[스크랩] 좋은 아파트 골리는 방법

상권이란 특정한 영업을 위하여 재화나 용역을 판매하는데 있어서 규모나 비용면에서 경제적이라고 판단되는 지역의 범위를 말한다. 이렇게 규정된 상권의 정의는 다소 광범위한 면이 있어서 영업의 종류에 따라서 상권이 주관적으로 해석될 수 있기 때문에 이 글에서는 서울의 중심가 상권의 대부분을 차지하고 있는 음식점이나 소매업을 중심으로 하여 상권에 대한 설명을 해보기로 한다.

입지 선정을 위한 상권분석

삼팔선, 사오정, 오륙도 등 외환위기를 지나면서 우리나라에서도 평생직장의 개념이 무너졌고 대규모 감원바람이 몰아닥치면서 고용불안을 단적으로 보여주는 여러가지 유행어들이 생겨나고 있다. 외환위기 이후에 우리나라 대부분의 사업장들이 선택한 연봉제와 고과평가 성과급, 업무강도 강화는 직장인들을 점차로 퇴직 후 창업으로 몰아내고 있고, 직장인들은 어떻게 하면 직무에서 오는 스트레스를 벗어버리고 소득을 높일 수 있을까를 고심하며 야간 아르바이트 꺼리와 퇴직 후 사업 아이템을 찾고 있다. 취업하지 못한 20대 역시 소규모 창업을 위하여 노력하는 사람들이 많이 생겨나고 있다. 이들 창업 인구는 불황일 경우에 더욱 많이 생겨나는 것이 보통이므로 부동산 투자자의 입장에서는 소규모 창업하려는 창업자의 입장에서 상권을 분석해야 임대료를 더욱 높게 받으면서 공실이 없이 임대수입을 챙겨나갈 수 있는 길이 되겠다.

소규모 창업은 점차로 늘어나고 있으나 성공하는 사례는 그리 많지 않다. 신도시에서 개업한 70~80%의 사업자들이 1년 이내에 폐업을 한다는 보고가 있다. 만만치 않은 상가 임차료와 권리금, 인테리어 비용, 프랜차이즈 비용, 노하우 전수비용 등을 지출하면서 오픈한 점포에서 월세와 인건비도 건지지 못하고 몇달간 버티다가 문닫는 경우가 허다하다. 실패사례를 살펴보면 사전에 사업성에 대한 충분한 조사를 하지 않거나 입지선정을 잘못하여 고객이 확보되지 못한 경우가 대부분이고, 상권분석과 수익성을 잘못 판단한 경우가 많으며, 독특한 아이디어나 주변의 경쟁 점포에 대한 분석도 부족하여 충분한 경쟁력을 갖추지 못한 상태에서 성급하게 창업을 결정한 사례를 많이 볼 수 있다.

소규모 창업으로 성공하기 위해서는 입지 선정이라는 첫 단추를 잘 끼워야 한다. 임대수요자의 입장에서 좋은 입지를 선택하는 방법을 살펴보면 역으로 임대수입으로 성공하고 시세차익을 가장 많이 얻을 수 있는 부동산의 입지를 확인할 수 있겠다. 임대 수요자의 창업 입지선택 원칙들을 하나씩 살펴보자.

① 대규모 주거지역을 배후에 두어야 한다.

어떤 사업을 시작하든지 고객의 빈번한 구매가 사업을 성공으로 이끌어 주므로 대단지 아파트 단지를 배후에 두고 사업을 시작하면 그만큼 성공할 가능성이 커진다. 단지의 규모는 소비 가능액을 결정하므로 세대수가 얼마나 되느냐에 관심을 가져야 하고 이 세대수에 따라 창업 가능한 업종이 점차로 생겨나기 시작한다. 예를 들면 전문음식점의 경우에는 2천 세대 6천명 이상 확보된 경우에 창업하는 것이 좋고 4천세대 이상이 된 경우에는 상권이 더욱 발달하여 흡인력을 가지기 때문에 주변 소비인구를 모으고 10개 정도의 전문 음식점이 생겨나도 충분한 매출을 올릴 수 있게 된다. 또 패밀리 레스토랑의 경우에는 1만세대(인구 3만명) 이상의 배후지를 끼고 있어야 수익성이 생기고 3만에서 5만세대 이상의 주거지역이 생긴 2년 후부터 대형쇼핑센터가 생기기 시작한다.

② 큰 상권(다른 서비스 업종이 충분히 모여있는 곳)을 선택하라.

