그는 주변 시세(평당 13만원)보다 싼 가격에 부지를 샀다는 중개업소의 말을 듣고 매우 흡족해했다.
그러나 문제는 터파기를 하던 중 발생했다.
땅 속에서 거대한 화강암 바위가 나왔던 것.
K씨는 바윗돌을 캐내는 데 평당 17만원의 공사비를 더 들였다.
그러나 지하수 개발을 하다 낭패를 봤다.
강 주변이어서 지하에 물이 많을 것이라고 막연하게 생각했지만 정작 땅을 파들어가자 물을 찾을 수 없어
다른 곳의 지하수를 끌어오느라 8천만원의 거금을 추가로 들였다.
강 주변에 거꾸로 물이 적을 수도 있다는 점을 몰랐던 대가를 톡톡히 치른 셈이다.
수석 전문가인 A씨는 10년 전 충북 제천에서 논 4백평을 1천2백만원(평당 3만원)에 사들였다.
중개업소에서는 평당 1만5천원이면 살 수 있는 땅을 두 배나 주고 매입했다며 이해할 수 없다는 표정을 지었다.
하지만 A씨가 그 땅을 산 이유는 농사를 짓기 위해서가 아니라 땅 속의 수석을 캐기 위해서였다.
그 땅 밑에는 비싼 수석들이 많이 묻혀 있었다.
당시 캐낸 수석의 매도 가격은 4천만원에 달했다.
A씨는 수석으로 재미를 봤을 뿐만 아니라 땅도 덤으로 챙겼다.
건축업자인 P씨는 지난 96년 경기도 안성에서 논 3천평을 평당 5만원에 매입했다.
P씨 역시 농사가 목적이 아니었다.
그 땅 밑에는 건축용으로 쓸 수 있는 모래가 많이 묻혀 있었다.
실제 그 땅에서는 평당 6만원어치 정도의 모래가 나왔다.
땅을 볼 때는 땅 속도 봐야 한다.
물론 보이지 않는 땅 속에 무엇이 들어 있는지 알기 어렵지만 땅 속을 알려는 노력을 게을리하면 안된다.
자신이 없으면 전문가를 활용하는 것도 방법이다.
한 지역에서 오래 활동하고 있는 전문가들은 물이 많은 땅인지,돌이 많은 땅인지 비교적 정확하게 알고 있다.
그는 마땅한 땅을 찾기 위해 2년동안 주말마다 다리품을 팔았다. 수도권과 접한 충청ㆍ강원도 지역은 안가 본 곳이 없을 정도였다. 그러던 중 최근 강원도 횡성군 서원면 유현리 수구대부락 초입의 보전임지 9만평이 매물로 나왔다는 소식을 들었다.
이런 이유 때문에 주변의 보전임지 가격은 입지에 따라 평당 3천∼1만원선을 형성하고 있지만 이 땅은 1천원 정도로 평가됐다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'과 '산림법' 등이 바뀌면서 무분별한 개발이 억제되고 있다. 개발할 수 없는 땅이 많아졌다는 이야기다.
이에 따라 토지시장에서는 개발가능한 땅과 그렇지 못한 땅의 가격 차별화가 본격화되고 있다. 그린하우스 21의 진명기 대표는 '현재 토지가격을 보면 외환위기 이전 가격을 회복한 곳도 많지만 그렇지 못한 곳은 더 많다'며 '이용할 수 없는 땅과 잘못 결혼했다가는 평생을 두고 후회하게 된다'고 설명했다.
박씨의 부모님은 경기도 고양시 지축동 그린벨트 지역에 농가주택(대지 2백평)과 논 2백평을 보유하고 있다.
그런데 박씨의 오빠가 동네사람 말만 듣고 이 땅을 2억원에 처분하는 계약을 체결했다.
아직 중도금을 치르지 않아 위약금만 물면 해약은 가능한 상태.
박씨는 신문에서 취락마을의 경우 점진적으로 그린벨트에서 해제된다는 기사를 읽은 적이 있어 전문가에게 해약할지 여부를 물었다.
우선 미래가치를 보자.
이 땅의 경우 위쪽으로 송전선이 지나는 관계로 주택지로서는 큰 가치가 없지만 가든부지로는 개발이 가능하다. 원주민 주택에 해당되는 데다 건축물 관리대장에 등재돼 있어 용도 변경에 아무 문제가 없다. 북한산을 병풍처럼 바라볼 수 있고 현재 공사 진행 중인 구파발∼송추간 4차선 도로에서 3백m밖에 떨어져 있지 않아 가든부지로 손색이 없다.
게다가 그린벨트 해제도 예정돼 있다. 주변 시세도 박씨가 판 가격보다 높은 선에서 형성되고 있다. 인접지역 시세는 농지의 경우 평당 1백만∼1백20만원,대지는 평당 2백만원선인 것으로 조사됐다.
박씨 부모님 땅의 경우 약점(송전선)이 있다는 것을 감안하면 농지는 평당 70만원,대지는 평당 1백50만원 정도 받을 수 있을 것으로 보인다. 당장 4억4천만원을 받을 수 있는 땅이란 계산이 나온다. 따라서 위약금을 물더라도 2억2천만원이 이익이다.
그린벨트 내 취락마을이 점진적으로 그린벨트에서 풀리면서 그 가치가 높아지고 있다.
향후 그린벨트에서 해제되는 땅 가운데 입지여건이 좋은 곳은 도심근접형 전원주택이나 가든 등의 근린생활시설로 인기를 모을 것으로 전망된다. 다만 그린벨트 내 땅이라고 무조건 돈이 되는 것은 아니다. 집단취락지역 밖의 개발이 불가능한 임야는 불확실성이 아주 높다.
뒤쪽에는 산,앞에는 저수지가 있는 전형적인 배산임수형 집터였기에 기분 좋게 사들였다.
그러나 즐거움도 잠시.전문가로부터 이 땅은 진입로가 없는 땅,즉 맹지여서 전원주택을 지을 수 없다는 말을 듣고 크게 실망했다.
알고 보니 Y교수는 동네 이장이 집을 짓게 해준다는 말만 믿고 이 땅을 매입했다.
소개를 해준 이장은 중개인이 아니어서 책임을 물을 수도 없다.
또 무허가 중개행위이지만 수수료를 받지 않았기 때문에 법적으로 책임을 지지 않아도 된다.
한마디로 Y교수는 이장에게 사기를 당해 농사밖에 지을 수 없는 땅을 시가보다 훨씬 높은 가격에 사들인 것이다. 낙향해 살 땅을 찾고 있던 L씨(58)는 경기도 가평에 있는 단지형 전원주택지 5백80평을 평당 7만원에 분양받았다.
전원주택 부지로 이어지는 농로가 있어 진입도로는 확보된 것으로 판단했다.
그러나 이 도로는 지적도상 도로로 구분돼 있지 않은 사유지여서 전원주택을 분양받은 사람들이 이용할 수 없었다.
전원주택 분양업체가 도로를 확보하기 위해 진입로 개설 예정부지의 소유주와 접촉해 봤지만 가격을 너무 높게 불러 진입로 개설이 불가능했다.
L씨는 분양업체를 대상으로 소송을 제기했지만 땅값은 고스란히 날리고 말았다.
전원주택용 땅뿐만 아니라 어떤 땅이든 마찬가지다.
진입로가 없으면 쓸모가 없다.
그래서 시골 땅을 살 때는 가장 먼저 진입로 확보여부를 확인해야 한다.
도시에서는 일단 길이 나 있으면 사도(私道)라도 막지 못한다.
그러나 시골에선 아니다.
지적도상 도로로 구분돼 있어야 한다.
게다가 시·군에 따라선 지적도상 도로라고 하더라도 사유지이면 이용할 수 없는 곳도 있다.
다만 진입로 개설 예정지를 매입하거나 토지주에게 사용승낙서를 얻어 진입로를 확보할 수 있다면 맹지를 매입해도 상관없다.
진입로 개설 예정지를 매입할 때는 시간이 지날수록 가격이 높아지는 만큼 초기에 신속하게 매입해야 한다.
맑은 계곡을 끼고 있는 농지였다.
이씨는 계곡 옆에 그림같은 집을 짓고 살면 남부러울 것이 없다고 생각했다.
이씨는 땅을 매입하자마자 서둘러 터를 닦은 뒤 토지 전용허가를 얻어 건평 50평짜리 전원주택을 지었다.
