[스크랩] 용산 뜯어보기

자료출처: 좋은현상으로...Good actual condition

10년 후 가장 살기 좋은곳 - 용산 뜯어보기★★★★★

 

강남 하면 가장 땅값이 비싼 곳, 살기 좋은 곳, 부자들만 사는 곳으로 통한다. 10년 후에도 과연 그럴까. 부동산 전문가가 추천하는 ‘강남 신화’를 깨뜨릴 대체 주거지를 소개한다.


‘집값’, 그중에서도 ‘아파트값’은 가진 사람과 못 가진 사람 간의 입장이 극명하게 대비된다. 내 집을 장만하는 게 꿈이던 시절에는 집값이 오르지 않기만을 간절히 기원하다가, 고생 고생해서 집장만을 하고 나면 집값이 얼마나 올랐나에 관심이 집중된다. 이 때문에 집을 사기 전 많은 사람들은 형편에 맞는 집보다 집값이 오를 수 있을지 여부에 더 초점을 맞추고 있다.
집값 상승 가능성을 점치기 위해서는 집값을 결정하는 요인이 무엇인지 이해하는 과정이 선행돼야 한다. 집값을 결정하는 여러 요인 중에 가장 기본이 되는 세 가지 요소는 업무중심지구와의 근접성, 교통 여건, 그리고 환경 요건을 꼽을 수 있다.



환경 요인은 시대 상황에 따라 세부적인 요소가 변화해가고 있다. 휴대폰이나 전자제품을 살 때 기본 기능에 충실한 상품만으로 만족하지 않고 좀 더 다양하고 편리한 기능이 있는 제품을 기대하는 것처럼 주택을 선택하는 눈높이가 점점 높아지고 있는 것. 주택의 기본 기능뿐만 아니라 편의시설이 잘 갖춰진 곳에서 쾌적한 자연환경까지 누릴 수 있는 곳으로 기준이 상향 조정되고 있다.
최근 들어서는 자연친화적 요소에 대한 가치가 크게 부각되고 있다. 한강을 조망할 수 있다거나, 대규모 공원과 인접한 곳에 대한 선호도가 높아지고, 실내에서 이 같은 자연환경을 조망할 수 있는지 여부에 따라 동일한 단지 내에서도 가격 격차가 있다.

한강 조망권, 대규모 공원 조성 예정인 용산 용산은 지금도 선호도가 높은 곳이지만 앞으로 더 높아질 것으로 예상된다. 한강변이라는 최대의 장점과 강북 도심과의 접근성, 강남은 물론 여의도까지, 경부고속철을 이용하면 지방으로까지 그야말로 사통팔달할 수 있는 교통 요충지라는 점은 강남권보다 우위에 있다. 또 용산 미군기지 이전이 본격화되면 그 자리에 80만 평 규모의 초대형 공원이 조성되면서 최고의 주거지역으로 부상할 가능성이 높다. 전통적으로 부유층의 선호도가 높은 것을 반영하듯 용산권 아파트는 강남권에 비해 중대형 규모의 아파트 비중이 높다는 점도 시장에서 강자가 될 가능성을 더 높여주는 요인이 될 것으로 보인다.

교통 여건은 지도상 거리보다 실소요 시간에서 느끼는 거리를 좌우하는 요소이다. 특히 대중교통 수단 중에서는 지하철 이용이 편리한 역세권의 중요성이 부상했고, 도보로 지하철역을 이용할 수 있는 곳과 그렇지 못한 단지 간에 가격 격차가 벌어지는 현상도 생겼다. 지하철 노선에 따라서도 가격 편차가 있는데, 업무중심지구를 경유하는 노선, 특히 강남권과 연계성이 높은 지하철 노선의 역세권이 상대적으로 강세를 보이고 있다.

