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2008-01-09 |
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중개대상물확인ㆍ설명서 건교부 유권해석 |
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2008년 1월 1일부터 시행하고 있는 새로운 중개대상물확인ㆍ설명서 작성방법과 관련하여 자주 묻는 질문내용에 대하여 알려드립니다.
이밖에 자주 묻는 질문내용에 대해서는 건설교통부의 유권해석을 받아 빠른 시일 내에 협회 홈페이지를 통해 알려드리도록 하겠습니다.
또한 새로운 개정양식을 사용하면서 회원여러분들이 겪는 불편한 사항과 건의사항에 대해서는 회원의견을 수렴하여, 건교부에 지속적으로 건의, 적극 반영될 수 있도록 최선의 노력을 기울이겠습니다.
중개대상물확인ㆍ설명서 작성방법에 대해 더 자세한 내용을 알고 싶으신 회원여러분들은 건설교통부 민원실 ☎1599-0001이나 건교부 민원마당(http://eminwon.moct.go.kr)을 이용해 주시기 바랍니다.
▶ 2008년1월1일부터 시행되는 중개대상물확인ㆍ설명서 서식(주거용)을 보면, 표제부를 포함하여 3쪽의 양식으로 되어 있는 바, 3쪽으로 되어있는 중개대상물확인ㆍ설명서 서식(주거용)을 업무편의를 위해 양식의 글자크기와 작성란 등의 간격을 조정하여 1쪽으로 만들어서 사용해도 되는지ㆍ
☞「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률시행규칙」 제16조의 규정에 의한 중개대상물확인ㆍ설명서 서식은 기록내용 및 쪽수는 물론 규격까지 정하여진 법정서식으로 임의적으로 변경하여 사용할 수 없음.
임의적으로 서식을 변경하여 사용할 경우「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제39조제1항제13호의 규정에 따라 1개월의 업무정지 처분을 받을 수 있음.
* 서식은「사무관리규정」(시행령임)에 따라 당해 서식의 기재사항이 국민의 권리·의무와 직접 관련되는 사항이나 민원에 관계되는 서식은 개별 법령으로 정하여 사용토록 하고 있고(동 규정 제72조), 중앙행정기관이 법령으로 서식을 제정 또는 개정할 경우 국무총리의 승인을 얻어야 하며(동 규정 제74조), 서식에는 용지의 규격(예 : 210㎜×297㎜) 등을 표시(동 규정 제76조)하도록 되어 있음.
▶ 건물, 주택 공시가격(공동주택, 단독주택 등)의 ㎡당 표시가 되어있지 않은 건물(주택)의 경우 공시된 전체 가격을 기재해도 가능한지ㆍ
☞ 주택과 토지에 대한 공시가격은 건설교통부 온나라부동산정보(부동산공시가격 알리미)에서, 상업용 건물, 오피스텔 등은 국세청 기준시가를 조회하여 건물의 공시가격을 기재하여야 하며, 제곱미터당 공시가격이 없는 경우에는 공시된 면적과 가격을 함께 기재함
▶ 매도의뢰를 받은 부동산중개업자 A와 매수의뢰를 받은 B가 공동중개한 경우 중개물건 확인·설명서의 서명 날인은 누가 하여야 하는지ㆍ
☞ 공동중개로 거래계약이 체결된 경우 공동책임이 따르므로 중개에 참여한 중개업자 모두 중개대상물 확인ㆍ설명서에 서명·날인하여 교부하고 중개업자 모두 사본을 보관하여야 함
▶ 중개업자 A와 B가 공동중개시 중개대상물확인·설명서의 "중개수수료 및 실비의 금액과 산출내역"에 기재한 수수료 금액과 중개업자 A와 B가 실제 받는 수수료금액의 차이가 있는 경우(일반적으로 산출금액보다 낮은 금액) 중개수수료의 기재 방법은ㆍ
☞「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제25조 제3항의 규정에 따르면 중개업자는 거래계약서를 작성하는 때에 중개대상물 확인ㆍ설명서를 작성·교부하도록 되어 있음.
따라서 중개대상물확인ㆍ설명서의 "중개수수료 및 실비의 금액과 산출내역"에는 확인ㆍ설명서를 교부할 당시 법정 중개수수료 및 실비의 한도 내에서 그 금액 및 산출내역을 기록하여야 함. 만약 추후 중개수수료를 당초 확인ㆍ설명서에 기재한 금액과 다르게 영수한 경우에는 영수증을 발급하여 주면 확인이 가능할 것임.
▶ 중개업자가 중개대상물 확인·설명서에 난방의 하자, 벽지균열, 에어컨누수 여부 등에 대해 사실과 다르게 기재한 경우, 중개업자를 행정처분할 수 있는 지
☞「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조의 규정에 따르면 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에 당해 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실ㆍ정확하게 설명하고 등기부 등본 등 설명의 근거자료를 제시하도록 되어 있음.
따라서 중개업자는 난방 작동상태, 벽면의 균열 및 누수 상태에 대하여도 정확하게 설명을 하고 중개대상물 확인ㆍ설명서에 기재하여야 함. 또한 중개업자가 이를 위반한 경우 동법 제39조 제1항의 규정에 따라 관할 등록관청은 6월 이내의 업무정지처분을 할 수 있음.
▶ 중개대상물 확인ㆍ설명서 서식 중 ⑥항 환경조건의 비선호시설(1km이내)의 종류를 어떤 기준으로 기재해야 하는 지
☞ 환경조건의 “비선호시설(1km 이내)”이라 함은 사회통념상으로 혐오 또는 기피하는 시설로 여겨지는 것들이 이에 해당될 것임. 예를 들면, 장례식장, 쓰레기처리장, 쓰레기소각장 등이 이에 해당될 것임.