집 짓는데 모두 1억8천만원이 들었다. 입주 직후 이씨는 전원주택 전도사가 될 정도로 전원생활의 묘미에 푹 빠졌다. 그러나 그 해 여름을 지나면서 기쁨은 낙담으로 바뀌었다.
큰 비만 오면 계곡물이 범람해 집이 침수됐기 때문이다.
집중호우나 태풍이라도 오는 날엔 대형 수해를 당할까봐 밤새 불안에 떨었다.
첫 여름을 보낸 후 이씨는 전원생활을 접었다.
지금은 구리시에 있는 아파트에 살면서 이 집을 주말용으로 사용하고 있다.
이씨는 지금 5천만원 정도 손해를 보고 이 전원주택을 팔려고 한다.
그러나 매물로 내놓은 지 몇 개월이 지났는 데도 사겠다는 사람은 나타나지 않고 있다.
대개 강이나 계곡 주변 땅은 인기가 높다.
조망권이 좋아 전원주택 전원카페 펜션 가든 등을 짓기에 적격이기 때문이다.
그러나 이런 곳의 땅을 살 때는 사전에 반드시 짚어봐야 할 게 있다.
여름철 침수여부가 바로 그것이다.
장마나 태풍이 올 때 수해를 입은 전력이 있는 땅은 가급적 피하는 게 좋다.
추석 연휴 기간에 몰아닥친 태풍 '매미'의 사례에서 보듯 수해 한 번으로 엄청난 타격을 입을 수 있기 때문이다.
부득이 이런 땅을 매입할 경우엔 3m 이상 땅을 매립해 침수 가능성을 최대한 줄여야 한다.
일반적으로 계곡이 깊거나 하천 폭이 좁을수록 침수 확률이 크다.
또 강이나 계곡 주변 땅은 지반이 약한 만큼 매립한 다음 3년 정도 지난 후 건축하는 게 바람직하다.
그렇지 않으면 지반 침하가 일어날 가능성이 높다.
그린벨트 내에 있는 진흥구역(옛 절대농지) 땅이다.
이씨는 노후대책을 위해 5년 전 이 땅을 평당 7만원에 샀다.
그런데 최근 고양시 행정타운이 근처로 이전할 것이란 소문이 돌면서 땅값이 평당 45만원까지 급등했다.
땅을 팔라는 권유도 심심찮게 들어오고 있다.
결론부터 말하면 이씨는 이번 매도 기회를 놓치지 않는 것이 좋다.
무엇보다 이 땅이 진흥구역에 해당하기 때문이다.
진흥구역이란 정부에서 농사만 짓도록 지정한 땅이라고 보면 된다.
당연히 개발이 엄격히 제한돼 있어 투자가치가 떨어진다.
만약 행정타운 이전이 실현되지 않으면 땅값이 떨어질 가능성이 높다.
만약 땅을 팔고 난 뒤 행정타운이 실제로 대장동 인근으로 이전하면 어떻게 될까.
그렇다고 하더라도 이 땅이 수용돼 버리면 이익을 기대하기 어렵다.
시가로 보상하는 게 아니라 공시지가보다 조금 높은 수준에서 보상이 이뤄지는 까닭이다.
따라서 행정타운 이전을 기대한다면 차라리 이 땅을 팔고 행정타운 후보지 주변의 취락지구 내 땅을 사두는 것이 안전하다.
이런 땅은 행정타운 재료가 없어도 개발이 가능해 시세 상승을 기대할 수 있다.
마침 취락지구 땅은 매물이 더러 있다고 한다.
일반적으로 진흥구역 땅은 투자 목적으로 부적합하다.
개발이 불가능해 장기 보유한다고 하더라도 땅값 상승을 기대하기 어렵다.
이런 이유 때문에 진흥구역 땅은 평당 7만원을 넘어가면 고평가된 것으로 본다.
다만 예외적으로 진흥구역 땅값이 크게 오르는 경우도 있다.
개발재료가 있을 때다.
예를 들어 김포신도시 예정지에 인접한 진흥구역 농지는 신도시 발표 후 1백% 이상 급등했다.
향후 개발압력이 신도시 주변지역으로 확산되면서 진흥구역에서 해제될 것이란 기대감이 크게 작용한 결과다.
이 회사는 주상복합아파트를 짓기 위해 지난해 7월 서울 강남구 논현동에 대지 9백30평짜리 땅을 평당 2천2백만원에 구입했다.
일반주거지역과 상업지역이 섞여 있는 땅으로 상업지역의 비율이 조금 높았다.
매입 당시 S사는 용적률(연건축면적을 대지면적으로 나눈 비율) 8백% 정도는 받을 것으로 예상했다.
일반주거지역과 상업지역이 섞여 있을 경우 더 넓은 용도지역,즉 상업지역의 용적률을 적용받는 것으로 알고 있었기 때문이다.
최근 개정된 법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)은 일반주거지역과 상업지역이 섞여 있을 경우 토지 면적이 일정 규모를 넘으면 일반주거지역의 용적률을 따르도록 하고 있다는 것을 뒤늦게 알게 됐다.
이렇게 되면 용적률 3백% 밖에 적용받을 수 없어 이익은커녕 손실을 보기 십상이다.
이에 따라 S사는 건교부 등 관련 기관을 백방으로 찾아다니면서 적어도 일반주거지역과 상업지역의 가중 평균인 6백50% 정도의 용적률은 줘야 한다고 호소해 봤지만 아무 소용이 없었다.
S사뿐만 아니라 내로라하는 많은 개발업체들이 심심찮게 법을 제대로 몰라 이같은 실수를 저지른다.
개발업체들이 이러한데 개미투자자들은 오죽 하겠는가. 땅은 법이다.
법을 모르고선 낭패를 보기 십상이다.
우리나라에선 모두 1백12개의 법률이 땅 개발을 규제하고 있다.
이들 법에서 개발행위 제한을 위해 지정한 지역·지구가 3백15개나 된다.
이 가운데 토지이용계획확인서를 발부받아 확인할 수 있는 지역·지구는 33개뿐이다.
지적 고시절차가 제도화돼 있지 않아 어떤 땅에 어떤 지역·지구가 지정돼 있는지 조차 정확히 알 수 없다.
정부도 지역·지구 부여현황을 제대로 파악하지 못하고 있다.
상황이 이런 만큼 땅을 매입하기 전에 토지이용계획확인서를 떼봐야 할 뿐만 아니라 반드시 해당 관청에 개발가능 여부를 물어봐야 한다.
그는 부동산 중개수수료가 아까워 혼자 힘으로 땅을 찾아다녔다.
그동안 안가본 곳이 없을 정도지만 워낙 투자금액(3천만원)이 작아 원하는 땅을 쉽게 구하지 못했다.
그러던 중 최근 경기도 양평에서 그나마 가격대에 맞는 부지를 매입할 수 있었다.
하지만 J씨가 매입한 땅은 푹 꺼져 있는 모양이어서 집터로는 적합하지 않은 것으로 드러났다.
J씨는 가난한 투자자의 전형이다.
가난한 투자자는 전문가를 활용하지 못한다.
혼자서 해결하려다 많은 돈과 시간을 낭비할 뿐만 아니라 좋은 결과도 얻지 못한다.
그러나 부자들의 땅 투자패턴은 이와는 정반대다.
전문가를 잘 활용한다.
매매를 할 때는 해당 지역의 전문가를 적극 활용한다.
혼자서 전국의 모든 땅시장 정보를 알 수 없기 때문이다.
부자들은 또 부동산 중개수수료를 기꺼이 지불한다.
어떤 때는 법정수수료보다 더 많이 수수료를 지불할 때도 있다.
그래야 차후에도 투자가치가 높은 매물을 우선적으로 가져다 주기 때문이다.
부자들은 또 전문가들로부터 컨설팅 받기를 좋아한다.
여러 사람의 의견을 청취하면서 보유자산의 투자가치를 점검한다.
급변하는 투자환경을 무시한 채 아무 생각없이 있다간 컨설팅 비용의 수십·수백배 대가를 치를 수도 있다는 것을 부자들은 알고 있다.
부자들은 평소 땅에 대한 공부도 게을리 하지 않는다.
실제로 강북지역보다는 강남지역에서 땅에 대한 책이 훨씬 많이 팔린다.
부자들은 또 투자를 잘못했다고 판단하면 즉각 전문가와 상의해 손절매에 나선다.
