법원경매의 마케팅

샬롬

경매에 대한 마케팅적용은 이떄까지 별로 없었다.

처음으로 적용하여 보니 역시 마케팅은 어디라도 언제든지 사용이 가능하다.

 

[법원경매의 마케팅]

                                                                  김명호교수

1. 경매시장의 가격경쟁력

요즘처럼 부동산 시장이 대세 하강기 장세일수록 경매시장의 가격 경쟁력은 갈수록 높아지고 있다. 그 이유는 다음 네 가지로 요약 해 볼 수 있다.

1) 시세보다 싸게 매입 할 수 있다.

우리나라 부동산 시장에서 공개적이고 합법적인 가격 할인 시장으로는 법원경매와 자산관리공사 공매가 있다. 그 중 법원경매 시장은 그 규모나 다양성은 물론이고 국가에서 운영하는 안전한 공개시장이라는 점에서 믿을 만하다. 이는 법원경매에서는 거래 과정에서 이중매매 등에 의한 거래사기가 있을 수 없다는 것으로 소비자가 안심하고 부동산을 매입해도 된다는 것을 의미한다.

2) 시세보다 싸게 살 수 있을 뿐 아니라 가격도 원매자가 결정한다.

일반 부동산 시장에서 거래가격은 원매자가 매도가격을 제시하면 매수인은 그 가격을 따라가는 형태로 매매가가 결정된다. 그러나 법원경매에서는 매입가를 원매자가 결정한다는 특징이 있다. 예를 들어 시세가 7억원인 대치동 XX아파트 34평형이 법원감정가 7억원에 입찰에 부쳐졌다고 하자. 법원경매에서는 시가 7억원 물건을 7억원에 사는 사람은 없다. 이 아파트가 한 차례 유찰(20%씩 떨어짐)되면 최저매각가가 5억 6,000만원이 된다. 이 경우 낙찰가를 5억 6,000만원으로 할건이지 아니면 6억원으로 할것인지 6억 3,000만원으로 할 것인지는 바로 매수자 본인이 결정하는 것이다. 즉 매수자에게 XX아파트가 6억 3,000만원의 효용이 있다면 6억 3,000만원을 입찰가로 할 것이고 6억원의 가치밖에 없다면 당연히 6억원을 써내면 되는 것이다. 부동산 거래에서 가격 순응자가 아닌 가격 결정자로서 주도권을 행사할 수 있는 매력적인 시장인 것이다.

3) 각종 규제로부터 자유롭다.

약 84%가 토지거래허가구역에 묶여 있는 수도권 토지와 행정타운 건설과 개발 청사진으로 둘러싸여 토지시장을 선도하고 있는 충청권 토지를 서울 등 외지인이 합법적인 방법을 통해서 매입한다는 것은 거의 불가능하지만, 법원경매를 통하면 따로 토지거래허가라는 번거로운 절차를 밟지 않아도 된다. 위 지역의 물건도 토지거래허가구역 물건이었지만 매수자는 따로 토지거래 허가를 받지 않아도 되었다.

4) 세금 부담이 상대적으로 적다.

그간 법원경매 시장이 일반 부동산 시장에 비해 상대적으로 불리했던 부분이 바로 취/등록세 등 세금 부분이었다. 경매는 시세보다 싸게 살 수 있는 반면 세금은 낙찰가가 그대로 노출되기 때문에 다운 계약서가 일반화된 일반 매매에 비해 상대적으로 세금을 많이 내야만 했다. 그러나 주택거래 신고제가 본격적으로 시행되면 실제 매매가가 세금 과표로 그대로 인정된다. 경매의 취득가가 일반 매매에 비해 약 20%정도 낮은 점을 감안하면 그만큼 세금 부담이 줄어든다는 장점이 있다.

2. 경매의 프로모우션(인맥및 네트워크)

아무리 전자기술이 발전하는 최첨단 디지털 세상이라는고는 해도 문제해결의 중심에는 결국 사람일 수 밖에 없다. 그것은 과거와 현재에도 그랬고 미래에도 역시 마찬가지일 것이다. "사람이 꽃보다 아름답다"는 노랫말도 있듯이, 무슨 일을 하든지 돈보다 사람이 먼저라는 것이다. 다른 분야도 마찬가지이겠지만 부동산관련 업무도 또한 법원경매 투자 역시 결국은 사람에 의해서 스토리가 전개되기 때문이다.

