[스크랩] 전세보증금 안전하게 지키는 방법

전세보증금 안전하게 지키는 방법

 

본격적인 이사철이 시작되었다. 학군, 직장, 생업, 신혼, 계약만기 등 이사를 해야 하는 사유도 각양각색이지만, 올 가을은 유독 전셋집 찾기가 수월한 지역과 그렇지 못한 지역이 극명하게 갈릴 듯하다.

재건축이 마무리 되어 입주물량이 풍부한 강동구, 송파구, 서초구 등 강남권과 강서구 지역에서는 전셋집 찾기가 수월한 반면 재건축, 재개발, 뉴타운사업 등 개발사업 시작으로 이주수요가 풍부한 마포구, 성동구, 중구, 서대문구, 은평구 등 도심권에서는 전셋집 찾기가 만만치 않을 것 같다.

기타 지역에서도 경기침체 장기화 되자 비용절감 차원에서 가급적 기존에 살던 집에서 연장거주하려는 의지가 많아 전세매물 찾기가 어렵다. 비록 강남권이 전세매물이 많고 전세가가 하락하고 있다고는 하지만 30평대 전셋집 구하는데 최소한 2억원 이상의 거금이 들기 때문에 일반 서민들이 쉽게 접근할 수 있는 지역은 아니다. 강남권이나 비강남권을 불문하고 서울 전역에서 전셋집 찾기에 비상이 걸린 셈이다.

용케 전셋집을 구했다고 한다면 그 다음 임차인이 해야 할 것은 전세보증금을 지키는 일이 될 것이다. 사실 전세보증금을 지키기 위한 작업은 전셋집을 구하고 나서부터가 아니라 전셋집을 구할 때부터 시작된다고 보는 것이 옳다. 이하에서는 전세보증금을 안전하게 지키는 방법이 무엇인지 임대차계약 체결 전후와 입주시 및 유사시로 나누어 살펴보기로 한다.

임대차계약 체결 전후

맘에 드는 전셋집을 고른 후 임대차계약을 체결하기 전에 반드시 확인하여야 할 사항이 바로 등기부등본상의 권리관계이다. 등기부등본에 가처분이나 가등기 또는 예고등기가 설정되어 있거나 필요 이상으로 많은 가압류가 설정되어 있는 등 권리관계가 다소 복잡한 물건은 피하는 것이 좋다.

근저당이나 전세권 등 담보물권이 설정되어 있는지, 설정되어 있다면 그 설정금액이 얼마인지도 살펴볼 필요가 있다. 담보물권이 설정돼 있지 않은 깨끗한 물건이면 금상첨화지만 최근 몇 년간 저금리 상태를 이용해 담보대출을 이용하지 않은 주택이 거의 없기 때문에 그런 깨끗한 물건을 찾기가 참으로 어렵다.

또한 전셋집 찾기가 만만치 않은 요즈음 부득이 임차인보다 앞서 담보물권이 설정된 물건을 찾을 수밖에 없다면 가급적 담보물권 설정액이 주택가액(시세)의 40%를 넘지 않는 물건을 찾아야 한다. 유사시 주택이 경매 처분되더라도 담보물권자 우선 배당 후 잔액으로 전세보증금을 충당할 수 있기 때문이다.

예컨대, 시세가 5억원인 아파트에 근저당 2억원(주택가액의 40%)이 먼저 설정되어 있고, 전세보증금은 2억2500만원(주택가액의 45%)인 주택이 경매 처분되어 4억2500만원(평균 낙찰가율 85% 적용)에 낙찰되었다고 가정하자. 이 때 근저당권자에게 2억원을 우선 배당한 후 남은 잔액 2억2500만원은 임차인에게 배당되므로 임차인은 전세보증금을 모두 되찾을 수 있게 된다. 담보설정액을 확인하는 것 외에 주택가액을 확인하거나 평가해야 하는 것도 중요하다는 것을 알 수 있을 것이다.

하나 더 유념해야 할 것은 다가구주택이나 단독주택의 경우는 등기부등본이 깨끗하다고 해도 안심할 사항은 아니라는 점이다. 즉 이들 주택에 담보가 설정되어 있지 않아도 나보다 앞서 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 다수 있기 때문에 권리순위에서 마지막으로 밀릴 수가 있다. 임차인의 수와 전세보증금 합계액을 살피고 이들 합계액과 주택가액을 비교하는 것을 잊어서는 안된다.