▶ 공동중개시 중개대상물 확인ㆍ설명서의 “중개업자 란”에 한사람만 서명ㆍ날인을 해도 되는지, ‘서명ㆍ날인’은 서명과 날인을 뜻하는 지 아니면 서명 또는 날인을 의미하는 지
☞ 공동중개로 거래계약이 체결된 경우 공동책임이 따르므로 중개에 참여한 중개업자 모두 중개대상물 확인ㆍ설명서에 서명ㆍ날인하여 교부하고 그 사본을 보관하여야 함. 또한 서명ㆍ날인의 의미는 중개업자가 “서명과 날인”을 같이 하는 것을 뜻함.
▶ 소속공인중개사가 중개대상물 확인ㆍ설명서 작성, 거래계약서 작성 등의 업무를 수행할 수 있는지 여부
☞「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제2조 제5호의 규정에 따르면 “소속공인중개사”는 중개업자에 소속되어 중개업무를 수행하거나 중개업자의 중개업무를 보조하는 자를 말함. 또한 「동 법률」 제25조 제4항 및 「동 법률」 제26조 제2항, 「동 법률」 제36조 제1항 제3호 내지 제6호의 규정 등에 따르면 소속공인중개사도 거래계약서 작성 등 중개업무의 수행이 가능함.
다만, 「동 법률」 제25조 제4항 및 제26조 제2항의 규정에 따라서 소속공인중개사가 거래계약서 및 중개대상물 확인ㆍ설명서 작성시 당해 중개업자와 같이 서명ㆍ날인하여야 함.
▶ 중개업자 성명이 새겨진 고무인을 찍거나 컴퓨터를 이용 성명을 전산출력한 계약서를 사용하는 경우 “서명”에 해당되는 지 여부, 또한 “서명ㆍ날인”이 “서명 또는 날인”을 의미하는 지, “서명 및 날인”을 의미하는 지
☞ 중개업자가 자필로 서명하지 아니하고 성명이 새겨진 고무인을 찍거나 컴퓨터를 이용하여 성명을 전산으로 출력한 계약서를 사용하는 것은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제26조 제2항의 규정에 의한 “서명”에 해당하지 아니함.
또한 "서명"이라 함은 자필로 자신의 이름을 적는 것을 뜻하고 "날인"은 등록관청(중개사무소 소재지 시ㆍ군ㆍ구청장)에 등록된 인장의 날인을 하는 것으로, 「동 법률」제26조 제2항의 “서명ㆍ날인”은 “서명 및 날인”을 의미함.
▶ 중개대상물 확인ㆍ설명서 작성시 공시가격이 없는 신축주택의 경우 기재방법
☞ 건물(주택)공시가격은 정부ㆍ지자체에서 공시하는 가격을 의미하므로, 중개대상물 확인ㆍ설명서 ⑨거래예정금액 등 항목 중 주택가격이 공시되지 않은 신축주택에 대해서는 공시가격을 기재할 수 없기 때문에 해당란에는 “공시가격 없음”으로 기재하면 됨.
▶ 중개대상물 확인ㆍ설명서 작성시 매도(임대)인, 매수(임차)인이 공동명의자인 경우 기재방법
☞ 중개대상물 확인.설명서 작성시 매도(임대)인, 매수(임차)인이 공동명의자일 경우 그 중 한 사람을 대표로 하여 인적사항을 기재하고(예시: ㅇㅇㅇ외 1인) 공동명의자 모두에게 중개대상물 확인ㆍ설명서를 교부하면 될 것임.
▶ 중개대상물확인ㆍ설명서 서식 하단의 매도(임대)인 및 매수(임차)인의 서명ㆍ날인 방법
☞ 중개대상물확인ㆍ설명서 서식 하단의 매도(임대)인 및 매수(임차)인의 서명ㆍ날인은 구(변경전) 중개대상물확인ㆍ설명서 서식을 고려해 볼 때 “서명 또는 날인”을 의미하는 것으로 봄.
※ 중개대상물확인ㆍ설명서 서식 표지의 중개업자 및 소속공인중개사의 서명ㆍ날인은 종전과 같이 서명 및 날인을 의미함.
▶ 오피스텔의 임대차 경우 ‘중개대상물확인ㆍ설명서 작성시 주거용 또는 비주거용 건축물 작성 여부
☞ 오피스텔의 임대차를 중개하는 경우 ‘중개대상물확인ㆍ설명서’는 건축물대장 등 공부를 기준으로 하여 작성하여야 할 것이므로, 이 경우 비주거용 건축물로 보아 확인ㆍ설명서를 작성하여야 함.
▶ 불법건축물(용도변경) 등을 주거용으로 임대차할 경우에는 확인ㆍ설명서를 어떻게 작성해야 하는 지
☞ 불법용도변경 등 불법적으로 건축물을 사용할 경우에도 중개대상물확인ㆍ설명서는 건축물대장 등 공부를 기준으로 하여 작성하여야 함.
▶ 중개대상물 확인ㆍ설명서 작성시 재정비촉진지구의 경우 기재 방법
☞ 중개대상물 확인ㆍ설명서 ③토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항의 작성은 동 서식(별지 제20호 서식)의 작성방법(제3쪽)에 따라 작성하면 되나,
중개대상물의 해당구역이 "재정비촉진지구로" 지정되어 있다면 토지이용계획확인서 등의 내용을 확인하여 동 서식 3번 항목 중 해당되는 사항에 대해서만 기재하면 될 것임.
※ 중개대상물확인설명서 작성방법, 중개대상물에 대한 자료협조 요청 및 자료조사서는 첨부파일을 참고하시기 바랍니다.
※ 참고 : 건설교통부 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.or.kr)
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