1) 먼저 필요한 인간이 되라

그리고 그 사람이라는 것이 평소에 관리하지 않으면 정작 내가 필요할 때 주위에 있지 않다. 사람관리라는 것이 뭐 그리 대단한 것이 아니고 평소에 시간 날 때 전화한번 먼저 하고, 궂은일 당했다고 연락 오면 일부러 찾아가는 정도면 충분하고, 무엇보다도 중요한 것은 내가 상대에게 유용하게 쓰일 재주가 있다면 더욱 효과적이다. 그것이 폼 나는 일이 아니고, 남들에게 박수 받는 재주가 아니어도 상관없다. 주변사람들이 일상에서, 또는 무슨 문제가 생겼을 때 제일 먼저 생각나는 사람이면 된다. 중고 자동차를 사고 싶을 때 누구에게 물어야 할까 할 때 생각나는 사람이면 충분하고, 어디에 조그마한 투자를 하고 싶은데 누구에게 물으면 성실한 답변을 들을 수 있을까 궁금할 때 생각나는 사람이면 충분하다. 좀 더 욕심을 부리면 그 사람 직업이 그 사람 대명사 구실을 한다면 더 이상 바랄게 없다. 즉 미국 LPGA 골퍼하면 박세리가 생각나면 되고, 부동산 경매하면 누구 씨 하고 생각나면 일단은 성공한 것이고, 그 다음부터는 본인이 얼마나 노력하는가에 따라 달라진다. 어떤 문제가 생겼을 때 누구는 해결의 실마리조차 찾지 못해서 애를 먹고 있을 때, 어떤 사람은 주변 사람들로부터 전폭적인 지원을 받아 어렵지 않게 마무리 짓는 사람을 본적이 있을 것이다. 그것은 그가 평소에 얼마나 많은 공을 들여 사람을 관리했는가가 결정적인 순간에서 양자의 차이를 크게 만든다. 사소한 일이라도 "해결능력"을 가진 사람이 주위에 있을 때 믿음직한 마음이 생긴다. 현대사회를 살아가는데 독불장군은 있을 수가 없다. 내가 할 수 있는 극히 한정된 재주만을 계속하면서 내게 필요한 나머지 것들은 주변 사람들로부터 품앗이 하지 않으면 하루도 살수 없는 것이 인간이다. 부동산 투자도 마찬가지이고 부동산 경매 역시 어느 정도까지는 혼자서 가능하나, 그 이상은 불가능하다. 사회가 복잡해지고 고도화 전문화되면서 본인의 능력만으로 해결할 수 있는 일의 분야가 점차 세분화되고 있는 것과도 무관하지 않다. 본인의 대학전공은 경제학과였다. 대학에 들어가 처음 접하는 책이 "경제학원론"으로 그 책에서 아담스미스는 분업의 강점을 이렇게 설명하고 있다. 철사를 잘라 바늘을 만드는 과정으로 분업을 설명한다. 노동자 한사람이 바늘 만드는 과정 전부를 수행한다면 바늘 생산량이 하루에 수십개에 불과하지만, 공정별로 업무를 나누어 철사를 자르는 사람, 바르게 펴는 사람, 구멍을 뚫는 사람, 마무리하는 사람등으로 공정을 나누어 생산한다면 혼자가 전부를 모두 했을 때 보다 수십배의 생산량증대를 가져온다고 설명하고 있다.

2) 시대변화에 순응하라

과거에도 인맥의 중요성은 자주 강조되었지만 디지털시대인 현재도 인맥의 중요성은 더욱 중요시되고 있다. 열심히 사는 것이 미덕이라고 칭송되던 시절이 있었다. 물론 지금도 마찬가지이지만 내용은 많이 달라져 있다고 본다.

이전 시대에는 아침에 출근하여 하루 8시간을 이마에 땀 흘리며 일하고도 모자라면 밥 먹듯 잔업을 하는 사람이 성실하고 쓸모 있는 사람으로 대접받던 시절이 있었으나, 지금은 자신의 전문분야에서 얼마나 효율적으로 일을 해서 높은 생산성을 올리는가가 중요하지 양적인 시간노동은 의미가 점차 줄어들고 있다.

인간이 세상을 살아가는데 100가지의 분야가 필요하다면 나는 그 중에서 내가 아주 잘할 수 있는 한 가지 일에서 남들보다 월등한 생산성을 가질 수 있으면 그만이다. 내가 생산한 것을 다른 99사람에게 나누어 주고 그들로부터 그들이 생산한 99가지를 품앗이 해온다면 훨씬 더 질 높은 삶을 살 수 있다.

분업의 원리가 더욱 철저히 적용되는 세상을 살고 있으며 이후로는 더욱 심회될 것이 분명하다. 모든 것을 다할줄 아는 천재가 필요한 사회가 아니라 오로지 나만이 할줄 아는 재능을 가질수 있다면 그만인 것으로, 그것이 어떤 일이든 상관없이 말이다. 산업사회를 살던 우리는 피라미드 구조를 살아왔다. 그러나 이제는 피라미드구조가 아니라 피뢰침 구조로 갈 것이라는 말은 상당한 설득력을 가진다.

지금까지는 어떤 분야이던 독불장군 혼자보다는 빅쓰리니, 빅포니 해서 서로 비슷한 규모와 인지도를 가진 업체들끼리 상호경쟁하면서 소비자들의 니즈에 부응해 왔다면 이후로는 맨꼭대기의 피뢰침만이 모든 것을 독식하는 사회라는 것이다. 즉 2등은 의미가 없는 사회가 올 것이라는 것이다.

