[스크랩] 매수한 토지의 면적이 부족하다면?

(사례)A씨는 최근 인천에 소재한 토지를 B로부터 매수했습니다. 평당 100만원에 150평을 총액1억5000만원에 매수하기로 한 것입니다.

A씨가 언뜻 보기에 150평이 안돼 보였지만 세부적으로 측량을 하면 비용이 추가로 들것 같아서 그냥 계약을 했고, A씨는 주거 입지조건이 뛰어난 이 땅에 주택을 신축해 아파트생활을 청산하려는 생각을 하고 있습니다.

잔금을 치루고 토지를 인도받아서 주택건축을 위한 준비를 하게 된 A씨는 건축업자로부터 이 토지는 150평이 안될 것 같으니 측량을 해보시라는 말을 듣고 측량을 해본결과 30여평이 부족한 약120평 밖에 안된다는 것을 알았습니다.

A씨는 즉각 B씨에게 항의했으나 B씨는 "자기도 몰랐고 그러면 측량을 해보고 사지 그랬냐"며 "원래 토지매매는 다 이런 것"이라고 책임을 못지겠다고 합니다.

A씨는 B씨에게 책임을 물을 수 없는 것인가요?

토지를 매매하다 보면 이렇게 면적과 관련한 분쟁이 자주 발생합니다. 사는 사람 입장에선 면적이 부족하니 당연히 책임을 져야 하지 않겠느냐라고 생각할 테고 파는 사람입장에서는 이게 뭐 슈퍼에서 과일 파는 것도 아니고 면적은 자기가 와서 보고 알아야 한다고 생각하겠지요.

하지만 법에서는 이런 경우를 대비해 담보책임이라는 규정을 두고 있습니다. 수량을 지정한 매매에서 수량이 부족하면 매도인이 책임을 지는 것이지요.

판례도 매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적, 묵시적으로 표시하고 나아가 당사자들이 면적을 가격결정 요소 중 가장 중요한 것으로 파악하고 그 객관적인 수치를 기준으로 가격을 결정했다면 그 매매는 <수량을 지정한 매매>라고 해야 할 것이므로 매수인은 매도인에 대해서 대금감액을 청구할 수 있다고 합니다.(대판 2002.4.10, 2001다12256)

즉, 매수인인 A씨와 매도인이 B씨가 계약을 체결할 때 면적을 가장 중요한 요소로 파악했다면 매수인인 A씨는 매도인에 대해서 대금감액청구권을 행사할 수 있다는 것입니다. 여기서 중요한 것은 수량을 지정한 매매인지 아닌지의 여부겠지요.

우리가 흔히 평당 얼마 이런 식으로 계약을 체결한 것만 가지고는 곧바로 ´수량을 지정한매매´라고 할 수는 없습니다.

만일 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가했고, 평수에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니해 그것이 당사자들 사이에 대상 토지를 특정하고 대금을 결정하기위한 방편이었다고 보일 때에는 ‘수량을 지정한 매매’가 아니라고 합니다.

그렇지 않고 면적을 가장 중요한 요소로 생각하지 않고 그 토지 자체가 중요한 경우는 수량을 지정한 매매에 해당되지 않으므로 대금감액을 청구할 수 없습니다.

결론적으로 A씨가 면적을 가장 중요한 요소로 생각하고 면적이 부족하다는 사실을 매매계약 당시에 몰랐던 경우에는 A씨는 B씨에 대해서 대금감액을 청구할 수 있고 수량이 부족해서 계약을 목적을 달성할 수 없을 때에는 계약자체의 해제와 이에 A씨에게 손해가 발생했다면 당연히 손해의 배상도 청구할 수 있습니다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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