 바로가기 : 클릭(옆 주소나 아래건물 사진) --> http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&pf=13&md=area&sap=1&pflag=1&pict=1&search=1&geo=13105 --> 2번째 물건
◆ 산출내역
1) 전용면적 73.34㎡ = 73.34 ÷ 3.3058 = 22.19평 ÷ 0.8 = 27.73평 (한국 분양면적)
2) YEN 5,790만 X @ 8.00 = KRW 463,200,000 ÷ 27.73평 = KRW 1,670만/평 ÷ 2.5(물가/소득차) = 668만원/평
都市生活のシンボルとなる、スタイリッシュな建築デザイン。
レガロ本郷三丁目
東京都文京区本郷3丁目
都営大江戸線 本郷三丁目駅 徒歩3分
丸ノ内線 本郷三丁目駅 徒歩5分
千代田線 湯島駅 徒歩9分
価格：
4,500万円・5,790万円
専有面積：
57.02m2・73.34m2
間取り：
2LDK・3LDK
2戸/56戸
한국은 지도자를 잘못 선택하고 투기정권을 택한 죄로 엄청난 댓가를 치루면서 국민들이 지옥 속에서 생활하고 있다.
상황이 이 지경이 되었는데도 분양가 규제 전환이라던가 투기자금줄을 끊는 조치들을 차일피일 미루면서 그들이 바라는 국민 고혈갈취와 주택투기 도박판과 거품 극대화에 전력하고 있는 중이다.
이런 상황에도 가만히 앉아 분노만하고 있는 국민들이 신기하게만 느껴진다. 그 옛날의 6.29 정신이니는 모두 어디로 증발한 것인지 모르겠다. 하기는 요즘 대학생들은 대학을 졸업해도 일자리 구하기가 하늘의 별따기라 하여 대학 내에서의 운동세력 자체가 모두 사라졌다는 말이 실감나며 이 또한 참으로 기가막히는 이야기가 아니겠는가?
다음 대선은 大統領을 뽑는 선거가 아니라, "住統領"을 뽑는 선거가 될 것이다. 박정희 대통령은 일찌기 국민의 배고픔을 해결하시었고 그 시절은 지금보다 열악하고 어려운 환경이었지만, 의식주 문제 만큼은 지금처럼 어렵게 느끼지 않았으며 희망을 가지고 살았던 것 같다.
이제는 노무현 악덕 정권이 망가뜨려 놓은 주거 문제를 바로 잡을 지도자를 우리 손으로 일궈내야 한다.
아내모가 여태까지 추구하고 주장해온 내용을 효과적으로 실천할 住統領을 반드시 세워 저 악덕 투기정권이 벌린 거품과 폭리를 단방에 제거하고 빼앗긴 국민의 희망을 되찾음과 동시에 쓰러져가는 국가 경제를 바로 세우는 주통령(HOUSIDENT)을 세우는데 전력을 다해야 할 것 같다. (끝)
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