[스크랩] 건축공사대금으로 건축부지에 대한 유치권행사가 가능한지

건축공사대금으로 건축부지에 대한 유치권행사가 가능한지

파이낸스투데이 부동산 컬럼

2009년 05월 30일 (토) 21:30:03 최광석 변호사 -

건물신축공사대금을 피담보채권으로 건물이 아니라 건물의 부지에 대해 유치권행사가 가능할 수 있는지에 대해 의문이 있을 수 있다. 민사유치권이 성립하기 위해서는 "유치하는 물건에 관해 발생한 채권"이라는 "견련성"을 요한다. 건물을 건축하는 공사대금이 건물에 관한 채권이고, 또 땅을 파서 저수지를 만드는 공사대금채권이 토지에 관한 채권이어서, 견련성이라는 측면에서 해당 건물과 땅에 대해 각각 유치권을 행사할 수 있다는 점은 의문이 없지만, 건물을 건축하는 공사대금을 이유로 건물부지에 대해 유치권행사가 가능한지에 대해서는 논란이 있다. 판례를 종합해보면, 건축대금을 근거로 토지에 대해 유치권을 행사하는 것은 부정되는 것이 일반적이다. 대법원 2008. 5. 30.자 2007마98결정【경락부동산인도명령】에서는, 畜(축)가공공장을 신축하다가 약30% 정도의 공정에서 공사가 중단되면서 공장신축 부지가 경매로 낙찰되자, 공사대금을 근거로 신축공장 부지와 아직 부동산이라고 할 수 없는 공사 중인 구조물에 대해 유치권이 행사된 사안에서,  법원은 건축신축공사로 인한 공사대금은 건물에 관한 채권일 뿐이고, 건물부지인 토지에 관한 채권은 아니라는 전제에서, 건축 (중) 중단되어 아직 부동산이라고 볼 수 없는 구조물은 토지의 부합물이기 때문에, 토지 내지 토지지상 구조물에 대해서는 유치권행사가 불가능하다고 판단하였다. 대구지방법원 2008. 12. 17.선고 2008나16170【건물명도등】판결 역시, 건물신축공사를 하고 공사대금을 지급받지 못하자 유치권을 주장하며 토지인도를 거부하는 피고를 상대로 낙찰자가 제기한 인도청구에 대해 "피고가 피담보채권으로 주장하는 이 사건 공사대금은 이 사건 건물에 관하여 생긴 채권일 뿐 부지인 이 사건 부동산(토지)들에 관하여 생긴 채권이 아니어서 이 사건 부동산들과 견련관계가 인정되지 아니하므로, 유치권 성립을 전제로 한 피고의 주장은 이유 없다”라고 판단함(같은취지 대구고등법원 2006. 7. 12. 선고 2005나8133【유치권부존재확인】판결) 한편, 대법원 2007. 11. 29.선고 2007다60530판결【건물철거및대지인도】은, 아파트를 짓기 위한 기초파일공사를 아파트부지에 관한 공사로 볼 가능성이 크다는 점에서, 그 공사대금채권은 토지에 관하여 발생한 채권으로 보고 토지에 대한 유치권을 인정한 점에 특징이 있다.  이 사건의 원심과 1심 모두, 이 사건 기초파일공사는 “토지”에 관한 공사가 아니라, 단지 토지 위에 신축하려고 하였던 임대아파트와 관련하여 생긴 것이라고 하여 토지에 대한 유치권이 성립되지 않는다고 판단하였지만,  대법원은 원심을 파기했다. 건물을 건축하기 위한 공정에 해당하는 공사대금채권을 근거로 토지에 유치권을 인정한 점에서 판례의 기본입장과 다소 차이가 있다.  건물을 건축하는 공사에는 정도의 차이가 있기는 하지만 토지와 관련된 다소간의 토목공사가 수반된다는 점에서, 토지와 견련성 있는 채권으로 인정될 수 있는 토목공사가 무엇이고, 또 어느 범위까지 인정될 수 있는지에 대해 향후 논란이 될 수 있는 판단이지만, 이 사건의 경우 공사자체가 임대아파트 신축공사 중 토목공사부분에 국한되어있고, 이 토목공사를 통해 공부상 지목이 과수원, 전, 하천으로 잡다하게 구성된 이 사건 각 토지를 대지화시키는 공사라는 점을 중시하여 이 토목공사를 위 각 “토지”에 관한 공사로 볼 수 있다고 판단한 것으로 보인다.  즉, 건물건축공사의 일환이기는 하지만, 토목공사에 대해서만 별도로 계약이 이루어졌고, 공사내용이 토지와 직결되어 있다는 점이 강조된 사례로 타당하다고 사료된다. 