어떤 분야의 1등과 2등과의 시장점유율이나 수익률이 그다지 큰 차이가 없이 자웅을 겨루었다면 이후로는 2등은 1등을 위해 존재하는 장식품 정도의 의미로 시장에서의 인지도나 수익등은 오로지 1등만이 독식하는 세상이 될 것이라는 전망이다. 따라서 나의 전공분야에서는 누구도 따라 올 수 없는 1등의 재능을 가져야 한다는 것은 말할 필요조차 없다. 부동산분야만 해도 얼마전까지는 통칭해서 "부동산전문가"라고 표현했지만 지금은 어림없다. 부동산 분야가 얼마나 다양한데 부동산전문가라고 말할 수 있단 말인가. 이제부터는 부동산중에 무슨 무슨 전문가 라고 해야 하는 것이 당연하다. 부동산 분야를 단순히만 열거해도 금융, 정책, 조세, 건축, 행정, 분양, 시공, 시행, 대행, 언론, 출판, 교육, 건축, 설계, 토목, 구조, 공간, 법률, 경매, 공매 등, 또 그 아래로 내려가면 또 하부 전문분야가 부채꼴 모양으로 전개된다. 이 많은 전문 분야 중에서 하나의 분야에서만 철저히 1등이 되면 그만이고 다른 분야는 그 쪽 분야의 전문가들과 합종연횡의 품앗이만 정확하게 해낼 수 있다면 그만인 세상으로 변했다.

3) 투자에 필요한 인맥을 만들어라

부동산 경매로 한정하여 이야기 해보자. 어떤 마음에 드는 물건 하나를 발견했다면 그 다음부터는 권리분석과 물건조사, 시장조사, 수익률 분석하는데 혼자 다 할 수 없는 경우가 있고 효율적이지 않다. 물론 하라고 하면 못할 것도 없지만 말이다.

기본적인 시세파악 단계에서 그 주변에 잘 아는 중개업소나 중개업자가 있다면 절반은 먹고 들어가고, 그들을 통해 지역의 개별적 특성, 임대가격 전망, 개발가능성, 발표되지 않은 호재성 소재, 그리고 악재 등의 정보를 많은 비용을 들이지 않고 수집할 있다. 낙찰 받았다면 잔금 납부하는데 조금이라도 좋은 조건으로 잔금융자 해주는 곳을 알면 유리할 것이고, 명도 하는데 주변에 험상궂은 사람과 친하다면 한번 부탁할 수도 있지 않겠는가. 만약 직접 건축을 목적으로 낙찰 받는다면 잘 아는 건축사를 통해 건축가능 여부와 용적률과 건폐율, 또 어떤 용도로 건축하면 좋을지 입지분석에 경험이 많은 사람이 주변에 있다면 개발에 따른 위험부담을 훨씬 줄일 수 있고, 게임이론을 공부한 사람이 있다면 경쟁관계에 있을지도 모를 다른 업자의 움직임과 공급물량까지도 예측해볼 수 있다면 사업에 따른 위험은 더욱 줄어들게 된다. 건축(설)하기로 최종 결정을 하였다면 믿을만한 건축업자나 시공사 관계자등의 도움을 받을 수 있어야 하고, 금융기관에 있는 사람들로부터는 유리한 조건으로 자금을 동원할 수 있고, 분양목적이라면 분양에 경험이 많은 사람의 도움이 또한 필요하다. 이처럼 작은 일 하나를 수행하는데도 주변으로부터 끊임없이 많은 도움을 받아야 일이 원만히 진행되는 것이 일반적이다. 이런 일들을 모두 직접 배워서 손수 처리한다는 것은 불가능할 뿐만 아니라, 설령 가능하다고 해도 효율적이지 않다.

4) 내 것을 먼저 나누자

이런 인맥들을 계획적으로 구축한다는 것이 말처럼 쉽지 않고, 잘못하다가는 오해 받을 수도 있는데, 요즘 인터넷상에서 활발하게 이루어지고 있는 관련동호회에 가입하여 활동하는 것도 효과적인 방법이다. 동호회를 운영하는 운영자나 운영진은 그 분야의 상당한 고수들로 재테크 관련동호회를 잘 활용한다면 많은 비용들이지 않고 공부는 물론이고 원하는 정보나 지식을 얻을 수 있고, 인맥까지도 구축할 수 있어 필요할 때 많은 도움을 받을 수 있다.

부동산투자, 특히 그 중에서도 가장 공격적인 형태의 부동산거래인 경매를 매개로 성공하려면 주변으로부터 많은 도움을 받아야 하고, 도움을 받으려면 먼저 나누려고 노력하는 자세가 앞서야 하는 것은 당연하다.

부동산 경매를 통해 알게 된 지식이나, 낙찰 받아 올린 수익을 나눈다는 자세가 바람직하다. 그러려면 내가 누군가에게 구체적으로 도움이 되고 유익한 존재가 되어야 비로서 대등한 상황의 게임이 가능해 질 것이다.

투자의 세계는 냉혹하다, 누구도 내편일 수 없다, 오직 나만이 내편일 뿐이다. 좌*우 방향구분도 되지 않은 실력으로 그 쪽 전문가라고 하는 사람들의 조언에 자신의 전 재산을 투자하려는 분들이 의외로 많다. 남에게 의지만 하려 하지 말고 투자에 우선해서 실력부터 쌓고 내가 쌓은 실력을 주변인들에게 나눌 수 있을 정도는 되어야 하고, 또 그런 마인드가 투자보다 먼저가 아닌가 하는 생각이 드는 시기이다

5) 네트워크가 중요하다

세상이 하도 복잡하니 혼자서 다 할 수는 없는 일이고 이 때문에 요즘 특별히 관계 네트워크를 중시하는 글들이 많은 것 같다. 독불장군이 없는 것은 사실이지만 부동산은 유달리 좋은 네트워크가 중요하다는 생각이다.

