경매기초다지기

샬롬

공경매는 무엇인지 가장 경매의 기초를 기본으로 공부하시어 기술로 만들어 가는것입니다.

경매기술을 익히려면 판단-진단-결단을 하시면 됩니다.

 

[경매기초다지기]

분양시장과 거래시장의 동반침체가 깊어지면서 법원 경매로 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있다. 시장 침체로 경매시장에 저가매물이 늘면서 강남권 아파트도 3회차까지 유찰되는 물건이 적지 않아 현금여력이 있는 실수요자나 투자자들에게는 오히려 기회가 될 수 있기 때문이다. 그러나 준비없이 무턱대고 달려드는 것은 금물이다. 소중한 종자돈이니 만큼 충분한 준비와 공부후에 실전에 나서야 한다.

1. 기초 다지기

1) 민법을 알아라. (1~2개월)

문제도 함께 풀어 볼 수 있고 난이도도 적당한 공인중개사시험 대비용이 좋다. 민법을 꼭 알 필요는 없지만 주택임대차보호법, 상가임대차보호법을 숙지한다면 경매공부의 상당부분을 쉽게 풀어갈 수 있다. 또 경매용어가 많이 나오므로 미리 공부하면 후에 상당히 속도가 붙는다. 

2) 온라인 강의를 들어라. (2~3개월)

온라인 강의는 강의료가 저렴하고 무엇보다 원하는 시간에 원하는 부분을 반복해서 들을 수 있다. 반복해서 들을 수 있다는 것이 초보에 있어 가장 매력적이다. 이해가 될 때까지 반복해서 듣는다.

3) 경매용어 해설집을 함께 두고 공부하라.(1~2개월)

온라인 강의를 듣다보면 모르는 경매용어가 자주 들린다. 모르고 넘어가지 마라. 잠시 수업을 멈추고 용어해설집을 보고 내용을 완전히 이해한 후 다시 수업을 진행한다.

4) 오프라인 강의를 듣는다. ( 2~3개월 )

오프라인 강의는 강사에게 궁금한 점을 그때 그때 질문할 수 있는 점, 인맥을 늘릴 수 있는 점이 좋다. 친절한 강사의 경우 강좌이후에도 권리분석을 도와준다거나 질문을 받아주기도 하겠지만 이쯤 되었는데 권리분석을 자신있게 못 해낸다면 나는 처음부터 다시 공부하라고 말하고 싶다.

5) 적어도 3~4권의 경매 관련 서적을 읽는다.

경매 관련 서적을 읽을 때 유의 하여야 할 점은 접근하기 쉬운가, 집필 관점은 일관성이 있는가 등의 사항들을 살펴 보는 것이다. 말을 어렵게 썼다거나 전문가를 통한 경락을 추천하는 책은 경매 공부를 하는 목적과 상치되므로 가능한 지양한다.

2. 경매 가상연습

기초공부를 마쳤다면 이젠 정말 경험이 중요한 단계이다. 이때 가장 비중을 두고 연습해야 할 것은 부동산을 보는 안목, 입찰가 산정, 명도이다. 경매정보를 두고 분석하는 방법을 다룬 책들은 아주 많다. 그러나 안목, 입찰가 산정, 명도는 느낌이고 경험이다. 결국 경매이론으로만 터득하기 어려우므로 가상연습을 통해 스스로 연습하고 경험하여 알아내야 한다.

1) 안목 기르기

단기간에 안목을 기르는 방법은 없다.

종자돈을 모으고 있는 중일지라도 끊임없이 부동산이든 주식이든 자기가 투자하고자 하는 대상에 관심을 갖고 동향을 살피고 흐름을 익혀야 한다.

‘안목’없이는 경매에 손대기가 쉽지않다. 특히 요즘은 낙찰받은 물건이 다시 경매에 나올 정도로 시장이 좋지 않으므로 팔릴 것 같은, 혹은 전세라도 나가 원금이라도 회수가 가능한 지역의 물건을 낙찰 받아야한다.

또한 내가 잘 아는 지역이 투자하기가 가장 적합한 지역이라 하여 동네만 뒤지지 마라. 우물안 개구리가 될 뿐이다. 자기가 잘 아는 지역의 범위를 조금씩이라도 넓혀가는 것이 옳다. 부동산에 투자하려면 발품은 기본이다.

2) 입찰가 산정

(1) 정보지에서 물건을 고른다.

마음에 드는 물건을 고른다. 이 때는 진짜 낙찰받는다는 생각으로 자금 계획까지 철저히 생각해야 한다. 권리분석 및 임차인분석을 한다. 분석을 통해 현장답사 여부를 결정한다.

(2) 현장답사

미리 프린트한 지도를 통해 물건을 확인한 후 해당 동사무소에서 주민등록열람을 통해 전입자를 확인한다. 근처 부동산에서 물건을 곧 내놓을 사람처럼 시세, 급매가, 전세가를 묻는다. 이때 중요한 것은 다세대의 경우 실평수로 물어보고 적어도 2~3곳의 부동산을 방문해 평균가를 낼 필요가 있다. 주거용 건물의 경우 소유자가 거주했었다면 집을 장기방치하는 경우가 간혹 있다. 전기 가스 계량기가 달려있는지 우편물이 있는지등을 통해 인도나 명도의 용이성을 파악한다. (낙찰후에도 입주자와 연락이 되지 않는다면 집을 인도 받기까지 상당한 시간이 소요될 수 있다.)

집의 내부를 확인한다. 집주인의 부재시나 보여주기를 꺼리는 경우 이웃의 주택을 확인한다. 평수, 향, 구조, 누수여부, 맨 꼭대기층의 경우 방수여부, 집의 노화정도, 싱크대의 노화정도를 체크하여 낙찰가를 산정하고, 교통을 체크한다. 도로넓이, 주위환경등도 고려한다.

그러나 그보다 더 중요한 것은 본인이라면 이곳 시세에 살려 하겠는가 이다.

내가 싫은 곳이라면 남도 그럴 것임을 항상 염두 해둔다.

3) 입찰가 결정

입주까지의 금리 손실 비용(기회비용), 인도 혹은 명도비용, 세금, 수리비, 이자비용, 인수하는 금액까지 고려해 결정한다. 이 총부담금을 시세와 비교해 입찰가를 정한다. 입찰가를 정할 때 시세와 비교할 금액은 낙찰가가 아니라 총 부담금이다.

또한 낙찰에만 목적을 두고 높은 금액을 쓰지 않는다. 낙찰 받으면 세금이 과세적용되므로 그러느니 급매물건을 찾는 것이 낫다. 경매의 기본적 생각은 항상 ‘받으면 좋고 아니면 말고’ 이어야 한다. 또 대출을 생각할 경우 방빼기를 잊으면 사채급 금리의 대출이 불가피하게 되므로 방빼기는 항상 신경쓴다. 

4) 낙찰가와 비교

입찰이 끝나면 내가 생각한 입찰가와 낙찰가를 비교 해 본다. 권리분석과 현장답사를 통해 산정한 입찰가가 실제 낙찰가와 어느 정도 비슷하다면 다음엔 한번 도전 해 보아도 좋을 듯 하다.