입주시

대항요건과 확정일자를 갖추는 것이 중요하다. 대항요건은 통상 동사무소에 전입신고를 하는 것으로, 확정일자는 동사무소, 등기소, 공증인사무소 등에서 임대차계약서에 확정인을 부여받는 것으로 마무리된다. 대항요건은 임차인으로서의 자격을 갖추는 것이며, 확정일자는 유사시 법원으로부터 전세보증금을 배당받기 위한 순위적 효력을 갖는다고 보면 된다.

전입신고는 가급적 일찍 하는 것이 좋다. 입주 때까지 미루지 말고 입주 전에 잔금을 치른다면 잔금을 치르는 시점에 전입신고를 하는 것이 좋다. 실무상 임차인의 대항력 판단은 입주일보다는 전입신고일을 기준으로 이루어지기 때문이다. 만약 임차주택의 건축물관리대장이나 등기부등본 등 공부상의 동ㆍ호수와 관행적으로 사용하고 있는 현황상의 동ㆍ호수가 다른 경우에는 공부상 동ㆍ호수로 전입신고를 해야 대항력이 인정되는 것에 유의하여야 한다.

확정일자도 일찍 받는 것이 좋지만 확정일자의 효력은 전입신고를 갖춘 다음에야 발생한다. 따라서 임대차계약을 체결하고 전입신고에 앞서 확정일자를 받는다고 한들 아무런 소용이 없으며, 전입신고와 동시에 확정일자를 받는 것으로 족하다.

등기부등본은 계약시는 물론 잔금을 치르거나 입주시에도 확인해야 한다. 계약 후 입주시까지 한 달 이상 걸리기 때문에 그 사이 당초에 없던 권리가 설정될 수 있기 때문이다. 임대차계약 당시 권리관계 변동에 의한 계약해지 가능성을 계약서에 부기하는 것도 임대인에게 책임을 부여하는 방법으로서 효과적이다.

유사시

전세주택이 경매로 처분되는 경우를 말함이다. 임차인이 담보물권 설정일보다 앞서 대항요건(전입신고+입주)을 갖춘 선순위 임차인이라면 유사시 법원에 배당요구를 하여 낙찰대금에서 배당을 받거나 배당요구를 하지 않고 낙찰자에게 보증금 인수를 주장할 수 있다. 어느 경우에나 전세보증금을 회수하는 데에 문제가 없다.

그러나 자신보다 앞서 설정된 담보물권을 감안하고 전셋집을 얻은 임차인이라면 유사시에 낙찰자에게 보증금 인수를 주장할 수 없으므로 배당을 받으려면 반드시 배당요구를 해야 한다. 배당요구도 아무 때나 할 수 있는 것이 아니라 반드시 법원실무상 첫 경매(매각)공고일 1개월 전으로 지정되는 배당요구종기일까지 해야 한다. 배당요구종기일이 지나서 배당요구를 한다면 유효한 배당요구로 간주되지 않아 배당을 받을 수 없게 된다.

경매를 당했다고 해서 또는 대항요건을 갖추었다고 해서 다른 주거지로 이주하면 안된다. 최소한 배당요구종기일까지 거주하여야 하며, 부득이 이주할 필요가 있는 경우에는 임차권등기명령을 신청하고 임차권등기가 된 후에나 이주하여야 당초의 대항력을 인정받을 수 있다.

배당기일에 배당을 받을 때에도 임차인이 법원에 제출해야 하는 것이 하나 있다. 점유하고 있는 가옥을 낙찰자에게 명도했다는 명도확인서다. 명도확인서는 낙찰자에게 받아야 하지만 간혹 명도확인서를 이유로 임차인과 낙찰자간 신경전이 벌어지기도 한다.

전세보증금은 서민들의 전재산이자 희망이요, 목숨과 같은 존재이다. 그 중요성 만큼이나 이를 지키기 위해서는 상당한 노력과 주의를 요한다고 할 것이지만 불행하게도 임차인의 다수는 유사시 보증금 전부 혹은 일부를 잃고 있는 것이 현실이다.

 

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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