[스크랩] “분양권 전매 이것만은 꼭 챙겨야”

“분양권 전매 이것만은 꼭 챙겨야”

2008년 11월 14일(금) 8:30 [헤럴드생생뉴스]

수도권 분양권 전매시장이 활짝 열렸다. 하지만 수요자들 사이에서는 분양권 전매 자체를 생소하다는 목소리가 높다. 알짜 분양권을 고르는 것부터 계약서를 작성하고 각종 거래신고뿐 아니라 대출 승계며 세무신고 등 챙겨야 할 것이 한 두 가지가 아니다. 분양권 전매의 절차와 유의사항 등을 점검해보는 것도 필요한 이유다. 부동산정보업체 스피드뱅크는 분양권 전매에 관한 전반적인 사항을 소개했다.

▷알짜 분양권 고르기요즘 분양권 전매가 가능해지면서 모델하우스마다 떴다방이 다시 출현하고 있다. 하지만 떴다방을 통해 분양권을 사는 것은 피하는 것이 좋다. 떴다방은 중개사고시 공제조합에 가입하지 않은 곳이 많아 계약자가 고스란히 피해를 떠안을 수 있기 때문이다.

이때 가격 동향과 거래상황 등을 살펴 거래가 빈번한지, 가격은 합당한지 여부도 꼼꼼히 체크해야 한다. 분양계약서 사본을 받아 시공사나 시행사에 문의해 계약자가 맞는지 확인해보고 발코니 확장여부와 옵션비용 등도 확인해둔다. 중도금은 얼마나 납부했는지 앞으로 납부해야 할 중도금과 잔금은 얼마인지 알아둔다.

▷계약서 작성알짜 분양권을 고른 후 전매에 따른 매매계약서를 작성한다. 계약이 익숙하지 않다면 중개업소를 통하는 것이 유리하다. 실거래 신고도 중개업소가 대신 신고할 수 있어 손을 덜 수 있다. 계약서상에 (계약금, 중도금, 잔금)을 토대로 신고서상에 실제거래금액란을 작성하되 ‘미납 분양대금 등’은 잔금에 포함하여 작성하고 ‘기타’란에 미납분양대금’의 승계내용을 기재해둔다.

▷구청 매매계약서 검인 및 실거래 신고분양권 전매에 대한 매매계약이 끝나면 분양계약서 원본과 계약서, 인감과 신분증을 들고 해당 주택의 소재지 구청이나 동사무소(분양지역에 따라 관할관청이 다름. 사전 확인 필요) 지적과로 방문해 계약서상에 검인을 받는다. 주택법 및 도시및주거환경정비법에 의해 준공일 이전 선분양을 받거나 입주권을 받은 후 매매를 통해 거래된 경우 부동산거래계약 신고대상이 된다.

단 상가나 오피스텔, 19가구 미만의 건축허가를 통한 주택단지 분양권 등은 신고대상은 아니므로 계약서상에 검인만 받으면 된다. 부동산 거래신고를 마치면 실거래 필증을 교부 받는게 되는데 매매계약 후 60일이 경과되기 전까지 신고를 해야 과태료를 부과받지 않는다.

▷은행대출승계 처리다음으로 분양받을 때 대출받은 은행에 매도자와 매수자가 함께 방문한다. 매수자는 신분증, 주민등록등본 1통, 인감증명서 2통, 인감도장, 매매계약서, 분양계약서를 챙기고 소득증빙 서류(재직증명서, 근로소득원천징수영수증)를 제출시 금리를 낮출 수 있으니 참고한다. 인수시 비용은 인지대 채무인수수수료 등 비용을 물 수 있다. 매도자는 분양계약서 원본과 대출통장, 주민등록등본 1통, 인감증명서, 인감도장, 신분증을 제출한다. 해당은행마다 요청서류가 조금씩 다를 수 있어 은행 방문 전에 발급 서류를 재차 확인해둔다.

▷분양계약서 명의이전분양계약서 명의이전은 수도권의 경우 통상 건설사 본사를 방문해 하는 것이 일반적이지만 지방 현장, 사업지별 특성에 따라 명의이전 장소가 다를 수 있다.

매도자 본인과 매수자는 본인이나 대리인이 함께 방문해 명의이전을 한다. 매도자가 챙겨야 할 서류는 분양계약서 원본, 별도품목 계약서나 아파트관련업체 계약서, 동사무소 지적과에서 검인 받은 매매계약서다. 가족간의 매매라면 증여계약서 따로 작성해 제출한다.

매수자는 인감증명서 한통(용도 보통), 주민등록등본 1통, 신분증, 인감도장(분실 후 재발급받은 최종 인감), 공동 명의 시 서류를 한 부씩 더 준비한다. 대리인이 대신 명의이전을 할때는 상기서류 외에 추가로 인감증명서 2통, 주민등본 1통, A4지에 자필위임장(매수자 자필 사유 등 서명, 주민등록번호, 주소까지 등을 기재)매수자의 신분증. 대리인 신분증 등을 준비해야 한다.

▷세무신고매도자는 양도 차익에 대해 관할 세무서에 세무신고를 한다. 신고 시에는 분양계약서 사본, 양도 당시 계약서 사본, 필요경비 관련 서류, 신분증을 지참하며 실거래가 신고 후 프리미엄 부분에 대해서만 양도소득세가 부과된다.

계약일로부터 2달 이내에 자진 세무신고 시 세액의 10%를 할인 받을 수 있다. 현재 양도세율은 누진제로 9~36%지만 9.1세제개편으로 앞으로 내년 1월부터 양도세율이 6~33%로 낮아지므로 양도차익이 많은 매도자는 이 이후로 매도를 늦추는 것도 고려해볼 만 하다.

▷기타분양권 거래는 분양 후 계약체결 시점에 거래가 가장 왕성하기 때문에 자금이 부족하거나 납부 능력이 없을 경우 큰 차익을 기대하기 보다 빠른 시간 안에 되파는 것이 유리하다. 또한 분양권을 매입할 경우 실수요인지 시세차익인지 투자의 목적을 분명히 한다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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