한편, 관련해서 "건물임차인이 건물에 관한 유익비상환청구권에 터잡아 취득하게 되는 유치권은 임차건물의 유지사용에 필요한 범위 내에서 임차대지부분에도 그 효력이 미친다"는 취지의 대법원 1980. 10. 14. 선고 79다1170호 판결이 있는데, 이 판결을 두고 건물에 관한 채권이라고 하더라도 토지에 대해 유치권행사가 가능하다는 취지로 이해해야한다는 소수 견해가 있지만, 대체적인 중론은 이런 확대해석을 경계하면서,  다만 건물에 대한 유치권자인 피고에게 유익비를 지급하지 않고 오히려 피고에게 대지소유권에 기해 대지의 인도를 청구하는 것은 결국 건물유치권을 소멸시키는 결과가 되어 대지소유권의 남용으로 이해하고 대지에 대한 인도청구를 기각한 판단 정도로 해석하고 있다. <참고판결> ▶ 대법원 2008. 5. 30.자 2007마98결정【경락부동산인도명령】 【판시사항】 건물신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이 되지 못한 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우, 위 정착물 또는 토지에 대하여 유치권을 행사할 수 있는지 여부(소극) 【이 유】 1. 유치권의 성립을 주장하는 재항고이유에 대하여 건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있는 것이지만( 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결 등 참조), 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사중단시까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이다. 기록에 의하면, 재항고인은 토지소유자와의 사이에 이 사건 토지 위에 공장을 신축하기로 하는 내용의  도급계약을 체결하고 기초공사를 진행하면서 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 구조물을 설치한 상태에서 이 사건 토지에 대한 경매절차가 진행됨으로 인하여 공사가 중단되었음을 알 수 있는바, 이러한 경우 위 구조물은 토지의 부합물에 불과하여 이에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 할 것이고,  공사중단시까지 토지소유자에 대하여 발생한 공사금 채권은 공장 건물의 신축에 관하여 발생한 것일 뿐, 위 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여  이 사건 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없다고 할 것이다. 따라서 같은 취지에서 재항고인의 이 사건 토지에 관한 유치권 주장을 배척하고 이 사건 인도명령을 유지한 원심결정은 정당하고, 거기에 재판에 영향을 미친 헌법·법률·명령 또는 규칙의 위반이 없다. ☞ 축가공공장을 신축하다가 재항고인 주장 약30% 정도의 공정에서 공사가 중단되면서 토지가 경매로 낙찰된 사안임. 대법원의 기본 판단은 건축신축공사로 인한 공사대금은 건물에 관한 채권일 뿐이고, 건물부지인 토지에 관한 채권은 아니라는 전제에서, 건축 중 중단되어 아직 부동산이라고 볼 수 없는 구조물은 토지의 부합물이기 때문에, 토지 내지 토지지상 구조물에 대해서는 유치권행사가 불가능하다고 판단함 2. 상사유치권의 성립을 주장하는 재항고 이유에 대하여 상법 제58조는 “상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자 소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다.”고  규정하고 있으므로, 채권자가 채무자와의 상행위가 아닌 다른 원인으로 목적물의 점유를 취득한 경우에는 상사유치권이 성립할 수 없는 것이다. 