10년 후 교통 환경 고려, 송도 신도시·파주·구리 중국과의 경제 교류의 전초기지 육성을 목표로 한 영종도~청라지구~송도 신도시로 이어지는 경제특구는 지금까지 수도권에서 상대적으로 열세를 면치 못하던 인천권에 새로운 바람을 일으킬 것이다. 이 지역은 개발 면적이 강남의 2배에 육박하는 규모로 국제공항, 고속철도, 항만이란 3대 인프라 시설을 갖추고 있다. 북쪽에서는 파주-일산-고양 삼송택지개발지구-은평 뉴타운으로 새로운 벨트가 형성되면서 시장에서의 영향력이 커질 것으로 예상된다. 남북 관계가 진전되면서 교통 여건이 끊임없이 개선될 전망이다. 동쪽에서는 교통 환경 취약으로 그동안 약세를 보이던 남양주-구리-하남권 벨트가 경춘선 복선화 등 교통 환경이 개선되면서 자연친화적 환경 요건의 우수성이 부상할 가능성이 높다.

업무중심지구와의 근접성이라 함은 직장이 밀집되어 있는 도심 지역과의 거리라고 할 수 있다. 서울 지역을 예로 들면 4대문 안과 강남 테헤란밸리를 업무중심지구라 할 수 있다. 이곳에는 중앙 행정기관과 대기업 본사 등 수많은 기업들이 모여 있고, 연관된 회사와 그곳에 근무하는 사람들을 대상으로 한 상업 시설들이 발달하면서 서비스업 종사자 또한 많다. 따라서 출퇴근 거리가 짧은 곳이 상대적으로 선호도가 높고, 이 때문에 다른 곳에 비해 주택 가격이 비싸게 평가될 수 있는 것.
90년대까지 서울의 업무중심지구는 종로·중구를 중심으로 한 4대문 안 한 곳에 불과했다. 그러다 90년 후반부터 강남권에 대기업 본사가 이주하고 벤처 붐을 타고 테헤란밸리를 중심으로 IT 기업들이 모여들면서 강남에 또 하나의 업무중심지구가 형성되었다. 이 때문에 강남구, 송파구, 서초구 등은 업무중심지구에 근접성이 좋은 주택지로 부상하게 됐다.

잠재력 낮지만 여전히 관심의 초점, 강남 현재 최고의 인기를 얻고 있는 강남은 10년 후에도 지금처럼 살고 싶은 곳 1위가 될 수 있을까? 강남의 미래는 재건축과 밀접한 연관이 있다. 강남은 지난 70년대 이후 개발이 시작돼 벌써 개발 연령이 30년을 넘었다. 사람으로 치면 청년기를 지나 장년기에 접어든 셈이다. 따라서 발전 가능성만 보자면 다른 지역보다 오히려 낮을 수도 있다. 특히 지은 지 20년이 넘은 낡은 아파트들이 점점 늘어나고 있다. 집값은 비싸지만 주거의 질이 반드시 높다고 할 수 없다. 이런 이유로 강남 지역은 현재 재건축이 활발하게 추진되고 있지만 안팎의 여건이 재건축 추진에 상당한 걸림돌이 되고 있는 게 사실이다. 정부는 집값 상승을 우려해 초고층 재건축 등에 제동을 걸고 있고, 소형의무비율, 개발이익환수제 등도 발목을 잡고 있다. 하지만 강남은 10년 후에도 선두 자리를 지킬 가능성이 높다. 재건축은 시간이 지나면 자연히 해결될 수밖에 없고 그렇게 되면 주택의 질이 높아지고 더 많은 인구를 수용할 수 있어 지금보다 집값이 비싸질 확률이 높기 때문이다.

대한민국 대중교통의 집합소 용산

 

 

오늘자 머니투데이에 용산 서부이촌동에 국제여객선터미널을 만들지도 모르겠다는 추측성 기사가 났는데, 이렇게 맨날 용산 용산 하는데, 도대체 그 호재 많다는 용산의 내용이 무얼까 하나둘 짚어보기로 하자.

오늘은 그 첫번째 순서, 교통편이다.

서울의 한복판이니, 서울 교통의 핵이니, 출퇴근하는 부자들의 집결지니 하는데 현재의 노선 및 계획도를 모아봤다.

자, 그럼 교통의 요지가 된다는 서울 한복판의 용산으로 모이는 철도노선을 살펴보자.

 

먼저, 지금 청파동1가에 한창 역사를 건설 중인 인천국제공항지하철 (용유도~서울역).

 

 

 

그 다음은 2009년 개통예정인 신분당선 (수원~용산).

지금 한창 공사 중으로 양재와 교보생명 사거리 교통체증의 주범이다.