강남역 부근의 상권에서 15평 정도의 카페를 오픈하려고 한다면 권리금만 2억 이상을 지불해야 한다. 그만큼 유동인구가 많은 큰 상권에 진입하기는 어렵지만 싼게 비지떡이요 비싼 것은 비싼만큼 제 값을 하기 마련이다. 큰 상권에 진입할 여유가 없다고 하더라도 주변에 서비스 시설들이 모여있는 곳으로 입지 선정을 해야 한다. 왜냐하면 사람들은 다양한 욕구를 가지고 있어서 하나의 서비스만 제공되는 곳은 쉽게 싫증을 느끼기 때문이다. 예를 들어 동창모임을 어느 곳에서 갖기로 하였다면 모여서 저녁을 해결하고 게임을 통해서 술값을 결정하여 술을 마시다가 노래방에서 노래를 부른 후에 다른 술집으로 발을 옮긴다고 할 때 각 단계에서 여러가지 선택의 폭이 넓은 장소를 선호할 수 밖에 없다.

③ 통행인구를 측정하라.

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④ 통행 차량을 측정하라.

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⑤ 경쟁점포의 장점과 수익성을 측정하라.

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⑥ 준비된 자금과 선택한 지역에 따라서 전략을 다르게 수립하라.

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⑦ 상권의 변화에 예의 주시하라.

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대규모 상권의 특성



성공비결1. 교통보다 환경

어느 날 대기업 과장인 K씨가 찾아왔다. 지금 살고 있는 아파트가 직장과 너무 멀어 교통비가 만만치 않다며 교통이 편리한 아파트를 사서 이사하고 싶다고 했다. 그가 원하는 아파트는 지하철역과 가까 운 역세권 아파트. 물론 역세권 아파트의 경우 교통이 편리하다는 그 무엇보다도 큰 장 점이 있다.

하지만 일반적으로 단지 규모가 작다. 그러다보니 쇼핑센터, 문화시설 등 편의시설이 거의 없다. 게다가 20층이 넘는 고층이 많고 소음이 심하다. 그는 결국 지하철역에서 걸어서 10분 거리에 아파트를 마련했는데 여러모로 만족스러워한다.

IMF시대인 요즘, 아파트 구매자들이 이전과 두드러지게 달라진 점은 환경을 중시하던 것에서 환경보다는 교통 등 다른 요인을 먼저 고려한다는 점이다. 그러나 환경은 반드시 고려해야 할 요인임을 잊어서는 안된다. 교통은 시간이 지나면 점차 개선되지만 환경은 점점 더 악화되기 때문에 환경이 좋은 아파트의 희소가치도 커질 수밖에 없다.

IMF라는 복병을 만나 환경을 우선시하는 경향이 잠시 퇴조하 기는 했지만 그러나 그것은 일시적인 현상인 것이다. 자연과 가까이 살고 싶은 인간의 욕심이 잠깐 장애물을 만난 것이라고나 할까. 결국 경제가 어느 정도 회복된다면 주위환경이 좋은 아파트가 가장 각광받게 될 것이다.

성공비결2. 인테리어보다 성장 가능성

어느 주부는 결혼 후 10년 만에야 겨우 내집 마련을 하는 경우여서 자신이 살 집에 대한 꿈과 기대가 컸다. 푸른 초원 위에 그림 같은 집까지는 아닐지라도 깨끗하고 아름다운 집이 그가 꿈꾸는 "마이 홈"이었다. 그녀는 무조건 인테리어가 잘 돼 있고 내부시설이 깨끗한 아파트를 구해달라고 했다.

실제로 많은 주부들이 아파트를 고를 때 주방시설이 어떤지, 목욕탕 욕조가 깨끗한지 하는 것에 신경을 많이 쓴다. 그러나 집안의 인테리어 등 내부 시설보다 몇 배 더 중요한 것이 있다. 주변에 어떤 시설이 있는지, 대지 지분은 어느 정도나 되는지, 앞으로 발전 가능성은 어떠한지 하는 등의 "내재 가치"이다. 내재 가치에 따라 향후 집값은 수천만원 차이가 날 수 있기 때문이다. 결국 그 주부가 선택한 아파트는 비록 내부는 낡았지만 내재가치가 무궁무진한 아파트였다.

성공비결3. 입주 당시보다 몇 년 후의 전망

당장 눈앞의 것에만 연연해서는 좋은 물건을 구하기 어렵다. 이를테면 용인 수지지역의 경우, 지금은 입주 초기여서 교통이나 편의시설이 태부족인 상태이다. 이런 지역들은 당장만 보면 그리 매력적이지 않을 수도 있다. 그러나 워낙 대단지이기 때문에 앞으로 아파트가 완공되고 입주하는 주민이 늘게 되면 교통이 자연 편리해지고 편의시설도 늘어나게 된다. 오늘 당장 따먹을 사과에 집착할 게 아니라 앞으로 많은 사과를 열매맺을 수 있는 사과나무를 선택하라는 것이다.