기록에 의하면, 재항고인은 공장건물의 신축공사가 이 사건 경매로 중단된 후에 공사현장을 점거하면서 타인의 지배를 배제하고 이 사건 토지에 대한 점유를 사실상 개시한 것으로 보일 뿐, 재항고인이 토지소유자와  ‘이 사건 토지에 관한 상행위’를 원인으로 이 사건 토지에 대한 점유를 취득하였다고 보기 어려우므로, 재항고인이 이 사건 토지에 관하여 상사유치권을 행사할 수 없다고 할 것이어서, 이와 다른 전제에 서 있는 재항고 이유는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. ▶대법원 2007. 11. 29.선고 2007다60530판결【건물철거및대지인도】 “--원심판결이유에 의하면, -------민법 제320조 소정의 유치권이 성립하기 위해서는 피담보채권이 점유하는 물건과 관련하여 생긴 것이어야 하는데, 피고가 설치한 콘크리트 파일은 지반침하 등으로 건물이 붕괴될 것을 우려하여 건물기초 보강을 위하여 항타하여 삽입한 것으로서, 그 공사대금채권은 이 사건 각 토지 위에 신축하려고 하였던 임대아파트와 관련하여 생긴 것이지 위 각 토지와 관련하여 생긴 것이 아니므로, 피고는 위 각 토지에 관하여 공사대금채권을 피담보채권으로 한 유치권을 가질 수 없다고 하여 피고의 유치권 항변을 배척하고, 원고의 청구 중 이 사건 각 토지에 관하여 피고의 유치권이 존재하지 아니함의 확인을 구하는 청구와 이 사건 각 토지의 인도를 구하는 청구를 각 인용하였다. 그러나 기록에 의하면, 이 사건 각 토지는 공부상 지목이 과수원, 전, 하천으로 구성된 일단의 토지로서 그 지목이 잡다하고, 장차 지목을 대지로 변경하더라도 지반침하 등으로 인한 건물붕괴를 막기 위한 지반보강공사 없이는  그 지상에 아파트 등 건물을 건축하기에 부적합하였던 사실, 이와 같은 이유로 이 사건 각 토지의 소유자이던 **종합건설 주식회사(이하 ‘**종합건설’이라 한다)는 그 지상에 임대아파트 신축사업을 시행하기에 앞서 피고와 사이에 임대아파트 신축공사 중 토목공사부분을 공사기간 착공 1998. 10. 30.부터 준공 2001. 12. 30.까지(3년 2개월간), 공사대금 6억 8,000만 원으로 각 정하여  도급계약을 체결하였는데, 그 공사내용은 위 각 토지를 아파트 3개동이 들어설 단지로 조성하되, 장차 지반침하로 인한 건물 붕괴를 막기 위하여 그 자리에 콘크리트 기초파일을 시공하는 것으로 되어 있는 사실, 이에 따라 피고는 이 사건 각 토지에 기초파일공사를 진행하였으나 **종합건설의 자금사정 악화로 공사가 중단되었고, 다시 위 각 토지와 위 신축사업을 인수한 미*인 주택건설과 사이에서 공사대금을 7억 5,000만 원으로 정하여 같은 내용의 공사계약을 체결하고 2차 기초파일공사를 진행한 결과 완공단계에 이른 사실, 현재 이 사건 각 토지는 장차 아파트 3개동이 들어설 부지 조성을 위하여 그 지하에 약 1,283개의 콘크리트 기초파일이 항타하여 삽입되어 있는 사실을 인정할 수 있는바,  위 인정 사실에 의하면 이 사건 토목공사는 공부상 지목이 과수원, 전, 하천으로 잡다하게 구성된 이 사건 각 토지를 대지화시켜 아파트 3개동이 들어설 단지로 조성하기 위한  콘크리트 기초파일공사로 볼 여지가 있고(그러한 공사의 전제로 이 사건 각 토지에 관한 형질변경허가도 있었으리라 추측된다), 이러한 경우에는 이 사건 토목공사를 위 각 “토지”에 관한 공사로 볼 수 있으므로 그 공사대금채권은 위 각 토지에 관하여 발생한 채권으로서 위 각 토지와의 견련성이 인정된다고 할 것이다. 그럼에도 불구하고, 원심은 이 사건 토목공사의 구체적인 내용을 더 심리하여 그것이 이 사건 각 토지에 관한 공사로 볼 수 있는지 여부를 따져보지도 아니한 채 단지 이 사건 공사대금채권은 위 각 토지 위에 신축하려고 하였던 임대아파트와 관련하여 생긴 것이라고 단정한 나머지 피고의 유치권 항변을 배척하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 심리를 다하지 아니하였거나 유치권에 있어 채권과 목적물의 견련성에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다--”. ▶ 대구지방법원 2008. 