3. 경매시장 전문가의  전략

(1) 전문가는 첫회 입찰을 노린다

일반인들은 경매정보를 전적으로 경매정보지등을 이용하는 경향이 많다. 그런데 새로 입찰하는 부동산인 경우 시간적 여유가 없어 임차인과 입찰에 필요한 정보를 경매정보지에 완벽하게 실리지 못하므로 일반인들은 어느정도 완성된 정보를 얻을 수 있는 2회 입찰 때부터  참여하게 된다. 따라서 2회 때부터 경쟁률도 높아 지고 경매낙찰가도 높아진다. 그러나 전문가들은 자기가 스스로 물건을 분석하여 좋은 물건은 첫회부터 입찰에 참여한다 첫경매에 성공하려면 발 빠른 아래 정보수집이 무엇보다도 중요하다.

1)입찰 14일 전 신문공고에 물건에 대한 기본정보를 정확히 확인한다.

2)입찰 1주일전 경매법원을 찾아 입찰명세서를 면밀이 검토한다.

3)현장을 방문 물건소재지 중개업소에서 시세와 호가를 체크한다.

4)동사무소에서 세입자현황을 파악하고 등기소에서 담보설정여부를 체크하는등 권리분석에 만전을 기한다.

5)인기매물인 경우 감정가 보다 높더라도 과감히 도전한다.

(2) 전문가는 경락물건을 전매 한다

낙찰받은 부동산을 양도할 경우 일단 낙찰자 명의로 소유권 이전등기를 마친후 이를 양도해야 한다. 그러나 전문가들은 경매로 취득한 부동산을 잔금을 내지 않는 상태에서 제3자에게 다시매각하는 경락물 전매를 한다. 이런 방법은 낙찰가격의 10%인 입찰보증금을 내고 투자원금 대비 수백%의 수익을 낸다. 아파트 분양권 전매와 마찬가지로 경매물의 경우도 불법행위는 아니어서 법적으로 문제 될 것은 없다. 그러나 부동산 가격이 절대적으로 높을 경우 국토이용관리법 상투기행위로 인정될 수도 있기 때문에 고율의 양도소득세 부과 당할 수 도 있다. 경매물의 전매과정은 낙찰일로부터 잔금납부 시점까지의 기간인 45일-50일 동안에 제3자에게 경락물건을 되파는 것이므로 물건선택에 신중하여야 한다.

1)낙찰 금액이 크지 않는 물건(금액크면 매수자를 찾기 어렵고, 국세청 레이더에 걸려 국토이용관리법상 투기행위로 걸릴 가능성이 있다)

2)즉시 수익을 낼 수 있는 물건(개발가능성이 있는 토지등)

3)권리관계가 복잡하지 않는 물건

아파트 분양권과 달리 경매물의 전매는 법적 보호장치가 없기 때문에 낙찰자와 인수자는 이면계약과 공증을 통해 인수자가 잔금을 내는 즉시 소유권양도가 가능하겠끔 해야 한다.

즉 낙찰자 명의로 등기이전한후 인수자 명의로 재등기를 하면 된다

(3) 전문가는 낙찰후 리모델링할 부동산에 응찰한다.

경매투자는 첫째단계는 양도하여 시세차익을 얻거나, 마지막단계는 임대하여 임대수익을 얻는 것이다. 리모텔링은 경매투자의 중간단계로 낙찰물건의 가치를 극대화 하는 것이다. 적은 비용으로 리모델링하여 양도하거나 임대하면 훨씬 유리하고 특히 리모델링의 장점은 다음과 같다.

1)투자비용이 저렴하다

2)공사기간이 짧다

3)재건축에 적용되는 까다로운 법률규제를 적용받지 않는다(2003년7월1일부터 실행:일반주거지역 세분화조례)

그리고 리모델링할 낙찰물건에 대한 주의사항은 또 다음과 같다.

1)도시계획확인원과 토지(건물)대장등을 통해 용적률,건폐율등 제한사항을 확인한다.

2)부동산 소재지를 방문하여 건물의 노후정도를 따져본다(최소한 지은지 20년 미만인 건물이 유리하다)

3)낙찰부동산의 인근환경을 분석한다.

(4) 전문가는 미등기 건축물에 응찰한다

건축중인 건물은 등기할 수 없는 토지의 정착물로 원칙적으로 경매가 불가능하다.

그러나 건축중인 건물을 독립된 부동산으로 볼 수 있는 경우에 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있어 경매가 가능하다.(민사집행법제81조 1항2.부동산 등기법제134조 참조) 즉 건물이 완성되었으나 보존등기만 하지 않고 그 건물의 소유자가 채무자일 경우, 채권자가 그 소유자를 대위하여 소유권 보존등기를 할 수 있다 이 방법에 의해 보존등기가 경로되면 경매절차를 진행할 수 있다. 따라서 건축중인 건물이 경매 시장에 나올 수 있다. 미등기 건축물을 입찰할 때 주의점은 담당 구청 건축과를 방문하여 준공검사를 받지 못한 이유와 그이유가 충족되면 준공검사를 받을 수 있는지 여부를 확실히 알아보아야 한다.

