[스크랩] 분양권 전매 성공비법 `실전투자 1-2-3`

분양권 전매 성공비법 '실전투자 1-2-3'

2008년 11월 17일(월) 11:55 [아시아경제신문]

철저한 시장점검 '대박'내는 여섯걸음
계약서 작성까지 필요한 서류 많아 꼼꼼히 체크
각종 신고기일 지켜야 과태료 면하고 할인 혜택

수도권 분양권 전매시장이 활짝 열렸지만 분양권 전매 자체가 생소한 수요자들로서는 무엇부터 시작해야 할지 혼란스럽다. 알짜 분양권을 고르는 것부터 계약서를 작성하고 각종 거래신고까지 챙겨야 할 것이 한 두 가지가 아니다. 분양권 전매 유의사항과 처리절차에 대해 알아본다.
　
◇알짜 분양권 고르기 = 알짜 분양권을 고를 때는 가격 동향과 거래상황 등을 살펴 거래가 빈번한지, 가격은 합당한지 여부도 꼼꼼히 체크한다. 분양계약서 사본을 받아 시공사나 시행사에 문의해 계약자가 맞는지 확인해보고 발코니확장여부와 옵션비용 등도 확인해둔다.

중도금은 얼마나 납부했는지 앞으로 납부해야 할 중도금과 잔금은 얼마인지 알아둔다.하지만 떴다방을 통해 분양권을 사는 것은 위험요소가 크므로 피하는 것이 좋다.
　
◇계약서 등 신고절차 = 알짜 분양권을 고른 후 전매에 따른 매매계약서를 작성한다. 계약이 익숙하지 않다면 중개업소를 통하는 것이 유리하다. 계약서를 토대로 신고서상에 실제거래금액란을 작성하되 '미납 분양대금 등'은 잔금에 포함해 작성하고 '기타'란에 미납분양대금'의 승계내용을 기재해둔다.

매매계약이 끝나면 분양계약서 원본과 계약서, 인감과 신분증을 들고 해당 주택의 소재지 구청이나 동사무소 지적과로 방문해 계약서상에 검인을 받는다. 부동산 거래신고를 마치면 실거래 필증을 교부 받는게 되는데 매매계약 후 60일이 경과되기 전까지 신고를 해야 과태료를 부과받지 않는다.

◇은행대출승계 = 다음으로 분양받을 때 대출받은 은행에 매도자와 매수자가 함께 방문한다. 매수자는 신분증, 주민등록등본 1통, 인감증명서 2통, 인감도장, 매매계약서, 분양계약서를 챙기고 소득증빙 서류(재직증명서, 근로소득원천징수영수증)를 제출시 금리를 낮출 수 있다.

인수시 비용은 인지대 채무인수수수료 등 비용을 물 수 있다. 매도자는 분양계약서 원본과 대출통장, 주민등록등본 1통, 인감증명서, 인감도장, 신분증을 제출한다. 해당은행마다 요청서류가 조금씩 다를 수 있어 은행 방문 전에 발급 서류를 재차 확인해둔다.

◇계약서 명의이전 = 분양계약서 명의이전은 수도권의 경우 통상 건설사 본사를 방문해 하는 것이 일반적이지만 지방 현장, 사업지별 특성에 따라 명의이전 장소가 다를 수 있다. 매도자는 분양계약서 원본, 별도품목 계약서나 아파트관련업체 계약서, 동사무소 지적과에서 검인 받은 매매계약서를 챙겨야한다.

가족간의 매매라면 증여계약서 따로 작성해 제출한다. 매수자는 인감증명서 한통(용도 보통), 주민등록등본 1통, 신분증, 인감도장(분실 후 재발급받은 최종 인감), 공동 명의 시 서류를 한 부씩 더 준비한다.

◇세무신고 = 매도자는 양도 차익에 대해 관할 세무서에 세무신고를 한다. 신고시에는 분양계약서 사본, 양도 당시 계약서 사본, 필요경비 관련 서류, 신분증을 지참하며 실거래가 신고 후 프리미엄 부분에 대해서만 양도소득세가 부과된다. 계약일로부터 2달 이내에 자진 세무신고 시 세액의 10%를 할인 받을 수 있다.

현재 양도세율은 누진제로 9~36%지만 9ㆍ1세제개편으로 앞으로 내년 1월부터 양도세율이 6~33%로 낮아지므로 양도차익이 많은 매도자는 이 이후로 매도를 늦추는 것도 고려해볼 만 하다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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