기자가 정리한 경매진행절차는

샬롬

 

그동안에 많은 경매절차에 대하여 애기한 바 있지만

기자가 정리한 경매절차를 다시 정리하였읍니다.비교적 정리를 잘하였읍니다.

 

[기자가 정리한 경매진행절차는]

 

경매ABC)②경매 어떻게 진행되나 2009.02.10 13:24 | 이데일리 - 경매절차..물건선정부터 잔금납부까지

 

[이데일리 박성호기자] 처음 경매를 시작하는 초보자들에게 복잡하게만 느껴지는 경매 절차는 큰 부담이다. 법원이 주관하기 때문에 경매에 대한 막연한 두려움도 있다. 하지만 경매 절차와 관련해 큰 흐름만 파악해 두면 초보자들도 의외로 쉽게 경매에 참여할 수 있다.

경매는 결국 수익률을 극대화할 수 있는 응찰가를 써내 낙찰 받는 게 핵심이다. 따라서 경매에 참여하는 사람이라면 사전 준비를 통해 응찰가를 어떻게 산출해야 하는지에 초점을 맞춰야 한다.

 

1. 지역 및 대상 물건 선정

경매의 첫 단계는 지역을 정하는 일이다. 부동산 매매와 마찬가지로 뉴타운, 재개발, 재건축 등 개발 호재가 있는 지역이 우선 검토 대상이다.

그 다음 물건을 선정해야 한다. 어떤 물건을 선택하느냐에 따라 투자의 성공 여부가 결정된다. 한 달 평균 전국적으로 경매되는 물건수는 3만건에 달한다. 전국 55개 법원에서 진행되는 경매 물건을 모두 파악하기는 사실상 불가능하다.

아파트, 다세대·빌라, 다가구, 단독주택, 토지, 상가, 오피스텔, 숙박시설, 공장 등 경매에 나오는 물건은 다양하다. 다양한 만큼 물건의 특징을 잘 파악하고 선택해야 한다.

아파트는 권리관계가 명확한 편이라 초보자가 투자하기 쉽다. 낙찰 받은 경우 기존 세입자와의 문제 해결도 쉬운 편이다. 하지만 가격이 높다는 것은 단점이다. 다가구, 다세대주택은 가격이 저렴한 편이지만 세입자가 많고 그들과 마찰을 빚을 가능성이 높다.

종류를 결정했으면 구체적인 물건을 선택해야 한다. 경매정보사이트나 정보지를 통해 물건 정보를 얻는 것이 가장 손쉽다. 이들 유료정보업체들이 제공하는 정보에는 물건 내역과 감정평가, 물건명세, 등기부등본, 건축물대장 등 경매에 필요한 대부분의 자료와 권리분석 등이 포함돼 있다. 신문공고나 대법원사이트 등에서도 정보를 얻을 수 있지만 내용이 제한적이어서 초보자가 이용하기는 불편한 점이 많다.

 

2. 현장조사 및 예상낙찰가 산출

물건을 선정했으면 직접 현장을 방문해야 한다. 경매 물건은 채무를 해결하지 못해 나온 물건이기 때문에 관리상태가 엉망인 경우가 많다.

현재 시세도 정확하게 파악해야 한다. 중개사를 통해 시세, 급매물 상황, 매수 분위기, 향후 시세 전망을 알아두고 인근 중개업소에 비슷한 집이 나온 것이 있다면 대신 내부를 둘러보는 것도 좋다.

다음으로 관할 동사무소에 들러 전입세대를 조사해야 한다. 임차인이 산다면 대항력이 있는지 파악해야 한다. 대항력이란 임차인의 전입신고 시점이 최초의 (근)저당·(가)압류 시점보다 빠를 경우 존속기간과 보증금을 낙찰자에게 요구할 수 있는 권리를 말한다. 대항력이 있을 경우 낙찰자는 추가로 부담해야 할 금액이 발생할 수 있다는 점을 기억해 둬야 한다.

현장 조사가 끝났으면 수익률에 근거해 예상 낙찰가를 산출해야 한다. 경매 당일 법원에서 정하는 것은 금물이다. 분위기에 휩쓸려 응찰가를 높게 쓸 수 있기 때문이다.

낙찰가를 산출하기 위해서는 감정가와 시세를 우선적으로 고려해야 한다. 감정가만 맹신해서는 안된다. 감정가는 경매 시점에서 6개월 전 가격이기 때문에 현재처럼 가격이 급변동하는 시점에서는 시세와 차이가 클 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다.

최근 평균 낙찰가율, 유사물건 낙찰사례 등을 감안해 예상 낙찰가를 산출하고 임차인의 보증금을 인수해야 한다면 이 비용도 고려해야 한다. 이 시점에서 향후 자금계획도 구체적으로 마련해야 한다.

 

3. 입찰서 작성시 주의할 점

응찰가격을 산출했으면 경매기일에 맞춰 법정에 가 응찰하면 된다. 본인이 직접 응찰하는 경우에는 신분증과 도장만 필요하며 대리인이 입찰에 참여할 경우에는 대리인의 신분증 및 도장, 본인의 인감이 날인된 위임장, 인감증명서 등을 갖춰야 한다. 또 응찰가의 10%를 보증금으로 내야 하므로 이 금액을 현금이나 수표로 준비해야 한다.

입찰서는 법원에서 무료로 배포하며 입찰서 밑에 있는 작성요령을 꼼꼼하게 읽고 작성하면 된다. 내용을 잘못 기재한 경우 수정을 해서 제출하면 무효처리가 된다. 따라서 새 입찰서를 다시 받아서 정확히 기재한 후 제출한다.

입찰 결과는 현장에서 발표된다. 법원마다 다소 차이는 있지만 응찰 마감 시간이 지나고 30~40분 후부터 개찰에 들어간다. 낙찰자로 선정되면 낙찰 확인서를 받게 되며 떨어진 경우 그 자리에서 보증금을 반환 받을 수 있다.

 

4. 잔금납부 및 명도

낙찰자는 낙찰일 이후 45일 이내에 잔금을 납부해야 한다. 이 기간에 내지 못할 경우 보증금을 떼일 수 있다.

경매에서는 금융기관이 낙찰 받은 부동산을 담보로 잔금을 빌려주는 경락잔금대출을 활용하면 수익률을 높일 수 있다. 제1금융권에서도 취급하기는 하지만 저축은행이 주로 경략잔금대출을 취급한다. 잔금을 납부하면 해당 부동산 소유권은 낙찰자에게 돌아간다.

낙찰과 함께 경매의 가장 큰 난관 중 하나가 명도다. 명도란 낙찰 받은 집을 점유하고 있는 사람을 내보내는 것이다. 전 주인이 될 수도 있고 보증금을 받지 못한 임차인이 될 수 있다. 명도가 어려우면 낙찰자는 법원에 인도명령을 신청할 수 있다. 대금 납부 후 6개월 이내에 법원에 신청해야 한다.

법원의 인도명령도 거부하게 되면 강제집행을 할 수 있다. 하지만 이 때는 비용이 발생하기 때문에 이 금액 범위 내에서 이사비용을 주는 등 대화를 통해 해결하는 것이 최선이다.

 

5. 경매 절차

- 지역 선정- 물건 종류 선정- 구체적 물건 선택- 현장 조사(인근 중개업소, 동사무소 등)- 예상낙찰가액 추산- 입찰(보증금 및 신분증, 도장 준비)- 개찰 후 낙찰 여부 확인- 낙찰 확인서 수령 후 잔금 납부(45일 이내)- 명도