[스크랩] 누가 부동산매매업자일까?

 누가 부동산매매업자일까?

 

 

소득세의 과세대상 중 어떠한 상황보다 경우의 수가 다양한 것이 부동산이다.

같은 아파트를 양도하였어도, 다른 집을 가지고 있는지 얼마나 거주를 했는지 등에 따라 세금이 달라지게 된다. 따라서 전문가들은 양도의 경우 반드시 거래 전에 상담하기를 권하고 있다. “누가 그랬다더라...”라는 말만으로는 "나도 그렇다"고 볼 수 없기 때문이다.

남이 파는 경우에는 양도소득이 되지만 내가 팔면 사업소득으로 과세될 수 있다.

예금도 주식도 펀드도 싫어서 부동산 투자에 재미를 붙인 김모씨의 경우에는 내가 사업소득 대상자는 아닌지 살펴 볼 필요가 있다.

이하에서는 부동산의 사업소득과 양도소득의 구분 및 부동산매매업과 주택신축판매업에 대해서 알아보겠다.

1. 사업소득 vs 양도소득

우리가 흔히 접하는 부동산 양도는 양도소득에 해당하게 된다. 부동산 양도에 대한 사업소득은 조금은 생소한 개념이다.

두 소득 모두 과세대상 소득이라는 점에서 다르지 않다. 뿐만 아니라 모두 소득세라는 동일 세목으로 과세된다. 하지만 두 소득이 소득 계산방법을 달리하고 세율구조에 차이가 있다.

양도소득세는 법률이 정한 일정한 자산을 계속성과 반복성 없이 단지 보유하고 있다가 유상으로 양도하였을 경우 자산이익의 증가분에 대하여 1회적으로 과세하는 조세이다.

사업소득과 양도소득의 구분 경계는 선을 긋듯 명확한 것은 아니다.

그 판단은 양도가 수익을 목적으로 하고 있으며 규모, 횟수, 상대방 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도로 계속성과 반복성이 있다고 볼 것인지를 근거로 하게 된다.

토지, 건물의 양도가 사업에 해당하게 되는 경우는 그 유형에 따라 3가지 형태가 있다. 그 유형은 건설업, 부동산매매업, 주택신축판매업인 경우이다.

2. 부동산매매업 vs 주택신축판매업

위에서 언급한 것처럼 사업소득에 포함되는 유형을 살펴보면 다음과 같다.

․ 건설업 : 주택을 건설하여 판매하는 경우

 

․ 부동산매매업 : 한국표준분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한함) 및 부동산 공급업을 말한다. 다만, 주택신축판매업은 제외한다.

 

․ 주택신축판매업 : 주택을 건설하여 판매하는 사업을 말하며, 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물의 연면적 또는 건물이 정착된 면적에 5배를 곱하여 산정한 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다.

주택신축판매업은 부동산매매업과 그 성격이 동일하지만 주택정책상 필요에 의하여 세법상 혜택을 주기 위하여 별도로 구분하고 있다.

3. 부동산매매업의 중과세

부동산매매업을 영위하는 1세대 3주택이상을 소유한 거주자로서 종합소득금액에 주택의 매매차익이 있는 경우 그 산출세액은 다음 중 많은 것으로 한다.

① 종합소득과세표준*종합소득세율

② (주택매매차익*양도소득세율)+[(종합소득과세표준-주택매매차익)*종합소득세율]

4. 관련 예규

‣ 1세대 3주택 이상을 소유한 부동산매매업자의 범위

소득세법 제64조의 규정에 의한 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례적용대상이 되는 “1세대 3주택 이상을 소유한 거주자”라 함은 소득세법 제154조 제1항의 규정에 의한 “거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 주택을 3개 이상 소유한 1세대의 구성원”을 말하는 것이며, 이 경우 주택수에는 같은법 시행령 제167조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 주택수는 제외하는 것임 (서일-1276, 2005.10.24)

이처럼 세법은 같은 대상의 거래에 대해서도 실질을 우선으로 하여 과세하고 있다.

요즘 부동산 경기가 활발하지는 않지만 항상 유념하고 준비하는 것이 절세에 한걸을 다가가는 것이라 생각한다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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