 

 

 

 

그리고, 복선화되어 2008년 개통되는 경의선 (문산~용산).

 

 

 

 

현재 운행되고 있는 경부선 KTX와 국철.

 

 

 

 

그리고, 지하철 1호선과 4호선, 그리고 6호선.

 

 

 

활기 띠는 용산 개발
구분	위치	면적 (평)	개발계획	진행 단계
①국제 업무지구	한강로3가 40-1번지 일대	13만4000	-철도기지창 부지에 국제업무·주거·상업·유통 시 설이 어우러진 초대형 복합단지 개발 -최고 620ｍ 높이의 랜드마크 건물 및 주상 복합아파트 건립	개발계획 수립중
②용산역 전면구역	한강로2가 일대	1만8000	-용산역 앞 집창촌 헐고 주상복합아파트및 업무용 빌딩 건립 -2구역에 37층 높이의 주상복합 건립 (41∼91평형 아파트 147가구)	시공사 선정중
③국제빌딩특별구역	한강로3가 63번지 일대	2만7774	-국제빌딩 주변 노후주택지 개발 -최고 40층짜리 주상복합 7개동 건립 -용적률 750％ 적용	1∼4구역 조합설립 인가
④이촌·원효고밀도 지구	원효로4가 등일대	4만8000	-9개 단지 2496가구 재건축 가능 -기준 용적률 230％ 적용 -리모델링도 가능	단지별로 사업진행
⑤서빙고 고밀도지구	이촌동 등 일대	25만	-22개단지 8755가구 재건축 가능 -기준 용적률 230％ -리모델링도 가능	단지별 사업진행
⑥한남재정비촉진지구	보광·한남·이태원· 동빙고동 일대	33만1500	-낡은 건물 5000여가구 허물고 아파트촌건립 -기준용적률 190∼210％로 최고 35층 이상 건립 -1만2000∼1만4000가구 예상	개발계획 수립중
자료：용산구청

 

용산에 개발 호재가 쏟아지고 있다. 서울시의 'U턴 프로젝트' 발표와 민족공원조성, 한남뉴타운, 현대 아이파크몰 등 각종 개발 이슈로 용산이 투자지역으로 관심이 집중되며, 주변 가격도 고공행진을 달리고 있다.

서울 중심에 위치해 있으면서 남쪽으로 한강 조망이 가능한 용산은 그동안 미군기지 때문에 주변 개발이 늦었다. 특히 용산역 주변과 한남동 일대는 낡은 주택과 유흥가 등이 잘 정비되어 있지 않은 상태로 주거환경은 아직 미비하다.

하지만 미군기지가 2007년까지 평택으로 옮겨짐에 따라 그 자리에 민족공원이 들어서면 용산의 가치는 더욱 커지게 된다. 그렇다면 한강조망, 민족공원 두마리 토끼를 잡기 위해 어디에 투자를 해야 할 까? 민족공원관련 법안이 통과되고 가시화되면 용산 가격은 더 오를 것으로 보이므로 지금부터 관심을 가져보자.

◆ 용산이 관심을 집중시키는 이유?

용산이 뜨는 이유는 서울시의 'U턴 프로젝트'와 건교부 '용산 민족,역사공원 특별법안', 한남뉴타운, 13만여평 용산역 부지 개발과 경의선복선전철, 신분당선 연결 등 각종 개발 계획이 있기 때문이다. 남쪽을 바라보는 한강조망에 민족공원 조성으로 대규모 공원 조망까지 합쳐 '한강,공원' 더블 조망권이 가능한 곳이 되며, 용산역은 삼성동 코엑스몰과 버금가는 국제업무지구가 조성될 예정이다.

한편 각종 개발 계획 발표는 쏟아지지만 구체적으로 진행되는 것은 크게 없어 개발 진행에 따른 기간은 다소 소요될 것으로 예상한다.