성공비결4. 모델하우스보다 실제 부지 탐사

또한 신규분양인 경우 빠지기 쉬운 함정 중의 하나는 모델하우스만 보고 현혹되기 쉽다는 점이다. 그러나 모델하우스와 실제는 다른 경우가 많다. 아파트단지가 자투리땅이나 공장부지 옆에 있는 경우도 있어 낭패를 보기 십상이다.

성공비결5. 미래에 오르는 아파트가 따로 있다

과거에는 주택값이 오르면 주택의 형태나 지역을 불문하고 올랐지만 요즘엔 선별적으로 오른다. 마치 한때 주식시장에서 내재가치를 고려한 외국인들의 투자로 저 PER 주식들만이 상승했던 때와 비슷한 양상이라고나 할까. 96년 말과 97년 초에 수도권 아파트 가격이 20% 정도오른 바 있다. 그러나 모든 지역의 아파트가 골고루 오른 것은 아니다. 가격이 요지부동 도무지 오를 기미가 보이지 않는 곳이 있는가 하면 40% 이상 오른 지역이 있는 등 지역적인 편차가 심했다.

그렇다면 보이지 않는 아파트의 내재가치란 무엇일까. 지역민들이 주로어떤 사람들로 구성돼 있는지, 계획된 도시인지, 녹지율은 어느 정도나 되는지, 학군 등 교육시설은 어떤지, 범죄율은 어느 정도인지 하는 등이다. 하나같이 집 그 자체와는 전혀 상관없는 것들이다. 그러나 이런 요인들에 따라 같은 구, 같은 단지라 하더라도 동에 따라 아파트 가격 차이가 크게 날 수 있다.

성공비결6. 심리적 요인보다 과학적 분석

투자자들이 빠지기 쉬운 함정 중의 또하나는 획일화된 생각이다. 가장 쉬운 예로 쓰레기 소각장, 발전소, 변전소, 교도소, 철도 등의 혐오시설이 있으면 무조건 안된다는 생각. 그러나 투자 목적이 아닌 자신이 살 집이라면 이런 고정관념으로부터 벗어나볼 필요가 있다. 이같은 혐오시설은 실질적인 피해를 주느냐 주지 않느냐 여부와 관계없이 심리적인 요인에 의해 가격이 낮게 형성된 경우가 많다.

예를 들어 목동 신시가지의 경우, 열병합발전소가 인접한 1단지는 다른 단지에 비해 평형에 따라 10~15% 가격이 싸다. 그러나 과학적으로 보면 열병합발전소의 굴뚝이 50미터, 소각장의 굴뚝 높이는 1백50미터이므로 연기와 이 물질이 영향을 주는 지역은 1단지가 아닌 인근의 다른 단지일 수 있다. 단지 열병합 발전소와 가깝다는 이유로 아파트 가격이 싼 것이다.

성공비결7. 사생활 보호와 경제성

그밖에 후회없는 선택을 하려면 사생활이 보호될 수 있는 아파트인 지도 봐야 한 다. 다른 조건이 아무리 좋아도 사생활의 침해를 받는 다면 사는 게 피곤할 수밖에 없다. 그런 점에서 저층이거나 ㄱ자로 꺾이는 집은 피해야 한다. 또한 난방방식도 고려해야 한다. 난방방식에 따라 같은 평수라도 관리비 차이가 하늘과 땅 차이만큼이나 크기 때문이다. 단지 난방보다는 지역 난방이, 중앙 난방보다는 개별 난방이 경제적이다. 이밖에 건축년도, 건설회사의 지명도, 집의 구조(방의 수, 거실 크기, 거실폭, 계단식인지 복도식인지 여부, 화장실 수) 등도 살펴봐야 한다.

좋은 아파트를 고르기 위해서 고려해야 할 점은 이처럼 한두 가지가 아니다. 그러나 모든 조건이 좋은 아파트를 구하기란 어렵다. 그 수가 많지도 않고 무엇보다 비싸다. 결국 비교적 좋은 물건이라는 평가를 받는 아파트도 흠이 있게 마련인데 문제는 그 흠이 가격에 얼마만큼 반영되어야 적정한지를 판단하는 일이다. 그렇기 때문에 자신이 거주하지 않았던 지역의 아파트를 구할 경우에는 여러 루트를 통해서 꼼꼼히 살펴보아야 한다.

어떤 집이든 일단 사두면 오르는 그런 시대는 지났다. 특히 IMF관리체제 이후 부동산을 사고 파는 것은 일생 일대 최대의 쇼핑이다. 한번 선택이 평생을 좌우하는만큼 신중하고 후회없는 선택을 해야 한다.

출처 : 행복한 동네

글쓴이 : 행복인 원글보기

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