(5) 전문가는 선순위임차인이 있는 물건에 응찰한다

선순위 임차인이 있는 경매물건은

1) 입찰자가 꺼리기 때문에 수차례 유찰로 가격하락 폭이 커서 많은 시체 차익을 얻을 수 있고

2) 낮은 가격으로 낙찰 받기 때문에 낙찰가 기준으로  세금을 계산하므로 세금부담이 저렴하고

3) 세입자 명도문제도 손쉽게 해결할 수 있다.

낙찰자가 떠 안아야 할 물건 일지라고 무조건 피할 것이 아니라 떠안고 이익이 날만큼 가격이 떨어지기를 기다려 응찰한다.

(6) 전문가는 공동입찰제를 이용한다

2003년7월 새로운 민사집행법이 시행되어 종전의 특수신분관계에 대한 규정이 삭제되어 누구나 자유로이 공동입찰이 가능해 졌다. 고가의 경매물건은 입찰자가 한정되어 있어서 경쟁이 심하지 않아 높은 시세 차익을 얻을 수 있다. 입찰자은 각자의 투자금액에 따른 지분을 입찰표에 분명히 하여 응찰하면 되고 ,낙찰후 소유권에 대한 지분관계가 등기부에 기제된다.

(7) 전문가는 개발지의 물건을 중시한다.

개발이 이루어 지고 있는 경매물건은 감정가 보다 비싸게라도 낙찰 받으려 한다.

즉 지하철이 개통된다 든가, 용도 지역으로 바뀐다든가. 시지역으로 편입 된다든가 등 낙찰후 상승호재를 안고 있다.

1) 개발계획을 알기위해서는 일간지의 사회면의 지역란에 실리는 정보를 잘 살펴보던가 관심지역 몇 개를 선정 구청(시청)소식지를 꾸준히 읽은 것도 좋다 구청(시청)소식지에는 개발계획이 비교적 상세히 나와 있다.

2) 용도지역변경등 관련정보는 시,군,구청 도시정비과나 도시계획과 또는 해당지자체 인터넷홈페이지를 통해서도 얻을 수 있다 (서울시내의 토지용도는 서울시 홈페이지  토지정보 서비스 토지관리 정보체계  http://urban.seoul.go.kr/접속하면 금방 알아 볼 수 있다) 

4. 경매시장의 투자전략

(1) 부동산규제정책이 조금씩 완화되는 조짐이 보이고 있는 지금 법원경매를 통한 개인적인 부동산 투자전략을 잠깐 말씀드리면, 현재 발표되고 있는 서울 지역의 뉴타운 예정지나 또는 시간이 조금 걸리더라도 재개발 가능성이 있는 지역ㆍ지구에다가 지속적으로 빌라ㆍ연립ㆍ다세대ㆍ다가구 등을 확보하는 것이다.

지은지 오래되고 가능하면 동네가 꼬질꼬질하면 더욱 좋다. 추가로 계속 발표ㆍ지정되는 것을 보면 머지않아 서울에서는 불량주택지역이 완전히 자취를 감출 것은 분명하다. 아시는 바와 같이 서울의 경우 재개발ㆍ재건축 방법이 아니면 더 이상 대규모 택지를 공급할 방법이 사실상 불가능한 이들 지역의 경우는 시간이 문제일 뿐 그리 오래지 않아 재개발이 전면적으로 추진될 것으로 판단되는데, 이런 지역에다가 내 돈 안들이고 집 개수를 늘려가면서 기다리며, 버티기에 돌입한다면 시간은 내 편이고 32평형 아파트 기준으로 입주권 한 장 당 4-6억원은 할 것이다.

1) 내 돈 하나 없어도 집은 얼마든지 산다

부동산을 구입하는데 내 돈이 반드시 있어야 한다는 바보들을 많이 보고 있다. 그러나 사실은 전혀 그렇지 않다. 편견에 사로잡혀 있는 마인드만 전환하면 내 돈이 없어도 10채든 20채든 얼마든지 내 집을 장만 할 수 있다.

내 돈이 없어도 가능하다는 의미는 서울의 뉴타운예정지나 인근의 구시가지에 대지지분 12-15평 전후, 건평 20여평 전후의 연립ㆍ빌라라면 대체로 감정가격이 1억원 전후이고 두 번 유찰로 6,400여만원 정도 일 때, 6,500만원 정도에 응찰하여 이전비용까지 약 7천여 만원이 소요된다고 보면, 이것을 전세로 임대하면 들어간 돈이 거의 회수되고 나면, 그 돈으로 다시 낙찰받기를 반복하는 식으로 집의 개수를 늘려가는 것이다. 이 방법의 장점이 자금 부담없이 집수를 늘릴 수 있어 버티기(?) 하는데 아무런 힘이 들지 않는다는 것이다. 정부가 부동산 종합세 신설등과 각종 세금강화로 부동산경기를 약화시키겠다는 입장이지만 한계가 있을 수 밖에 없고, 정책이란 것이 다음 정부에서는 또 어떤 방향으로 변할지 알 수 없다.