가난한 투자자들이 손절매 시기를 미루다 큰 손실을 보는 것과는 대조적이다
A씨는 주거용 토지의 계약서를 쓰기 전에 반드시 짚어보는게 있다고 한다.
땅의 기운을 느껴보는 일이 바로 그것이다.
그래서 아무리 좋은 땅이라고 하더라도 자기 마음에 들지 않으면 사지 않는다고 한다.
'왜 그러느냐'고 물어보자 '어머니가 그렇게 하라'고 했단다.
이런 측면만 놓고 보면 A씨와 어머니는 상당한 부동산 고수인 셈이다.
땅 전문가들 중 상당수가 주거용 토지를 매입할 때 A씨와 같은 습관을 가지고 있기 때문이다.
땅 전문가들은 대부분 매매를 하기 전 그자리에 한참을 앉아 있는다.
그래서 마음이 편안해지면 그 땅을 사들이고 마음이 왠지 불안하면 사지 않는다.
주거용 토지의 투자에는 느낌이 중요하다.
요즘 세상에 그런게 어디 있느냐고 하는 사람이 있을지 모르지만 느낌이 좋은 땅을 사야 재테크에 성공할 수 있다.
느낌이 좋은 땅이란 쉽게 말해 그 자리에 섰을 때 마음이 편해지는 땅이다.
마음이 불안해지거나 음습하거나 산만한 느낌이 들면 반드시 그럴 만한 이유가 있다.
땅이 습하거나 햇볕이 잘 들지 않을 수도 있다.
주변 풍경이 산만할 수도 있고.
사람들이 땅에 대해 느끼는 감정은 대개 비슷하다.
그래서 느낌이 좋은 땅은 나중에 팔기가 수월하지만 그렇지 않은 땅은 두고두고 고생한다.
특히 바로 옆에 붙어있는 땅이라도 느낌이 다르다는 것을 명심해야 한다.
조금만 위치가 달라도 향이 다르고 조망권이 다르고 지기(地氣)가 다르다.
그래서 바로 접하고 있는 땅이라도 가격차이가 많이 나는 사례를 흔히 찾아볼 수 있다.
물론 마음이 편안해지는 땅이라고 해서 무조건 사면 안된다.
진입로 등을 확보하고 있어 법률적으로 개발이 가능해야 할 뿐 아니라 주변에 축사 고압선 등의 혐오시설이 없어야 한다.
마음이 편안해지는 터에 법적인 조건과 자연적인 조건이 충족된다면 그야말로 금상첨화인 셈이다.
이 유통구조를 잘 알아야 바가지를 쓰지 않는다.
일단 매물정보는 동네 이장(里長)이 가장 많이 확보하고 있다.
시골엔 중개업소가 드물어 동네사람들은 이장에게 매물을 의뢰하게 된다.
그래서 시골 땅을 전문적으로 매매하는 중개업소들은 매물을 확보하기 위해 이장을 집중적으로 공략한다.
또 시골 땅의 경우 중개업소가 주인의 희망 매도가에 얼마를 덧붙여 팔아먹는 경우도 심심찮게 목격된다.
여러 중개업소를 거치면서 가격이 뻥튀기 되는 사례도 자주 찾아볼 수 있다.
1차적으로 매물을 확보한 중개업소가 일정금액을 붙여 2차 중개업소에 넘기고 2차 중개업소는 여기에 더 붙여 3차 중개업소에 넘기는 식으로 유통되면서 가격이 부풀려지는 경우다.
기획부동산의 유통경로도 이와 비슷하다.
기획부동산이란 시골의 규모가 큰 땅을 매입한 뒤 잘게 쪼개 개미투자자들에게 파는 중개업자들이다.
이들이 취급하는 물건들의 경우도 사장→이사→부장→실수요자 등의 손을 거치면서 가격이 부풀려져 실수요자들이 바가지를 쓰게 된다고 한다.
이런 과정을 거치면서 평당 2만원짜리 땅이 10만원짜리가 되는 경우도 흔하다.
이런 유통경로 탓에 시골 땅을 싸게 사려면 믿을 수 있는 중개업소를 고르는 게 중요하다.
보통 현지에서 잔뼈가 굵은 토박이 중개업소들이 가장 많은 매물을 확보하고 있고 가격도 저렴하다.
가장 대표적인 게 '이 동네 땅값이 평당 얼마냐'는 것이다.
초보 투자자들이 이런 식으로 질문하는 것은 아파트 가격구조에 젖어 있기 때문이다.
아파트의 경우 이 동네는 평당 얼마,저 동네는 평당 얼마 등으로 가격이 일정하게 형성돼 있다.
이런 까닭에 옆집과 내집의 가격 차이가 나지 않는다.
그러나 땅값은 한 동네라고 해도 천차만별이다.
예를 들어 도로를 끼고 있는 땅과 진입로가 없는 맹지(盲地)의 가격은 큰 차이가 난다.
또 땅모양이 직사각형으로 잘생겨 활용도가 높은 땅과 그렇지 않은 땅의 가격도 같을 수는 없다.
보전임지 절대농지 그린벨트 등으로 묶여 있어 개발이 크게 제한되는 땅의 가격이 그렇지 않은 땅값에 비해 낮은 것은 당연하다.
심지어 주거용 부동산의 경우 바로 옆에 붙어 있어도 가격 차이가 크게 나는 사례를 심심찮게 찾아볼 수 있다.
조금만 방향이 틀려도 조망이 다르고 일조량이 달라지는 까닭이다.
인접하고 있어도 어떤 땅 밑에는 수맥이 흐르고 옆의 땅은 그렇지 않다.
똑같은 조건의 땅이라고 하더라도 땅값은 덩치에 따라 다르게 형성된다는 점도 알아둬야 한다.
덩치가 크면 클수록 평당 매매가격은 떨어진다.
예를 들어 2백평짜리 땅이 평당 2만원이라면 2만평짜리 땅은 평당 1만원이 된다.
환금성이 이 같은 차이를 결정짓는 이유다.
그래서 전문 투자자들은 땅을 싸게 사기 위해 '공동 투자'방식을 활용하기도 한다.
큰 땅을 공동으로 산 뒤 이를 분할해 나눠가지는 방식이다.
이때 모든 땅들이 진입로를 확보할 수 있도록 쪼개야 한다.
가격구조가 이처럼 복잡한 만큼 땅 투자를 할 때는 발품을 많이 팔아야 한다.
실제 전문 투자자들은 땅 하나를 사기 위해 주변을 수십 번 답사한다.
어떤 풍수지리가는 이땅을 도선비기에 나오는 명당이라고까지 극찬했다.
그래서 한때 이땅의 가격은 부르는게 값일 정도였다.
2만평이나 되는 임야에 10평도 채 안되는 명당터가 포함됐다고 해서 수십억원을 호가했다.
주변지역 임야의 시세는 평당 2만원선.
조상의 묘자리를 잘 잡아야 집안이 번성한다거나 집안에 큰 인물이 나온다는 이야기를 믿는 사람이 많아 이같은 호가가 가능했다.
그러나 지금은 상황이 1백80도 달라졌다고 한다.
묘자리 말고는 별 쓸모가 없는 까닭에 이 땅을 찾는 사람이 거의 없다.
수십억원은 커녕 수억원에도 팔기 어렵다는 게 인근 중개업소들의 이야기다.
화장이 일반화되고 조상을 납골당에 모시는 문화가 정착돼가고 있다는 점을 생각하면 당연한 변화일 수도 있다.
땅을 바라보는 시각이 바뀌면서 명당의 기준이 변하고 있다.
죽어서 좋은 자리에 눕는 것보다 살아 생전에 좋은 환경에서 사는 것이 낫다고 생각하는 사람들이 많아 지금까지와 같은 명당 선호 현상이 위축되고 있다.
요즘 시대의 명당은 자연환경이나 주거환경 여건이 우수한 집터라고 볼 수 있다.
한강 골프장 산 등의 조망이 가능하다는 이유만으로 같은 단지 내 다른 동·호수보다 몇억원 비싼 아파트가 나오는 것도 이와 무관치 않다.
강남 분당 목동 등 주거환경 여건이 우수한 지역들과 그렇지 않은 지역들의 집값 차이는 점점 더 벌어지고 있다.
