[스크랩] ‘지하층 물건도 현장 확인 통해 우량물건 찾아야’

‘지하층 물건도 현장 확인 통해 우량물건 찾아야’

 

 경매든 매매든 부동산의 모든 거래에서 가장 중요한 것 중의 하나는 현장 확인이다. 서류상의 사실 확인만으로는 결코 파악할 수 없는 내용들이 현장에 존재한다. 따라서 직접 현장을 찾아 확인하고 주변 부동산 상황을 살피는 것은 성공 경매의 첫걸음이 된다. 이 같은 현장 확인을 통해 지하층 물건의 경매에 성공한 사례를 소개한다.

 

 법원경매에서 지하층 물건은 기피 물건중 하나이다. 지상층 물건에 비해 상대적으로 매매나 임대가 잘 안 되는 등 투자가치가 현저히 떨어지기 때문이다. 상황이 이렇다보니 지하층 경매물건은 대부분의 경매 참여자들이 거들떠보지도 않는 경향을 보인다.

 

 따라서 지상층 물건에 비해 상대적으로 유찰이 많이 된 후 낙찰자가 결정되는 경향을 보이고 있다. 일부 경매물건은 감정가의 절반 이하로 최저 입찰가격이 떨어지는 경우가 비일비재 하다. 하지만 남들이 기피하는 지하층 물건일지라도 지형적 특성 또는 주변 환경에 따라서는 공부(公簿)상에 표기된 층수가 실제 현황과는 상당한 차이를 보이기도 한다.

 

 이런 물건은 현장을 방문해 보지 않고서는 이런 사실을 알 수가 없는 관계로 자연히 일반인들의 관심에서 멀어지기 때문에 물건 가치에 비해 상당히 저렴한 가격으로 낙찰 받아 고수익을 올릴 수 있다. 따라서 요즘처럼 경매 대중화의 진전에 따라 좋은 물건을 적정가격에 낙찰 받기도 어렵고 설사 낙찰 받는다 해도 기대 수익을 올리기가 어려운 때에 틈새시장 투자로 활용해 볼만하다.

 

 현장 확인의 중요성 일깨워 준 경매 사례

 

 올해 상반기 서울중앙지법 입찰법정. 30대 후반의 주부가 만면에 웃음을 머금고 입찰법정을 나서고 있었다. 이 주인공은 서울 성동구 성수동에 거주하는 주부 유○○(38세/가명)씨 이다. 이날 유씨가 낙찰 받은 물건은 강남구 논현동에 있는 지하2층, 지상4층 건물의 지하2층으로 대지 지분 202.09㎡(61평), 건물 333.35㎡(100.8평)인데 사무실로 이용 중이었다.

 

 평소 법원경매에 관심이 많았던 유씨는 우연한 기회에 이 물건을 발견했지만 지하층이라 처음에는 남들처럼 그냥 지나쳐 버렸다. 하지만 얼마 뒤에 이 물건이 감정가 10억 원에서 3회 유찰되어 최저입찰가가 5억 1200만원까지 뚝 떨어진 것을 알게 되었다.

 

 최저 입찰가격이 워낙 저렴하게 떨어진 관계로 유씨는 다시 관심을 갖고 현장을 방문해 보았다. 그런데 이게 원일인가. 분명 이 물건은 공부(公簿)상으로는 지하2층으로 표시 되어 있었지만 현장을 방문 해보니 남동측에서 볼 때는 현황 상 1층 이었던 것이다. 남측으로 하향(下向) 완경사지에 위치해 고저차이(高低差異)로 인해 생긴 지형 때문이었다.

 

 아울러 학동공원에 인접해 있고, 버스정류장 및 지하철역에서 가까워 교통여건도 비교적 양호해 사무실 입지여건으로 쓸 만한 물건이었다. 실제로 인근 부동산중개업소에 문의 해본 결과 사무실 임대수요가 비교적 많은 상황이었다. 결국 유씨는 발품을 팔아 ‘숨겨진 진주’를 발견한 것이다. 권리분석을 해보니 별다른 사항 없이 매각(낙찰)로 등기상의 권리관계는 모두 소멸되었다.

 

 이에 응찰을 결심한 유씨. 입찰일에 응찰가를 얼마로 해야 할 지 고심을 거듭 할 수밖에 없었다. 본인 이외에도 현장을 방문한 사람이 있다면 분명 응찰자가 다수 있을 것으로 예상되었다. 또한 전문가의 조언에 따르면 ‘물건 가치에 비해 유찰이 많이 된 물건의 경우에는 지난번 최저가보다도 높은 가격에 낙찰가격이 결정되는 경향을 보인다’고 했기 때문이다. 즉, 유찰이 많이 된 물건일수록 사람들에게 관심이 집중되고 이는 높은 경쟁률로 이어져 예상을 뛰어 넘는 가격으로 낙찰이 된다는 것이다.

 

 결국, 유씨는 전문가의 조언에 따르기로 하고 지난번 최저입찰가 6억 4천만 원 보다 다소 높은 6억 5288만원으로 입찰가를 결정했다. 드디어 개찰시간, 응찰자는 모두 5명이었다. 하지만 최고가 매수신고인은 2등과 불과 3200만원의 비교적 근소한 차이로 유씨에게 돌아갔다. 그간 경매에 여러 번 참여 했지만 번번이 실패만 했었는데 첫 번째로 성공한 물건에서 큰 수익이 예상 되었기에 유씨의 기쁨은 말로 표현하기에도 부족할 지경이었다.

 

 약 1개월 뒤로 지정된 대금 지급기한(잔금납부일)에 무사히 잔금납부를 마치고 이후 명도까지 마친 유씨는 인근 부동산 중개업소를 통해 사무실을 임대 놓았다. 임차보증금 1억 5천만 원, 월세 1000만원에 모 회사에 임대가 되었다. 유씨는 잔금이 부족해 은행에서 5억 원 정도를 대출 받았는데 매월 이자를 내고도 연간 8천만 원 정도의 투자수익을 올리고 있다.

 

 대출금을 제외한 실제 본인의 투자금은 임차보증금으로 이미 회수했으니 세금 등의 취득비용을 제외 하고는 사실상 투자금 한 푼도 없이 매월 거액(?)의 임대료 수익을 챙기는 성공경매의 주인공이 된 것이다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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