일반인들이 팔아치우지 못해 안달복달하고, 물 흐리던 병아리들은 경매시장을 떠난 지금이 시세의 반값에 낙찰 받을 수 있는 또 한번의 기회라는 것이 느낌으로 다가온다. 이 전략으로 20-30여채 집을 확보한다면 시간문제일 뿐 서울 구도심의 스카이라인은 늦어도 10년 안에는 상전벽해가 일어날 것은 불을 보 듯 뻔하다. 서울과 수도권의 구시가지에 반값(정확히는 전세값)수준에 낙찰받아 전세로 임대하는 그 전세금으로 다시 낙찰받는 전략으로 임하는 것은 마치 어부가 물고기들의 길목마다 그물을 쳐놓고 기다리는 것과 같다. 어느 그물로 고기가 들어올지 모를 노릇 아닌가.

2) 그래도 서울과 수도권이다

서울시내를 보면 아직도 우수한 투자가능지역들이 널려 있는데, 앞에서도 말씀드린 것처럼 서울시내에서는 재개발ㆍ재건축이 아니고는 더 이상 대단위 택지를 공급할 가능성이 거의 희박해지고 있다는 점을 생각해보면 답이 어느 정도는 나온다. 왜 그럼 서울이냐고 물으신다면 그동안 경험이나, 가격동향을 보아 판단해볼 때 죽어도 "서울과 수도권"이라는 것이다.

실수요자라면 지방의 경매물건도 무난하지만 투자가치를 고려한 낙찰이라면 서울과 그 인근 도시들이 훨씬 유리하다. 2003년 10.29 부동산규제정책으로 꺾이기 시작한 2004-2005년 부동산 저점에서 감정 평가된 경매 부동산 매물들의 가격이 저평가된 것이 본격적으로 낙찰되는 시기인 2004년말부터 2006년말까지가 응찰자수마저 줄어든 상황으로 어쩌면 이번 같은 기회가 앞으로 몇 년안에는 다시 오지 않을지도 모르겠다.

3) 깡통매물을 활용하자

요즘 경매시장에서 “깡통매물”이 문제라는 신문기사를 본적이 있을 것이다. 낙찰가격이 전세가격에도 못 미치는 물건들로 부동산 불경기로 속출하고 있다는 것이 주요내용이다. 여러분은 이 기사에 대해서 어떤 생각을 가지고 있는지 궁금하다.

그런데 곰곰이 생각해보면 깡통 물건속에 대박을 터뜨릴 폭탄이 장치되어 있다는 것이다. 만약 깡통물건을 낙찰받아 전세로 처분한다면 문제가 되는 깡통만큼의 수익 달성이 가능하지 않을까. 현재 경매시장의 상황은 이런 깡통물건을 얼마든지 만날 수 있다. 심지어는 감정가격이 1억인 빌라ㆍ연립이 전세보증금이 5-6천만원인데 낙찰가격은 4천만원 전후로 까지 내려와 있는 물건이 서울 남부법원, 북부법원에서 경매가 진행되고 있으며, 인천이나 부평지역에는 발에 밟힐 지경이고, 지방의 깡통 물건은 말하기가 민망한 지경이다.

4) 주택수에 겁먹지 말자

깡통 물건을 낙찰받아 주택숫자가 늘어난다면 무슨 실익이 있을까. 병아리 독자들에게 당부하고 싶은 것은 주택수에 겁먹을 필요가 없다. 우리나라 주택 정책을 보면 무주택자가 1주택이 되었을 때 많은 변화가 있고, 1주택자가 3주택이 되었을 때 또 많은 변화가 있지만, 3주택 이상이 되어버리면 10채를 보유하든 20채를 보유하든 또는 본인이 목표로 하고 있는 것처럼 30채가 되든 별다른 차이가 없다. 집 한칸 없이 평생 전셋집이나 알아보려 다니지 말고 낙찰로 집 갯수 늘리는 전략으로 임하자. 같은 시간을 들여 누구는 죽을 때까지 전셋집이나 알아보러 다니고, 누구는 낙찰 받으려고 물건조사하러 다니는데, 3-4년만 지나도 결과로 나타나는 차이는 뻔하다. 손바닥 비비며 감이 떨어질 때까지 무능하게 기다리는 것이 문제지, 집 갯수가 많은 것은 절대 문제가 될 수 없다. 알면서도 그렇게 못하는 것이 더욱 문제다. 바보중 하나가 집하나 달랑 가지고 있으면서 그 집값 올랐다고 포만감에 젖어 좋아 하는 사람들이다. 이런 사람의 생각이 맞으려면 내 집만 오르고, 다른 집은 오르지 않았거나, 최소한 집이 5채는 있고 난 다음이라면 일리가 있겠지만, 집값 올랐다고 처분하고 어디 가서 집값이 오르지 않은 집을 찾는다는 말인가? 현재 살고 있는 내 집은 이미 자산가치가 없는 것이다.

5) 집 한 채로는 정신 차리자.

서울과 수도권의 구시가지에 소형 공동주택(대개 대지지분 12-15평, 건평 20평정도, 지은지 오래될수록 유리)을 수십여채를 확보하고 버티기에 돌입한다면 짧게는 5년 이내 길어 보아야 10년 이내면 결판이 난다고 보는데, 어쩌면 마지막 기회라는 생각도 든다.