'U턴 프로젝트' 서울의 부도심 역할, 강북의 강남
'U턴 프로젝트'는 용산 민족공원과 뚝섬 서울숲, 거점지역으로 친환경적인 중대형 주택지로 개발하기 위해 뉴타운 사업 등 각종 재정비 사업을 활성화하는 것이다. 이는 서울시가 은평에서 거점 지역 용산, 뚝섬을 지나 노원까지 연계해 중점적으로 강북 개발을 활성화 시켜 강남과의 격차를 줄이겠다는 전략을 말한다.
이에 따르면 용산은 용산지구단위계획 재정비를 통해 삼각지와 용산역 일대를 약 100만평의 국제업무지구로 육성하며, 한남뉴타운 보광동일 일원 약 331천명은 5만평 규모의 중층 미니신도시로 정비한다. 또한 서빙고 아파트지구는 고층의 주거단지로 재정비 할 계획이다.

'용산민족공원' 총 87만평 규모의 공원 조성
용산민족공원은 미군기지를 2007년까지 이전하고 81만평을 도심녹지공원으로 조성한다는 것이다. 용산은 민족공원 조성과 남산, 한강을 잇는 서울의 생태공원의 중심지가 된다.
한편 현재 용산민족공원 조성과 관련된 '용산 민족,역사공원 특별법안'처리가 정부와 서울시간의 의견조율로 국회 제출 시기가 9월 말로 연기 됐다.
용산민족공원 조성 수혜 지역은 서빙고동, 한남뉴타운, 용산, 삼각지역일대 주상복합 단지들이다.

용산역 중심으로 '국제업무지구'
용산역을 중심으로 지구단위계획을 재정비해 국제업무지구로 육성할 계획이다. 삼각지역과 용산역 일대 낙후된 주택 및 상가를 재정비할 계획이다. 최근 철도공사에서는 용산역 차량정비창 13만4천평 부지를 매각해 초고층 주상복합 단지 등 개발 계획을 발표했다. 이에 따라 동부이촌동에 비해 주변환경이 낙후되어 가격이 낮았던 서부이촌동 일대가 수혜를 받는다.

그외 용산민자역사에 멀티 복합 엔터테인먼트 쇼핑몰이 만들어진다. 현대아이파크몰에서 국내 최초의 서구식 복합 엔터테인먼트 쇼핑몰을 구축한다. 현재 CGV영화관, 이벤트 공간 등 다양한 문화공간이 운영 중으로 용산민자역사 주변 상권 형성이 역세권 유동수요와 더불어 더 활성화 될 전망이다.

'용산~문산 경의선 복선전철' 2008년 말 개통 예정 | '신분당선 강남역-용산역' 연결 계획
용산~문산 경의선 복전전철사업이 2008년 말 개통예정으로 일산, 파주까지 연결된다. 또한 판교~강남을 잇는 신분당선 강남역에서 용산역까지 연결될 계획에 있다. 현재 장기 계획상에 있으며 건교부에서 확정된 사항은 아니다. 현재 용산에서 지하철을 이용해 강남에 가기 위해서는 지하철4호선 이촌이촌역에서 2호선 환승역 사당역에서 갈아타야 하는 불편함이 있다. 계획이 확정되면 용산역은 경의선과 신분당선을 잇는 중심지가 된다.

'한남뉴타운' 한강조망 탁월
2차 한남뉴타운은 용산구 보광동, 한남동, 이태원동, 서빙고동, 동빙고동 일대 지역으로 약 33만평 규모이다. 북쪽으로는 이태원 관광특구로 6호선 이태원역을 접하고 있고, 남쪽으로는 1호선 한남역과 서빙고역과 도보 5~10분 거리에 위치하고 있다. 동빙고동과 보광동은 한강조망이 가능해 관심이 가장 높은 곳이다. 현재 사업단계는 서울시와 한남조합운간의 고도제한 문제로 조건부기본계획승인 단계이다.

 

[재테크 10년후를 내다보자] 투자 유망지역

 

 

부동산 전문가들은 10년 앞을 내다보는 부동산 투자전략을 세우는 데는 수요층의 인구 구성 변화 처럼 확실한 변수를 찾기 힘들다고 입을 모은다.

주택을 처음 구입하는 20∼30대, 중대형으로 갈아타는 40∼50대 인구 구성의 변화와 이들의 주택선호도가 앞으로도 부동산 시장을 좌우할 가장 확실한 변수라는 것이다.

