[스크랩] 비사업용 토지 중과세 피하려면

비사업용 토지 중과세 피하려면

2008년 11월 14일(금) 3:00 [동아일보]

[동아일보]
【Q】대지에 건물을 지어 팔면 비사업용 토지 중과세를 피해 갈 수 있을까?

건물 신축후 양도땐 착공후 2년 지나야 절세

7년 전부터 나대지를 보유하고 있는 김 씨는 비사업용 토지에 대한 세금이 무거워 양도할 엄두가 나지 않는다. 그래서 간이 건물을 짓거나 주차장 사업을 하다가 양도하는 방법으로 중과세를 피해 보려고 궁리 중이다. 과연 김 씨의 계획은 성공할 수 있을까?

비사업용 토지란 본래의 용도에 맞지 않게 사용하는 토지를 말한다. 이를 양도하면 장기보유특별공제를 받을 수 없을 뿐 아니라 양도차익의 60%를 세금으로 내야 한다.

세금이 무겁다 보니 이를 피해가기 위한 다양한 방법들이 동원되고 있지만 잘못된 전략을 사용하는 경우가 많다. 잘못된 전략은 노력과 비용만 들고 정작 세금은 하나도 줄이지 못하기 때문에 주의가 필요하다.

비사업용 토지에 해당하는 나대지에 건물을 신축한 후 곧바로 양도하면 중과세를 피해 갈 수 있을 것으로 오해하기 쉽다. 그러나 건물을 신축하기 위해 취득한 나대지의 경우 착공한 날로부터 최소한 2년이 지난 후에 양도해야 한다. 세법에서는 양도일 직전 5년 중 3년 이상 또는 3년 중 2년 이상 건물이 있거나 보유기간 중 80% 이상 건물이 있어야만 사업용 토지로 인정해 주기 때문에 최소한 2년이라는 시간이 필요하다는 점을 명심해야 한다.

김 씨처럼 무허가·간이 건물을 지으면 중과세를 피할 수 있다고 생각할 수 있다. 그러나 값싼 간이 건물을 짓거나 무허가 건물을 지어 중과세를 회피하려는 시도를 미리 막기 위해 세법에서는 건물의 범위를 한정해 뒀다. 건물 시가 표준액이 토지 공시가액의 3%에 미달하거나 무허가 건물(주택 제외)의 부수 토지는 비사업용으로 간주된다. 따라서 건물을 신축하더라도 최소한 건물 기준시가가 토지 공시가격의 3% 이상이거나 등기(주택 제외)를 마쳐야 사업용 토지로 인정받을 수 있다.

신축할 건물의 면적도 중요하다. 주택의 경우 주택 면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 이내, 주택 이외의 건물은 용도 지역별로 일정 비율(3∼7배)까지의 토지만 사업용으로 인정되므로 그 초과 면적은 비사업용 토지로 중과세된다. 따라서 중과세를 피해가려면 토지 면적을 감안하여 일정 면적 이상으로 신축해야 한다.

재촌·자경하지 않는 농지를 주말농장으로 활용하는 방법은 어떨까? 가구당 1000m²(300평) 이하의 주말농장용 농지는 그 소재지에 거주하지 않더라도 비사업용 토지에 해당되지 않는다. 하지만 이는 2003년 1월 1일 이후에 주말농장용으로 허가를 받아 취득한 농지로 취득할 때부터 가구당 1000m² 이하인 경우에만 적용된다. 따라서 이미 1000m²를 넘게 보유한 사람이 토지 분할이나 일부 양도를 통해 보유 면적을 그 이하로 줄이려는 시도는 무의미하다.

김 씨가 주차장 사업용으로 다른 사람에게 임대하면 세금을 줄일 수 있을까? 다른 사람에게 주차장 용도로 임대해 줄 경우에는 사업용 토지로 보지 않는다. 반드시 김 씨 본인이 직접 주차장 운영업으로 사업자등록을 한 후 주차장을 운영해야 한다. 또 1년간 주차장의 매출액이 토지 공시가액의 3% 이상이어야 한다는 점도 주의해야 한다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

메모 :