보수적이고, 길게 잡아 10년에 그 중 5개만 수용되어 아파트 입주권을 쥐게 된다면 다 빼고도 꿈에 목표인 17억이 문제가 아니고, 그 이상이 수용된다면 20억도 무리가 아닐 것이다. 그리된다면 내집빼고 부채빼고 부자목표 달성의 꿈이 이루어지게 되는 것이다. 세금 등이 무섭다면 그중 한두채 잘라서 납부해버리면 된다. 2억 벌어서 1억쯤 세금 내는 게 아까워서 고민하고 있으려면 계속 그러고 계셔도 된다. 부동산이 없어서 고민하는 그룹에 속하지 말고, 가져서 고민하는 그룹에 속해야 인생의 말년이 편안하고 우아하다. 본인이 낙찰받은 사례를 하나 소개하기로 하겠다.

6) 투자된 돈 바로 회수한 XX빌라

집 개수 늘리기 전략의 일환으로 내 돈없이 소유권 취득하여 재개발 여지가 있는 지역의 물건을 낙찰받아 버티기 하고 있는 중이다.

서울 서부법원에서 경매가 진행된 이 물건은 서울 용산구 XX동 지층 101호인 빌라로 대지지분이 12평 건평이 20.82평으로 1차 감정가격이 8천5백만원으로, 2차 유찰후 응찰가격이 5천4백만원에서 응찰자는 2명이었고, 최고가매수가격이 5,560만원이었다. 낙찰은 2003년 12월이였다.

이 물건의 특징은 서울역 건너편 XXX 고개 뒤쪽에 있는 XX빌라로 전세가격수준에서 낙찰 받아 보유하고 있다가 재개발 지역에 포함된다면 상당한 수익률을 기대할 수 있다고 설명한 것과 유사한 물건으로 응찰 가격과 경쟁률도 그리 높지 않아 병아리수준의 응찰자들에게 권해보고 싶은 물건이다.

서울시내는 전체가 모두 유망하지만 대상을 좁혀서 살펴보면 중장기적으로 용산구과 마포구 전역이 가장 유망한 지역으로 부상하고 있다. 투자 포인트를 살펴보면 구입ㆍ보유하는데 자금부담이 전혀 없다는 점이 무엇보다 강점이다.

자세히 보면 2003년 12월18일 입찰일에 응찰하여 낙찰받은 이 물건의 기본방향은 낙찰받아 보유하고 있다가 재개발에 포함된다면 돈 들이지 않고 아파트 입주권을 바라볼 수 있는데, 전세보증금만으로 투자자금이 회수되기 때문(왜냐면 이전비 포함하여 총 6천만원 소요)에 부담 없이 보유할 수 있다.

(1) 구체적인 진행과정을 보면

1) 2003년 12월 18일 낙찰

2) 2003년 12월 24일 매각허가

3) 2004년 1월 13일 잔금납부

4) 2004년 2월 11일 배당실시

5) 2004년 2월 13일 현 거주자와 전세 계약 체결

(2) 소요자금 계산

1) 낙찰대금 5,560만원

2) 소유권 이전비용 및 취*등록세 약 340만원으로

3) 총 5,590만원으로 약 6천만원 소요

4) 잔금 중 2,500만원 잔금융자

5) 사용기간 1개월, 금융비용 13만원(받은 전세계약금으로 융자금 상환했슴)

(3) 수익률 분석

1) 6,800만원에 현 거주자와 전세 계약 체결(명도완료)하여 내 돈 3,500만원과 융자금액 2,500만원 투자해서 총 6,000만원 정도에 소유권 취득한 뒤 6,800만원에 전세계약 하여, 1개월 만에 투자금보다 800만원이 더 회수되어 보유하는데 아무런 부담이 없다.

(4) 노림수

이 방식이면 결과적으로 내 돈 한푼 안들이고 연립*빌라의 소유권 취득이 얼마든지 가능하고, 취득 후 5년쯤 버티면 아파트 입주권을 받을 수 있다고 본다. 5년 기다리면 재개발 여지가 충분하다고 판단하고 있는데 만일 5년 뒤에 재개발로 32평형을 받을 수 있다면, 현재 시세가 5억원 전후인 물건을 자신의 돈 한 푼 안 들이고 확보한 셈이 된다. 버티기에서 중요한 것은 무엇보다 자금이 묶이지 않는 것이 중요하다. 즉 힘이 들지 않아야 한다는 것인데 투자된 자금 이상으로 전세처분하면 버티는데 아무런 부담도 없다. 깡통경매물건을 역으로 활용하는 전략으로 현재 보유하며 버티고 있다. 

5. 아주적은가격으로 실제 입찰 연습

1) 최근 경매시장에 입찰자들이 늘어나고 경매가 과열되면서 입찰가격을 터무니없

이 높게 쓴다거나 입찰표상의 입찰가액을 잘못 기재해 상상을 초월하는 초고가에

낙찰되는 피해가 잇따라 발생하고 있다.
입찰표 작성상의 실수는 초보자나 경험자를 불문하고 누구 한번쯤은 있을 법한 일

이다. 초보자는 더욱 그러하겠지만 수 차례의 입찰경험이 있는 사람이라 해도 입찰

시간에 쫓기거나 과열된 분위기에 휩쓸리다 보면 입찰표상의 기재사항을 누락한다

거나 입찰가액란에 ‘0’을 하나 덧붙여 기재한다거나 제출서류중 일부를 빠트리고

입찰하는 등의 실수가 종종 발생하게 된다. 입찰가액을 잘못 기재하는 경우에는 상

당한 금전적 손해를 입을 수 있기 때문에 더욱 주의를 요하는 사항이다.