12. 17.선고 2008나16170【건물명도등】 토지지상에 건물신축공사를 하고 공사대금을 지급받지 못하자 유치권을 주장하며 토지인도를 거부하는 피고를 상대로 낙찰자가 제기한 인도청구소송에서 법원은, “-- 피고는 2006. 10. 20. 소외 최00과의 사이에 최00 소유의 별지목록기재 부동산들(이하 ‘이 사건 부동산들’이라 한다) 지상에 제에이동호 일반철골구조 판넬지붕 단층 1종 근린생활시설 소매점 899.75㎡ 및 제비동호 위 같은 구조 2종 근린생활시설 사무소, 휴게실 442.5㎡ 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 공사대금 396,000,000원에 2007. 1. 31.까지 신축하기로 하는 내용의 00000근생 신축공사계약을 체결하였다. 그 후 피고는 이 사건 부동산들의 소유자 명의가 소외 주식회사 00산업(이하 ‘00산업’이라고 한다)으로 변경되자, 2007. 1. 10. 00산업과의 사이에 공사대금을 479,000,000원으로 증액하는 이외에 위 공사계약과 동일한 내용으로 건물신축공사계약을 체결한 후, 같은 해 2. 5.경 위 공사를 완료하여, 그 다음 날 이 사건 건물에 관하여 00산업 명의의 소유권보존등기가 경료되었으나, 00산업으로부터 공사대금 중 266,100,000원을 지급받지 못하였다(이하 ‘이 사건 공사대금’이라 한다). 원고는 2008. 1. 30. 이 사건 부동산들(토지임) 및 건물을 대구지방법원 2007타경11194호(2007타경22569호 중복) 임의경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다)에서 낙찰받아 매각대금을 납부한 후, 같은 해 2. 14. 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료하였다. --이에 대하여 피고는 00산업으로부터 이 사건 공사대금을 지급받지 못하였으므로 이 사건 부동산들을 유치할 권리가 있으며, 나아가 이 사건 경매절차에서 법원에 유치권신고를 하였으므로, 원고의 위 청구에 응할 수 없다고 주장하고 있다. 그러므로 살피건대, 유치권은---견련관계가 있어야 할 것인데, 피고가 피담보채권으로 주장하는 이 사건 공사대금은 이 사건 건물에 관하여 생긴 채권일 뿐, 부지인 이 사건 부동산들에 관하여 생긴 채권이 아니어서 이 사건 부동산들과 견련관계가 인정되지 아니하므로, 유치권 성립을 전제로 한 피고의 주장은 이유 없다”라고 판단 ▶ 대구고등법원 2006. 7. 12. 선고 2005나8133【유치권부존재확인】 "--- 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물에 대한 공사대금채권이 존재한다고 하더라도 위 채권이 별지 목록 기재 제1항 토지(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)에 관하여 생긴 채권인지 여부에 관하여 살피건대, 위 공사대금채권은 이 사건 건물의 신축공사에 따른 공사대금채권이므로  이 사건 토지 자체로부터 발생하였다거나  이 사건 토지의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생하였다고 볼 수 없어 이 사건 토지에 관하여 생긴 채권으로 볼 수 없으므로, 이 사건 토지 부분에 대한 유치권은 성립되지 않는다 할 것이다". 최광석 변호사 [한국부동산경매정보 제공] <고품격 경제지=파이낸스 투데이> FnToday=Seoul,Korea

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출처 : 부동산을 사랑하는 부자들의 모임

글쓴이 : 김도언 원글보기

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