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경매부동산을 매입하려면 훨씬 까다로운 절차를 거쳐야 한다. 중개업소를 통한 일반매매는 매매계약→잔금→소유권 등기이전→입주 과정을 거친다. 그러나 법원 경매는 공개 경쟁입찰→ 낙찰 → 매각허가결정(1주일) → 이해관계인 항고(1주일) → 소유권 이전 →명도(인도명령․소송) → 입주 등 일반매매에 비해 두 배 이상의 시간과 노력을 들여야 한다.
싸게 사는 만큼 공을 들여야 우량 물건을 살 수 있는 것이다. 그러나 일반 초보투자자는 경매를 단순히 중개시장에서 사는 값싼 일반매물 정도로 쉽게 생각하는 경향이 있다. 특히 어떤 물건을 헐값에 샀다는 소문만 듣고 욕심을 내 입찰에 참여하는 수가 많다.�묻지마 투자�는 경매시장에서 왔다고 할 정도로 초보 투자자들이 극성(?)이다.
그러나 경매시장을 이해하지 않고 투자에 참여하면 낭패를 보기 쉽다. 이렇게 경매가 위험한 것은 권리분석의 함정에 있다. 등기부등본 상 권리분석만 대충하고 경매에 뛰어들었다가 입찰 보증금을 포기해야 하는 경우가 다반사다. 매각 잔금을 다 냈어도 권리조사를 잘 못해 추가로 수 천 만원을 물어줘야 하는 경우도 흔하다. 되도록 법적 하자 여부가 의심스러울 경우 반드시 전문가에게 자문을 구하는 것이 무엇보다 중요하다.
"돌다리도 두드려보고 건너라"는 격언은 경매시장의 중요한 투자 교훈이다. 다음 몇 가지는 지난 번 글에 이어 경매에서 반드시 알아둬야 할 기본상식을 정리했다.
여섯째. 사전에 경매대금 납부계획을 세우라 = 싸다고 알려진 게 경매시장이지만 대금 지불 계획 없이 될 대로 되라는 식 입찰이 성행한다. 입찰 보증금 10%만 있으면 누구든지 입찰에 참여할 수 있기 때문이다. 그러나 경매는 입찰 보증금 10% 외 통상 1개월 이내에 90%를 일시불로 납부해야 한다. 일반매매처럼 분할 납부나 중도금이 없기 때문에 자칫 납부기한을 놓치면 낙찰물건을 포기해야 하는 수가 있어 유의해야 한다.
일곱째. 수익성 분석부터 선행 되야 = 경매물건은 취득에 따른 제 세금과 함께 추가비용이 많이 드는 편이다. 취득에 따르는 각종 세금 외에도 이사비, 체납관리비, 명도소송비와 세입자 위로금 등 의외의 추가비용이 들 수 있으므로 예상되는 비용을 넉넉히 계산한 후에 낙찰 받는 게 좋다.
여덟째. 입찰 전 현장답사는 필수 체크사항 = 경매 투자의 핵심은 현장확인이다. 현장을 둘러볼 때 서류상 나타나지 않는 권리와 물건분석을 철저히 하고 자칫 공부(公簿)상 나타나지 않는 함정이나 문제점을 파악한 후 입찰해야 한다. 서류 상 나타나지 않는 내용은 투자자가 직접 현장에 가서 눈으로 확인하는 것이 가장 확실한 방법이다.
아홉째. 입찰장의 사소한 실수도 피하라 = 입찰장에서의 정확한 입찰표 작성, 입찰 보증금 부족 확인 등 사소한 실수를 주의해야 한다. 만약 하나라도 게을리 하거나 소홀히 하면 낙찰자체 성립이 안 돼 낙찰이 바로 취소된다. 경매는 국가기관인 법원의 매각과정이기 때문에 엄중하고 투명하게 진행된다. 사소한 실수는 치명적인 손실을 입을 수 있다.
열째. 여러 매물 충분히 검토 후 입찰 = 경기 침체 여파로 경매물건수가 크게 늘어나고 매물 공급량은 꾸준하게 증가하고 있다. 낙찰 욕심 때문에 조급증을 가지고 한 물건 만 집중하기보다는 유사 우량매물 여러 개 중 가장 괜찮은 매물을 고른다는 마음으로 투자해야 한다. 한 물건 만 고집하다 시세보다 높게 낙찰 받아 손해를 보는 초보 투자자들이 의외로 많다.
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