이러한 입찰 실수를 줄이기 위해서, 특히나 처음 입찰에 응하는 사람이라면 본격적

인 경매투자에 앞서 연습 삼아 입찰실습을 해보면 어떨까? 예행연습이나 가상의 모

의입찰이 아니라 실제 입찰할 물건을 선정, 입찰표를 작성하고 보증금을 동봉하여

입찰함에 투입하는 것까지의 실전 입찰을 말함이다.
2) 그러기 위해서는 물론 가격부담이 없어야 한다. 입찰가액을 잘못 써내어 추후

대금납부를 하지 않아도 몰수되는 입찰보증금이 지극히 소액이라 부담이 없는 물

건, 최저매각가가 몇 만원대의 물건으로 입찰보증금이 몇 천원대면 해결되는 그야

말로 담배 몇 갑 정도의 가격에 입찰할 수 있는 물건이면 어떨까?
몇 만원대의 입찰금액이면 감정가가 10만원 이하인 물건인 셈인데, 그러한 물건이

있을까? 다행(?)스럽게도 아주 빈번하게 그러한 초미니물건이 경매시장에 등장한다.

대부분이 공유지분이거나 도로, 하천용지, 자투리 등 별 보잘 것 없는 극소형 규모

의 땅으로 입찰경쟁률이 매우 적어 낙찰받기가 수월하기 때문에 입찰 실습용으로

제격인 물건들이다.
3) 낙찰받은 후 대금납부를 하지 않아도 몰수되는 보증금이 몇 백원에서 많아야 1

만원이다. 예컨대, 지난 1월 24일 목포지원에서 진행된 전남 영암군 신북면 소재

임야 6.5평(현황 도로이면서 지분)이 경매진행 되었는데, 감정가 64,500원, 최저가

36,000원으로 36,000원에 낙찰되었다. 입찰자수 1명에 입찰보증금으로 제공한 금

액은 고작 3,600원. 낙찰 후 대금납부를 하지 않아도 몰수되는 보증금은 3,600원

밖에 되지 않는다. 지난 7월 12일에는 광주지방법원에서 전남 장성군 북하면 소재

임야 23.9평이 최저매각가 20,000원(감정가 35,550원)에 경매에 부쳐져 2명이 응

찰하여 25,000원에 낙찰된 바 있고, 가장 최근인 7월 25일 홍성지원에서는 보령시

청소면 진죽리 소재 하천용지 0.74평(지분)이 감정가 1만원에서 1회 유찰된 7천원

에 경매에 부쳐져 1만원에 낙찰된 바도 있다. 이 물건의 입찰보증금은 고작해야 7

백원이다. 앞으로 진행 예정인 감정가 10만원 이하의 경매물건도 상당수 대기하고

있다. 오는 8월 8일 전주지방법원에서 김제시 용지면 용수리에 소재한 잡종지 13.9평과 도로 17.6평이 감정가 5만8,800원, 2만4,800원에서 1회 유찰되어 각각 4만

7,000원, 2만원에 경매에 부쳐진다.

또한 8월 29일에는 군산지원에서 익산시 금마면 갈산리 소재 토지 10평(현황 도

로)이 감정가 8만2,500원에 한차례 유찰되어 6만6,000원에 경매에 부쳐질 예정이

며, 9월 5일에는 해남지원에서 진도군 진도읍 수유리 소재 전 9.7평(현황 도로)이

감정가 4만8,000원에서 3차례 유찰되어 2만4,000원에 경매에 부쳐진다. 각각의 사

건에 입찰하려면 입찰보증금으로 2천원에서 5천원 정도만 소지하고 가면 된다. 담

배 한 두 갑 정도의 가격이다.
4) 이들 물건의 대부분은 규모가 매우 적을 뿐만 아니라 수도권이남 지방에 소재하

여 입찰하러 가는 교통비가 더 나올 법한 물건이고, 낙찰 후 낙찰가보다 등기이전

비가 더 들 수도 있는 물건이다. 투자가치를 따지자면 더욱 아닌 물건들이다. 앞서

말했듯 본격적인 레이스에 돌입하기 전에 입찰가격을 산정하여 실제 입찰표를 작성

하고 보증금과 함께 입찰봉투에 동봉하여 입찰함에 투함하는 것까지의 입찰실습을

실전으로 해보라는 얘기다. 처음으로 입찰표를 작성해보는 사람보다는 아무래도 한

번이라도 실전 입찰경험이 있는 쪽이 마음의 여유를 갖게 되고 그만큼 실수를 덜하

게 되지 않을까? 입찰보증금, 교통비, 식대비 포함하여 몇 만원의 투자로 소중한 입

찰 경험을 쌓게 되고, 수백만원 또는 수천만원씩 보증금을 잃게 되는 실수를 예방

할 수 있다면 한번쯤 그만한 시간투자와 노력을 기울여도 괜찮을 듯 하다.