재벌가의 묘자리를 봐주기도 했다는 한 풍수지리가는 '과거엔 일부 명당터가 일반인들의 상상을 초월하는 가격에 은밀하게 거래됐지면 백이면 백 모두가 좋다는 묘자리는 없고 풍수가나 지관에 따라 판단을 다르게 하는 경우가 많았다'며 '사람들의 생각이 현재 중심으로 바뀐다는 점을 감안할 때 21세기는 음택(묘자리) 시대가 아니라 양택(집터) 시대'라고 말했다
고향에 전원주택을 마련하고 싶었던 그는 3년 전 법원 경매시장을 찾았다.
싼 값으로 전원주택을 마련하는 데는 경매시장이 최고라고 판단했기 때문이다.
K씨는 경매정보지를 보던 중 특이한 물건 하나를 발견했다.
감정가가 3억5천만원인데도 지속적으로 유찰돼 7천만원 정도면 살 수 있는 7천6백평짜리 임야(옛 준농림지)였다.
현장 조사를 해본 결과 유찰 이유가 산에 널린 돌 때문임을 알게 됐다.
일반적으로 지방자치단체는 임야에 자연석이 많으면 반출을 허용하지 않을 뿐만 아니라 개발허가도 내주지 않는다.
그러나 K씨는 혹시나 하는 마음으로 군청에 자연석의 반출 가능여부를 문의했다.
그런데 군청 담당자는 선뜻 반출이 가능하다는 대답을 내놨다.
알고 봤더니 이 지자체는 농촌 인구 유치를 위해 웬만하면 전원주택 인·허가를 내주고 있었다.
대답을 들은 K씨는 이 땅을 7천4백50만원에 낙찰받았다.
그런데 자기 돈은 한 푼도 들지 않았다.
우선 자연석을 팔아 5천만원을 조달했다.
모두 트럭 1백대분의 자연석이 나왔는데 이를 대당 50만원에 팔았다.
또 은행 경매대출을 통해 3천만원을 마련했다.
자연석이 사라지자 K씨가 낙찰받은 땅은 평당 15만원(총 11억4천만원)을 받을 수 있는 전원주택 부지로 변했다.
그는 자신의 전원주택 부지를 제외한 5천평을 이 가격에 매도해 이익을 상당부분 실현했다.
땅을 살 때는 그 위에 무엇이 있는지도 반드시 살펴봐야 한다.
초보 투자자들은 지목 등 법률적 조건과 조망권 등 자연조건만 분석하는 게 일반적이지만 땅 위의 나무나 돌도 놓치면 안된다.
땅 위에 조선소나무나 자연석이 많으면 개발 허가가 떨어지지 않는 것이 일반적이다.
이런 땅을 잘못 샀다가는 평생 마음 고생을 하게 된다.
다만 지자체에 따라서 예외는 있을 수 있다.
K씨처럼 지방자치단체의 특수한 사정에 따라 개발 허가가 나는 사례도 있다.
뿐만 아니라 좋은 땅을 볼 줄 아는 안목도 요구된다. 그런만큼 좋은 땅을 골라 매입하기란 어떤 투자보다 어려운 일이다.
그는 최종 결심을 하기 전 '돌다리도 두드려 보고 건넌다'는 심정으로 토지 전문가에게 컨설팅을 의뢰했다.그러나 컨설팅 결과 이 땅은 공장부지로 개발하거나 아니면 그대로 놔두는 것이 훨씬 유리하다는 결론이 나왔다.이 땅은 지목상 임야지만 실제 나무는 없고 휴경지와 같은 상태다.소로(小路)에 접하고 있을 뿐더러 남향이어서 전원주택 단지로 개발할 수 있는 땅이다. 그러나 부지 주변 5백m 거리 이내에 3천평 이상의 공장이 3개나 있다. 그것도 공해를 내뿜는 공장이어서 빨래를 밖에 내걸 수 없을 정도다.
악취 또한 심하다. 소로도 폭 2∼3m에 불과한 데다 국도에서 1백m 가량 떨어져 있어 접근이 쉽지 않다. 인근 전원주택에 살고 있는 이들도 고향이라서 내려왔지만 지금은 부지를 잘못 선정했다며 후회하고 있다. 하지만 이 부지를 공장부지로 개발하면 수익성이 있을 것으로 분석됐다. 현재 시세는 평당 15만원선이고 폭 6m 이상의 도로를 개설할 경우 평당 30만원까지 가능하다. 따라서 부지까지 폭 6m짜리 도로를 개설하면 수익성이 훨씬 높아진다. 즉 도로확보에 드는 총비용은 도로부지 매입비3천6백30만원(1백21평x30만원)에다 토목공사비 등 기타비용 1천5백만원을 합한 5천1백30만원이다. 그러나 도로부지가 확보된다면 땅값은 8억8천만원에서 17억7천만원으로 올라간다. 땅마다 용도는 다르다.
공장이 많은 지역에서는 공장을 짓거나 공장부지로 처분해야 제값을 받고 전원주택이 많은 지역에서는 전원주택 단지가 분양성이 뛰어나다. 성장관리권역에 아파트와 공장이 많고 자연보전권역에 전원주택이나 실버타운이 많은 것이 이런 이유다. 보유만 하고 있어도 좋은 땅을 잘못 개발하면 거꾸로 손해만 보게된다.
그리고 자신이 죽으면 꼭 그자리에 묻어줄 것을 자식들에게 부탁했다.
K씨는 유언대로 그 땅에 묻혔다.
그러나 장사를 치른지 3년 후 문제가 생겼다.
옆 땅의 주인인 S씨가 찾아와 묘지로 쓴 땅이 자신의 땅이라고 주장했다.
그런데 놀라운 결과가 나왔다.
K씨와 S씨의 땅이 맞바뀌어 있었다.
K씨는 이제 와서 이장할 수도 없는 일이라고 판단해 S씨의 땅(묘지 부지)을 매입하기로 했다.
그러나 약점을 잡은 S씨는 실제 거래가의 10배 이상을 요구했고 K씨는 그 요구를 들어줄 수밖에 없었다.
K씨처럼 땅을 살 때 측량을 해보지 않아 큰 손해를 보는 사례가 비일비재하다.
시골에선 이웃 땅을 침범하거나 땅이 뒤바뀐 경우가 많은데 측량에 대한 사전 지식없이 매입했다가 낭패를 보는 일이 흔하게 일어나고 있다.
이같은 일이 일어나는 것은 우선 우리나라의 지적공부가 정확하지 않기 때문이다.
우리가 사용하고 있는 지적공부는 일제강점시대에 만들어진 것이다.
택지개발 등에 의해 조성된 신도시의 경우 지적경계를 새롭게 좌표화해 오차가 거의 없는 편이지만 대부분 지역은 지적정리를 한지 수십년이 돼 지적경계의 정확성이 떨어진다.
또 땅이 대물림되면서 경계를 잘못 알고 있는 경우도 많다.
조상들이 경계와 관계없이 상황에 따라 서로 편의를 봐주면서 살다보니 나중에 문제가 발생하는 경우다.
상황이 이럼에도 땅을 매입할 때 측량을 해보는 이들은 10분의 1정도에 불과하다.
땅을 살 때 권리관계 확인보다 먼저 해야 할것이 측량이다.
무엇보다 숲이 우거진 아름다운 경관이 마음에 들어 선뜻 매입을 결정했다.
경사도도 15도 미만으로 보여 개발에 문제가 없을 것으로 판단됐다.
그러나 그해 겨울에 그 땅을 방문해 본 K씨는 아연실색했다.
낙엽이 다 떨어지고 난 뒤 살펴보니 산의 경사도가 평균 60도를 넘었다.
부랴부랴 전문가에게 컨설팅을 받은 결과 개발 가능한 땅은 전체의 15%인 3천평에 불과했다.
때문에 땅값은 평당 5천원 정도가 적정한 것으로 평가됐다.
정확한 경사도를 파악못해 평당 1만5천원의 엄청난 손해를 보게 된 셈이다.
K씨가 이같은 실수를 범한 것은 땅을 여름에 봤기 때문이다.
땅 전문가들은 봄·여름·가을에 땅을 보는 것은 화장한 여자의 얼굴을 보는 것과 같다고 말한다.
봄에는 꽃이,여름에는 무성한 나무잎이,가을에는 단풍이 있어 땅 모양과 경사도를 제대로 파악할 수 없다.
또 경관에 홀려 땅에 대한 판단이 흐려지게 된다.