통계청에 따르면 1958년에서 1962년까지 1차 베이비부머들은 500만명이나 된다. 이들이 결혼 적령기를 맞았던 1988년 집값과 전셋값 폭등을 일으켰고, 45세 전후가 된 2003년부터 중대형 수요집중 현상을 만들었다. 그렇다면 은퇴시기인 60세가 되는 2018년까지 시장은 어떻게 변할까. 또 그 이후 부동산 시장은 어떤 변화를 맞을까.

■향후 10년, 중대형·한강변 인기 계속될 것

전문가들은 베비부머들이 은퇴하는 2018년까지 중대형 선호도는 지속될 것으로 전망한다. 지금 40∼50대는 일반적으로 자산시장의 ‘황금계층’으로 불린다. 그 만큼 자금력이 풍부한 세대다. 이들이 대기수요자로 존재하는 한 중대형 인기는 당분간 계속될 수 있다는 것이다. 현재 주택시장에서 중대형 매매가 위축되는 것은 정부 규제에 따른 일시적 현상이지 향후 5∼10년간 이런 추세는 계속될 것이란 전망이다.

스피드뱅크 박원갑 부동산연구소장은 “40∼50대 인구는 전국적으로 2016년, 수도권은 2022년까지 늘어 난다”면서 “중대형 아파트는 한동안 주택 주력 상품이 될 것”이라고 내다봤다.

지역적으로는 한강변 인기가 계속되고, 뉴타운 및 도심재개발 사업도 크게 부각될 것이란 전망이다.

서일대 이재국 교수는 “개발의 축이 한강변을 중심으로 강북시대에서 영등포구 여의도,용산구 동부이천동,강남구 압구정동,마포구 상암동,송파고 잠실로 이어지고 있다”면서 “향후 10년 동안에도 한강과 인접한 용산, 잠실 등의 한강변 인기는 계속될 것”이라고 말했다.

■10년 후엔 “도심 재개발 관심 가져야”

중장기적 관점에서 관심을 모아야 할 곳으로는 뉴타운 등 도심 재개발 사업지이다.

시간과공간 한광호 사장은 “중장기적으로 도심 재건축 규제나 일반주거지역 용적률은 풀릴 가능성이 높다”면서 “대지 지분이 넓은 재건축이나 초기단계 재개발 지역의 단독주택도 유망하다”고 내다봤다.

전문가들은 사회가 고령화될수록 도시외곽이 아니라 도심으로 들어오는 경향이 뚜렷할 것으로 본다. 산업구조 변화, 고령화진행속도 등에서 우리보다 5∼10년 앞서간다는 일본의 경우에서 이를 증명할 수 있다.

‘한국과 일본 자산형성 구조 변화 비교’ 논문을 발표한 한양대 전영수 박사는 “최근 국내에서 추진하는 도·농균형발전 정책, 신도시 정책 등이 10년 전 일본에서도 적극 펼쳤던 것”이라면서 “하지만 최근 일본에서는 도쿄 도심과 다소 멀리 떨어진 명품도시, 신흥도시는 모두 실패했고, 최근엔 도쿄 도심의 집중화 현상이 나타나고 있다”고 말했다.

전박사는 “일본의 사례를 국내에 적용해 보면 앞으론 도시 외곽의 전원주택보다는 도심의 중소형 아파트에 선호도가 점점 더 높아질 것”이라고 내다봤다.

■수익형 부동산 관심도 더욱 높아져

전문가들은 2015년을 지나면서 수익형 부동산에 대한 관심이 크게 증가할 것으로 본다. 특히 고령화 사회가 진행될수록 안정적인 수익이 보장되는 상가 등에 대한 인기가 높아질 것이란 전망이다.

상가정보연구소 박대원 연구원은 “60세 이상 노년층의 증가는 수입 없이 평균 20년을 살아야 하는 인구의 증가를 의미한다”면서 “장기적이고 고정적인 월세수입이 가능한 상가투자가 새로운 부동산 투자 대안으로 떠 오를 것”이라고 내다봤다.

박연구원은 “고령자들이 이용하기 편리한 1층 상가나 입지가 좋은 유망 상가는 앞으로 큰 인기를 누릴 것”이라고 전망했다.