이에 반해 겨울에 땅을 보는 것은 막 잠자리에서 일어난 여자의 화장안한 얼굴을 보는 것이나 마찬가지다.
앙상한 나뭇가지만 남아 있어 그 땅의 모양과 가능성을 제대로 파악할 수 있다.
그래서 땅 전문가들은 땅을 보려면 겨울에 보라고 주문하다.
특히 주거용 부동산을 고를 때는 가능하면 겨울을 선택하는 것이 좋다.
쉽게 얼지않는 땅,눈이 빨리 녹는 땅은 사람이 살기 좋은 명당임에 틀림없다.
이런 땅은 햇볕이 잘 들 뿐만 아니라 찬바람을 막아주는 구릉이나 산이 있어 살기에 적합하다.
다만 겨울에 땅을 고르더라도 눈이 왔을 때 땅을 보는 것은 금물이다.
눈도 일종의 화장이다.
눈이 덮혀 있으면 땅의 경사도나 지형을 파악하기 어렵다.
부동산 전문가들은 그러나 겨울에 땅을 볼 때는 어지간히 좋은 땅이 아니면 좋아 보이지 않는 만큼 눈높이를 조금 낮출 필요가 있다고 말한다.
그러나 이 친구의 회사는 외환위기 풍파를 이기지 못하고 부도를 내고 말았다.
친구는 미안한 마음에 돈 대신 자기 소유의 땅 2천평을 주겠다고 제의했다.
그러나 K씨는 현장을 방문해본 뒤 땅을 받을 마음이 싹 사라졌다.
잡초가 무성한 버려진 땅이었기 때문이다.
그런데 몇년 뒤 이 땅 인근에 2차선 도로가 생기면서 상황이 확 달라졌다.
아파트를 짓겠다는 개발업자들이 나타나더니 땅값이 슬금슬금 오르기 시작했다.
급기야 2001년에 한 아파트 개발업자는 7억원을 줄테니 팔라고 제안했다.
K씨는 이 땅을 팔아 평생 만져보지 못한 목돈을 거머쥘 수 있었다.
생각지도 않게 도로가 생겨 큰 이익을 본 사례다.
교통망은 땅 투자의 나침반이다.
대부분 토지 전문가들은 투자 유망지역을 꼽으라고 하면 주저없이 새로 도로나 철도가 개통되는 지역을 꼽는다.
도로가 생기면 사람이 다니고 사람이 몰리면 땅의 활용도는 높아진다.
서울 등 대도시로의 접근성이 높아지면서 이주 수요도 늘어난다.
이런 까닭에 교통망 신설은 땅값 상승의 결정적인 재료가 된다.
올들어 서해안고속도로가 지나가는 당진 서산 태안,경부고속철도 역사가 들어서는 천안 오송 대전 등지의 땅값이 급등한 것도 이런 이유에서다.
땅값에 영향을 주는 교통망으로는 지방도로 국도 고속도로 순환도로 전철 경전철 고속철도 등을 꼽을 수 있다.
투자 포인트는 바로 역(驛)과 인터체인지(IC)가 들어서는 주변 땅이다.
인터체인지 등으로의 진출입이 쉬운 까닭에 공단 도시 상업시설 휴양시설 등 여러 형태의 개발이 이루어지면서 땅값이 급등한다.
용인시 신갈읍이 대표적인 사례다.
신갈은 경부고속도로 신갈IC가 개통되기 전만 해도 작은 리(里)에 지나지 않았다.
그러나 IC 개통 이후 급격한 개발이 이뤄지면서 읍으로 승격됐다.
땅값은 용인의 도심지역을 능가하고 세수(稅收)는 용인지역에서 가장 많다.
땅값이 주변의 절반 수준인 평당 10만원에 불과해 서둘러 계약을 체결했다.
매입 당시에는 돈이 급히 필요한 땅주인이 급매물로 내놓았겠거니 하고 생각했다.
그러나 막상 아파트 사업을 추진하자 마을 사람들이 반대하고 나섰다.
이곳에는 마을사람들이 대대로 공동경작하는 도라지밭과 약수터가 있었는데 주민들이 이에 대한 보상을 요구하고 나선 것이다.
성황당 우물 도라지밭 약수터 등 마을 사람들이 공동으로 이용하거나 경작하는 땅에는 '특수지역권'이 존재한다는 설명이었다.
이런 땅을 개발하려면 비록 자신의 땅이라고 하더라도 주민들의 동의 없이는 불가능하다고 했다.
A사는 할 수 없이 주민들과 보상 협상에 나섰지만 주민들의 요구금액은 생각보다 컸.
결국 배보다 배꼽이 크다는 판단에 따라 아파트 사업을 포기하고 말았다.
고급 퓨전 음식점 창업을 구상 중이던 K씨는 서울 강동구에서 6백여평짜리 땅을 평당 8백만원에 매입했다.
이전 소유주가 12층짜리 임대용 건물을 짓기 위해 지하 4층까지 터파기 공사를 해둔 땅이었다.
K씨는 건물의 컨셉트가 달라 새롭게 터파기를 할 생각이었다.
그러나 터파기 공사에 나서자 마자 문제가 발생했다.
이전에 터파기를 한 시공업체가 전 주인으로부터 공사비용을 받지 못했다면서 유치권을 주장하고 나선 것이다.
유치권은 미지급 공사비에 대해 당연히 주장할 수 있는 권리여서 K씨는 공사비용(약 10억원)을 고스란히 부담할 수밖에 없었다.
결국 K씨는 50억원짜리 땅을 60억원에 매입한 꼴이 됐다.
땅을 살 때 등기상 나타나지 않는 권리를 확인하지 않으면 이처럼 낭패를 본다.
등기상에 나타나지 않는 권리로는 특수지역권과 유치권 등이 있다.
매입하려는 땅에 터파기 공사가 돼 있거나 마을 주민들이 공동으로 이용하는 시설이 있으면 반드시 등기상 나타나지 않는 권리가 있는지 확인해 봐야 한다.
2차선 도로변에 붙은 야트막한 임야였다.
믿을 만한 사람이 소개하는 물건이어서 현장을 가보지도 않고 사들였다.
그러나 잔금을 치른 후 현장에 가보고 나서야 K씨는 자신이 사기당한 것을 알았다.
자신이 산 땅은 인근 마을 주민들이 공동묘지로 사용하는 땅이었다.
땅 소유주라고 하더라도 묘지를 임의로 개장·이장할 수 없는 '분묘기지권'이라는 권리가 존재하기 때문이다.
분묘기지권이 성립하는 경우는 △토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치하였거나 △토지 소유자의 승낙을 얻지 못했다면 분묘 설치 후 20년간 평온·공연하게 점유했거나 △자신의 토지에 분묘를 설치한 후 타인에게 토지를 처분하며 분묘에 관한 특별한 특약을 맺지 않은 경우 등이다.
때문에 임야를 살 때는 반드시 현장에 가봐야 한다.
만약 묘지가 있다면 이장 가능 여부를 점검해야 한다.
이장 가능 여부를 판단하는 기준은 분묘기지권 성립 여부다.
다행히 분묘기지권이 성립하지 않는 묘지라면 처리는 간단하다.
매도·매수자 중 누가 이장비를 부담할 것인지를 정하기만 하면 된다.
이때 이장 비용에 대한 내용은 계약서상에 반드시 특약사항으로 기록해두는 것이 좋다.
땅 매도자가 이장을 책임지는 조건부 계약을 맺는 것도 방법이다.
통상 이장 비용은 기당 3백만원 안팎이다.
불행하게도 분묘기지권이 존재하면 땅 매입을 재고해야 한다.
분묘기지권자와 이장 협상이 가능하다면 다행이지만 그렇지 않다면 매입을 재고하는 것이 좋다.
특히 당장 개발에 들어가야 하는 경우는 더욱 그렇다.
그렇다면 어떻게 분묘기지권 존재 여부를 확인할 수 있을까.
토지 전문가들은 마을 주민들에게 탐문해보거나 묘지 상태를 보면 거의 1백% 정확하게 분묘기지권 존재 여부를 알 수 있다고 말한다.
그녀는 2년전 평소 알고 지내던 중개업소 사장으로부터 경기도 화성 소재 땅 5백30평을 소개받았다.
사장은 지목이 묘지인 땅이지만 주변 땅보다 싼맛에 사두라고 했다.
P씨는 개발압력이 용인 수원을 거쳐 경부고속도로를 타고 화성으로 내려올 것이란 생각을 평소에 가지고 있던 터여서 현장을 가보기로 했다.
물론 지목이 묘지라는 점이 마음에 걸렸지만 일단 현장을 보고난 뒤 결정을 하겠다는 생각이었다.
인근 주민들에게 탐문해보니 최근 모두 이장해갔다고 했다.
그럼에도 지목이 묘지인 것은 땅주인이 잘 몰라서 지목을 고치지 않았기 때문이었다.
지목을 농지로 변경해 조금 가지고 있으면 가격이 오를 것이란 생각이 든 P씨는 그자리에서 계약을 체결했다.
2년의 시간이 지난 지금 P씨는 매입가격의 두배인 6억원에 팔라는 제의를 받고 있다.
탤런트 B씨는 평소 바닷가에 전원주택을 지어놓고 사는게 소망이어었다.
그러던 중 한 중개업소 사장의 소개로 서해안 바닷가에 전원주택 부지 1천평을 평당 20만원에 매입했다.
평소 친분이 있는 사장이어서 현장은 가보지 않았다.
그러나 잔금을 치른 뒤 현장을 가본 B씨는 그자리에서 주저앉고 말았다.
밀물이 몰려들자 자신의 땅이 완전히 바다속으로 잠기는 것이 아닌가.
부랴부랴 현지 중개업소에 물어보니 자신이 산 땅은 밀물일때는 잠기고 썰물일 때는 드러나는 간석지로 아무런 활용가치가 없다고 했다.
현장을 가보는 것과 가보지 않은 것은 하늘과 땅차이 만큼 다른 결과를 가져다 준다.
발품을 많이 팔면 뜻밖의 좋은 결과를 얻을 기회도 있지만 현장 조차 한번 가보지 않으면 사기 당하게 십상이다.
그럼에도 땅을 사면서 현장을 가보지 않는 사람들이 의외로 많다.
전화로만 영업하는 기획부동산들이 활개를 치고 있는 것도 가보지도 않고 땅을 사는 사람이 많아서다.
고수들은 땅 하나를 사기 위해 현장을 수십번씩 방문한다는 점을 상기해볼 필요가 있다
강원도 인제군 인제읍 필례약수 인근의 땅으로 1만5천평을 평당 5만원에 매입했다.
어느 정도 생활에 여유가 생기면서 자연도 즐기고 장기적인 투자도 할 겸 이 땅을 샀던 것이다.
하지만 C씨가 땅을 살 당시만 해도 주변 사람들은 이해할 수 없다는 반응이었다.
산세가 험하고 교통여건이 나빠 오지 여행가나 가끔 찾는 곳에다 땅을 샀으니 당연한 반응이었다.
주변 사람들은 여름 휴가철이면 이곳에 한번 데려가 달라고 졸라대고 땅값은 평당 1백만원을 넘는다.
어떤 사람들은 강원도 오지 땅이 무슨 1백만원이 넘느냐고 비웃는다.
하지만 막상 현장을 가보면 대부분 고개를 끄덕인다고 한다.
이 처럼 이 땅의 평가가 달라진 것은 주변 어느 땅과도 바꿀 수 없는 희소가치를 지니고 있기 때문이다.
C씨가 매입한 땅은 설악산의 주요 고봉(高峰) 중 하나인 가리봉 자락에 자리잡고 있다.
한쪽으로는 설악산 국립공원이,다른 쪽으로는 대규모 천연보호림이 감싸고 있다.
국립공원과 천연보호림이 자신의 정원인 셈이다.
이 정도의 정원을 인위적으로 꾸미려면 천문학적인 돈이 들 것이다.
험한 지형과 계곡의 영향으로 여름 기온은 인근지역보다 10도 이상 낮다.
한여름에도 더위를 느낄 틈이 없다.
주변 봉우리들이 이 땅쪽으로 모이는 형상이어서 풍수지리학적으로도 높은 평가를 받는다.
이런 이유 때문인지 박정희 전 대통령을 시해한 김재규 전 중앙정보부 부장이 이곳에 별장을 가지고 있었다.
또 주변 산엔 산삼이 많이 난다고 한다.
그런데 심마니들이 입산하기 위해선 반드시 이 땅을 거쳐야 한다.
다른 길은 없다.
그래서 심마니들은 산을 내려올 때 통행료 명목으로 산삼을 한뿌리씩 주고 간다고 한다.
최근들어 인근의 필례약수가 알려지면서 이곳을 찾는 사람들이 더욱 늘고 있다.
길도 넓어져 필례약수 주변에는 제법 규모가 큰 숙박시설과 분위기 있는 카페가 들어서고 있다. C씨는 나중에 이곳에다 펜션을 지을 생각이다.
이 땅은 종손 명의로 등기를 해뒀다.
그런데 최근 종손이 사망하자 아들 넷이 임야를 4필지로 나눠 자신들의 명의로 등기를 했다.
이 중 둘째 아들은 자신 명의의 땅을 재빠르게 처분해버렸다.
종중은 부랴부랴 변호사에게 자문을 의뢰했다.
손해배상청구 소송을 통해 매각대금에 해당하는 금액을 회수할 수 있으나 조상을 모신 땅을 지키지 못했다는 죄책감은 지울 수 없었다.
종중 땅을 지키는 가장 확실한 방법은 등기를 종중 또는 공동명의로 돌려놓는 것이다.
공동명의로 할 때는 집안 어른 5∼10명의 명의로 하는 게 좋다.
이때 현재 등기가 돼 있는 사람이 순순히 응하면 두말할 나위 없이 좋다.
그러나 등기가 돼 있는 개인이 자신의 소유라고 주장하면 재판을 할 수밖에 없다.
종중이 승소하기 위해서는 종중 명의로 매입했다는 최고령자의 증언이나 매입대금을 추렴한 선대의 서류 등이 필요하므로 이를 확보해야 한다.
이에 앞서 재판이나 종중 부동산의 등기이전 및 관리를 위해서는 종중 등록이 필요하다.
시·군·구에 종중 결의서와 규약을 제출하고 법인신청을 내면 고유번호와 함께 법인을 낼 수 있다.
종중 재산으로 등기해 두면 종합토지세 등 토지관련 세금을 납부하는 데도 편리하다.
명의신탁 확인서를 작성해두는 방법도 있지만 이는 한계가 있다.
지난 95년 시행된 '부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률'은 부동산의 명의신탁을 금지하고 있다.
그러나 종중 재산에 대해서는 예외를 인정해주고 있다.
따라서 현재 등기명의자로 돼 있는 종중원들에게 그 부동산이 실제로는 종중 재산인데 자신의 명의로 명의신탁되었다는 사실을 적은 확인서를 작성하도록 할 수 있다.
그러나 이때도 땅을 매각해 버리면 그 땅을 되찾기는 어렵다.
그는 지난 93년 말 회사 사장으로부터 경기도 용인 땅을 사두라는 권유를 받았다.
용인에서 2차선 도로변에 붙은 준농림지를 사두면 나중에 큰 돈이 될 것이란 이야기였다.
이유는 '국토이용관리법(현 국토의 계획 및 이용에 관한 법률)' 개정이었다.
이 법이 준농림지에 아파트를 지을 수 있도록 바뀌어 장차 준농림지 값이 급등할 것이란 설명이었다.
특히 분당이 가장 인기있는 신도시여서 다른 어느 지역보다 용인이 개발 압력을 받을 것이란 전망이었다.
회사 사장의 땅 보는 안목이 높다는 것을 익히 아는 L부장은 용인지역 답사를 본격적으로 시작했다.
당시 용인에선 평당 5만원 이하에서 살 수 있는 땅이 수두룩했다.
그러나 L부장은 결정적인 순간 일을 저지르지 못했다.
확신이 부족했고 투자기간도 너무 길 것 같았다.
그런데 1년 정도의 시간이 흐르자 자신이 봤던 땅들의 값이 순식간에 10배로 뛰었다.
5만원짜리 땅들이 50만원으로 급상승했다.
10년의 세월이 지난 지금 이 땅들은 2백만∼3백만원대를 호가하고 있다.
L부장이 용인을 지날 때마다 가슴을 치며 후회하는 것은 당연한 일.
사람처럼 땅에도 팔자가 있다.
농사만 지어야 되는 땅,그린벨트로 묶여 개발이 불가능한 땅,아파트를 지을 수 있는 땅 등 나름의 팔자를 가지고 있다.