부동산114 김희선 전무는 “수익형 부동산 중에서도 내수경기와 큰 상관이 없는 도심 재개발 지역의 오피스텔 선호도가 크게 높아질 가능성이 크다”면서 “주택을 ‘투자’에서 ‘주거’ 개념으로 접근하는 베이부머 세대의 자녀들이 늘어나면서 오피스텔 수요는 더 늘어날 것”이라고 예상했다.

■토지투자는 수도권 중심으로

전문가들은 토지 시장은 자유무역협정(FTA) 영향으로 수도권을 중심으로 다소 들썩일 가능성이 있다고 보고 있다.

이재국 교수는 “FTA체결로 양질의 농수산물 수입이 급증하면 정부는 더 이상 농업을 권장하지 못할 것이므로 중기적으로 농지의 용도변경이 불가피하다”면서 “이에 따라 수도권 땅값은 들썩일 가능성이 크다”고 전망했다.

이교수는 “다만 수도권을 제외한 지역은 활용방법을 찾기 더욱 힘들어져 급락할 가능성도 있는 등 토지시장의 양극화는 더 심화될 것”이라고 내다봤다.

 

 

용산 시티파크 8월말 입주…시세 분양가의 2배로 뛰어

2004년 3월 전 국민을 청약 광풍으로 몰아넣었던 주상복합 `용산 시티파크.` 오는 8월 말 집들이를 앞두고 5개동 33~43층짜리 시티파크 건물이 모습을 드러내면서 용산이 초고층 빌딩숲으로 변신을 본격화하고 있다. 인근 문배동의 주상복합 아크로타워가 현재 입주중이고, 시티파크보다 조망권이 좋다고 알려진 파크타워도 내년 8월 집들이가 예정돼 있어 용산의 주상복합촌 조성에 속도가 붙을 것으로 보인다. 시티파크는 마지막 분양권 전매가 가능한 단지로 관심이 쏠리면서 당시 청약경쟁률이 평균 328대1, 최고 경쟁률은 698대1을 기록했다. 청약증거금 또한 사상 최대치인 6조9100억여 원에 달했다. 대우건설과 롯데건설이 시공중인 시티파크는 아파트 629가구, 오피스텔 141가구. 현재 조경공사도 마무리되고 입주자 사전점검까지 끝난 이 단지는 용산민족공원 호재와 유턴프로젝트 등에 힘입어 대부분 분양권 시세가 분양가의 두 배로 뛰어올랐다. 인근 중개업소에 따르면 7억4300만원에 분양된 시티파크 2단지 46평형은 13억~14억원, 10억9800만원에 분양된 1단지 67평형은 호가가 20억원에 나오고 있다. 시티파크는 1회에 한해 분양권 전매가 가능해 50~60%는 이미 손바뀜이 된 상태다. 전세금은 44평형이 3억5000만~4억5000만원, 55평형이 6억~7억원 선이다. 시티공인 관계자는 '입주가 가까워지면서 전세 문의가 늘어났다'며 '대부분 10억원이 넘다 보니 세금문제 때문에 매매는 활발하지 않다'고 말했다. 그는 '용산 도심 재개발사업과 국제빌딩 인근 주상복합 등 집값이 오를 호재는 많다'고 덧붙였다. 내년 8월 입주 예정인 파크타워(888가구)는 일반분양의 경우 전매제한으로 등기 이후 매매가 가능하다. 조합원이 보유한 분양권은 분양가가 7억9812만원이었던 40평형이 현재 13억~14억원에 시세가 형성돼 있다. 이미 용산에는 주상복합 아파트가 빠르게 들어서고 있다. 2005년 말 용산 파크자이가 입주한 이후 벽산 메가트리움 등이 집들이를 했고, CJ나인파크 이안프리미어 등도 7~8월께 입주할 예정이다. 전쟁기념관 옆 대우월드마크도 연말에 완공되며 최근 분양한 리첸시아 용산도 2010년 입주한다. 또 집창촌이 위치해 있는 `용산역 전면지구`와 `국제빌딩 특별구역`에 대한 개발계획이 확정되면서 지역별로 추진위원회 구성, 시공사 선정 등 작업이 속도를 내고 있다.

출처 : 부동산을 신나게 즐겨 봅세다~♬

글쓴이 : 아크 원글보기

메모 :