땅의 팔자는 국가가 법으로 정한다.
땅 팔자를 정하는 법을 보면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' '농지법' '산지관리법' '지적법' 등이 있다.
그런데 땅의 팔자는 가끔 바뀐다.
국가에서 법을 개정해 땅의 팔자를 조정한다.
따라서 법 개정 방향을 유심히 관찰하면 큰 기회를 잡을 수 있다.
특히 올해는 '농지법'을 개정해 농지의 개발을 대폭 허용할 방침이다.
눈여겨 볼 대목이다.
울산에 좋은 땅이 있으니 사라는 권유였다.
K씨는 이후 몇차례 더 통화를 한 뒤 서너배는 보장된다는 말에 덥석 가계약금 3백만원을 걸었다.
K씨는 다른 투자자들과 함께 현장답사를 한차례 다녀온 뒤 땅을 최종 매입했다.
그러나 시간이 지나면서 왠지 불안해지기 시작했다.
자신이 산 평당 38만원의 3분의 1 수준이었다.
토지시장이 달아오를 조짐이 보이자 기획부동산이 기승을 부리고 있다.
기획부동산이란 대규모 땅을 매입한 뒤 이를 잘게 쪼개 개미투자자들에게 판매하는 사설 부동산회사로 주로 1백명 안팎의 텔레마케터를 고용해 전화로 영업을 한다.
기획부동산이 활개를 치면서 이들로부터 한차례 이상 전화를 받아보지 않은 직장인이 없을 정도다.
현재 서울에선 1백50개 이상의 기획부동산이 활동하고 있는 것으로 토지시장 전문가들은 추산하고 있다.
요즘 기획부동산들이 취급하고있는 물건은 나름대로 재료가 있는 충청도 강원도 제주도 등의 땅이다.
그러나 이들이 파는 땅값에는 거품이 많은게 현실이다.
게다가 이들이 제시하는 장밋빛 전망대로 시장이 흘러갈 지도 미지수다.
실제로 토지바람이 불었던 90년대 초 기획부동산으로부터 샀던 땅을 반값에도 처분하지 못한 채 아직도 애를 태우고 있는 피해자가 주변에 많다.
놀라운 것은 상황이 이럴진대도 기획부동산들의 권유에 넘어가는 이들이 의외로 많다는 점이다.
땅 투자자가 되려면 적어도 1평의 땅을 사기 위해 수십번의 발품을 팔겠다는 마음을 가져야 한다.
집 옆으로 맑은 계곡이 흐르는 전망좋은 집이다.
그러나 산장 주인이 이 땅을 처음 살 때만 해도 잡풀과 잡목이 우거진 볼품없는 곳이었다.
그림같은 계곡은 그때만 해도 도랑 수준이었다.
산장 주인은 이 땅을 사서 가장 먼저 도랑을 정비했다.
흙들이 저절로 씻겨 내려가고 돌들이 드러났다.
그러자 도랑은 순식간에 아름다운 계곡으로 바뀌었다.
잡목들은 주변 지형에 맞춰 살릴 것은 살리고 베어낼 것은 과감하게 베어냈다.
그리고 나서 길을 내고 산장을 지었다.
이 산장을 찾아오는 사람들 중 상당수는 주변에 이런 좋은 땅이 있으면 추천해달라고 한다.
그런데 정작 땅을 소개해주면 하나같이 사지는 않는다.
산장 주인이 소개해주는 땅은 가꾸면 좋아지는 땅이다.
그러나 추천을 받은 사람들은 현재 모습에 실망해서 발길을 돌린다.
경기도 용인시 양지면에 살고 있는 노인 K씨는 좋은 땅을 만들어 돈을 버는 사람이다.
그는 주로 맹지를 산다.
길이 없는 맹지이니 땅값은 싸다.
그러나 맹지를 살 때 반드시 진입로 개설이 가능한 땅을 고른다.
까다롭지 않은 지주들은 선뜻 자신의 땅을 진입로로 판다.
그런 다음에는 그 곳에 집을 짓고 살면서 자신이 산 땅을 아름답게 꾸민다.
진입로에 나무도 심고,도랑은 정비해 맑은 물이 흐르게 하고,제멋대로 자란 나무들 중 불필요한 것은 잘라내고 정원수로 쓸 것은 그대로 살린다.
나중에는 1억원 안팎의 이익을 붙여서 판다.
K씨는 이런식으로 집을 3채나 매매했다.
땅을 보러 다니는 초보자는 대부분 그림같은 땅을 원한다.
뒤에는 산이,앞에는 냇물이,그리고 집 옆으로는 계곡 하나쯤이 있는 그런 땅을 찾으러 다닌다.
초보 투자자일수록 이런 경향이 심하다.
그러나 원래부터 좋은 땅은 드물다.
그런 땅이 있다고 하더라도 이미 임자가 있거나 높은 가격을 요구한다.
하지만 지금은 볼품없는 땅이지만 화장하면 좋아지는 땅은 얼마든지 있다
이 중 농지는 취득하기가 여간 까다로운게 아니어서 자세히 알아둘 필요가 있다.
도시인들의 농지 취득을 어렵게 하는 요소는 '농지취득자격증명'과 '토지거래허가'다.
먼저 농지취득자격증명을 보자.
우리 헌법은 농민만이 농지를 소유토록 하는 경자유전(耕者有田)의 원칙을 명시하고 있다.
농지취득자격증명은 해당 읍·면·동 소재지의 농지위원 두 명이 '이 사람은 농사를 지을 사람'이라고 확인해 주는 것이다.
농지위원은 주로 해당 지역 이장 또는 반장이 맡고 있다.
증명을 받기 위해서는 '1년에 30일 이상 농사를 짓지 않으면 강제로 매수를 해도 이의를 제기하지 않겠다'는 내용이 적힌 농지매매취득신청서에 서명날인을 하면 된다.
그런데 투자 목적으로 땅을 사는 사람들도 어렵지 않게 농지취득자격증명을 받고 있어 이 제도의 보완이 시급한 실정이다.
땅투기가 심한 지역에 가보면 부동산중개업소들이 알아서 농지취득자격증명을 받아주고 있다.
다음은 토지거래허가제다.
이는 투기를 막기 위해 일정 규모 이상의 토지를 취득할 때 시·군·구청의 허가를 받도록 하는 제도다.
비도시지역에선 농지는 3백평(1천㎡),임야는 6백평(2천㎡)을 넘으면 허가를 받아 거래해야 한다.
현재 수도권과 충청권 대부분지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있다.
땅 투기자들은 거래허가를 받기 위해 다양한 편법을 쓰고 있어 문제가 되고 있다.
해당 지역에서 6개월 이상 살면 합법적으로 토지거래허가를 받을 수 있어 위장전입을 하는 사례가 대표적이다.
또 매매를 증여로 위장하기도 한다.
이 때 증여세를 부담해야 하지만 증여세는 공시지가를 기준으로 내기 때문에 큰 부담이 안되는 경우가 많다.
현지인 명의로 땅을 산 뒤 그 땅에 근저당을 설정하거나 처분금지가처분신청 및 가압류 등을 걸어 놓는 것도 전문 투기꾼들이 즐겨 쓰는 수법이다.
김포시 양곡지구(26만평)와 마송지구(30만평)에 살고 있는 원주민들이 새로운 터전을 찾아 강화도 지역을 부지런히 답사하고 있는 것이다.
현지 중개업소들에 따르면 이들이 주로 찾는 땅은 농가주택을 끼고 있는 땅이다.
평생 농부로 살아온 탓인지 다른 곳에 가더라도 농사를 짓겠다는 생각 때문이다.
이들이 특별히 강화도 지역을 답사하는 것은 김포 주변에선 그나마 가격이 싼 축에 속하기 때문이다.
문제는 이런 실수요와 가수요가 겹치면서 땅값이 들썩인다는 점이다.
강화도 지역은 군사시설보호구역해제 및 김포신도시 후광효과 등으로 인해 땅값이 심상찮은 움직임을 보이고 있는 곳 중의 하나다.농부들과 달리 신도시 등 개발지의 주변부에 전문적으로 투자하는 이들 중에선 보상시점을 노리는 투자자들이 많다.
이들은 토지보상이 시작되기 몇 개월 전에 매입하는 전략을 구사한다.
이유는 토지보상을 전후해 수요가 많아지기 때문이다.
정부가 개발하는 신도시 산업단지 등은 수용방식으로 개발이 진행된다.
원주민들로부터 토지를 강제수용한 뒤 일정한 보상금을 준다.
그런데 이 보상금을 받은 이들은 대부분 주변지역에서 새로 땅을 산다.
원주민들은 자기가 살던 지역에서 멀리 벗어나는 것을 본능적으로 싫어하기 때문이다.
또한 보상을 받은 농부가 주변지역 전답을 사면 취·등록세가 면제된다.
게다가 한번 땅으로 돈을 번 사람은 반드시 다시 땅에 돈을 묻게 된다.
지난해 말 판교신도시 보상이 시작된 이후부터 용인시 성남시 분당구 등 판교 주변의 땅값이 큰폭으로 뛴 것도 이런 이유에서다.
보상시점을 노리면 토지의 가장 큰 약점인 환금성 문제도 크게 걱정하지 않아도 된다.
수요자가 많아서 던지고 싶을 때 언제든지 던질 수 있다.
지난해에는 정부가 신도시 등 각종 개발계획을 무더기로 쏟아냈다.
따라서 올해부터 보상이 착착 진행될 것으로 예상된다.
토지시장이 불안해 보이는 이유다.
무엇보다 가격이 너무 쌌고 경치가 마음에 들었다.
그러나 전문가로부터 자신이 싼 임야는 보기에는 좋지만 개발이 불가능해 아무짝에도 쓸모없다는 얘기를 듣고 낙담했다.
보존가치가 높은 나무와 자연석이 많고,산의 경사도도 심해 개발이 불가능하다는 설명이었다.
이처럼 임야투자에는 함정이 많아 주의해야 한다.
대부분 수천평 이상이어서 개미투자자들이 달려들기엔 벅차다.
또 가격이 농지에 비해 저렴해 유혹되기 쉽다.
개발이 어렵다보니 가격이 쌀 수밖에 없다는 사실을 간과하기 쉽다는 얘기다.
임야는 반면 고위험·고수익의 특징도 가지고 있다.
주변이 개발되면서 2천∼3천원 하던 땅이 어느날 갑자기 8천∼9천원으로 치솟는 사례도 가끔 있다.
또 농지보다는 개발 절차가 간소하다.
농지취득자격증명 등의 절차가 필요없다.
하지만 싼 땅값에 비해 개발비용은 의외로 많이 들 수 있다.
경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓다보면 배보다 배꼽이 더 클 수도 있다.
임야 투자에 있어서 기본적으로 피해야할 대상은 보전목적이 강한 보전산지다.
임야는 산지관리법상 보전산지와 준보전산지로 구분된다.
준보전산지는 전원주택부지 등으로 개발이 가능하지만 보전산지는 농업 또는 임업에 종사하지 않으면 개발이 불가능하다.
경사도가 심한 임야도 피해야 한다.
보통은 평균 경사도 45도 이하면 산림형질변경이 가능하지만 까다로운 지자체의 경우 평균 경사도가 15도만 넘어도 개발을 못하도록 하고 있다.
암반이 나올 가능성이 높은 임야도 피해야 한다.
돌이나 자갈이 많은 땅의 경우 지하에 암반이 나올 가능성이 크다.
이밖에 분묘기지권이 인정되는 묘지가 많은 임야,소나무 등 보전가치가 있는 나무가 많은 임야,자연석이 많은 임야,진입로가 없는 임야 등도 기피대상이다.
마지막으로 농지 등 대부분의 토지에 대한 규제는 완화되는 추세지만 임야에 대한 규제는 강화되는 추세라는 점을 명심할 필요가 있다.
매입가격은 평당 10만원 이하였다.
A씨는 길게 보고 그저 묻어둔다는 생각으로 땅을 샀다.
그런데 생각지도 않게 자신이 산 땅 건너편에 장기택지개발지구가 들어선다고 발표됐다.
그리고 지난해엔 장기지구와 바로 인접해 김포신도시가 건설된다는 발표가 나왔다.
땅값은 정확히 확인해보진 않았지만 평당 수십만원 정도는 될 것으로 짐작됐다.
그런데 올들어 김포지역 중개업소 3∼4곳에서 집중적으로 땅을 팔라고 제의를 해왔다.
평당 55만원을 받아주겠다고 했다.
중개업소들이 끈질기게 전화를 해대는 데다 기대이상의 수익을 거둔 터라 팔고 싶은 마음도 들었다.
그러나 최종 결심을 하기 전 토지 전문가에게 상담을 해보기로 했다.
상담결과는 뜻밖이었다.
A씨의 땅은 지금 당장 내놔도 70만원은 받을 수 있다는 것이었다.
무엇보다 개천을 사이에 두고 택지개발지구와 접하고 있다는 게 장점이었다.
게다가 도시계획상 그 땅과 접해 도로가 뚫릴 예정이었다.
그럼에도 중개업소들이 55만원을 제시한 것은 자신들이 15만원 정도 붙여서 되팔기 위한 것이라고 전문가는 설명했다.
만약 컨설팅을 받지 않았으면 3억원이나 손해를 보고 땅을 팔 뻔한 셈이다.
A씨는 컨설팅 비용으로 지급한 50만원이 전혀 아깝지 않았다.
이 처럼 개발예정지역에선 중개업소들이 매물을 확보하기 위해 안감힘을 쓴다.
수요는 많지만 매물이 적다보니 매물 확보가 수익의 관건이다.
그래서 어떻게든 땅주인의 연락처를 찾아내 높은 값을 쳐주겠다며 매도를 종용한다.
중개업소들은 이를 두고 '지주작업'이라고 부른다.
그런데 지주작업을 하는 이들 중엔 시세를 속이는 경우도 있다.
컨설팅을 받든 아니면 스스로 발품을 팔든 자기 땅은 자기가 지켜야 한다.
그는 대학 졸업 이후 꾸준히 땅투자를 해 이같은 부(富)를 일궈냈다.
그가 땅과 인연을 맺은 것은 대학 3학년때다.
그에겐 고등학교때 학비를 대준 은사가 있었다.
그는 대학에 들어가서도 이 은사에게 꼬박꼬박 세배를 다녔다.
그리고 그에게 재테크 지침을 내렸다.
은사는 '사회에 나가 돈을 벌면 반드시 번돈의 30%는 땅을 사라.그리고 한번 땅을 사면 밥을 굶는 한이 있어도 절대 팔지마라'고 말했다.
그 이후 그는 이 원칙을 지켰다.
아니 땅 투자 비중을 50%까지 늘렸다.
중국과 일본을 상대로 한 무역업에 손을 댄 그는 번돈의 50% 이상은 반드시 땅을 샀다.
그리고 산 땅은 적어도 5년 이상 보유했다.
10년 이상 보유한 땅도 꽤 된다.
그는 운이 좋게도 투자할 때마다 10배 이상의 수익을 남겼다.
여기에 재미를 느껴 땅투자 비중을 70%까지 늘리기도 했다.
가장 최근 투자에 성공한 땅은 용인 수지에 있는 임야다.
그는 10년전쯤 수지택지개발지구가 개발될 때 이 땅을 샀다.
수지지역 토지보상이 들어갈 즈음해서 2억8천만원을 주고 매입했다.
그런데 중간에 외환위기가 닥쳤다.
당연히 자신이 하던 무역사업도 위기에 빠져 현금이 제대로 돌지 않았다.
그래도 그는 수지 땅을 포함해 자신이 가지고 있던 땅만은 절대 팔지 않았다.
전셋집에 살지언정,흔한 외식한번 못할지언정 땅만은 포기하지 않았던 것이다.
이 위기를 넘기자마자 호재들이 날아들었다.
이 땅 뒤쪽으로 대규모 아파트 단지가 줄이어 들어오면서 땅값은 크게 올랐다.
언제든 상가를 지을 수 있는 자리여서 현재는 70억원 이상 호가하고 있다.
그는 현재 수지 땅에서 생긴 이익을 다시 땅에 묻기 위해 제주도 등지를 돌며 투자처를 물색 중이다.
C씨는 그동안 땅투자를 하면서 느낀 점이 있다고 했다.
C씨는 '돌이켜보면 땅은 절대 거짓말을 하지 않았습니다.사업은 물론 때로는 자식도 나를 속일 때가 있었지만 땅만은 결코 저를 속이지 않았습니다'라고 말했다
출처 : 횡성부동산 with 귀농
글쓴이 : 박스 원글보기
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